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[谈房论市]

【二手房知识】了解最全二手房交易流程!拒绝被中介套路! ...

 

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很多人对二手房流程一窍不通,被中介牵着鼻子走,
要是碰到不靠谱的中介,很有可能赔钱又没了房子!

比如说:

定金给越多越好吗?什么时候才应该给首付?
怎么才能知道业主的房子有没被抵押?要不要帮业主赎契?


七七整理了从产权调查(开始)到收房(结束)共17个过程的个二手房交易流程,

让我们一起来看看吧!

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————————————————1、查册————————————————

所需时间1个工作日

解释查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引,来查证房地产的权属状况。通过查册,你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。

方式到各房管局或房地产交易中心进行查询(买家大多是通过中介查册)

所需资料(1)身份证(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号

费用免费

注意事项
(1)有抵押需要赎契或转按揭才能过户,有查封必需解封过能过户。
(2)房产的权属人有几个人,在签订后边的合同时就需要有几个人的名字。
(3)在签订房产买卖合同时,共有人如不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代为签合同。
———————————————2、交定金——————————————— 

所需时间1个工作日 

解释定金并不是“预付款”也不是订金,而是一个专门的法律概念,通俗来说,就是一方付给另一方一定数额的货币,用来确保合同的履行。给定金的一方如果不履行义务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行义务,需要向另一方双倍返还定金,这就是“定金罚则”。 而订金并不是一个专门的法律概念,属于“预付款”,不适用于“定金罚则”。购买二手房时,给定金的一方一般为购房者,接受定金的一方为业主,购房定金上限不超过合同交易总价20%,签订合同后,定金可抵扣所需支付房款。  
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方式:如果看中的房子还在按揭中,定金最好交由第三方保管,不直接交到业主手中。有两种方法: 
(1)选择买卖双方都信赖的第三方,如中介,交定金时签一个简单协议,约定赎楼完毕之后向卖房支付定金; 
(2)买卖双方到银行去签一份监管协议,把定金交由银行监管,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。 一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,合同上至少需注明物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。

 注意事项
(1)一线城市楼价波动较大,特别是楼价上涨较时,卖家有可能会毁约不卖,为防止这种情况,买家可交足额定金(20%)或约定高额违约金,提高违约成本。 
(2)定金交给第三方监管的,应在预约买卖合同中注明“定金交给监管第三方,则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”,以防卖家以没收到定金为由毁约买楼。 
(3)为了避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,除签订预约买卖合同外,最好再签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除一定金额(如1万元)的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清、钥匙交接完毕之后,再退换保证金。

————————————3、签订三方合同和网签合同——————————— 
 
所需时间1个工作日

解释三方合同即是我们一般所说的买卖合同,上面会盖有中介的章。签完三方合同后,还要登录广州市房屋管理系统,按约定的合同条款录入数据,经买卖双方核对确认后打印、签名盖章,完成网签。

方式三方合同:买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。签约合同:登录广州市房屋管理系统。

注意事项
(1)合同主要约定产权、楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间、办理相关手续时间、违约方式、违约责任等相关内容。
(2)房产若有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后续出现共有权人不同意出手导致交易存在失败的可能。
(3)因为租客有优先购买的权利,如果房子是有租约的,所以应让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败
(4)如果房子附有户口,应在合同中同时写明户口迁出的日期及违约条件。(现在很多区不需要原业主迁出户口,新业主可直接迁入,原业主户口挂出街道,所以原业主也需要注意)
(5)如果房产有较为贵重的家私家电,应以附件的形式对家具家电的情况加以详细描述,例如品牌和新旧情况等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。

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非常好,谢谢!

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好文章,谢谢分享!
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回复 我是马英 的帖子

1、如果是没有办资金监管的,首付在过户当天转即可。有资金监管的,首付已提前存进监管的账户,会在过户后的几天内转到给卖家。
2、按揭就要看银行放款的时间了,这个没有确切的时间。
3、一般是收齐尾款后,再交楼,双方提前约定好交楼时间的除外。

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收藏啦~谢谢

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好贴!再请教几个问题:1。如果房子没有按揭,是否买家先付首付才办理过户?2. 如果买家要办理按揭,卖家一般要多久(自办理过户之日起算)才能收到按揭款呢? 3. 交接楼房是否等到卖家收到按揭银行划过来的全款之后才进行?谢谢

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祖父母的房产过户到孙子名下,请教流程应该怎么做?

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马克马克

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马住!!!!
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正要买房,请问你那边有放盘资源?
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学习了。。。

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实用,正好有龙口西学位房在出售

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谢谢楼主!!!

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回复 FENG0123456 的帖子

你好,学位没占用……,具体已经短信给你,多谢关注!!

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回复 tongmuli 的帖子

你好,贵处体育东的房子学位是否占用?是否有抵押?

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非常全面的好帖子,谢谢

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