搜索

买卖二手房交易正规操作步骤详细介绍

收藏 分享 2009-3-19 21:12| 发布者: 管理员| 查看数: 18082|来自: 本站原创

   正规的二手房交易包括如下几个环节:

  -寻找中介信息登记

  买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。

  选择好的经纪公司有以下几点:规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。具体办法如下:首先,注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区,如果不是,有两种情况:其一证明该公司是异地经营,这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法行为的窘境,而以搬家的方式逃避工商部门的制裁和顾客的追讨;其二是因为它是一家分店或连锁店。按规定,分店也应有自己的执照,但是,办照的条件是分店有两个以上拥有经纪人资质证书的,有些分店未达到这一标准,就使用总店营业执照的复印件,所以,消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照,借此机会,也可到其总店认认门。其次,留意执照上所列的注册资金,通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量,就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。另外,在与房主签订购房协议之前,购房者应该多去几次中介公司的店铺,每次到访时,观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。

  还有一点您要注意:不要被“放心中介”的称号迷惑。目前,已经发现在北京市中介事务所组织的16家放心中介外,还有一些中介打出“放心中介”的旗号。即使是这16家放心中介出现损害消费者的行为,消费者也可以拨打北京市中介事务所设置的投诉热线进行举报,北京市中介事务所将给予其严厉制裁。

  -入市资格审批

  卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。

  如果是已购公房,其上市需盖三种章。

  第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。

  第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。

  第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易:

  1.中央直属机关的公房;

  2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的;

  3.使用权的房屋;

  4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的;

  5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房;

  6.已经被列入拆迁公告范围的;

  7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;

  8.所有权有纠纷的;

  9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的;

  10.上市出售后会形成新的住房困难的;

  11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的;

  12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。

  -评估及考察房源详情

  中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。

  买方一定留意到,凡是位置好点儿的、交通便利点儿的二手房,哪个单价都不低于每平方米5000元,有的价格更邪乎:每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易发现一套价格上能让人接受的旧房,问问中介,得到的答复却是:“房子已经卖出去了。”而且,房地产中介报出的房价也是五花八门的,有的房价是房主的净要价,有的是含税费的总价,有的是中介公司加价后的房价。

  作为卖方,应切实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面因素,以及周边小区物业、新盘价格,据此明确该套房的可能购买群,以及这类人群的收入、承受力等情况,并把握好报价尺寸,避免尴尬报价,致使销售周期过长,甚至有价无市。现在一些品牌公司在代理二手房交易时,会免费提供专业评估。买卖双方可据此商量房价。其实,最简单的二手房售价测算标准就是:报价为同地理位置商品房价格的60%至70%左右,约是现行周边房屋月租金的100倍。

  -签协议

  验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少:

  1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系方法;

  2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售;

  3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件;

  4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;

  5.违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等);

  6.写明合同生效、中止、终止或解除条款;

  7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。

  -居间中保提交房款

  为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。

  买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款,应与担保方签订《委托担保合同》,同时将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户,贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。

  -过户结算

  买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

  立契过户当天,买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者,应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者,要等银行看到《买卖契约》后,才能放贷。许多区县的房地局要求,立契当天,缴纳税费,所以,购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳:按房价的3%缴纳土地出让金;房价的2%缴纳契税(120平方米以下);按房价的0.05%缴纳印花税。此外,还有测绘费30元,工本费15元,产权登记费(建筑面积——.3元)。购房者缴纳土地出让金后,还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后,房地局将为您购置的这套房子审档,办理产权登记,测绘,制作新的产权证。

 

发表评论

最新评论

引用 游客 2009-7-15 11:46
广州慧茵小太阳婴儿纪念品有限公司,专业为BB起名和度身订做出生纪念收藏品:胎毛笔,水晶手足印,胎毛章,水晶脐带印章,胎毛画,胎毛吊坠等,广州市城区可以来电预约上门服务。24小时热线电话:020-87690690.网站:www.huiyin2000.com
引用 bhc520 2009-7-10 07:57
广州无抵押无担保贷款 一、公司简介:   “平安易贷险”是中国平安集团推出的一个新型免抵押贷款产品,是针对广大普通居民开展无抵押贷款业务的信用保证保险产品。只要投保成功,投保人即可申请由合作银行发放的小额贷款(1万-10万),无抵押,无担保,手续简单,期限灵活、审批快捷。   二、服务介绍:   急需现金周转?购房买车首期?家居装修?个人进修?旅游消闲?“平安易贷”为您提供个人消费贷款渠道,让您生活安排,倍感轻松:   >>无需抵押 无需担保 贷款额高   >>申请方便 手续简单 即时到款 还款轻松   三.申请基本条件:   A、21—55周岁   B、在广州居住或工作   C、有稳定的工作及收入(现单位工作6个月以上或自营一年以上)   四、贷款额度:10000—150000元 贷款期限:12—24期   五、贷款需提供的基本资料:   A、上班族:   1、身份证明文件:身份证,户口本,结婚证(若有)   2、工作证明文件:劳动合同或公司开具的有效证明;   3、收入证明:最近三个月银行代发工资流水或能代表个人收入水平的银行流水;   4、住址证明:个人个人住所租赁合同,及最近一个月的租金单或水/电费单自有    房者需提供房产证或按揭合同及最近三个月的按揭记录   5、其它辅助资料:社保卡、车辆行驶证、近期信用卡对帐单      B、个体、私营业主   1、身份证,户口本,结婚证(若有)   2、经营执照   3、最近半年对公及个人银行账户流水   4、经营场所租赁合同,最近一个月的租金收据或发票   5、个人住址租赁合同,最近一个月的租金收据或水电费单,    有房者需提供房产证或按揭合同及最近三个月的按揭记录.   六贷款办理程序:   1、准备好以上相关材料   2、如实详细填写贷款申请表   3、审核人员审批(5个工作日)   温馨提示:放款前绝不收任何费用,贷款请找正规金融机构   具体办理请联系:   财务顾问:闭先生:137 6079 8589
引用 363953967 2009-5-7 16:43
保险是幸福生活的安全保障,没有最好的保险公司,只有最适合客户的保险产品,如果您想上一份最适合您保险,请随时于我联系,我一定真诚的为您解答所有问题.为您设计一份最适合您的保险计划. 中国中宏人寿保险有限公司广州分公司 24小时服务电话:13229952583 地址:广州市中山二路18号电信广场28楼 也欢迎前来咨询 ------------------
引用 lusylee 2009-3-23 14:49
很好,昨天到中介看了下有没有合适的二手房可陶,差点被无良中介给害了。

查看全部评论(4)

广东省通信管理局互联网清理整顿 增值电信业务经营许可证:粤B2-20070037粤ICP备09174648号粤网安备案号:4406043011754公安机关备案号:44010602000095 Copyright 2004-2021 盛成科技 All Right Reserved版权所有    版权保护投诉指引

互联网药品信息服务资格证书 电子营业执照 网络文化经营许可证粤网文[2016]7051-1702号

违法和不良信息/涉未成年人有害信息举报电话:020-85505893/18122325185 举报邮箱:kf@mama.cn 涉未成年人有害信息举报专区 中国互联网不良信息举报中心