longccy

要一直紧贴市场才能做到，有正职的恐怕很难做到

taxue_12

关键是好多炒房的
不需要自己有钱
跟中介联合起来，多人购买相互转手买卖，纯粹赚银行的钱

hongsenwang

我不是炒房的，我只买不卖。当然，是以合理的价格去买。买那些一流地段的小户型次新房。其实，我并不关心这些房产的涨跌（因为我从来不卖），我关心的是租金收益。有朋友关心我投进去了多少钱，请给我留点隐私吧。不过可以告诉你的是，都是些日积月累的闲钱。

目前确实找不到收益6%以上的房子，甚至连5%到很难达到。怎么办？存银行！确保本金安全。现在将现金放在银行不做任何投资我相信至少不是最坏的选择。

6%的收益率什么时候再出现呢?在央行加息加到那些不要命的炒房者想跳楼的时候，在物业税出台引发恐慌性抛售的时候，租售比合理的东东就会出现了。

我估计明年年中（6月份左右，甚至再早一点），中国会走上加息通道。至于物业税，1到2年内应该推出，不过刚开始税率不会太高，1%以下吧。

以上只是吃饱了没事干在网络上放的一家之言，胡乱预测，大家千万不可当真！

hongsenwang

   

原帖由 alice_xg 于 2009-11-10 16:16 发表
03年的收益率在6％，05年的收益率在5％，今年的收益率只能在3％

我就是今年买的，收益率6%！而且我算收益率是按最保守的方式算的：租金收益一年只算11个月，因为你总是要支付半月租金给中介（假设租客每年一换），剩下的半月你要储备起来作为房子、家电、家具等的维护费用。至于购房费用，我把房价、中介费、税费、甚至购房期间的交通费和吃饭的费用都算进去了。

有细心的朋友可能要问：“你房子的空置期不算进去吗？”  我的回答：“这就是为什么要买黄金地段的黄金户型的原因。我的那些物业由于地段太好了，基本都是早上放出去，当天晚上就去签合同了。”

就是这样苛刻的计算，我今年购入那套物业的回报率也有6%。实收！租客付租赁税。

世界上不缺回报率达到6%的物业，缺的是发现那套物业的眼睛和等待那套物业的耐心。开个玩笑，呵呵。

niuji

hongsenwang讲得真好，谢谢你的分享呵呵；今天看了一个调查http://page.vote.qq.com/?id=26465&result=yes，大多数人现在还是准备买房，而不准备持币，我想这也是托高房价的主要原因吧。。。确实我们这些普通老百姓太缺乏安全感了。。。期待楼价的调整，但是明年亚运会，会不会对房价再来个推高？

wintergrass

   

原帖由 DERUNG 于 2009-11-10 15:58 发表


哪个楼盘有5% ？如果有你就快去抢啊，方正我是没发现，写字楼除外

我同事7000元/平方时入的中怡城市花园，90多平方米租9000元/月，超过5%了吧？即使现在高价位买入，也能达到5%，前几天房产频道说天河北平均回报率为5%。

lizziezhy

没那么夸张吧，5％的回报率？

wintergrass

说是珠江新城的房子一转手就是十几二十万赚到手。现在人民币马上又要升值了，外资又开始进来买房保值；外商股权投资基金在国内开始搞试点，外资房地产基金开始可以明正言顺地收购国内房地产公司的股权；国内保险资金10月开始可以投资不动产；其他国企和私营老板手上大把钱现钱，其他实体投资环境又不好，他们的钱也只能投在股房两市上面。这房价短期内什么时候能降下来？等到其他实体投资环境好，而政府的手段又很强硬的时候，可能才是房价真正降下来时。

hongsenwang

   

原帖由 wintergrass 于 2009-11-10 20:54 发表


我同事7000元/平方时入的中怡城市花园，90多平方米租9000元/月，超过5%了吧？即使现在高价位买入，也能达到5%，前几天房产频道说天河北平均回报率为5%。

不要听电视里说的。要自己亲自去考察。中介忽悠潜在买家去看房时，一般会报低售价，报高租金。

我可以负责任地告诉大家，你提到的那个楼盘目前均价是2万一方，而平均月租金是70元一方。

按照我的保守算法，年租金收益不到4%。不值得投资！

那些赌升值的、不要命的可以往前冲。要命的还是先把钱放银行吧，多观察，多思考。

兜兜bb

h兄的见解也很不错。是一个投资的好门路

美丽的红蔷薇

学习了

特特妈妈

hongsenwang很有投资眼光，懂宏观经济学，分析目前的楼市值得借鉴。
我目前比较困惑，家住天河北，家里两套房都没有省重点小学学位，在比较2个投资方案，
（1）花75万在天河北买全装修的学位房一房一厅（乔林苑3期之类，比较新的），大概45m2，租出去每月收益2500元，大概8年后（2017）才能出手卖（因为宝宝现在才3岁，需学位房，目前自主房对应的不是省级学校），不利于套现。
（2）花75万在增城买“锦绣新天地”190m2，毛胚房，不去放租，放置到2013年左右出售，拿出其中的收益5万买学位，或者可以放置更长一段时间再出售
hongsenwang或有投资经验的靓妈们，给点建议，哪个方案更好点？

tcs246

   

原帖由 hongsenwang 于 2009-11-10 18:50 发表
我不是炒房的，我只买不卖。当然，是以合理的价格去买。买那些一流地段的小户型次新房。其实，我并不关心这些房产的涨跌（因为我从来不卖），我关心的是租金收益。有朋友关心我投进去了多少钱，请给我留点隐私吧。不 ...

你投资都是多大的户型?
一房?二房?
多少平方?

一流地段有哪些?

月女神

进来学习了
我也想了解一下体育中心、天河北这一带的房子
希望h能多发表些高见！呵呵

gz_baby

确实很多人在炒房，中介那里是买不到笋盘的。有些私人开的中介，笋盘也都给老板炒了。

hongsenwang

   

原帖由 tcs246 于 2009-11-11 00:05 发表


你投资都是多大的户型?
一房?二房?
多少平方?

一流地段有哪些?

一般控制在50平方以下，只要地段好，20多方也是可以的。

一房或一房一厅。

广州的一流地段：步行10分钟内到达珠江新城西塔的路段；步行10分钟内到达天河北中信广场的地段；步行10分钟内到达粤海天河城大厦（即天河城东塔写字楼）的路段。

在同等条件下（我也不知道点解，或许是风水吧），西塔以西好于西塔以东，中信以东好于中信以西。“好于”是指出租地更快、租金更高。

我出租那三套离那些核心建筑分别是：1分钟步行、3分钟步行和10分钟步行。租客都是外企高级白领，最贵那套租给了一个老外总经理。这些人付租金很爽快，也有支付高租金的实力，而且很讲信用，还不会糟蹋你的房子。

如要长期从出租中收益，还是要选高端写字楼和外来人口密集的地方。有的地方商业发达，底蕴深厚，但由于其构成人口大多是广州原住民（这些人是没有多少租赁需求的），那里的房子一是不太好租，二是租不上价。越秀、荔湾的中心区域就是如此：地方是好地方，但并不符合我对一流地段的定义。

hongsenwang

   

原帖由 特特妈妈 于 2009-11-11 00:03 发表
hongsenwang很有投资眼光，懂宏观经济学，分析目前的楼市值得借鉴。
我目前比较困惑，家住天河北，家里两套房都没有省重点小学学位，在比较2个投资方案，
（1）花75万在天河北买全装修的学位房一房一厅（乔林苑3期 ...

如果必须在以上二者中选的话，应该没有必要犹豫了吧，肯定选（1）侨林苑。那个楼盘好像价格蛮坚挺的。现在是1.6万—1.8万每平方。75万应该已包含房价、中介费、税费。

只是提醒你一下，如果你是冲着学位去买的，下手前一定要去了解（辖区派出所、华阳小学等单位）你看中那套房的户口情况，那套房的学位有没有被以前的N手业主占着。签合同时一定要上手业主把户口迁走，违约的话要在合同附加条款里加上重重的经济处罚！！

广州有些业主卖了房还把学位占着，纠纷多了去了，不得不鉴的前车呀！

买侨林的一个附带好处是：放租快得你难以想象！
买侨林的一个附带坏处（对广州妈妈而言）/ 好处（对广州爸爸而言）：整个楼盘似乎集中了广州最漂亮的女人，相传都是些操皮肉生涯的人士或屈居一隅的2奶们。开个玩笑，呵呵。

[ 本帖最后由 hongsenwang 于 2009-11-11 06:04 编辑 ]

niuji

现在75w买不到侨林苑了吧？

泽子戏

哈哈，学习啊！

母鸭带小鸭

希望H兄多发言，讲讲房产投资。