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广州的二手住宅自去年9月开始降价，名校学位房也未能幸免
2012年04月10日07:34 南方都市报
不管有钱没钱，为了孩子，更多的家长都奢望拥有一套名校学位房。然而学位房并非到处有，买得起房的也未必买得起学位房。卖掉中心区两套房也未必买得起一套东山名校学位房。价高者得一向是学位房的成交原则。学位房与普通住房之间的鸿沟，也越来越难逾越。
卖两套换不来一套
“宁要河北一张床，不要河南一套房”。
随着近年城市发展，这种曾经流行的老广州观念已经渐渐淡化。但那些望子成龙的家长们并不想让孩子输在起跑线上，也不愿意回避这样的选择。
3月30日，纠结多时的“johnnyphone”在妈网红房子倾诉苦恼。在一周多的时间里，该帖子引得6579次浏览，104个回帖。
Johnnyphone在海珠区拥有两套房，一套出租一套自住。出租的电梯单身公寓32平方米，月租1800元，楼龄6年，南北向，双地铁，大型花园小区，装修靓，年前中介放盘近68万元，年后同样户型隔壁栋放盘才48万元（降价20万）。自住的那套73平方米电梯小三房，楼龄7年，西南向，附近有地铁，大型封闭花园小区，装修也靓，年前中介放盘146万元，年后同样户型隔壁栋放盘135万元。“相当于两套单位目前市值才183万元，面积共105平方米，比起年前跌了28万元。”
由于孩子还有两年就将上学，Johnnyphone从去年起就在关注越秀东山的学位房。她相中了越秀区东山一单体电梯学位房，86平方米的两房单位，业主年前报价230万元，现报价210万元，实际购买加税费等需付217万元左右。Johnnyphone海珠的两套房单价约1.74万元，但东山那套单价2.5万元，两者每平方米相差近7500元，总价相差34万元。
“我实在无语，只能怪自己手头的房子太不值钱。”Johnnyphone很纠结，“30多万的贷款虽然相对现在购房市场不算多，但是原来两套房有房收租，一下子要转变为一套非常拥挤(只有二房)还欠银行贷款的小房子，心理落差非常大。”
4月6日，记者通过网络联系上Johnnyphone，她最终表示还是决定要卖掉海珠的那两套房，但打算继续再观察后出手。目前，她业已将那套东山学位房成交价砍至205万元（降价25万），加上税费等大约要210万元。
名校盘与普通房价格差距拉大
名校与非名校地段房源价值之差距，由来已久。广州的小学名校，越秀最多。培正小学、东风东小学、东川路小学、文德路小学、小北路小学、铁一小……它们隐于越秀老区，地段在全市看来并非最好的，但由于名校的光环，周边住宅价值被越捧越高。而老东山一带的名校，更是家长们竞相角逐的目标。
2001年，蔡敬文开始在越秀区小北路做经纪，目前他是广州美联物业的区域经理。蔡敬文说，当年教育局并不像现在这样公布哪些学位地段，但家长们都清楚哪些路段可以读哪些小学，“以前的地段小学不会经常变，他们就根据上一年的地段去购买。”在家长们追逐下，名校学位房与非名校学位房拉开差距，“以前法政路可以读小北路小学，2003至2004年时，法政路的二手楼楼梯房是4000元/平方米，天香街大约是3000元/平方米左右”。“其实名校学位房一直都受追捧，2004年至2005年起开始比较受家长重视，到了2007年至2008年后，很多家长开始疯狂追逐学位房”。名校与非名校地段的房子价值差距也越来越大。
大约2005年，蔡敬文相继促成两套相同面积的房子成交。其中一套在东湖北大院，60平方米左右，培正小学地段，当年单价约6000元，一名为求学位的自用买家花了约40万元购买。另一套是东湖西路附近的湖滨苑，由于附近有电器城、布匹市场等，一名买家以单价近4000元总价约26万元购买了一套大约60平方米的房出租，当年租金大约1000多元。
七年间，这两套房的差距愈来愈大。
“2009年，东湖北大院单价大约升至2万-2.2万元，而湖滨苑大概是1万-1.2万元”。蔡敬文说，东湖北大院虽然是老旧的楼梯楼，但由于有培正小学的学位，且紧靠东湖公园，今年单价大约是2.8万元，而湖滨苑因为还是大沙头小学的地段，所以单价大约是1.5万元。
名校扩容房价飞升
不可否认的是，在名校扩招或合并后，普通住房也会飞上枝头变凤凰，身价倍增。
而每年4月底公布的小学地段学位，必会引起市民躁动。
“名校学位房与普通房之间差距可能会越拉越大，但在学校合并或扩张后，之间距离就会越拉越近”。中原地产高级营业经理陈志坚对此深有体会。
近年，华阳小学扩招，天寿路一些路段的楼盘划入华阳小学地段。
“之前还不属于华阳小学地段时，那附近有个小区一套面积20多平方米的房子售价50万元左右，现在带学位之后，要70万元了”。陈志坚说，新晋学位房的房源身价蹿得飞快，但老牌的学位房充其量只能微升了。
在海珠区宝岗大道，电梯楼怡龙大厦和宏宇广场隔路相对，怡龙大厦大约有8年的楼龄，宏宇广场大约13年楼龄。在宏宇广场未划归为宝玉直小学前，怡龙大厦由于新净，价格比宏宇大厦稍贵，但在划归名校地段后，怡龙大厦难敌宏宇广场身价。
“60平方米左右的房子，怡龙大厦由于是邓世昌小学地段，目前只能卖98万至100万元左右，但宏宇广场起码能卖105万至110万元”。中原地产宝岗分行高级营业经理陈卢光说，宏宇广场目前价格比怡龙大厦每平方米反而贵了一两千元。
降价潮中学位房更抗跌
Johnnyphone一方面表示东山学位房的业主“可恶”，一方面却又不得不打算忍痛卖掉两套房子并贷款去买东山学位房。
“我们老广州以前经常说的，宁要河北一张床，不要河南一间房，虽然现在河南发展很快，但我这观点还是改不了。”面对Johnnyphone的选择，网友penguin369力挺，“正如李嘉诚说的，买房子第一看地段，第二看地段，第三还是看地段，所以现在我们家选择房子都是选在闹市中心，宁可小点，没电梯，没小区。”
南都记者联合大粤网络访问了7861人，打算卖掉一套普通房去买学位房的市民占18.4%，打算卖掉两套购买者占3.47%。市民黄**为了小孩上学，她去年卖掉白云区金沙洲某高档小区的住所，买了一套东风西小学地段的房子。市民陈**，卖掉番禺雅居乐的一套复式豪宅，投资买了五羊新城铁一小的一套不到100平方米的学位房。
广州的二手住宅自去年9月开始降价，一些急于成交的名校学位房也未能幸免。
记者通过相关网站二手网站抽查20个楼盘的放盘价，发现从去年3月至今，10个含省级学位的楼盘有3个出现0.1%-3.13%的涨幅，7个楼盘出现0.4%-5.57%的降幅；而10个不含省级学位的楼盘有1个出现2 .5%的涨幅，9个楼盘出现0.19%-9.52%的降幅。相对而言，不含省级学位的楼盘降幅更大。
根据满堂红统计，公司去年9月起至今促成的全部二手住宅买卖成交中，业主愿意降价成交的物业比例占78%左右，其中天河、海珠的物业通过议价成交所占比例最大，占八成。但越秀区带有省级名校学位的物业议价空间一般不会超过5%。
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发表于 2012-4-10 13:38
