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[看房踩盘]

【小编踩盘】碧桂园凤凰城对面现全新盘,新塘地铁站附近东凌广场 ...

 

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        最近几天,七七发现公交站台有个楼盘的广告挺吸引人,这个楼盘宣称要打造东广州大型城市综合体,说有4条地铁轨道就在家门前,七七虽然经验尚浅,但一看就知道,这其中必有蹊跷,欲知其中缘由,请听七七给你慢慢道来。我们今天说的这个项目就是位于增城新塘镇汽车城大道的全新盘——东凌广场。听说这个楼盘销售中心开放的时候,还请来了林丹来助阵。

        东凌广场怎么去?        
        小编查了一下,如果坐公交的话,估计要2个小时才能到,七七放弃了公交,选了一个捷径。在石牌桥宏发大厦有发往碧桂园凤凰城的楼巴,15分钟一趟,40分钟左右可到凤凰城交通中心,费用是10元。东凌广场的具体位置是在凤凰城的凤馨苑对面,凤凰城里面实在太大了,所以凤凰城交通中心有发往各个组团的小区公交,去凤馨苑也是15分一趟。由于凤馨苑里面有个较大的菜市场,所以很多居民都坐小区公交去那边买菜,车上都没位置坐了。10分钟左右就到了凤馨苑,全程免费,小区公交就是好啊



        凤馨苑和东凌广场中间被汽车城大道隔开,下车后马上就看到了东凌广场的销售中心,销售中心后面不远处,洋房正在紧张施工中。二话不说,七七直奔销售中心而去,销售MM和帅哥夹道欢迎,马上接待了小编。一眼扫去,销售中心宽敞明亮,虽然是周三的下午,但现场还是有四五台购房者在跟销售洽谈。

东凌广场洋房正在施工,B组团已经封顶


        东凌广场的产品和价格

        销售MM介绍说,东凌广场是个商业和住宅综合体,总规划有30万㎡,在北面,也就是靠汽车城大道的这边,是大型商场,规划有两栋20多层高的公寓塔楼和超过4万平米的集中商铺,在南边,就是正在施工的洋房,一共有9栋共642套住宅,分为A、B、C三个组团,A组团都是些92-129㎡的三房,其中A1有20层高,A2是25层,A3和A4最高,有30层;B组团是69-104㎡的两至三房,其中B1和B2是15层;C组团则是89-131㎡的三至四房,C1、C2和C3栋都是11层的小高层。

东凌广场效果图和规划图

        从效果图中可以看到,A1栋靠近广园快速路,难免噪音污染。销售MM再三跟小编强调:“我们的户型全部是南北朝向,除了小区内的绿化外,在南边还靠近一个山体公园,这个公园是政府设立的公益性绿化休闲公园。”
        七七看她要继续吹嘘下去,马上打断她,问,这货价格怎么样?她说:“我们价格已经报上去了,暂时还没批下来,所以现在价格还没确定。”那你预计大概卖多少呢?她回答道:“这个我也说不准,预计卖八九千吧,最低也不会少于8千。”那什么时候开盘呢?销售MM说价格批下来了就可以卖了,预计11月10号开盘。销售还解释说,由于增城有限价政策,所以大部分楼盘都是毛坯交楼,东凌广场也不例外。
        说着说着,销售中心人更加多了起来,五六个西装革履领导样的的人围着沙盘,销售人员在卖力地讨好他们。一问才知道,这些人都是东凌广场的开发商旗下东凌粮油集团的员工,他们也是来买房的,销售MM说:“内部员工在今年3月份就交诚意金了,5万可以抵10万。一般的客人都没有这个优惠。”销售介绍说,现在诚意登记的交1万,开盘可享受98折优惠,而且可成为会员,以后可以在东凌集团旗下的酒店等项目消费,可享受一定折扣。销售MM催着小编说:“你赶紧交诚意金吧,你看大家都在办手续呢。”销售MM,你是不知道,当时小编身上现金不超过100元啊,信用卡还在透支啊。
        虽没钱买房,但小编这不是来踩盘么,所以还是得问细一点。拿了户型图,销售要小编慢慢看。七七要她帮忙算了一个109平米的三房价格,销售按照8300元/平米算的,总价要90万,首付三成27万,贷款63万,按揭30年月供要4300元/月,按揭20年月供要4600元/月左右。销售算完后对小编说,不多,不多吧?




回帖推荐

guoyanhui506 发表于44楼  查看完整内容

如果是私家车的话,估计要快点。不过走广园快速要收费,一次3元。销售MM向小编透露,说她有个办法走广园快速可以避免收费,“我们下班回天河都没交钱”,怎么走呢?销售MM一下子讲了好几个入口,小编这个路痴一时没弄懂。 这里我知道的一个就是:过了仓头收费站后,从新塘收费站出来,然后开车进入凤凰城,去到东陵广场就不用收费了(其实正常是收的,1元,现在修路,暂时不收而已),小编说的3元是从新新收费站出啦,东陵广场前 ...

llqweszy 发表于79楼  查看完整内容

七七,我上班就在隔壁,经常翘班实地去楼盘踩点。里面是啥样子的,我最一清二楚了。哈哈。你分析得也是对的。最大的优势是便利,将来通地铁,高铁,而且这片区的工厂都要全部拆迁,变成一个广州东部交通枢纽站中心。到时不仅是火车站,客运部,地铁站还有城际站集合点。还有户型还是不错的,只是公摊太大了。能照顾到南北面的户型一边倒。最受欢迎的是A4南面的01,是楼王来的。大部分的人都基本是相中它。最大的失望是,山体公园不 ...

liqinlxq 发表于82楼  查看完整内容

我感觉东凌广场有点吵,而且灰尘特别大,因为三面都是马路,一条广园路,一条汽车大道,后面还有一条新的107国道和铁路,虽然有山体,挡不住那个噪音。 对于交通来说,若是正常的上下班,不存在晚猫子的话,基本上都算得上方便

广州第一穷人 发表于107楼  查看完整内容

老外多数不住凤凰城公寓的,都住别墅呐。卖几百万的别墅才租出来5000多,卖1000多2000万才租1万左右,老外住的爽呢。

点评

663454413  原來快速路對面還是鳳凰城?很大哦...早前新聞不是說恆大那晚上很臭嗎?說香料廠附近...  发表于 2012-11-6 18:33
冰雪1  如果想不用交过路,可以经过凤凰城里过收费站  发表于 2012-11-5 15:11
雨蛙  请问小编,最小面积多大方啊?踩点幸苦啦  发表于 2012-11-5 10:50
九月枫叶  月供算错了吧?  发表于 2012-11-5 10:25
九月枫叶  月供算错了吧?  发表于 2012-11-5 10:25

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        看看户型怎么样?

        由于项目进度原因,目前样板房还没开放,销售说可能会在下周开盘前开放。所以这次就没有精美的样板房美照奉献给大家了。我们一起来看看户型图吧。




A2栋户型平面图

        这是A2栋户型的平面图,A组团4栋住宅的结构都是这样的,两梯四户,南北朝向,南边可望小区绿化还有那个山体公园,北边的话就会比较悲剧,以后会被那两栋商业性质的公寓挡住视线。很显然01和02户型会比较抢手,南向,通风,户型方正,都配有生活阳台,109平米的三房两厅两卫也比较受市场欢迎,7米加长阳台更方便观看山景公园。销售MM给七七算了01户型的价格,预计在90万左右。

    01和02户型都一样,03户型是102平米的三房两厅两卫,04户型也是三房两厅两卫,98平米的。实用率都在80%左右,不高不低。

B1栋户型平面图



         这是B1栋的户型平面图,也是两梯四户,一看就知道02户型很突出,绝对南北通透。104平米三房两厅两卫,方正实用。不过这个户型没有生活阳台,是个遗憾。

        04户型是这个项目最小的,只有69平米,做成两房两厅一卫户型,功能空间也还齐全,阳台朝北,以后也还是会被商业公寓挡住视线,而且厨房和卫生间相邻,似乎不大好。



B2栋户型平面图

        与B1栋不同,B2栋是两梯五户,其中01和05户型,阳台是朝东的,这是为了视野更好,大家喜欢朝东的户型么?其中01户型是三房两厅两卫,100平米,主卧的L型阳台,方便主人光看南向景观。采光必是极好的。

        那么C栋的户型呢?不知为何,销售中心没有C栋的户型图,所以很遗憾不能给大家看了。



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       东凌广场的交通

        前文已提到,小编是坐凤凰城的楼巴来的,从体育中心过来耗时大概40分钟,路费10元。如果坐公交的话,可以坐广增4、10、12、16号线,在凤凰城凤馨苑门口有公交站下车。如果是私家车的话,估计要快点。不过走广园快速要收费,一次3元。销售MM向小编透露,说她有个办法走广园快速可以避免收费,“我们下班回天河都没交钱”,怎么走呢?销售MM一下子讲了好几个入口,小编这个路痴一时没弄懂。

销售中心前面的汽车城大道

        小编在现场看到,该楼盘位于汽车城大道和广园快速路的交汇之处,另外还有107国道、广深高速和广惠高速等道路交通网络,交通还算是较方便的,不过路上的车流量较大,难免给楼盘带来噪音影响。


宣传册上面的交通指示图

        刚才说的都是实的,还有一些规划中的交通配套,成为东凌广场广告大肆宣传的优势。销售MM指着销售中心的易拉宝宣传架说:“这都是政府规划好的,报纸上都有报道,地铁13号线一期新塘站就在小区南边的那个公园旁边,前几个月已经封闭起来动工,走路5分钟就到了。”这时小编提出了质疑,你们楼盘的广告不是宣传四条地铁轨道就在家门前吗?销售马上回答说:“是四条啊,地铁13号线,地铁16号线,还有穗莞深城际轨道和广深铁路啊!”呃,这就是他们宣传的四条地铁轨道?据小编所知,地铁13号线最快也要2015年年底运营,而地铁16号线还只是一个规划,穗莞深城际轨道还处于环评阶段。

        东凌广场的配套好吗?

        在自身配套方面,由于东凌广场是个所谓的城市综合体,所以配有很多商业设施,销售MM说目前已经确定入驻的有工商银行,还有吉之岛,其他的商铺要等以后招商。规划中除了商铺外,还有2栋高达20多层的公寓塔楼,属于商业性质,销售说预计明年三月份可以推出市场。
        项目小区内设有游泳池和常规的休闲会所等实施,住宅配有400多个地下停车位,“停车位跟住宅没有达到1:1的比例,但是别担心,商场那边地下有两层,全部是停车位,到时候小区住户也可以停车的。”销售跟小编解释道。


凤馨苑的临街商铺

        众所周知,这些楼盘的自身配套都是说得天花乱坠,事实上还不知要等到什么时候才能实现,从目前来看,还是周边配套更实在。七七在现场看到,东凌广场的东边是一家弹簧厂和香料厂,“这个厂是没有污染的,而且以后会搬到其他地方去”销售赶紧跟小编解释。目前来看,东凌广场的周边配套主要还是得依托碧桂园凤凰城。去过的人都知道,凤凰城已经是一个相当成熟的超级大盘,里面各种店铺林立,教育、商业、医疗、交通设施都很齐全,生活在凤凰城的人也特别多,生活气息浓厚,在商业街和交通中心随时都是人来人往,经常可以看到外国人穿梭其中,简直就是个国际化社区啊

凤馨苑的入口,小车不停进出

        东凌广场对面就是凤凰城的凤馨苑,凤馨苑靠汽车城大道这边,一楼全部是商铺,超市、餐饮、服装店、药店、教育培训等等都有,看上去很繁华,而且前文已提到,凤馨苑里面有个较大的菜市场,凤凰城其他组团的很多组团都会坐小区公交来这边买车,人气还是很旺的。




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        东凌广场周边的楼盘

        东凌广场的北边和西边都被凤凰城包围,凤凰城目前在售凤锦苑天麓山二期洋房,毛坯均价12000-13000元/平,另外在主推574平方米的五房两厅复式观城美墅,均价为12000-13000元/平方米送精装修。销售跟七七说,凤馨苑的二手房现在卖9300多了,很多业主还不愿意出手呢,说是想等地铁升值。小编查了一下资料,发现凤馨苑的二手房均价在9100元/平米左右。
        东凌广场的南面1000米左右,是广园东东方名都,目前在售二期洋房,户型为96-175平方米三房至四房,毛坯均价为7800元/平。

        东凌广场的优劣势对比

        先说优势:
        1、配套。目前来说东凌广场的配套主要依托凤凰城,生活还是很便利的。小孩子读书的话,凤凰城有私立学校,赞助费3万,公立学校的话,销售人员说要去新塘镇中心小学去读,走路20分钟。
        2、交通。东凌广场周边交通网络还算发达,私家车特别方便,公交的话目前只能坐广增线路,地铁恐怕还得等个三四年,而东凌广场的交楼时间是在2014年。另外,业主也可以学七七那样,坐凤凰城的楼巴。      

        3、住宅南面紧靠山体公园,可提高居住舒适度。
        4、投资升值空间,从地铁等配套来说,这个楼盘还是有一定的升值空间的。销售再三跟小编说,你现在先买,只要首付够了就好,日后地铁建好了,配套更成熟了,肯定会升值,你再卖出去,再把贷款给还了,“多出来的就是赚到的”,她重复这句话两三遍。

        再说劣势:
        1、商业和住宅一体项目,日后难免人流混杂,噪音污染等问题。
        2、开发商实力。东凌广场的开发商是广州市东汇置业有限公司,该公司属于东凌集团,目前参与开发投资的项目有东汇城,有一定的楼盘开发经验,但还不是很成熟。
        3、楼盘西侧紧靠广园快速路,给小区带来噪音和灰尘,尤其是A1栋,受影响会较大。
        4、价格可能会受到投资客的影响。据销售人员介绍,这个楼盘目前的客户主要是天河的刚需客,还有就是增城的本地人,由于增城不限购,这些本地人中有很多是投资的,其中还有很多凤凰城的业主,“因为他们知道这里会升值”,销售解释说。

        踩盘的前一天晚上刚好下了一场雨,秋日阳光灿烂,天空清澈见底,踩完盘已是黄昏时分,七七在凤馨苑坐上了去凤凰城交通中心的小区公交,一路上,车子穿梭在凤凰城内,当天刚好是万圣节,七七看到幼儿园很多家长和孩子都穿上了万圣节的装扮,他们有的在幼儿园嬉戏,有的在小区街道上游玩,虽然隔着车窗,但小编依然可以感觉到一种祥和的幸福感。在凤凰城安家的业主们应该都是幸福的,因为他们能在一个这样成熟的、距离广州市区不近不远的小区内安居乐业。
        而刚刚探访的这个东凌广场,这会是一个怎样的小区?这里值得你安家或者投资吗?七七坐上了回广州的楼巴,这些问题不停在脑袋里徘徊。窗外的天空大片大片的鱼鳞云,夕阳正是最美的时候。(呃,小编忍不住文艺了)



窗外的天空大片大片的鱼鳞云,夕阳正是最美的时候

更多楼盘信息和美图
东凌广场:http://house.gzmama.com/loupan/520.html
碧桂园凤凰城:http://house.gzmama.com/loupan/187.html
广园东东方名都:http://house.gzmama.com/loupan/427.html




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冰雪1  我经常回去,都没发现呢  发表于 2012-11-5 10:00

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这个楼盘在石牌桥有个小的接待中心,原来到凤凰城这么近的。朱七七写得很详细,辛苦了

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回复 朱七七 的帖子

好文艺的七七帖子很多信息,看得很欢乐~~~谢谢77

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路过顶下贴!

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供30年四千多,但是租出去只能租一千多,真是为层楼整辈子都放下去了。

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有没有妈妈有意向?

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绝对是收了开发商的钱写的软文。、
烂楼盘

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zuogepolu  不许诋毁朱七七!反是讲证据,证据何在?  发表于 2012-11-5 21:53
小蜜蜂2009  奇怪,为什么这么说呢,我看七七通篇文对这个楼盘没有多少好感喔。我弟弟差点去付一万诚意金了,昨天我做主叫他买凤馨苑一套全新未住的二手房  发表于 2012-11-5 13:29
朱七七  不知这位网友为何会这么认为啊?七七一分钱都没拿哦  发表于 2012-11-5 10:52
凡桐妈妈

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同意同意,新塘那边住着挺舒服的小区三房一厅,家具家电全齐(按照自家居住的来说),1500左右。这是之前租过的一套凤馨苑的价位


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这个盘价格追得上凤凰城天麓山了。。。
呼噜猪猪

高 二

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天麓山的毛抷洋房都要12000~13000了。天啊,是不是真的?

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朱七七  七七也不想相信,但这是真的  发表于 2012-11-5 11:05
犇犇宝贝

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七七辛苦了,写的真专业,又贴切

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朱七七  多谢夸奖哦,七七要继续努力!  发表于 2012-11-5 11:06

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七七辛苦了,写的真专业,又贴切

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七七辛苦了,顶一下!

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东凌广场周边的楼盘

        东凌广场的北边和西边都被凤凰城包围,凤凰城目前在售凤锦苑天麓山二 ...

我经常回去,都没发现呢

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朱七七  你是住在凤凰城?  发表于 2012-11-5 11:06

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七七辛苦了,顶一下!

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七七辛苦了,顶一下!
【小编踩盘】碧桂园凤凰城对面现全新盘,新塘地铁站附近东凌广场 ...
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