angel19771013

    先介绍一下情况.目前自有住房一套和闲余资金100万, 想投资同小区一套房产.我们小区在金沙州,房价不高,但是环境非常好,小区内有山有湖,密度也低,手上的钱也没什么其他好项目可以投资,所以和老公商量再买一套房来投资,等六号线开通应该会有升值.

    目前看中的这套房,价格和业主达成一致是115万.业主去年10月份才买的并办理按揭,银行贷款约五十万未还清.我和卖家协议我是一次性付款,款分3期给业主,第一期先给五十万给业主赎契,第二期在业主交楼给我时支付,第三期是卖家陪同我办理公证委托和将个人房产抵押给我的相关手续后当天支付.

    中介是和我说不会有任何风险,我自己还是没有把握,知道妈网藏龙卧虎,很多专业人士,所以恳请各位有经验的大侠替我分析解答以下问题:

   一,业主是外地户口,答应我可以一年之内配合我的时间来过户,不会急着过户再去买房,那我的计划是用我能信任的亲人的名字去买,所以可能要半年左右的时间来补社保或迁户口,并且我是考虑投资,也和中介说了交楼之后继续帮我放盘,有好的价格我也可以卖.所以这种情况是不是让卖家办理房产抵押和公正委托给我才比较万无一失?办理了这2个手续我卖这套房和办理过户的时候是不是就可以独立操作,不需要前业主出面,对我是不是没有任何风险?

    二,虽然在赎契之前肯定要签合同,可是我还是担心卖家会不会背地里一房两卖?或者赎契之后业主不出现,不配合我办理相关手续?什么起诉打官司之类的实在没有精力.  有什么方法能保障我垫资给卖家赎契后卖家不能再私自卖房交易?垫资的钱存进卖家的还款存折是不是卖家不能私自提取,只能由银行扣款提前还贷?我可以在银行办理房产证涂销抵押当天就和卖家办理个人的房产抵押吗?

abxuegun

业主去年10月份才买的并办理按揭,银行贷款约五十万未还清
-----好像有些银行要求 按揭还款1年以上才能 赎契，楼主确认一下

abxuegun

假设上一手业主是2012年的10月开始的按揭，那么至少也要等到2013年的10月，才能开始赎契，按照一般的规律，拿到涂消证明平均2个月吧，有些甚至4个月，都是2014年了……
不知道你第一笔的50万 什么时候给？如果是今年的6~~7月给，要等到2014年…如果2014年才给50万，上一手业主是否愿意等你这几个月？
夜长梦多，楼主再考虑考虑风险

abxuegun

   

angel19771013 发表于 2013-6-20 12:40
业主自己说他找人赔偿几千块可以搞定
这点我肯定也会要求写入合同内,合同签订之后要求业主3个月之内办完 ...

还是你考虑周到…

angel19771013

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我也不知道什么时候垫资扣款,一点经验都没有.

我实在担心赎契之后发生一房多卖或有其他纠纷被查封的风险,可是估计业主也不会愿意找担保公司垫资,手续费太高.我现在想到一个方法,不知是否可行.

定金我先交五万左右,剩余的钱我以借款的形式借给业主或业主的亲朋好友,但是条件是必须有产权清晰无抵押的抵押物给我,并且在房管局办理个人抵押手续.因为好像听业主说她还有套房子,她的公公婆婆好像也在广州,不知道有没有房子.

有实物抵押,应该不怕卖家违约或不配合的吧,如果发生这种情况我应该可以要求查封抵押物吧?不知道可不可行?

angel19771013

   

玖玲 发表于 2013-6-28 17:47
业主房产还在银行抵押当中，如果打算是一次性付款，要给业主垫资赎契的话，建议做到以下几点：
一、查册： ...

非常感谢

Alice娜娜

   

angel19771013 发表于 2013-6-20 12:01
先介绍一下情况.目前自有住房一套和闲余资金100万, 想投资同小区一套房产.我们小区在金沙州,房价不高, ...

这样的情况好像可以转按揭吧？
中介当然说没风险了，他们的话不可信。
其实你自己都已经意识到风险了，我当时也傻乎乎的拿首期给业主赎契，然后开始一万个担心，幸亏业主没出什么幺蛾子，否则就惨了...
劝你考虑清楚，为安全起见，还是不要赎契.

lydia989

进来学习

lancywong_008

万一国五条出来，你就来不及交易了吧？ 如果还没过户的话。
垫资赎契的话，最好稳自己信用既按揭公司做

猜猜猜撒

我也是垫资赎契，也曾经担心风险，风险肯定是有的，就看采取什么措施降到最低，我跟业主商量好了，待他申请了提前还贷，然后扣款当天存钱进去，存钱之前去公证处做个垫资公正，但是办理的律师说，办公正是没有用的，业主可以随便撤销的，最后也是只有相信业主啦，还好现在一切顺利。

玛丽莲.懵佬

我都有曾经的情况，在*原地产上遇到的，当时睇岩海珠区沙园某房产，业主还有30万按揭未解决需要垫资赎契，中介人士说很安全，由*原地产的某担保工资做担保，房产证赎出后压在地产中介的担保公司，业主也无办法做其他操作。后来我跟家人商量毕竟涉及金钱，还是慎重为妥，毕竟中介是第三方的交易商，万一和业主串通那就麻烦，我个人后来放弃了操作。如果业主按揭在4大国有银行，建议让中介说服业主做转按揭，否则建议不要去搞。

毛毛小雨毛毛小

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一,业主是外地户口,答应我可以一年之内配合我的时间来过户,不会急着过户再去买房,那我的计划是用我能信任的亲人的名字去买,所以可能要半年左右的时间来补社保或迁户口,并且我是考虑投资,也和中介说了交楼之后继续帮我放盘,有好的价格我也可以卖.所以这种情况是不是让卖家办理房产抵押和公正委托给我才比较万无一失?办理了这2个手续我卖这套房和办理过户的时候是不是就可以独立操作,不需要前业主出面,对我是不是没有任何风险?

   LZ办好了吗？让卖家办理房产抵押和公正委托可行吗？我现在买了一套要赎契的房子，现在觉得不满意，可行的话，也想这样操作，赚不赚钱倒是次要的了

angel19771013

回复 毛毛小雨毛毛小 的帖子


后来没买这套房

这个业主实在太过分,我都答应帮她赎契了,她竟然后来又提出来让我除了赎契之外,再多付10万首期给她,她因为生意急需资金周转.来来回回谈了几次,连个房产证都没给我看,每次都说忘记拿了

坚决不妥协,后来没买了.结果过了一段时间,又让中介给我打电话,说不用多给10万首期,还按原来谈好的交易.我睬都不睬她

现在在越秀区买了一套

寻找金子

恭喜楼主了，越秀的比金沙洲的好多了，我相信。

过客77

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有看到这样的公证委托操作：原房东还有贷款30万没还清，100万卖给某人，用公证委托的形式给某人全权代理该房产的事宜（包括赎契等很多事项），也没去赎契，房东只收了70万，由某人继续供楼，这些人胆量不是一般的大啊

美好新雅

不明白你为什么要办抵押！楼主不是说一次性付款吗？你帮业主赎带后！业主要去银行办理贷款途消，业主也可以委托你去，要公证处的公证书才有法律效益，但是银行还要业主和你的身份证原件！银行还要发函公证处合适再叫你去！同时还是要双方的原件！拿银行给的资料再去房管局，你前业主的房子就可以交易！因为你说你不贷款，当天就可以递件，把房子过户给你！前提是业主在身边！还有你帮他赎贷，可以要他在买卖合同中写上50万不去还贷，这个时间要扣他每天多少违约金！写高点！越高越好！你把钱打他账号他有权取出来，不要听中介，记住中介不是东西，早知道开电脑！手机打字累死我了 (来自手机端的回复)

ban67167

风险是很大的