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[看房踩盘]

【小编踩盘】花语水岸江景大盘零配套尽显“伪土豪”气质 地铁上 ...

 

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        位于荔湾区大坦沙坦尾西海南路的花语水岸传来要开盘的消息,这个消息打破了 沉寂已久的大坦沙岛楼市。据了解,该区域住宅自早期的珠岛花园、万科柏悦湾大型住宅小区售罄后,一直没有新货动静。小编趁着开盘前夕热劲,决定前往一探究竟。
【小编探盘直播】        

       小编本次踩盘从石牌桥地铁站出发,经珠江新城中转,目的地是五号线的坦尾站。在地铁人流正常的情况下,全程用时约为30分钟,具体如下供大家参考:
【交通工具地铁
【路线】石牌桥——坦尾
【用时】去程14:50——15:23;回程:17:23——18:00
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从地铁站台可以远望到身披绿纱的花语水岸

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楼盘与地铁隔空相望
       花语水岸项目南面即为地铁五号线坦尾站。小编一下地铁,就看到在建的楼盘与地铁站近在咫尺。比想象中的地铁盘距离近很多。据悉,地铁6号线计划年底开通换乘站,那么花语水岸可以称得上是名副其实的“双地铁”楼盘。
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坦尾地铁站J出口
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电瓶车接送点就在地铁口
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花语水岸销售中心指示牌
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         从地铁口出来走路不到1分钟,就看到花语水岸的楼盘销售中心指示牌。由于距离销售中心有一段距离,目前工地也在施工,楼盘安排了电瓶车往返接送前去看房的客户,还是蛮方便的。
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沿途经过楼盘工地
        小编乘坐电瓶专车,兜着风呼啦啦没两分钟就到了销售中心大门口。
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     大门口正在搭建台架,应该是要准备开盘的阵势。时值工作日,销售中心门口也停了许多私家车,不少客户在销售中心里边洽谈,看样子楼盘的人气还不错。
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楼盘人气还不错
【楼盘情况概述】
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        花语水岸西面临江。南面即为地铁坦尾站。据销售介绍,小区规划地铁附近为小区南门出入口。
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       项目由合景泰富和方圆共同开发,整个小区规划由19栋高层洋房组成,总货量为2400套。目前在建的有六栋,分别是10号和6号楼各3栋,现场目测建到十几层,这批新货也将是首次开盘推出的第一批产品。
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       项目首推6号楼3栋以及10号楼1、2栋,货量大约是400套。户型涵盖75—140平米的两至四房。其中140平米的大户型较少,只有20余套。南向单位主要为108—140平米的三四房户型,75—95平米的户型货量均等,朝向为东北面望花园户型为主。
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中小面积户型望花园
       5座洋房层高为26层,其中10-3栋层高为21层。产品均为两梯六户设计,物业费为2.8元每平米每月,停车位配比为1:0.8,首批产品预计2015年6月交楼。
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在建楼盘实景
      花语水岸开盘前交五万诚意金下筹可享受两个99折优惠,优惠幅度并不大。价格方面,带精装出售均价预计在2.8万每平米,从销售口风中,好的户型朝向单位价位可能还有上升空间。
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      据销售介绍,项目还将继续建设洋房住宅单位,预计户型以大户型为主,临江楼王规划建设150—200平米的大户型。整个小区应该是朝着改善大户型方向规划发展,目前首期推出的小户型在后续推货中比较罕有。
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       花语水岸地块是2011年拿地,当时荔湾大坦沙地块地价为30多个亿,曾经刷新了广州当年单幅土地总价新高。小编踩盘发现项目北面有一片工地,销售介绍该地块是广州地铁拟作住宅建设的用地。
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        小编在销售中心看到,可能临近开盘,即便是工作日,前来楼盘的访客也很多,在客户洽谈区,满满坐着十余桌客户。据销售透露,目前认筹的意向客户,以荔湾区的为主,主要是首次购房和改善需求为主。
       现场来自东山的一户人家在看房,小编前去交谈了解到,他们意在购买大户型用以改善居住,但称销售透露给他们的价格是31000每平米,觉得有点贵,还在犹豫要不要下筹。

【户型抢先看】
      花语水岸户型涵盖75—140平米两至四房,可满足多样的购房需求。首推货量以75—108平米两至三房为主,大户型只有数十套左右。大户型后续推新将卯足后劲,临江单位主要建设大户型为主。
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10-1栋01单元108平米3房

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10-1栋02单元131平米4房

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10-1栋05单元88平米3房

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10-2栋02单元88平米3房

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10-2栋04单位76平米2房

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6-3栋01单元108平米3房

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6-3栋05单元88平米3房

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6-3栋06单元75平米2房
        首推的户型每一栋都有6套不同户型面积的单位。但面积相差不大,给予客户的选择也很多。其中的亮点75平米的小两房适合刚需过渡,88平米打造出来3房的户型适合刚需家庭一步到位,108平米的3房则带主套,更为宽敞,而130平米以上户型朝向也是最佳的,适合改善居住。
         目前楼盘样板间只开放了三种户型:88和108平米的3房两种户型是首次开盘热推户型;此外样板房还有150平米的四房单位,但该种户型不在首推户型之列。88平3房格局不错,但是空间舒适度则比较一般,除了主卧以外其余两个房间都比较狭小,小编体验发现,108平米的3房每个房间的户型格局空间都很适中,还是比较适合家庭居住的。

【样板间欣赏】

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        目前样板间是搭建在销售中心旁的,由于楼盘还在建设中,没有实地样板间可看。大家跟着小编的镜头来体验一下吧。
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回帖推荐

melodylu 发表于20楼  查看完整内容

辛苦小编了~非常详尽的信息呢~~ 我们每周都在金半岛喝早茶,都没过去看这个楼盘~~ 本地人,早知道你过来,我就尽地主之谊,带你走走西海北路的状况了~~ 一进村,你会发现。。。花语水岸,是围起来的“高尚”住宅呢~~~嘻嘻

焖烧杯 发表于34楼  查看完整内容

这个楼盘周边,是菜地,和二手厨具市场,旁边在建的不是SHOPPING MALL,而是手机批发市场,不要说找市场买菜,找个小卖部买瓶水都难 楼盘旁边那条路叫"河沙村"里面是典型的城中村,基本是以做鞋子的小厂家为主,每天发放大量的毒气 优势是就在地铁5号线坦尾站,但如果是坐车出去的话,必须穿过地铁站,走一段很危险的路才能出市区 如果是2.8W一方,大家赶紧买对面江,在荔港南湾旁边的中信西关海的,无论是配套还是环境,都要优胜得多 这个楼 ...

sfmama 发表于55楼  查看完整内容

但是中信西关海里面有个垃圾处理站,是市府规定楼盘必须配套的。就这点不够好。花园水岸旁是不是新加坡SHOPPING MALL ,我们不是规划局的人,肯定不知道内情,不过,貌似好多年前珠岛花园销售小姐死咁唱话会起一条桥飞过去南岸,到而家都无影,10几二十年了,所以销售小姐的话不能全信。

kiki008 发表于65楼  查看完整内容

小区隔离就系B出口,好近,但南对住地铁,向花园的是北,不理想,周边配套很差,就胜在离地铁站近。。。

点评

一顿  是我看过一个最不掩饰脏乱差环境的楼盘,绝对贬值,看吧  发表于 2014-6-1 22:56
一顿  乡下地段,乡镇配套,这个价...买了一定降价的  发表于 2014-6-1 22:50
追求幸福的人  中信西关海是200一300方一套的大户型,没有千万,如何买?  发表于 2013-10-28 15:00
焖烧杯  2.8W一方买这个"吉盘",识野的人估计马上转头买中山八路的中信西关海.....  发表于 2013-10-28 14:11
焖烧杯  旁边条路叫"河沙村"全是做鞋的小厂家,天天散发做鞋的毒气,整个楼盘的周边都是菜地来的,还有个很旧的二手厨具市场,广告说的小新加坡,10年看不到   发表于 2013-10-28 14:10
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区位图.jpg
项目区位图
          花语水岸位于荔湾区宜居生态小岛——大坦沙岛。项目总货量大,是该区域目前唯一在推的巨无霸新盘。项目总占地面积83000平方米,总建筑面积约280000平方米,西面临江,独享一线江景资源。
       项目处于白鹅潭经济圈,坐享政府区域规划利好。据悉,2012年12月大坦沙岛的更新改造启动。政府投资280亿,计划十年内把大坦沙建成“小新加坡”。全岛绿地率将高达43%,定位“国际化花园社区、城市商务休闲岛”,按照规划展望,该区居住环境将得以提升,地块价值在规划完成后讲进一步提升。

江景大盘目前环境糟糕尽显“伪土豪”气质   开盘首推2.8万每平价位偏高

        楼盘拟打造广州首个精品新加坡式园林岛岸社区不过说到周边配套方面,花语水岸目前就真心对不起“精品园林岛岸”这个噱头啦。
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       先从大环境大坦沙整体发展配套来说,目前还是不足以称道的。而花语水岸项目本身周边基本“配套为零”,就连便利店也没有几家,在这里生活目前连基本的近距离日常购物也无法满足。
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周边二手厨具市场连绵一片
       更为不堪的是,楼盘南面被二手厨具市场包围,二手市场几百米连绵一片,破旧店铺上百家,环境杂乱是一大败笔,也不知这个二手市场何时才会被清拆,但在此之前,花语水岸想拥有豪宅的环境档次,明显是说不过去的。
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江洲小学  
         教育配套方面,项目西面既有一所江洲学校,距离项目仅有一墙之隔。但是该校为民办学校,小编进去询问了一番,只要交钱就可以入读,不用户籍。但小编目测该校校园较为残破,质量非常一般,想必能够买得起如此江景大宅的家庭,并不会选择入读该校。小编向里边的老师了解到,距离你最近的公立学校是沙面小学和双桥小学,但是需要交赞助费才可入读。
        医疗配套方面,目前距离楼盘最近的医院应该在荔湾区的中山八路附近,距离项目两个公交站的距离。
据销售介绍,未来大坦沙将建一个面积达到16万平方米的大型医院,由广州医学院第一附属医院负责建设。但是楼盘就近来说,小编步行15分钟范围内,连一家小诊所也没有进入视线。

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        周边配套没有给项目任何加分印象,楼盘首期推出的楼宇临近地铁,算不上景观突出的产品,首次开盘预计均价就到了2万八每平米,优质单位单价随时冲破3万大关。如此高开的价位不但与目前周边的环境配套不太相称,也会给往后再推新货恐怕会造成定价压力。


借助地铁利好和区域规划发展优势 地段价值有望进一步提升
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周边商业规划效果图      
       花语水岸东面为广州地铁的住宅地块,据销售透露也将规划建设大型住宅社区,将来与花语水岸将在这个片区共同形成大型居住区域。据销售透露,正在规划中的大型商业综合体来福士商业中心位于项目东面。来福士源于新加坡,以城市综合体的开发模式成为每座城市区域的地标,它的建成将会直接带动该片区域的发展,周边住宅依托这个项目,也会升值。但是这个项目本身与楼盘自身开发规划木有任何关联,只能是期盼它由蓝图早日成为现实,然后顺道沾点光彩罢了,当然一旦规划兑现,周边楼价自然水涨船高。
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桥中站站牌
       交通方面,在地铁口旁边便是公交车桥中站,也有约30条公交线路等多路公交车途经。另外,五号线和六号线交汇在坦尾站,因此项目交通还算通达。岛内规划建设三处码头,通过水路接驳黄沙、芳村、中大码头以及珠江新城片区。
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地铁五号线      
          很多人希望地铁就在家门口,但是又对噪声问题避之不及,小编现场观测了一下花语水岸,目前首推的几栋应该是距离地铁最近的单位了,但目测与地铁高架还是有七八十米的距离,估计噪声问题不会特别严重。
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地铁与楼盘相距七八十米        
       地铁上盖优势不可小觑,对于求交通便利的刚需家庭一步到位置业还是具有吸引力。项目户型面积选择较多,其中75—108平米的刚需户型,可以满足刚需群体一步到位的置业需求;而108平米以上的户型,则偏重针对改善型置业客户。但由于地理位置原因,中心海珠天河片区的客源不会很多,大多数客源还是以荔湾本地居民为主。小编分析,如果楼盘主打改善客源,首开推货大户型并不多见,可能影响成交;但是教育配套迟迟未有定论,也会打击一部分看重学位的刚需群体。

大坦沙唯一新盘花语水岸一枝独秀   周边楼盘PK  
       大坦沙目前并无新盘,花语水岸一枝独秀本身也是项目优势之一。小编查询到该区域目前已经售罄的珠岛花园,因其楼龄较长,二手价位在1.7—2万每平米之间;而楼龄较新的万科柏悦湾目前的二手房均价在2.4万每平米左右。
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花语水岸
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中信西关海
       中信西关海与花语水岸分别耸立在坦尾站地铁的两头。这两个楼盘同属荔湾区,但是一个在大坦沙岛内,另一个在荔湾老西关内侧。小编为大家整理了这两个邻近楼盘的信息,供大家参考:
楼盘花语水岸中信西关海
户型75—140平米两至四房96—156平米三四房
价格均价预计2.8万带精装均价2.8万带精装
开盘预计10月下旬【详情】2012年6月【详情】
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         中信西关海早在去年6月已经开盘,该盘号称荔湾江景豪宅盘,开盘前曾放出高达3万每平米的吹风价,而开盘后有网签数据显示成交价在2.4万上下,与叫价相差甚远。对比起来,花语水岸周边环境还远不及中信西关海,这么说来,开盘吹风价位2.8—3.1万的花语水岸,价位也很有可能出现高开低走的局面。
       下面附上小编星河当年前往中心西关海踩盘帖,供大家对比参考:


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【楼盘周边环境配套】

         小编上文已经总结,花语水岸周边环境并不理想,不过据销售称,附近的厂房都在拆迁改造范围内,所以目前的境况并不是它长远的模样。不过如果你是购买用以自住,可能在收楼一两年内还是得接受它“原本的样子”。话不多说,直接跟着小编的镜头来近距离了解一下花语水岸周边的环境和配套。
楼盘周边环境:
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楼盘周边配套:

       花语水岸周边生活配套稀缺。楼盘南面有家金半岛酒店,这已经算是最大气的配套了。周边的便利店和小百货,只能用蹩脚来形容了。
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        夕阳西下,小编结束踩盘开始返程。穿过花语水岸周边废旧的二手厨具市场,一眼瞥见隐约在破旧民居后方的江水映衬着稀薄的暮色。也许这景象,就正如花语水岸的前景般,潜藏在尚且破旧的土地上,看起来是华丽而又隐忍的。
       嘿嘿,小编抒情完毕。本次踩盘就告一段落啦。对于花语水岸这个楼盘大家有什么高见要说的请跟帖畅所欲言,欢迎大家跟帖踊跃发言讨论!




点评

wanghaomm  对楼市楼价无力吐槽。  发表于 2013-10-28 22:02
焖烧杯  小编的评论挺公道的,以后都会看小编踩盘的报告,不错~!  发表于 2013-10-28 14:28
焖烧杯  这只是传说,这家根本就不是MALL,而是一家在建的手机批发市场  发表于 2013-10-28 14:13
663454413  小编看得仔细..省得自己跑了..  发表于 2013-10-25 15:02
新居网尚品宅配  这个楼盘不错。  发表于 2013-10-25 10:30

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2.8万能买得到?还精装?
隔壁的柏悦湾早就在叫2万78了。
不太相信。

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焖烧杯  这个价格买的是傻子,详情看下面  发表于 2013-10-28 14:42
桃叶仙  这是吹风起价~预计在2.8—3.1万之间~  发表于 2013-10-22 17:37

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2.8万能买得到?还精装?
隔壁的柏悦湾早就在叫2万78了。
不太相信。

这是吹风起价~预计在2.8—3.1万之间~

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柏悦湾11年看的时候就因为周边配套差没看中,那时候好像一万多,现在周边还是那么差竟然卖三万,真心看不懂!

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这楼价,看不懂。

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不远处还有个污水处理厂
飞飞

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亲子

周围配套真不太好。
灏仔妈妈

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这个地方3万??还不如买黄埔算了

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买逸彩都比那好吧,起码有学校幼儿园等配套。。。

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说是以后要建成小新加坡喔这里

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焖烧杯  10年后估计还是有可能看到"小"新加坡吧???  发表于 2013-10-28 14:42

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原本说是19号开盘,一延再延,加上价位高,有不少交了订金的客户去退了。
旁边就是污水处理中心,配套设施很差,学位方面连销售的都不敢说是沙面分校学位,只说是附近有这家小学。最大的优势是近地铁,将来附近还有一家大型mall。
估计开盘价是3W左右。

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焖烧杯  这只是传说,这家根本就不是MALL,而是一家在建的手机批发市场  发表于 2013-10-28 14:13
宠爱..囡囡

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【楼盘周边环境配套】

小编看得仔细..省得自己跑了..
宠爱..囡囡

青铜长老

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辛苦小编了~非常详尽的信息呢~~

我们每周都在金半岛喝早茶,都没过去看这个楼盘~~

本地人,早知道你过来,我就尽地主之谊,带你走走西海北路的状况了~~

一进村,你会发现。。。花语水岸,是围起来的“高尚”住宅呢~~~嘻嘻

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焖烧杯  如果是要买楼,就买珠岛花园,估计能节省几十大万,然后用节省的钱,买台小车,之后还有钱放在银行~~  发表于 2013-10-28 14:48
焖烧杯  我也是本地人,西海北路是哪条路? 这个价格买的真是傻子啦,珠岛花园也比它好  发表于 2013-10-28 14:47
桃叶仙  哈哈,金半岛旁边就有楼盘的电瓶车接送看楼哦~~~  发表于 2013-10-28 09:47

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辛苦小编了~非常详尽的信息呢~~

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哈哈,金半岛旁边就有楼盘的电瓶车接送看楼哦~~~

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配套设施真系少得可怜,外围治安又差,还卖这么贵。

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楼主讲得好长细!但是你说的配置不好!你就没有走行河沙村和坦尾村了!哪里买什么东西都很平!还有就是幼儿园有河沙幼儿园、河沙小学、一中这些配套你还没写出来!我在哪里生活差不多三十年了!哪里住的话很舒服!

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焖烧杯  从这个楼盘走进河沙村和坦尾村,至少要走20-25分钟,我天天这样走的,那里简直就是"脏"乱"差"  发表于 2013-10-28 14:51
桃叶仙  欢迎MM补充信息哦~~小编踩盘通常只考察周边十分钟步行路程的配套设施,难免有疏漏之处哦~~  发表于 2013-10-28 11:09

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楼主讲得好长细!但是你说的配置不好!你就没有走行河沙村和坦尾村了!哪里买什么东西都很平!还有就是幼儿 ...

欢迎MM补充信息哦~~小编踩盘通常只考察周边十分钟步行路程的配套设施,难免有疏漏之处哦~~

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焖烧杯  支持小编  发表于 2013-10-28 14:52
【小编踩盘】花语水岸江景大盘零配套尽显“伪土豪”气质 地铁上 ...
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