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[看房踩盘]

【小编踩盘】合生湖山国际将推新货,夹在翡翠绿洲和凤凰城中间, ...

 

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      增城有个盘,和碧桂园凤凰城一墙之隔,倚着自然保护区,坐拥湖光山色,环境优美,地处新塘中心。关键是,吹风说价格合理,专为刚需一族打造。说得这么心动,我们一起去看看究竟。


一、初到合生湖山国际 久违的遍地绿化
      据闻合生湖山国际在增城大盘翡翠绿洲和凤凰城中间,应该很好找,问了度娘地图,我们先来看看位置,湖上国际与凤凰城凤仪苑相拥,与翡翠绿洲隔着一条马路。从地图上看,湖山国际的取名没有“夸大其词”,小区中央确实有个湖,背靠着山林。
QQ截图20140811170711.jpg

       熟悉增城的麻油都知道,去增城最方便的就是搭楼巴,想毕,粗发,小编来到楼巴最多的一个乘车点——宏发大厦,环顾了一圈,原来湖山国际没有楼巴,连唯一的一个展示铺位也“人去楼空,大门紧锁“,什么情况?
QQ图片20140818140739.jpg
销售展示中心大门紧锁
QQ图片20140818140748.jpg

      那要怎么去?灵机一动,小编想到“蹭车”,紧跟着就跳上凤凰城碧桂园的楼巴。啧啧,凤凰城楼巴班次还蛮多,15分钟一班,准时发车,车上还有电影看,八错,大楼盘的配套服务赞一个(凤凰城你得给我广告费),45分钟后,话唠小编来到凤凰城的交控中心。跟工作人员问问路:“你好,请问要去湖山国际怎么走?”售票xj“嗯,这儿没有去湖山国际的车,您可以到门口打摩的。”OMG,小编已经N年没搭过摩的了,我怕怕,转念,为了广大人民群众,还是搭吧...瞬间对湖山国际有了新的认识!
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路边找到一个哥,拉风的摩的还带篷,就你了,哥,拜托你开慢点
QQ截图20140817170046_副本.jpg

搭上”摩的“3分钟后来到湖山国际的门口,还蛮大气
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进入来到销售中心门口,距离大门步行大约5分钟
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售楼中心门口
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w.LING 发表于18楼  查看完整内容

看过,位置太偏僻,没有直达车,出门不方便,楼盘必经之路一到大雨时节必会淹水,只能说:下手要慎重。。。

我爱小逗逗 发表于28楼  查看完整内容

最记得的就是今年去香江小学报名,很多湖山的家长登记想入读小学,还有一聪明家长跟我搭讪套出我只是当香江后备,留了电话给我,说我不去读一定要给个电话她(她报名轮号靠后,能入读机会不大)希望能顶我的名额去读……也不知道后来她是否如愿。感叹住郊区真心伤不起,教育,医疗,通勤时间等等 ...

水叮当 发表于32楼  查看完整内容

一分钱一分货,年轻人要考虑小孩读书,老人看病的问题。所以这么偏还没有楼巴,没有学校的楼盘,就算再便宜也不能拣哈。另外,合生创展貌似是珠投在香港成立的另外一个公司而已,目前两家已经分家了。所以别以为打着港资的开发商就靠谱。。。。

我不是辣妈 发表于38楼  查看完整内容

现在楼盘都是要封顶才可以拿到预售证,如果按小编收的料来看,目前只是提前收拢资金,到16年才会有预售证,才会有正规买卖合同。

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二、湖山国际的产品和价位 同一面积两种户型 设计师你偷懒吗?

      小编在售楼处了解到,湖山国际现在推出的是四期产品,共由15栋告18层的小高层组成,主推户型是86方~98方的二至三房。两梯四户,现在是收筹阶段。据销售介绍,四期已经开建,预计要2016年末才能交楼使用。
QQ图片20140811162911.jpg

       大家一定疑惑,项目除了湖上景色外,地段上有什么优势吗?据售楼xj称,湖山国际位于新塘中心区域,左临新黄埔区的科学城板块,右侧紧贴碧桂园,小区位于广园快速路的出口位,交通相对便捷,而且四期产品临近凤凰城的交控中心,大约步行5-10分钟,这时小编顺便问了楼巴的问题,销售表示,湖山国际暂时没有楼巴,出广州可以去凤凰城的交控中心,额~这是蹭车+挨贵车吗?据小编所知,凤凰城业主搭乘楼巴可以享受250元包60次楼巴的服务,而非业主,每次搭楼巴则要10元,来回20元...算算出行成本,每月600元还真不少。
QQ图片20140811162934.jpg

      从售楼中心位置看整个湖山国际,可看到中心区域围湖而建的别墅群组,现在售的四期产品位于图片的右上角位置,与湖景有一定距离。
QQ图片20140811162948.jpg

       整个项目占地443600平方米 ,建筑面积1774400平方米,08年2月开发,总规划9100户。一至三期已经全部交楼使用,别墅项目也已经售完,现在在推的是洋房产品。

      小编在阳光家园查询到,项目还没拿到预售证,销售透露将在8月底开售,现在是收筹阶段,缴1万可抵5万元优惠,带装修出售,但是楼盘具体价格就始终不肯透露。只暗示价格一定不高于周边楼盘。按距离楼盘最近的项目翡翠绿洲,现在售毛坯价10000元/平;而隔壁碧桂园凤凰城仅剩最后一个组团“星荟”,带装修每平方12000元,如果参照翡翠绿洲,星湖国际的最终售价可能与翡翠绿洲持平或者更低,预计最多在10000元/平米带装修。假设一万元带装修,是个什么标准呢?我们马上去片
   
       86房2-3房 同个面积2种户型
       四期将推出的产品有且只有2种户型,一种是86方两房,一种是86房三房,只有南北朝向。纳尼,86房可以做成三房?利用率还不错。可以媲美跟以利用率高自居的天健上城了。
      
QQ图片20140811172514_副本.jpg


先来看看86方的2房样板间,入门最先看到饭厅,右侧入门是厨房
QQ图片20140811162859.jpg
厨房呈一字型,带工作阳台,空间还蛮宽敞舒适
QQ图片20140811162916.jpg

          客厅空间适中,样板间因为在室内,大家可以自行想象如果它靠山边,坐在客厅望山,倾听鸟叫的感觉,不一会陷入想象,其实话唠小编一直有个依山而居的梦想。。。
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主卧部分,中规中矩
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次卧带飘窗,目测有12个方,空间不局促
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浴室空间
QQ图片20140811162855.jpg
      由于86方三房没有样板间,只能看看大致的模型,可以注意到其中一间房间迷你,主做书房或茶室,所谓的3房应该是多了一个百变空间,15栋楼只有2款产品,设计师你偷懒吗?
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点评

我不是辣妈  现在楼盘都是要封顶才可以拿到预售证,如果按小编收的料来看,目前只是提前收拢资金,到16年才会有预售证,才会有正规买卖合同。  发表于 2014-8-21 18:30

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三、湖山国际自带配套“一无所有”  蹭车蹭商业街蹭学校

        看毕样板间,小编又来到沙盘处了解配套,一看才知项目滴学区、商业街、楼巴,都是“未来会有的”状态,未来是多久,售楼xj说2016年建成以前。呵呵...这些会不会列在销售合同里就不得而知了。根据规划,项目将在售楼中心往东方向的空地上建学校,至于是小学还是中学还未知。而商业配套,是规划在售楼中心门前建2排商铺,具体可以看到沙盘模型,什么时候建成,答案见学校。
QQ截图20140817230320.jpg

       好吧,如果说学校和商业配套跟不上,你是郊区你还说得过去,关键的出行问题,你总该想办法了吧?嗯,销售表示,目前最便捷的出行方式除了你有车之外,就是去距离四期最近的凤凰城搭(蹭)车(车),而且还附上了楼巴时刻表,想得太美我不忍戳穿。。。
QQ图片20140811163302.jpg

       告别美丽的售楼xj,小编走出销售中心看看周围环境,一眼就被这块广告牌森森吸引,你看吧,上面满满列举的周边增城、萝岗科学城的地价已经去到1万元的时代,都在告诉你:面粉涨价,像湖山这样的廉价面包已经不多了。湖山真的是廉价面包?(后面分解)
QQ图片20140811163147.jpg

         什么价?小编带着心中的疑问迟迟不肯离去,就在小编苦苦思索的时候,一个90后模样的“小帅哥”进入我的视线,啧啧,小编先去套套近乎,一轮“简单交流”以后,直蹦主题——多少米?小帅哥自信地说:“现在认筹有认购特价房的机会,价格是7800元/平米,带装修!只要认筹,机会很大的,而且开盘价格不会高于隔壁翡翠绿洲。”  此后略去一千字(疯狂推销)。。。听到重要信息,我闪
       离开售楼中心,小编继续逛逛项目周边,5分钟后,已经步行到项目的别墅区——紫云山庄,小编猜湖景就在别墅区内,可惜进入需要报业主门牌号,很遗憾没有拍到。
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项目的一、二、三期产品,时不时有也很业主和送餐员进入小区,周末人气还不错。

QQ图片20140811163354.jpg

往回走,再次路过售楼中心门前的一片绿化,根据规划,未来这片绿化将改建成商业街
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小区门口,一路沙土滚滚,不远处是在建的翡翠绿洲。

QQ图片20140811163252.jpg

往翡翠绿洲商业街方向走,看到湖山国际在建的第四期工程就在大门口隔壁

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走进去看看,哇,路漫漫其修远兮,吾走也走不到尽头,目测四期正在深山处,难怪刚才售楼xj说四期,是看不到在建工程的。。。

QQ图片20140811163327.jpg

       放弃探寻四期,去看看周边有什么配套,步行5分钟,这里原来是翡翠绿洲的商业街,街上有家居装修、中介、食肆、超市和银行,可以满足基本的日常需求。跟附近中介聊了聊,翡翠绿洲在售的三房单位毛坯均价大概在9600元/平左右,带装修大约11000元/平,而二手均价在12000—13000元/平米左右,一二手价格倒挂。租金方面,二房单位租金2200元左右,三房租金则是2800元上下。
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超市里摆放了部分果蔬,基本生活需求可以保障。

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远处成排水果档,规模不小,应该生意还不错。
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       看罢周围环境,根据路人指引,如果居住项目的一、二、三期和别墅区,出广州市区的最便捷的是去翡翠中心楼巴总站搭楼巴,票价10元/人。但翡翠绿洲楼巴有个缺点,就是频次没有凤凰城的多。而未来入住四期,就只能去凤凰城搭车,暂时没有其他解决方案。

未标题-1.jpg

个盘环境和产品也看得差不多了,再来个ending报告吧

【小编小评】
产品及价格:湖山国际四期主推15栋88—89平方的二至三房户型,主打刚需和使用率高,但产品类型单一,对于改善性买家毫无吸引力。从价格来看,7800元/平带装修的特价单位对比周边动辄9000以上的毛坯盘来的吸引。即使开盘后均价上涨也不会超过9600元/平米,对于手头预算有限的刚需一族有一定的吸引力。值得注意的是,小编在阳光家缘上查询到,项目的拿地时间是1992年,是的,你没看错,按照70年产权的计算方式,16年4期建成后大概剩下46年使用权,假设92年的地价的是2000元/平米,建成后成本价4000元/平米,目前售价已经溢价100%,哪里来的面粉贵过面包一说呢?而且一路之隔的翡翠绿洲,部分地块拿地时间是2006年,如在售的第十一期湖绣苑,在价格持平的情况下,使用权可是多了14年之久。


环境:湖山国际的现有绿化面积应该已达到50%,无论是官方宣传还是实际踩盘,在小区内感觉空气清新,绿树成荫,未来四期产品也是依山而建,部分北向高层单位应该可以看到湖景。


交通:交通方面,根据实地踩盘看到,目前湖山国际的住户要么搭乘翡翠绿洲或凤凰城楼巴,要么自驾或走到翡翠绿洲商业街处搭乘公交车,但小编一路走过却没发现公交车站点。。。除非就近工作,否则市区上班的出行成本较高。

配套:湖山国际旁除了翡翠绿洲一条商业街外,再无其他配套,日常生活基本能满足,但大型购物只能选就近的新塘中心或出广州。项目目前不带学位,16年能否实现规划建成小学中学还是未知数。可以说是一个“三无”配套项目。

品牌:合生创展集团有限公司,是一家港资的上市公司,93年开始就在国内开辟住宅和商业、旅游地产项目,在广州比较出名的项目有华景新城、骏景花园、暨南花园等,是一家老牌的大型房地产公司,因而楼盘质量方便应该较有保障,物业管理公司是康景物业公司,有麻油爆料管理水平一般,感兴趣的麻油可自行搜索哈。

     【以上是小编踩盘合生湖山国际项目的总结,信息资料难尽其全,欢迎各位亲跟帖补充,为MM们提供更多参考资料】



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w.LING  看过,位置太偏僻,没有直达车,出门不方便,楼盘必经之路一到大雨时节必会淹水,只能说:下手要慎重。。。  发表于 2014-8-20 10:05
663454413  92年的地价哪里要2000元/平米?最多几百元  发表于 2014-8-18 17:51

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大热天小编座摩的去看楼,真是辛苦了。7800还可以,有车的话

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广州喜迎门设计  所以要好好感谢小编的分享  发表于 2014-8-20 17:42
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三、湖山国际自带配套“一无所有”  蹭车蹭商业街蹭学校

        看毕样板间,小编又来到沙盘处了解配套, ...

92年的地价哪里要2000元/平米?最多几百元

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程灵素  我们以最多的2000计,欢迎爆料真实地价  发表于 2014-8-19 12:02

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92年的地价哪里要2000元/平米?最多几百元

我们以最多的2000计,欢迎爆料真实地价

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663454413  打错了,,我说的 是华南版块...  发表于 2014-8-19 12:23
663454413  92年洛溪的房价和早期华南新城房价就是2000左右...03年买富力顺意4000...可以推断那里地价  发表于 2014-8-19 12:22
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我们以最多的2000计,欢迎爆料真实地价

92年洛溪的房价和早期华南新城房价就是2000左右...03年买富力顺意4000...可以推断那里地价
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我们以最多的2000计,欢迎爆料真实地价

打错了,,我说的 是华南版块...

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一分钱一分货,这个价钱质量如何,小编你可以实地去调查一下就知。不净是没配这么简单

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程灵素  样板间设在售楼中心,4期楼盘质量暂时不可见哦  发表于 2014-8-19 18:21

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住合生的楼盘,以后的小区管理有得你后悔.就一个字"烂"

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一分钱一分货,这个价钱质量如何,小编你可以实地去调查一下就知。不净是没配这么简单 ...

样板间设在售楼中心,4期楼盘质量暂时不可见哦
小猪猪

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辛苦小编了,我朋友一期买,他说空气不错,就是没有私家车就痛苦!!

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程灵素  空气确实很不错哒,现场看鸟语花香  发表于 2014-8-20 14:52

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而非业主,每次搭楼巴则要10元,来回20元...算算出行成本,每月600元还真不少。


而且还没有算上摩的费。

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ylqq  可以找凤凰城的业主帮忙办车卡吗?一个月250,省很多呀。  发表于 2014-8-20 14:53

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最喜欢看小编写的踩盘报告了

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86平的三房还是黑厕。

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三、湖山国际自带配套“一无所有”  蹭车蹭商业街蹭学校

        看毕样板间,小编又来到沙盘处了解配套, ...

看过,位置太偏僻,没有直达车,出门不方便,楼盘必经之路一到大雨时节必会淹水,只能说:下手要慎重。。。

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一期业主路过。。。没楼吧真难过。
紫云山庄是早期开发商的,后面剩下的地转让给合生的,所以是不给合生的业主进去看湖的。
已有 1 人评分妈币 收起 理由
程灵素 + 100 现身说法,奖励

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交通也太不方便了吧

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看来还是一分钱一分货, 蹭车蹭配套不是长久之计, 哪天凤凰城的楼巴不给蹭了不是很麻烦?
晴天宝宝

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辛苦了!!

这楼盘交通不方便是硬伤
【小编踩盘】合生湖山国际将推新货,夹在翡翠绿洲和凤凰城中间, ...
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