程灵素

      今天一开头条小编就吓尿了，光天化日居然敢出来抢钱！定睛一看，原来金九月公寓遍地，21个项目集中上市抢钱。有没留意，公寓在今年以来如雨后春笋，广告公交地铁到处可见，而且春笋的价格还比较笋，8月初萝岗某1字头公寓，开盘当天去化近9成，几乎再现日光场面，楼市持续低迷，难道公寓是14年里的一道光？

   一、荒野里的一朵万科云   BOSS这次吩咐小编去看房子，出门前特意叮嘱了一番“咱们换换口味，住宅麻油们看腻了。这次赏你2个公寓盘，它俩出生名门，近期开盘，你要好好打探清楚”
   “喳，小的去去就来”
    哼着小曲“你就像那一把火，熊熊地火燃烧了我”晒麻痹的太阳。。。
    先来看看首站——万科云的区位

       万科云位于天河区华观路与高唐路交汇处，根据度娘卫星地图可以看到，万科云周边除了凌塘新村外，是一片乡村田野，没有其他的大型的商业建筑或小区，买住宅看配套，买公寓写字楼只能看前景了~

       粗发前小编为了走好屌丝路（没车），线路都查得妥妥的，我们来看精准安排：任意地铁站——广州东站——H出口——776公交，直达（凌唐村总站）——下车，无缝衔接，请叫妈网小地图

来到广州东站，记得是H出口近一些，步行至广园东路的公交车站即是776停靠点啦

搭上前往开发区软件园的776号线，乍一看到凌塘村站有15个站，一身汗，很要很久吧

话说小编今天人品爆棚，一路不塞车，25分钟后已经到达凌塘村站哎

又一个站牌，小编站在日光下凌乱了，没有776的牌子，我刚才是怎么下车的。。。

下车已经见到路边万科云满墙的宣传栏

吼，抬头望去，附近高压线成群结队，看阵势是电力是供给给软件区工厂和企业滴

往马路对面看看，原来万科云就在马路对面不远处，目测不过500米

马路对面只见一座座村镇办公楼和自建房

       这里是凌塘村，属于岑村范围内，靠近火炉山， 邻村有前进村，新塘村，珠村，潭村，岑村等村。自从天河区智慧城规划后，已经纳入智慧城发展范围内。

     二、周边配套低端村落遍地，完善还需时日

     据介绍，万科云周边有高德汇购物商场、华润万家；餐饮有合丰山庄、肥仔烧排骨山庄、四大银行以及天河新塘医院、广州日航酒店（五星级） 等配套。不过现实是

过了马路第一眼是凌塘村

这个算附近的“大型购物”场所吗？满足日常用品需求应该还不成问题。

餐饮是非常有本地特色的“汤粉面
”

      还有个流动商贩的临时疏导区，小编到达的时间是上午11点，里面一排摊确无人经营，难道已经早早卖完收摊了?那么前面提到的一系列高大上的配套在哪里呢，反正小编在步行范围内是没有看到滴。

程灵素

      万科商业地产的广州第二块试验田——万科派

      今天小编的第二站，来到位于江燕路的万科派，曾经被郁亮称为“不得不做”的万科商业地产似乎正在逐渐摆脱过往低调潜行的姿态。继7月底北京万科发布写字楼产品系列后，广州万科首个商业综合体项目“万科派”在8月中开放样板间。作为万科广州首个涵盖购物中心的商业综合体项目，万科派的体量并不大，占地面积约1.1万平方米，建筑面积约5.3万平方米，主体建筑分为南北两部分，北面为4层商场，南面为21层的LOFT公寓，万科方面的发言人称未来三年万科在广州将有更多包括社区商业在内的非住宅型业务，所以作为万科练手商业地产的第2个项目，产品如何？我们一起去一探究竟。

    小编沿着原路，搭776返回广州火车东站，然后转地铁到江泰路站，线路表明，是C出口。地铁出口沿线满是万科派的广告。

一出地铁转身就看见在建的万科派，阳光下显得“高大上”

      在工地工人那里了解到，万科派的正门就在江燕路了上，步行5分钟后拐入江燕路，已经看到前面不远就是万科派

       一、初看万科派，地段便利体量小      这次带小编看沙盘规划的是个“售哥”，小编了解到，万科派属于江南西商圈，位于江燕路与江南大道交界，目前是2号线江泰路站地铁上盖，未来海珠环线开通将经过江泰路站，属于双地铁配套。周边主要润政广场、燕汇广场、广州医学院南校区、信和广场、广州美术学院等配套。因为以上商业配套发展已经超过十年，所以万科在此处只可以说是“利用”周围的成熟商圈为卖点。

      从沙盘可以看到万科派体量较小，占地面积约1.1万平方米，建筑面积约5.3万平方米。主体建筑分为南北两个部分，北面为4层商场，南面为21层的LOFT公寓。未来即将开售的是公寓产品，面积由45、55、69方不等，层高4.5米。由于周边缺少同类型公寓产品，万科派的产品可以说是市场上找“差异”，填补周边的产品空白。价格方面售哥始终不肯透露，只说参考周边的光大花园的二手房价格，公寓参考住宅价。小编推测是因为周边无其他同类型产品可以比价，因此以光大花园的二手价格作为参加，目前光大花园二手价格大概在32000元/平米左右。

       万科派产品1
       48平米2房设计，4.5米层高隔成2层，每层约2米出。可以看到普通身高进出无鸭梨，空间尚算开阔。

开放式厨房设计，带美的的油烟机和电磁炉两件套配置以及橱柜。

卫浴空间宽敞，48平米的一层设计紧凑设计合理。

二层做成2房空间，对比住宅的层高稍感压抑。

          产品2 ：73平米挑高客厅的三房设计

客厅沿用4.5米层高，亮点是阳台高度也达到4.5米，因此样板间虽然为北向单位，光线也很充足。

阳光空间目测大概有4-5个平方，经过布置后在此处休息也挺惬意

阳台外景观，可以看到对面在建的南向4层办公楼，由于样板间在5层，不会觉得前面建筑物会遮挡。

   客厅旁小卧室，可以作为小的会客厅，阳台连通到此处。

二楼做了两房设计，对比48平米的2房设计更急舒适

       看完样板间，回到销售中心再仔细了解产品大致的开盘时间和价格，售哥说开盘时间是9月初，目前认购享1万抵8万，并且反复强调公寓价格可以参考光大花园二手，而且不可能低于两个地铁站以外的达镖国际广场。达镖国际广场位于江南大道南362号，目前45平米公寓二手售价约30000元/平，月租金3000元/平米。如果买一套万科派48房公寓作为投资，以租金一房公寓3500元/平左右，租金回报率约2.7%左右，已经被各种理财产品及宝宝类完爆。当然，买房投资看长远升值空间，按照江燕路周边二手32000元/平来看，涨至4万/平米才会有赚头，楼市后市如何，目前建议且看且观察。

程灵素

        三、万科派配套        附近的餐饮、便利商店和广场的配套非常齐全，满足日常生活没有问题。        走出江泰路地铁站，往前走就是知名餐饮炳胜的分店，这家生意一直很好，下午两点吃饭的人依然络绎不绝。多走几步可以看到附近的小型士多、烟酒店、银行颇多。

       万科正对面是燕汇广场，小编进去逛了一圈，KFC、屈臣氏、潮流仓等品牌分店都在里面。即使万科本身不配建四层的商业建筑，周边的商业配套也完全能满足日常生活需要。

周边的家具品牌城

看完2个楼盘的大致环境，小编做了一张表格，方便麻油对比万科这两个商业盘的优缺点

      1、位置和交通方面：万科云位于天河区与萝岗区交汇位置，以智慧城规划为卖点，属于天河软件园片区。目前公共交通仅有公交，尚不方便，未来智慧城地铁站如果能如约开通，将大大提升交通便利性。万科派位于江南大道和江燕路交汇处，属于江南西老牌商圈边缘。从地铁江泰路站步行至项目正门约10分钟，而且未来11号线江泰路站开通以后，项目有3部商业电梯可以直达地铁站，可以说是双地铁上盖，交通很便利。

      地段排名：万科派＞万科云

      2、周边配套方面：从现场的照片可以明显看出对比，万科云周边环境低端，西面岑村、高塘村自建房近在咫尺，东面一片规划用地，未来周边环境变化因素极大，只能靠万科自身引进的商业配套来弥补不足。万科派依靠江南西商圈数十年的发展，周边商业配套算是一应俱全，除了自身引进百佳超市和其他品牌外，周边的燕汇广场、润政广场也完全能满足日常生活所需。

      周边配套：万科派＞万科云

      3、土地产权方面：万科云、万科派两个项目的拿地时间均是2012年。在使用权上，万科云公寓产权40年，万科派公寓产权为50年，小编在阳光家缘上查询到，土地的使用用途都是批发零售用地、商务金融用地。

      土地产权：万科派＞万科云

      4、价格方面：万科派公寓价格对比万科云不是高出一点点，而是高出近80%，看地段决定价值的名言似乎似乎在任一个项目身上都成立。根据售哥的反复暗示和提供的价格底线，预计万科派的公寓价格会在30000—33000元/平米左右，按照48平米的面积来计，一套公寓总价约155万。上面已经提到大概的租金位置，年回报不过2.8%左右，但由于周边环境变化因素小，未来的价格变动会小一些。而万科云在售写字楼毛坯均价1.8万/平左右，公寓产品带装修预计价格去到2~2.1万/平，附近没有其他大型住宅类产品，无从比价，而萝岗公寓8月份成交价格在1.2~1.3万左右，但市中心距离更远，可以说万科楼盘在自立“价格标杆”，未来周边地块如果开发同类型产品会向它看齐

       价格优势：万科云＞万科派

      5、区块升值前景：万科云以智慧城规划为卖点，按照当前政策指引的广州向东发展，未来天河萝岗片区发展仍“有利可图”。但目前该规划受制约的最大因素就是公共交通——21号线。根据之前的媒体发布，21号线最快将于2017年开通，开通后智慧城周边的完善发展也许需要3-5年时间，需要注意的是，智慧城未来的投入建设与此前规划或许有出入，加上目前项目周边尚有许多未开发地块，给前景增加了2个不确定因素。
       万科派规划的自身配套+周边配套，完全属于市中心“标配”，但受困的最大因素老城区规划短期变化的可能性很小，地铁加入只是“锦上添花”。未来升值空间有待观察，按照小编理解，入手投资只能说是相对“保值”，会不会“增值”就仁者见仁啦

        区块升值前景：万科云＞万科派

663454413

................代看了派..太好了...万科派周边环境低端?打错了...

/xin香水百合

看过万科派，交通方便，周边生活气息很好，但是管理费要6.5元一平方，我就觉得贵了，如果真的是32000，我觉得不值。

程灵素

   

................代看了派..太好了...万科派周边环境低端?打错了...

已经修改，谢谢麻油指正。

土豆会翻身

小编辛苦了，万科云的地段和价格感觉太贵了

秋风小吹

买不起了

小赵子

公寓的话不划算

尔佳

   

今天一开头条小编就吓尿了，光天化日居然敢出来抢钱！定睛一看，原来金九月公寓遍地，21个项目集中上 ...

降价没、、、

香蕉菠萝GD

好喜欢他们的装修风格啊··

AliceWoo1111

公寓貌似还要分商用还是住宅?而且要自己报消防?

bbt2003

万科云就是在灵堂和墓碑那里啊呵呵

brainzhuzhu

公寓好是好，就是物业费太贵了，使用年限也短