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楼市大时代上演“变形记”:三旧改造在广州

珍房君

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本帖最后由 真房买卖 于 2015-10-22 10:48 编辑

广州自2009年开始实施“三旧改造”,六年来,城市面目日新月异,一批原本沉寂的土地经过改造和更新,变形为城市中心的黄金旺地,猎德村、广钢新城、广纸片区、金融城等相继诞生,共同缔造了广州改造特色,也为广州楼市大时代添了一把猛火。
编者按:8月底,广州市**“城市更新1+3条例”草案,公开向社会征求意见,“三旧改造”再度成为关注焦点。广州自2009年实施“三旧改造”以来,城市面目日新月异,一批原本沉寂的土地经过改造和更新,变形为城市中心的黄金旺地,也为广州楼市不断添火加温。纵观“三旧改造”实施历程,广州在其中扮演了什么样的角色?为何会锻造出广州特色?在改造带来的得与失中,广州又该如何改造维持平衡?

每当人们经过冼村,有两种叹息最为常见:怎么还没改造完?以及,又会改出好多暴发户吧?

少有人会多看围墙一眼——那上面画着一家五口,爷爷奶奶、爸爸妈妈和一个可爱的小男孩,一家人从旧居搬进新房,男孩拉着小提琴,家人们坐在阳光下,对看不见的路人微笑。更早些时候,一位来自4A广告公司的著名广告人分享了许多相似的三旧广告,主题是“如何让人们相信改造会带来更好的生活”。
这只是三旧改造的初衷之一。作为一座城市自我更新的手段,三旧改造极大缓解了广州无地可用的困境,使一大批旧村、旧厂、旧城镇脱胎换骨,变作炙手可热的土地新贵,也折射出暴富、拉锯、过去、未来、消亡和再生,在广州楼市大时代里上演着一出活生生的变形记。

三旧改造:广东“特产”,广州“风味”
事实上,三旧改造是广东省特有的产物。作为经济大省,广东长期面临用地不足的难题,2008年,当时的主政者提出产业转型、城市转型和环境再造的议题,作为破题之道,针对旧城镇、旧厂房、旧村庄的“三旧改造”应运而生。

一年后,亚运会使广州走上了轰轰烈烈的”三旧改造”道路,最终催生了旧村改造的“广州模式”,138条城中村均可套用,著名的猎德村就是其中一个幸运儿。同样一跃跃过赤贫线的,还有广州城里多个旧厂房。曾经,它们是工业时代的动脉,改革后或消亡、或搬迁,留下了大片杂乱旧的土地。

广州一度忽视了它们——即使它们像嚼过的口香糖一样,黯淡又固执地盘踞在城市中心的各个角落。直到经济腾飞导致土地存量吃紧,广州人才想起这些“老伙计”。

2010年,广州成立“三旧办”,2012年底的统计显示,广州市符合改造政策的“三旧”规模约399.52平方公里,约占现状城乡总用地的1/3。随后,广州重点加大了推进成片连片项目改造力度。人们惊喜地发现,长期被忽视的低效土地资源一旦经过盘活,就能焕发出惊人的经济效益和发展活力。破烂的闲置厂房化身为产业园区,人居环境逐渐提升,一些本已无地可用的区域反而变成黄金旺地。

在这个“黄袍加身”的过程中,一大批新城出现了。目前,广州正在实施的片区改造项目有13个,包括今年市委全会和政府工作报告中提到的同德围、金沙洲、罗冲围、国际金融城、大坦沙岛、广钢新城、广纸片区、鱼珠旧城、海珠生态城九大项目。根据广州国土房管局日发布的《广州市土地整治规划(2011-2015)》,到2020年,广纸需要完成的计划改造面积达到2 .2亿平方米。

一场地产狂欢就此拉开序幕,纵观近三年的土地拍卖市场,三旧改造与土拍热度息息相关,甚至可以说,三旧资源的再利用直接搅热了楼市,为广州楼市“大时代”平添重大变量。

【旧村改造】
猎德、杨箕、林和:改造湍流中率先上岸
“三旧改造”中最受瞩目者,当属旧村改造。

并不是任何事物都能跟上城市高速发展的脚步,在城镇化过程中,许多农村土地被征用,农民依旧留在原村落生活,农田变作幢幢居民楼,但道路、生活配套等各方面设施均未跟上,城中村就这样诞生了。从地理上来说,他们往往位于城市繁华地带,但从内部来看,城中村却往往游离在现代城市的风貌和秩序之外。

据统计,广州市138个城中村占地面积达87.5平方公里,占城市规划建设总用地的22.67%。从城市更新换血、土地资源收归整合、核心区域延伸发展等各个方面来看,铲动城中村势在必行。

猎德村改造完成前,两位阿婆倚门守望旧时光

我们的故事从猎德村说起,曾经,这里是天河区最贫穷的城中村,握手楼、断头路随处可见,亚运会的春风却把猎德吹得翻了个身。2008年1月15日,作为广州首个整体改造的城中村,猎德改造工程正式动工。历时三年后,37栋复建房拔地而起,6000多猎德村民迁入新居。改造后的猎德凭借紧邻小蛮腰、珠江水、地处珠江新城正中心的地理优势,一举成为“广州第一村”。

猎德城中村改造成功,让广州其他城中村倍受鼓舞。2010年亚运会之前,广州市曾经提出过“10年内改造138条村”,然而,城中村改造大幕才刚刚拉开,猎德模式随后被证实不可复制——5年过去,第二个猎德始终没有出现。

同样位于天河核心区域的林和村已经算是模仿者中的幸运儿,2010年4月16日早上6点,钩机入村,拥有450年历史的林和村拆迁正式开始。它拆得很彻底,600平方米祠堂已不见踪影,只有池塘东西两边的马头石保留下来,此石原本是为了拦住小孩,防止村里幼童不慎落水,如今却成了默默印证林和村的古老历史的信物。

4年后,林和村改造完成,开始回迁。林和村改造项目总占地面积约6.5万平方米,其中南面包括七栋超高层商品住宅及一栋公寓,由地产商和林和村共同组建项目公司进行开发,其中,地产商拥有70%的股份。北部将建成回迁区,共有6栋合共2107套回迁房,属703名回迁户所有。村民们除一两套自住外,其他则大多数进入天河北的租赁市场。至此,林和村村民与猎德一样,进入了“收租时代”。

2010年4月,林和村村民大包小包开始搬迁

搬迁最后一天,一位村民在村里的榕树下祭拜
从中心城区地图上看,猎德村、林和村、杨箕村呈现三足鼎立之势,但杨箕的命运更加坎坷。早在2009年广州提出全面推进“三旧”改造时,杨箕村改造赫然在列,是广州第三个通过公开拍卖为城中村改造筹集资金的集体。和人们对城中村的固有印象有些不同,杨箕村地处城市中心,早在改造前就已相当富庶,向开发商富力地产开出的补偿要求相当高昂。

刚开始,杨箕村的进度飞快,第一个月就有90%以上的村民签订了协议,3个月内则达到了99%。然而,18户“钉子户”扼住了杨箕村改造的喉咙,原定2014年回迁的杨箕村复建房一拖再拖。

三年时光在僵持中流过。直到最后两个留守户李启忠和李健明终于签订拆迁补偿协议,杨箕村改造才重新步入正轨。2013年8月2日,广州杨箕村动迁工作正式开启,目前,杨箕城中村改造复建安置房主体结构建设已完成70%以上,预计到2016年上半年工程建设将全面完成,杨箕祠堂将于今年底全面启用。

随着富力东山新天地开盘,杨箕开始拥有城市中心豪宅项目,虽然过程曲折,但改造故事总算在磕磕碰碰中接近尾声,与它同时列入计划中的寺右、农林、西坑、瑶台和登峰却再无动静。


杨箕拆迁前,许多店铺开始打折甩卖

冼村:数次停摆后的再改造  
与同批次规划改造的其他城中村相比,冼村改造历程复杂得多。

上世纪90年代,由于广州城市迅速向东扩展,冼村的耕地被全部征用,冼村人“洗脚上田”,一批村民外出务工,村民身份改为城镇居民。随着90年代初的国企改制,这批外出村民失业回乡,由于身份上属于城镇居民,不能同时享受作为冼村一般村民应得的权益,顿时陷入进退两难的境地。

经过多番谈判,这部分“有村不能回”的村民最终获得了“社会股东”身份,只能享受村里每年的股权分红,没有选举权利,不能参与村务管理,而一直留在冼村的人则拥有“社区股东”身份。双方因利益争执不休,分化为两大阵营,这也为冼村改造困难埋下了伏笔。

一晃十年。2010年4月,冼村启动改建工作,开始与村民签订拆迁补偿安置协议,一年时间签约户数达到占全村的80.29%。2011年03月31日,冼村正式开拆。

仅一个月后,少数未签约村民与拆卸房屋的施工单位因工地围蔽发生纠纷,国务院纠风办介入并要求拆迁停工;从停工之日起至2011年11月底无一人新增签约,自主改建陷入困难与危机,村公司前期向银行、市财政局借贷的拆迁资金已消耗殆尽,面临破产的危险。

随后,保利通过中标加入冼村改造工作,冼村改造迎来转机,截至2013年5月,保利地产完成了近300栋、166户、5万平方米的新签约。当月13日,冼村首期回迁房奠基启动,宣告冼村改建进入到一个标志性的推进阶段,极大地增强了改建信心。

第二次危机却在此时出现了。旧村改造带来的巨额利益滋生出重重矛盾和贪腐,宗族大佬把控村务、地产集团低价拿地、政界高官权力庇护、大谋私利矛盾不断……2013年8月,包括冼村实业有限公司董事长冼章铭在内的至少4名冼村班子成员涉嫌严重经济违纪问题被立案调查,冼村腐败链条随之曝光,高官、村霸、地产商“腐败铁三角”浮出水面,冼村的“蝴蝶效应”开始显现,一批人员因此落马,广州市原副市长曹鉴燎,广州市协作办原党委副sj、纪委sj何继雄相继接受调查,牵出多家地产、物业公司。巨大压力下,冼村改造再度停摆。

经过又一轮僵持,2013年8月,保利琶洲团队加入冼村改建,局面逐渐缓和起来。2014年开始,保利按季度为村民发放临迁费,村民情绪逐渐平复。而随着时间流逝,许多钉子户也开始动摇,改造迎来一缕曙光。


冼村地理位置优越,位于珠江新城核心区域

一片冷清的冼村中,两位老人孤独的背影

圭臬:城市更新办法**规范旧村改造
不论是猎德、杨箕、林和还是冼村,都只是广州城中村在三旧改造中变形的缩影。它们背后,还有琶洲村、有东漖村,有100多条沉沉暮暮不曾动弹的老村。三旧改造实施至今,累积经验日益增多,经验教训亦不容忽视。

纷争的核心只有一个字:钱。“钉子户”之间的示范效应和攀比心理越发明显,多个项目迟迟难以推进也是由于无法达成拆迁补偿共识。广州市此前虽有拆迁改造条例,但对具体补偿面积、标准等规定有所不足。

今年8月底,广州市公开对《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》《广州市旧厂房更新实施办法》《广州市旧城镇更新实施办法》征求意见。其中明确了对旧村住宅复建安置房的算法——住宅复建总量按合法栋数×280㎡或合法栋基地总面积×3.5倍算,并按不超过10%上浮,集体物业复建总量按合法1:1计算。2007年6月30日之前的违法建设按2:1(即50%)的标准来核定。同时,规定需要“村经济集体组织80%以上成员同意”才能进行改造。

城市更新“1+3”条例的**,会为城中村改造带来怎样的变化?让我们拭目以待。

【旧厂改造】
国际金融城:旧厂升级接驳珠江新城
时钟拨回到4年前。那一年,“广州国际金融城”的概念第一次公开亮相。根据规划,金融城北起黄埔大道、中山大道,南至珠江,东至天河区界,西至华南快速干线,总面积7.5平方公里,核心区总面积2.3平方公里,包括起步区和西核心区两部分,将建起450米高地标,与广州塔、西塔等珠江新城的高楼遥遥相望。

为什么要建一座金融城?这要从广州的总部经济短板说起。

在北上广深一线城市之争中,北京、上海凭借其牢不可破的城市地位,吸引了大量总部企业入驻,而广州和深圳在总部经济领域竞争力偏弱。美国《财富》杂志调查结果显示,跨国公司在中国设立地区总部,首选城市依次是上海、北京、广州、深圳。但深圳忽然调头了——舍弃传统产业的总部企业,转而吸纳大量互联网企业和创新型企业,走出了一条独具竞争力的新路子。

在此局面下,广州的处境越发尴尬。为了走出困境,广州制定了《广州市加快总部经济发展三年行动计划(2015-2017年)》,提出到2017年,力争认定总部企业超500家,并形成6-8个具有核心竞争力的总部经济集聚区。

金融城就是这一战略的衍生品。从占地规模看,广州国际金融城相当于再造一个珠江新城,但它显然更加专业。根据《行动计划》,未来广州将重点引进国内外银行、保险、证券、基金和投资公司等金融企业,在穗设立区域总部或结算中心、投资中心和交易中心等,这实际上正是广州国际金融城的定位所在——建成一个“广州华尔街”。

这是个金光闪闪的三旧改造项目,覆盖了员村热电厂、昊天化工厂、广州电池厂、车陂水厂、广东玻璃厂、鹰金钱罐头厂、澳联玻璃厂、南方面粉厂、绢麻厂等一批国有旧厂。我们不妨把话说得更通俗一点:凭借金融城,这些旧厂很快都将经历从“王二花”、“张铁柱”到“Mary Wang”和“Tony Zhang”的进化过程,身价必将暴涨。

地产商们闻风而动,只等把王二花们收归靡下。

2013年2月7日,金融城首批土地正式出让,绿地、保利、佳兆业等多家房企竞拍。当日,仅4宗土地竟然鲸吞130亿元,几乎等于上一年广州全部土地出让金的1/3。

2013年8月,金融城再次出让4宗地块,华夏人寿、新华人寿、平安不动产等金融机构成为拍地主角。然而,2013年广州土地市场低迷,金融城也明显降温,四地块45亿元起拍,最终以57亿元成交。

金融城拍第三次相当曲折,拍地时间一改再改,计划推出的3宗地块中有2宗惨遭三次中止出让。直到今年6月,仅编号为AT090939地块以16亿元底价卖出。

截至今日,金融城共拍出9宗地,合计203亿元。业内人士透露,金融城的地标地块预计可以在今年的二季度推出。此外,起步区剩余地块,也争取在2016年出让。

这仅仅是地面上流动的金钱,金融城地下还埋着一条金河。根据规划,金融城将开发全国最大的地下城,180万平米的面积是珠江新城地下空间的3.6倍,这同样能带来一笔惊人的出让收入。


金融城历次拍地

如今,金融城首批3个项目已经亮相。世茂房地产与合景泰富、华润合资开发的汇金天地均价达到10万元/平方米;保利金融中心和金融城绿地中心的首期写字楼预计单价超过3万/平。金融城每平方米一万多元的拿地成本,加上每平方米一万多元的建筑成本以及各种费用,使此前一些拿下金融城地块的开发商表示,金融城写字楼售价4万元/平方米“不成问题”。

金河开始缓缓涌动。这是2015年的秋天,从网易房产广州站的办公室向南看,金融城的雏形已清晰可见。“王二花们”像走进大城市的乡村少女一样,迎来了青涩的变形。3年、5年甚至10年以后,当我们再站在原地远眺金融城时,这些旧厂是否已彻底失去踪迹?甚至让我们站远一点,20年乃至30年后,金融城会在广州三旧改造历程中留下的评价怎样的评说?这个答案,只有时间知道。


从网易房产所在地俯瞰,远处的金融城清晰可见

广钢与广纸:一对屌丝双胞胎的逆袭
江左江右,一场变形正在同时上演。
广钢新城和广纸片区是广州三旧改造版图中最受关注两兄弟,分别要在广州钢铁厂和广州造纸厂的旧厂片区上进行改造,涉及范围覆盖珠江后航道两岸,堪称荔湾区和海珠区近年来最巨量项目,并肩完成了一次屌丝逆袭。

2012年,广钢纳入三旧改造范围,2013年6月,“广钢新城”的概念出现了,囊括广钢集团白鹤洞地块,鹤洞、东塱和西塱三条村的集体土地,以及周边的旧城、旧厂、旧村和水域等用地,总面积达到657.4公顷,整个新城将相比旧广钢地块放大5倍,走“宜居宜产”路线。根据规划,政府将投入1000亿把广钢新城打造成“中央居住区(CLD),包括5间三甲医院、32座学校、3个地铁站、15个有轨电车站等必备配套。

整容后的广钢一改土气,吸引力倍增。2014年2月,广钢新城首次卖地,5宗地块总用地面积达到28万平方米,引来过江龙龙与本地虎的激烈PK,最终以155亿元成交,最高楼面地价约达2.1万/平,成为荔湾新地王。“面粉贵过面包”的奇观再次出现,5宗地块楼面价达到1.8万-2.1万/平方米,比周边一手楼售价还高。中原地产项目部总经理黄韬表示,广钢楼盘售价恐怕高至4字头,不少业内专家发出了同样的声音。

但随着广州土地市场寒流来袭,仅仅半年后,广钢新城再推的6宗土地跌价至1.4万元/平方米。

变幻莫测的土地市场,让广钢的逆袭之路扑朔迷离。被冻住的广钢一度沉寂,蛰伏一年后重新冒头,赶在今年“金九银十”推出首盘中海花湾壹号,开盘价在3万/平,并未达到当年的预测线,但火爆程度仍吓着了城中竞争对手,7天成交100套,销售额将近3亿元。

这份成绩单,让当年联合争地的七大地产商松了口气,也为广钢下一个楼盘留足了信心。至此,广钢新城的“变形记”收获第一次阶段胜利。

江左造城轰轰烈烈,江右,广纸也在本轮三旧改造中渐渐崛起。去年6月,“广纸新城”地块规划亮相,以“海珠西引擎,广佛活力港”为定位,连片改造2.45平方公里内的20个旧厂和5个旧村,打造成珠三角西岸高端配套服务基地、广佛高品质休闲生活港湾和广州文化产业基地。未来,这里会变成一座优雅的江滨居住地,这里有绿道、江景、公园、豪宅、商场和小资商业区,彻底与旧厂屌丝的身份作别。

消息一出,拍地立刻开始。至今,广纸已卖出4宗地块,由越秀、绿地、雅居乐、金融界四者分食,地块成交总价高达152.48亿元。在金钱、情调的双重加持下,广纸的变形之路早已走上正轨。


未来的广钢新城

广船动了:三大旧厂改造项目势在必行
“三旧改造”一股大风,吹动了整个珠江航道,与广钢、广纸之后合称为“广州旧厂改造三大明星项目”的广船,最近终于动了。

老城区用地紧张,广船作为老城区最后一块大面积可开发用地,虽不如广钢庞大,但长达2公里的东向江岸线优势不可撼动,能够为高价江景豪宅带来保证。

据广州日报记者从广州市国土规划委了解到的消息,广船荔湾厂区内49间房屋的产权转移登记目前已经完成,一旦广船荔湾厂区未来作为宅地顺利出让,由鹤洞桥横跨的一江两岸三城(广钢、广纸、广船)新居住板块格局,有望在老城区内成形。今年底,广佛地铁西朗至燕岗站将开通,途经鹤洞、沙涌、沙园、燕岗等站点,串联起广钢、广纸、广船地块。广州三旧改造的代表项目,终将汇流一处。


广船、广纸、广钢地块位置示意图

它们的命运太过相似——从辉煌的国有旧厂到落寞的残旧片区,沉寂后凭借“三旧改造”被盘活,一夕间受到地产商的宠幸,卖地,建楼,再卖地,再建楼,等待着在改造中完成“逆袭”。某种意义上而言,它们与“猎德模式”一样,光辉灿烂,但身不由己,全靠这个时代特有的、稍纵即逝的政策机会一举翻身,也都是这个时代里中国土地命运变化的缩影,从这个角度出发,它们的成功难以复制。

但对充满野心的楼市大时代来说,这些或许并不重要。


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楼市大时代上演“变形记”:三旧改造在广州
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