本帖最后由 zaoge 于 2017-2-12 21:39 编辑
论坛上讨论最多的问题就是该不该购房。包括很多人困惑于租金回报远低于贷款利率和理财产品回报，为何还很多人前赴后继的买房。决策需要有数据支持，在下就用一个简单的数学模型来帮助大家决策。 ===========不想看长文就直接看这个简要分析好了==================== 不喜欢看数学分析，可以直接看简要结果： 购房的收益率=租金回报率 + 房价涨幅率 - 交易费率 - 资金成本率 租金回报率大概是1.5% 交易费率按持有8年出售，大概是0.5% 资金成本率等于贷款利率和自有资金的回报率的加权平均，首套房3成首付并享受85折优惠，平均资金成本大概是3.95% 所以，只要你认为房价年平均涨幅率高于3%，就可以购房。否则，就持币观望。 另外的启示是，如果决定购房，为了最大化收益，除了看租金回报率，还要看房产未来的年平均涨幅率。例如老破旧的学位房，也许租金回报率高，但如果期望的房价涨幅率较低，可能反而不划算。
===========详细分析=================
首先确定一些数据作为分析的基础，这里都是指每年的回报率。房产是多年的投资，但我们只是要决策，那么只要比较年平均回报哪个更优就可以。
自有资金回报率是指手上现金不购房，用于其他投资渠道的回报。这里我们用目前主流银行理财产品回报率3.5%/年来计算。
贷款利率是指房贷的贷款利率，我们按目前5年以上贷款，4.9%，再按85折计算为4.17%每年。如果公积金会更低，如果二套要上浮10%就更高。
首付比例，按可以享受首套，30%首付计算。但是我们这里按35%计算，原因是无论是一手或二手房，除了房款外还有一些按揭费用，物业基金，契税等。如果我们购买一套房，价格480万，那么首付要144万，但购房人还要支付税费20万。在我们的计算中，房产总价计算为480+20=500万，首付为144+20=164万。164/500=32.4%，首付比例是要达到32.4%，为了简便计算，我们按35%算。
租金回报率：房产年租金收入/房产总价。目前的租金回报率大概是1%-2%，我们按每年1.5%算。
交易费用：购买二手房，大概需要支付1%个人所得税，1.5%契税，1.5%中介费，共计4%，我们假设房产平均持有8年出售，那么摊到每一年的交易费用大概是0.5%
房价涨幅率，指房产价值每年的上涨率，这个非常难估计，我们先来看看在3%的涨幅下，购房与不购房的回报哪个高。
房产总价：包括支付给开发商/卖家的价款，加上相关税费。如果购买房屋后进行装修，相关价款可以加入房产总价。
| 自有资金 回报率 |
贷款利率
|
首付比例
|
租金 回报率
|
房价 涨幅率
|
交易费率
| |
3.50%
|
4.17%
|
35%
|
1.50%
|
3%
|
0.50%
| | | | | | | | | | 房产总价 |
首付
|
贷款额
| | | | |
5000000
|
1750000
|
3250000
| | | | |
持币不购房情形下自有资金回报=首付款*自有资金回报率 =61,250
购房情形下回报=房产总价*（租金回报率+房价涨幅率-交易费率）-贷款额*贷款利率 =64,475
可以看出，在上述比较中，只要房价年涨幅率高于3%，购房就比不购房合算。
由于每个人的情况不同，是否可以提炼出一个公式来给大家做辅助分析呢？
从上述的计算，我们可以总结为，只要以下公式大于0，那么购房就更为合算
房产总价*（租金回报率+房价涨幅率-交易费率）-贷款额*贷款利率-首付款*自有资金回报率
我们把这个公式后半部分再变化一下：
房产总价*（租金回报率+房价涨幅率-交易费率）-房产总价*（贷款额/房产总价*贷款利率-首付款/房产总价*自有资金回报率）
括号内的部分，即（贷款额/房产总价*贷款利率-首付款/房产总价*自有资金回报率），在财务上称为加权平均资金成本率。简单来说，当一个人用自有资金支付首付，并向银行贷款来购买房产时，它要考虑两个方面，一是自有资金投入购房损失的机会成本，二是向银行贷款的成本。自有资金成本通常低一些，向银行贷款成本通常高一些。如果用于购房的资金自有资金比例多一些，这个加权平均资金成本率就低一些。如果用于购房的资金贷款比例高一些，这个加权平均资金成本率就高一些。
这样的话，我们的公司就可以大大简化： 房产总价*（租金回报率+房价涨幅率-交易费率）-房产总价*加权平均资金成本率
房产总价*（租金回报率+房产涨幅率-交易费率-加权平均资金成本率）
最终结论，购房还是不购房，只要看一下公式的结果是否大于零： 租金回报率+房产涨幅率-交易费率-加权平均资金成本率 其中：加权平均资金成本率=首付比例*自有资金回报率+贷款比例*贷款率
是不是特别简单？
我们看看刚才的例子： 首先计算 加权平均资金回报率=（3.5%*35%+4.17%*65%）=3.9355% 1.5%+3%-0.5%-3.9355%=0.0645%
所以购房合算
再换一个人，他要用70%首付和30%贷款，而且，贷款利率上浮10%，他的加权平均资金回报率是 （3.5%*70%+5.39%*30%）=4.067% 1.5%+3%-0.5-4.067%=-0.067% 所以对这个人来说，购房是不合算的
当然，这两个例子都是在房价年涨幅3%的情形下，如果房价年涨幅只有2%，那么这两个人购房都是不合算。而如果房价年涨幅为4%，那么这两个人购房都是合算的。
以往常常有人困惑于租金回报远低于贷款利率和理财产品回报，为何还很多人前赴后继的买房。其中最大的问题就是没有考虑房价的涨幅。希望以上公式可以给大家一个参考。以上只是一个简化的模型。贷款利率，理财产品回报都是动态变化的。自有房产与租房的体验不同。投资房产租房也要考虑管理成本。日后可能出台房产税，持有房产的成本，等等...考虑不周之处，请大家批评指正。
| 
发表于 2017-2-12 19:07
