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[谈房论市]

[番禺选房经验分享]番禺洛溪、沙溪、南浦、大石、南村普及贴 ...

 

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本帖最后由 dafeilu 于 2017-2-18 11:55 编辑

先说明:本人不是中介,此贴只作为普及、讨论。不对的地方多多包涵,不喜勿喷。本人住了番禺多年,现已不在那里住,所以我尽可能客观,尽可能不误导大家。对于每个版块和楼盘,我都提到了优点和缺点。

[size=18.6667px]看了一下回帖,挺意外的,没想到会引起那么多讨论。楼主没打算洛溪、南村比。不过看了很多回帖,特别是反应比较激烈的,看回复可能都是哪几个大盘的业主。其实南村、洛溪、沙溪版块都挺好的。建议大家买房的,多多到实地跑跑,如果可以,租住一段时间更佳,才能看出真实情况。我之前也在那个地方住过,感受挺深的,现在就给买房者一些建议。

最近看妈网的房产楼市圈,越来越多人关注番禺的楼盘。
20169月以后,从政府公布的房地产交易数据来看,限购的区域(即是除去增城、从化的各区),番禺的一手二手房成交量增幅还是很大的,成交量更是占据了广州四分之一以上的江山。
且自从去年底的地铁7号线开通、洛溪大桥拓宽工程、万博附近住宅用地拍出高价等利好消息的放出,最近三个月番禺房价涨幅不小。
此外,去年市区多个版块涨幅很大,特别是天河、越秀,涨幅更是惊人,也逐渐让工薪阶层难以买到好地段好学位的大房子,大家的目光逐渐转向广州东部、南部。

我在番禺居住多年,对不少楼盘有一定了解,写一个普及贴,希望对有需要的人有所帮助。但因为在市区工作的缘故,我的了解主要集中在四个版块,洛溪版块、沙溪版块、南浦版块、大石版块、南村版块(之所以叫南村版块,不叫华南板块,因为华南版块太大了,涉及楼盘太多,有些我不太了解,有些也不太宜居的)。主要介绍的也是一些大盘,有小区的盘,因为既然都买番禺了,肯定要买环境好、方便的啦。那些太靠近桥的(例如可能受洛溪大桥拓宽工程影响的)、太远、太旧、太小的就不写了。价格方面就不写了,可以自己去了解一下。但是番禺不少楼盘价格是贵过海珠某些版块的,如果了解过,贵是有他道理的。写得不好不对的,请大家多多包涵,不喜勿喷,可以多多补充。

我认为番禺买房有几个原则:
原则1:对于在广州市区上班,特别是天河区、越秀区、海珠区、荔湾区工作或者三号线、二号线沿线工作的人来说,如果购房资金够的话,打算开车上下班的,建议最南不超过新光快速汉溪长隆隧道和汉溪大道。如果坐地铁上下班的,最南不超过汉溪长隆站。至少过了几年,我还是觉得这个原则是对的。

原则2:不能总想着有车就够了,还是要考虑一下公共交通工具,例如公交、地铁。因为有些时候自己开车不如做地铁快。
这几个版块如下图,从北至南,也就是从离广州近到离广州远,分别是洛溪版块、沙溪版块、大石版块、南浦版块、南村版块。
图01.jpg

                              
1、先是离广州最近的:洛溪版块

对于在天河区、海珠区、越秀区工作的人来说,建议首选洛溪版块。因为这一版块有两条地铁线路、两个地铁站,分别是3号线厦滘站,2号线洛溪站。特别是厦滘站,很多南村版块、沙溪版块、大石版块的人,都会做接驳公交来这里坐地铁。其中厦滘站上班时间,每10分钟一趟空车地铁出发,可能很多人都不知道的。
洛溪版块的房子,全部没有楼巴,可能是因为离市区近的缘故。开车的话,走洛溪大桥、新光大桥都是挺方便的。但这两个桥不堵的话,15分钟到珠江新城是没问题的。但是堵起车来,估计就45分钟了。实在不想堵车,开多3公里走华快也行。但是无论如何,只要住番禺,这个版块经过堵的路段是最少的,因为它里市区最近了。
这一版块大型超市有华润万家、百佳,菜市场也有。教育方面,是这一版块的薄弱环节,跟越秀天河的动不动就省一级比,没有特别牛的公办学校或者民办学校。但不少洛溪业主还是会送小孩到不远的,比较牛的民办学校就是南村版块的执信番禺学校、华附番禺学校。
图8.jpg

1)成交最活跃的盘:丽江花园。
丽江花园是这一版块成交最活跃的楼盘了。它由两部分组成,有一条江隔开。江的以北在洛溪版块,江的以南在南浦版块,中间有一条自己的桥。
特点:小区特别大,配套很齐全。银行、超市、幼儿园、小学都有,有点祈福新村的感觉,当然没有祈福大。
组团特别多。最新的是如英居组团,是前两年开盘的,现在有没过两年我不确定。左岸组团也是相对较新的,而且左岸组团东向望两江交汇处,景观很不错。其他组团楼龄就旧了。
停车总体算方便、停车费也不贵。
开车选择性多,走洛溪大桥、新光大桥都可以。但是走华快就远了一点。
虽然成交活跃,但单价不高,据说跟物管阻碍中介看房有关。这个有待确认,丽江业主可以说说。
不足:离地铁站远。坐地铁的话要先坐公交转。
小区人车不分流,带小孩的话还是有点风险。

2)管理最好的盘:中海蓝湾。
特点:中海的物业管理确实很好。
珠江边,以大户型为主。北向望江,很开阔,风景很不错。这个楼盘值得推荐。
小区不算大,但是因为在路的尽头,所以很安静。
配套好,离华润万家、菜市场都近。
早几年这是洛溪版块最贵的楼盘。
开车走洛溪大桥还是比较方便的,但是走新光大桥、华快就远了点。
这个楼盘单价比市区某些版块价格高。

不足:离地铁站远了点。

3)环境最好的盘:东海花园。
特点:小区环境好,是洛溪版块环境最好的小区,没有之一。
3号线厦滘站近,走路即可到。洛溪版块唯一走路到3号线的,就只有这个小区了。海珠、天河、越秀上班的话,这个楼盘值得推荐。
开车出行方式多。离新光快速、洛溪大桥近,离华快也不远。
一期南向望江,可能业主住得舒服,业主放盘少,属于秒杀盘。二期南向望花园的,景观很不错。
楼间距宽。可能是楼间距宽,这个小区南向房子白天很长时间都有阳光。
小区大,氛围好,人车分流,所以适合一家老小住。
小区一个门在江边,且江水干净。休闲、散步、夜跑的人多。
离百佳超市近,门口也有超市。
这个楼盘单价比市区某些版块价格高。

不足:停车位比较紧张。该小区外围有免费停车的地方,但是停车位比较紧张。小区里面的停车位月租不便宜。
      
4)广奥花园。

特点:小区很大,物业管理也比较规范。
配套好,离华润万家、菜市场都近。
开车走洛溪大桥很方便,出门直接上桥。但是走新光大桥、华快就远了点。
这个楼盘价格涨幅也不少。

不足:离地铁站远了点。

5)海滨花园。

特点:小高层为主,入住率高,密度也比较高。

离江边近,楼盘价格不贵。
离百佳超市近。
开车出行方式多。离新光快速、洛溪大桥近,离华快也不远。

不足:离地铁站远。

6)洛涛南。

特点:社区很大,小高层为主。
配套好,离百佳超市近。
2号线洛溪站比较近。在2号线沿线上班的,预算有限的,可以关注。

不足:楼龄较旧,离地铁站远。

7)华荟明苑、洛涛居。

离洛溪桥太近了,可能会受洛溪桥拓宽工程影响。我就不介绍了。有住过这两个小区的人介绍一下。

2、沙溪版块
这一版块是最近几年发展起来的,而且以豪宅、别墅为主,不少朝向好的大户型,都是千万、几千万级别的。我所知道的,基本在这一版块买房的人,在市区都有别的房子,甚至多套房子。可能是这个原因,这一版块总体入住率不高。
这一版块大型超市没有,但是有小超市。
教育方面也比较欠缺,但这个版块的业主很多送小孩到执行番禺学校、华附番禺学校的。
汽车出行方面,建议只走华快,不堵10分钟、15分钟到珠江新城。如果走新光,要经过一个很流量很大的批发市场,还是比较杂的。
地铁出行方面,这一版块将来有11号线在这里设站,11号线的站不多,几个站就可以到珠江新城。
图4.jpg

1)最豪气的楼盘。星河湾半岛。

特点:星河湾多年之前就很上档次,而星河湾半岛更是星河湾那么多组团里最新、最豪气的。

小区环境好、管理严。有会所有酒店。

一个小区坐拥两江。能叫半岛的都不简单。

单价略贵,但是因为面积大的原因,总价很高。几千万级别的都有。

开车出行走华快,走新光、洛溪大桥就有点远。

不足:配套不行,只有一个华润万家小门店。但是能住里面的人肯定也不会考虑这些了。
2)时代外滩。

特点:时代外滩也很好,旁边就是星河湾半岛。
几乎都是大户型,170多平的、200多平的都有。单价还可以,但面积大,所以总价高。
小区不大,但管理还是很不错的。

南向望江,而且是10米长阳台。

我所知道的人里面,买这里的也在珠城有房的。
不足:配套不行。
3)珠江花园。

珠江花园是时代外滩的一期。原来一个开发商建设的,后来各种原因,被时代地产收掉了。但是珠江花园和时代外滩是分开管理的。

这个楼盘较旧,但是价格不高。具体我了解不多,就不多介绍了。
4)珊瑚湾畔。

特点:珊瑚这个楼盘其实由两个组团,一个是珊瑚天峰、一个是珊瑚湾畔。
天峰是高层,一层两户大户型,南北通透。面积最小好像是170+平米的。北向望江、南向望马路,但是马路不吵。天峰单价不算贵,值得推荐。
湾畔都是小高层、别墅、大复式。在湾畔周边休了人工水道,很有感觉。
不足:配套不行。


3、南浦版块
这一版块有一个大盘,广州碧桂园。
这一版块总体发展程度不高,但是因为离东新高速近。是去荔湾区上班的首选版块。
周边有很大的菜市场,配套还不错。
附近正在修建中大附小还是附中的实验学校。据了解也是要建成一个比较牛的民校的。
图5.jpg

1)广州碧桂园

广碧大概是90年代末建成的。

盘很大,楼都是小高层。

有楼巴和公交车总站,基本上都可以到市区很多地方。

因为小区大,停车位置多,停车费也不贵。

离小区门口离南浦地铁站不远,但是如果住在小区很里面的话,还是比较远的。在越秀区西边上班、或者2号线沿线上班的可以考虑。

这个楼盘单价不高。

不足:开车到市区的必经之路南浦桥,太小了,双向两车道,经常堵车。不过番禺区有规划这个地方要拓宽,将来会好些。

2)南浦海滨花园

差点忘了这个楼盘。也是很大的小区。

这个楼盘单价不高。

其他了解不多,南浦海滨的业主可以介绍一下。

4、大石版块

大石版块很大,但是有些地方很乱,人很杂。我觉得在大石版块的江边附近会好一点。从楼盘的大小、价格来看也看得出来,确实是江边沿线的好一点。

虽没有大型超市,但是菜市场、吃饭的地方不少,总体配套不错。

大石版块有一个地铁站,3号线大石站。但是对于江边的楼盘来说,还是比较远的。

大石版块价格不高,对于预算少的人来说,这是一个上车版块。
图6.jpg

1)大石版块最出名的盘:锦绣银湾。

特点:在大石版块里,锦绣银湾应该是最出名、保养最好的盘了。

北向户型望江。

正门离江边就是20米的距离。

离学校近,它旁边就是富利中学小学。

走华快比较方便。走新光快速路不太方便,要绕道洛溪去。

不足:离地铁远。出行走新光的话,要绕到洛溪去。
2)大石版块环境最好的小区:新月明珠花园

特点:这个小区跟洛溪版块东海花园是同一个开发商,可能这个开发商重视小区绿化建设。所以新月明珠和东海花园小区环境都很好,很适合居住。

离地铁站近,正门即是地铁大石站出口。坐地铁很方便。

楼盘也很大,有好多栋,如果买这个楼盘。朝马路的会比较吵,建议买里面的。

不足:周边环境不太好。虽在新光快速旁边,但是没有入口,开车很不方便,绕路很多,而且都是很堵的路。
3)华筑翡翠湾

特点:在售新盘,听说均价3.5万。

北向望江。刚需户型,目前是70多平、80多平再卖的。

不过小区不大,离大石桥有点近喔。

这个楼盘出入走新光快速、洛溪大桥都方便。但是坐地铁就很不方便。
4)富丽家园、丽水湾

这两个楼盘有点类似,不过我不熟悉,感觉密度较大。

这两个楼盘的业主可以介绍一下。
5、南村版块
南村版块是最近半年涨幅最明显的番禺版块,之所以出名,主要是番禺万达广场和7号线的开通。其实万达广场不仅辐射了这个版块,也辐射了洛溪、沙溪、大石版块,这三个板块去万达也不远。
这个版块大的开发商比较多,万科、雅居乐都有大盘在这里,而且每个盘的小区都很大。
这个版块有两个很出名的民校,一个是星河湾附近的执信番禺学校,一个是华南新城里面的华附番禺学校。不过这两个学校也不是这两个小区业主才能进的,很多洛溪版块、沙溪版块、大石版块的业主也送小孩过来读书
这个版块之前出行一直不太方便,没车真是没法出门。所以这些楼盘都有楼巴。
有万达广场,附近有个美食城,对于将来在万达附近上班的人来说,这个版块建议首选。
对于广州市区上班的人来说,我觉得这个版块交通还是不太好的。兴南大道太小,难以承受那么多小区的业主,经常堵车,等于是一出门就堵车。(上下班高峰期,广州开车去这个版块的时间,可能是广州去洛溪沙溪时间的两倍)目前虽然开通了7号线,但对于去广州的人来说,还是不太方便的,3号线换乘处还是比较多人的,不一定能挤上车。此外,可能因为这个版块的小区太大了,而7号线的地铁口也没在小区里面,所以走出来坐地铁是不现实的。
图7.jpg

1)成交最活跃的盘:星河湾
这个最活跃,不是我瞎说的,在阳光家缘有数据支撑的。不仅是这个版块最活跃,甚至是整个番禺最活跃的。
附近有一个番禺执信学校,如果在星河湾住,这个学校是首选。不过它是民办学校,好像也没听说业主一定能进的。
楼盘很大,北向望江,沿江有条路,休闲还是很舒服的。
星河湾因为在兴南大道的尽头,所以兴南大道再堵,都跟它没关系。
星河湾走华快是很方便的,可以直接出门上华快。有楼巴。这个楼盘比市区不少盘价格高。
不足:离地铁站远。现在没地铁,将来规划也没地铁。
开车出门只能走华快,走新光快速就太远了。
基本配套不太好,周边没市场。
2)看一眼就会喜欢的盘:广州雅居乐花园
雅居乐花园有10多年的历史了,最新的一期十年小雅组团都有56年历史了。
小区非常漂亮,很容易让人迷惑,看一眼就会喜欢上。我认识的不少人就是看了一次就喜欢上了,马上就下订了。
小区里面配套比较齐全,跟丽江花园类似。有楼巴。
里面有中英文幼儿园,学费很贵。
这个楼盘之前涨幅比较缓慢。因为地铁开通原因,这个楼盘最近一年涨幅挺大的。这个楼盘比市区不少盘价格高。
不足:一出门就堵车。如果在万达广场附近上班,选择这里不错。
不过在广州上班,兴南大道还是很堵的。那个看了一眼就喜欢的人,住了一段时间以后还是有点后悔的。
3)华南新城
也是一个大盘,北门到正门都是3个公交站的距离。正门对面就是万达了。
绿化很高,全是小高层。
这个楼盘2016年之前几乎没怎么涨,不过最近一年也涨了点。
北边是江,和星河湾半岛对望。
小区附近是一个村子,买菜比较方便。
好像说华南新城业主可以直接入读华附番禺学校。听说的,不确认,请华南新城业主们确认一下。
不足:楼间距太小,人口密度大。人车不分流,而且车位比较紧张。楼价不怎么涨,不知道什么原因。
4)万科欧泊
最新的楼盘,离万达最近。升值潜力还是比较大的。不过价格很高的。比很多市区的盘价格都高。
不足:跟雅居乐花园差不多。
5)雅居乐剑桥郡
2012年开始开发销售的,很新。当时差点买了这个,不过最后因为去广州上下班不太方便,所以放弃了。
除了楼龄新,我觉得这个不如雅居乐花园。
6)广地花园
离星河湾很近,但是价格一直不高,不知道什么原因。我不太了解这个楼盘。广地花园业主可以介绍一下。


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yuson_yan 发表于162楼  查看完整内容

回复 waxy106 的帖子 广佛环线是中国铁路运行于广州和佛山之间的铁路线,长34.971公里,其中广州市境内3.9公里,佛山市境内31.071公里,最高时速200公里/小时,预计2012年末开工,2016年建成。本线路将使用和谐号CRH6型电力动车组,最小发车间距达2.5分钟。 你说铁路线?我晕。在铁路线附近绝对不是利好。这样推荐不好哟。其实你直接说在汉溪长隆地铁站附近,这样其实更吸引人吧。 http://baike.baidu.com/link?url=5o40rV5ovJ ...

waxy106 发表于164楼  查看完整内容

广佛环线在长隆是地下车站,我没记错的话,另外,我也不是汉溪长隆一带业主,说锦绣好那是因为地理位置环境太好了,旁边是万博核心区,未来的地铁18号线,,,怎么变成误导别人了呢?😄

cc830326 发表于203楼  查看完整内容

星河湾不知道 只能告诉你 2010年1月 雅居乐南向100方左右小三房7500左右 2017年4月 南向100方左右小三房3.7万成交价

blingblingnew 发表于219楼  查看完整内容

珊瑚湾畔、珊瑚天峰都不建议购买,我们都深受其害了,不想其他人也跳进这个坑。。。具体可看此贴http://www.gzmama.com/thread-4966319-1-1.html

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总结的非常好!
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没看到海龙湾
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锦绣香江和南国奥园算哪个板块啊?我觉得南村板块换成华南板块更贴切。
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与了解到的基本一致
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总结得非常好
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不知道楼主是做什么职业的,如果仅是因为买房的缘故踩过这些盘,倒可以理解,但所诉的诸多细节,或仅限皮毛表象,或有明显的出入,或信息已过时。例如星河湾上新光快速,并不远,从江边走很方便。但星河湾业主尤其是临江豪宅,现在苦不堪言,具体原因华南板块的邻居们应该都清楚,这也是它近两年交易活跃的重要原因之一。它在这里就像一个贵族,曾经很辉煌,价格也很至尊。
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呵呵,经鉴定还楼主应该住洛溪板块,讲交通便捷,华南板块雅居乐说第二没有楼盘敢说第一。地铁,楼巴,公交,去香港的直通巴士都有,楼巴去建设六马路,机场宾馆,天河北,体育西,黄埔,市桥,哪个楼盘做得到?
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雅居乐虽然地铁通了,但楼吧依然照开。物业也没有缩减班次。
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呵呵,经鉴定还楼主应该住洛溪板块,讲交通便捷,华南板块雅居乐说第二没有楼盘敢说第一。地铁,楼巴,公交 ...


如果按你说的标准,祈福应该排第一。楼巴再多再方便,也得先从南大路挤出来。进城方向还好,回家方向南大路口还不能左转。本来走两边也还不错,不过现在华南新城那条路加的减速带真是让人抓狂。。。
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点评

hailey530  同意这个。雅居乐太大了,虽说现在开通了7号线,离得远的组团从小区到地铁站都要20分钟。  发表于 2017-2-18 21:50

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“两边”=“江边”,打错字
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呵呵,经鉴定还楼主应该住洛溪板块,讲交通便捷,华南板块雅居乐说第二没有楼盘敢说第一。地铁,楼巴,公交 ...


单纯交通雅居乐比不上洛溪吧,2号线直达市区,超过20趟公交车,过一座桥就是海珠。
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辛苦了,洛溪很方便,就是停车难,上下班南浦桥容易堵。
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呵呵,经鉴定还楼主应该住洛溪板块,讲交通便捷,华南板块雅居乐说第二没有楼盘敢说第一。地铁,楼巴,公交 ...


只有公共交通不发达的小区才有这么多楼巴
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很佩服码这么多字,辛苦啦!很有参考价值!
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祈福新村怎么看?
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华南新城是人车分流的啊
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楼主故意漏了南奥和锦江吗?番禺区来说,南奥和锦江交通说第二,其它楼盘敢说第一?星河湾后劲不足,被交通拖了后退。洛溪也明显不如万博长隆板块。
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洛溪太密,大石太乱,华南板块热度高不是没理由的
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