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[买卖房记]

二手房卖一买一回顾(汇丰放款神速 一个工作日放款) ...

 

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本帖最后由 gazihu 于 2017-4-28 10:17 编辑


   
感谢麻油的经验分享,经与麻油沟通确认,本周五晚上8点到9点半,会在妈网房产卖一买一微信置业群同步分享经验,欢迎大家进群一起学习,一起沟通交流哦。进群加朱七七微信:18122325190,备注:卖一买一。

最新消息:  4月26号出新的房产证 , 4月27号业主就收到了尾款, 汇丰简直就是火箭速度 , 最近总在论坛看见商贷等了一两个月都没放款、某些银行暗示提高利率折扣才会优先放款的消息,这样比较起来汇丰简直就是业界良心啊。

4月中旬买一过户,卖一买一终于告一段落。回想过去的三个月,买卖房屋里繁琐流程的不确定性让我和老公担惊受怕,最后幸运的是买到心仪的房子,最坏的事情也没有发生。
二手房买卖流程复杂,妈网上很多好心人的经验贴给了我很大帮助,这里感谢大家,也把我经历的经验分享给后来的盆友。
一、卖房
去年12月底有卖房的想法,天河郊区的新盘(比较荒凉)想换到天河位置、学位、环境好的二手房。证不满两年,挂到中介两周1月中旬有一对夫妇看过两次后,一个晚上就带中介过来想签约。价格到了,我和老公也就签了。从挂房到卖房合同就两周时间,有几点体会。
1.价到了就卖。下定决心置换的盆友卖房要果断点,不要因为税费或者卖低几万块钱犹豫不决。房价是市场决定的,没人是傻子,略微比市场价低会让房子很快卖出。
2.多让中介带人看房。挂多个中介,不要签独家,中介带人看房要配合,提前把家里收拾干净整洁。
3.合同细节要约定。贷款建议纯商贷,最好约定过户时间,我就被买家拖了一下,差点搞砸买一。
4.如果买家也是卖一买一,问清楚点,一定要慎重!签完合同才知道买家也是卖一买一,如果不是后来他卖的房子和我卖的房子放款都超快,我很可能违约。
二、垫资赎楼
垫资赎楼的必要条件是买家同贷书,要让中介提前找买家做,越早越好。公积金有的人是不显示在征信上的,不用等商贷结清就能出同贷。
赎楼后一般一个月拿到涂销资料,找人加急快的话半个月,涂销资料也是越早拿到越好。
1.商贷提前还款是需要提前预约还款时间,2-3个月是常事。我卖的房子有组合贷款,商贷的部分运气好到爆,签完合同第三天跑到建行去问提前还贷,银行说今天正好空一个名额,我就还清了商贷,本来老公还托人找到省行的人,不用欠人情了。
2.公积金是每月还款日前一天存够钱,微信公众号上申请就能还钱。公积金数额较大,中介介绍的过桥公司,说好2月底赎楼,中介严重不靠谱,没有催买家出同贷,月底因买家同贷没出来导致垫资公司不肯垫资,2月底我已经签了买一合同,结果我四处借钱提前还贷。最终2月底还清贷款,3月中旬拿到涂销资料。
三、贷款
结清贷款后,征信通常滞后未更新。拿到结清证明就可以去办贷款(现在是认房认贷,应该是名下房屋除名后才能按首套贷款)。我1月商贷结清,征信不显示公积金贷款,银行说已经可以按首套贷款了。
1.按揭82折。买一我是通过妈网联系上汇丰房屋贷款部的工作人员,出同贷很快资料齐全以后大概一周就出来了,未收一分钱,评估也不收费,汇丰是开始申请就能锁定折扣,我的是82折,大多数银行的折扣是以出同贷为准。据说汇丰偏爱贷给有固定收入的人群,尤其公务员,国企,事业单位,如果你符合这个条件,建议去汇丰试试,他家折扣是最低的,我那个时候贷款大多数银行都是85折或者9折,只有汇丰是82折,外资银行办事效率很高,业务很熟悉,服务也很人性化,整个贷款过程,
去了汇丰银行两次,一次是填写贷款资料(我一个人去就可以),一次是同贷出了去签字、开卡(需要我跟我老公两个人去),其余的补资料都是微信发送电子版就行了,没有丝毫感觉麻烦。妈网上也有很多分享直接找其它银行做按揭的例子。汇丰只接受纯商贷,不接受公积金贷款或者组合贷款。

买一后中介不停的游说我在他那里做按揭,还跟业主说我们自己做按揭他们无法跟踪进度出了问题不负责云云,相信很多麻油都受到过类似的威胁,最终妥协了。我跟老公坚持自己做按揭,因为在妈网上看到各种按揭公司不靠谱,按揭费也大几千块。并且,如果由于类似征信问题银行不给贷款中介也是没办法解决的,如果其它的小问题中介能够解决你自己一定也能够解决的。

2.放款快。我的买家是出新证以后3个工作日收到尾款,他的买家找的工行。我是出新政以后1个工作日收到尾款,我的买家找的平安,这速度简直了!
三、买房
1月中旬签了卖房合同,年后很快就到了2月中旬,最终2月中旬签买一。
看房我和老公是去年12月底就开始看房,那时房子还没卖,重点看了天河公园、天河北、五山三个板块,不细说了萝卜白菜各有所爱。基本上周末,除了有人来买房看房,我和老公都会去这三个板块看房。最后选中一套纯南向的三房,周边环境交通配套不错,出门就是小学幼儿园,我和老公都很满意。
1.炒家盘要谨慎。每个板块都有炒家盘,特点是楼龄旧,刚装修,来业主有其他原因想卖,看房人超级多。有的炒家盘鞋柜上的鞋套多的吓人,很多人抢的感觉,这种盘我和老公都是马上走,不浪费时间。
2.二手房没有十全十美。上述三个板块,大多房源较少,比如东方新世界等名盘,而且价格死贵,对于米有限的童鞋得舍弃一些条件。房子卖了,不快速出手买的话,很容易踏空。我有个同事就是2月没买,三月连续两次新政,又耽误了买房时间。
3.时间节点把控好。我是卖一买一,我的买家也是卖一买一,还好我的业主不需要赎楼,还是满五年唯一。我本来预计3月底跟业主过户,但我的买家和他的买家出了岔子,导致他们过户推迟了。结果我也推迟了大半个月跟我的业主过户,幸好买一过户时间没写进合同,不然业主说我违约,我真是欲哭无泪,还是和业主解释了好半天。还有如果你的买家也是卖一买一,那一定要跟紧或者把过户时间写入合同,因为二手房交易变数实在太多,你不催对方就可能停下来拖着。再次强烈呼吁置换的童鞋坚持纯商贷!
4.订金。房子越来越贵,几十万的订金好像也很怕毁约。我买一给的定金10万,合同里写的违约是按照总价的10%来计,要是多给恐怕赎楼借钱也不够了。卖一,买家给了30多万的订金,估计是怕毁约。不过到4月,买一那套涨了不少,过户前生怕业主毁约,好在业主很有契约精神。
四、过户
过户需要涂销资料和买房除名,才能按首套缴税。
1.番禺和天河过户情况。
番禺的交税和过户不在一个地方,先交税再过户,过户号比较难约,和中心六区不能互通过户,现场取号也是几天后的。番禺过户前还要做地籍测量。过户后5个工作日出新证(不包含过户当天和第5个工作日),再过3-5个工作日归档除名。

天河4月的过户号也很紧张,不过过户号可以现场取号,中介早点去排队就可以(我买一的中介就是6点去排队,拿到第一个过户号),提前把税号约好就行。中心六区过户后8个工作日出新证,即时归档。ps 如果房产证上有二维码,5个工作日出新证,即时归档,亲测有效。
2.如果业主满五年唯一,但5年内换过不动产登记证,免个税的条件是业主出示以前的契税发票或者去调原档(原档如果已扫描可以过户当天调档,原档如果未扫描需提前5个工作日调档)。
3.业主如果离婚了要出示离婚证或者离婚协议。
4.证没满两年交税是按网签价/1.05再乘以6.6%,满两年是缴费基数就是网签价。
5.有曾用名的要带户口本去窗口查册,没有的直接自助查询。
6.4月1号起,过户工本费少了几百块,唉,苍蝇也是肉。
7.过户完要给首期,记得去柜台汇款,银行要凭证的。
五、中介费
坚决不给诚意金。我是签约后给一半,收楼搞完水电再一半,中介费真难砍,还好我买一的中介比较实诚,虽然中介费不便宜,但是房子性价比较高,且业主只放给他家。
六、搬家
妈网上找的搬家公司,师傅很实在,真心觉得收费也不贵,吃力气饭不容易,早上8点不到就跑到我家来,说是下午还有一单。
1.空调都是新买的,找格力的师傅拆的,再装上有问题格力保修,不放心搬家师傅拆。
2.可以淘宝上买一些打包薄膜和胶带,电器家具可以包一下。

手机码字,写到这里,等月底收楼。



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gazihu 发表于 2017-4-16 23:09
4月中旬买一过户,卖一买一终于告一段落。回想过去的三个月,买卖房屋里繁琐流程的不确定性让我和老公担惊 ...


一收楼就搬家,装修都不用搞,看来买的新楼保养不错。

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好东西,先收藏👍
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写得好详细,虽然有些不懂,先收藏好
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恭喜顺利拿房到手
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弱弱问问买了哪里?
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楼主的搬家公司可以私信我一下吗,谢谢

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赞一个,太有心了,都是有用的信息
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回复 gazihu 的帖子
本帖最后由 gazihu 于 2017-4-17 09:42 编辑

4月中旬买一过户,卖一买一终于告一段落。回想过去的三个月 ...


请问能把妈网的搬家公司联系方式发给我吗
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已短。。。。。。

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同刚卖一买一完成,共勉
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