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[谈房论市]

广州租房出新政,租房可以就近入学,公积金提取额度提高等 ...

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一大早就看到各种讨论,租房市场又有新的政策了,说是为了鼓励发展租房市场,广州市政府今天出台了16条扶持措施,首次提出“让租者幸福居住”的口号。
大家比较关心的是租房可以就近入学的问题,但是之前好像就可以,不知道有什么变化,谁在解释一下?

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kinwenma  tmd 就你们几个再唱又要升了,又要升了,也不去其他论坛看看。  发表于 2017-7-19 17:02
immunejj  问题在于,好的学位你以为你就近入学就会给你吗?人家压根没有统筹学位的话,你就算住到学校门口去也没有你的位置呀!  发表于 2017-7-19 14:48
immunejj  租房就近入学早就实施了,不稀奇呀。我家租客在七年前就是租房合同外加无房证明还有广州户口,直接入学了,当然了是优先统筹安排学位而已。  发表于 2017-7-19 14:48
applejn  这样学位房更加火爆,想买的更加是一位难求  发表于 2017-7-19 12:33
isyannie  若这样业主要笑死了,不仅是提租金那么简单,简直可以把学位明码标价了,几万一个,6年卖一次。以前需要给学校的赞助费相当于入业主的口袋。。  发表于 2017-7-19 08:48

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太好了,可以加房租!
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以下是新政的几个亮点:

1.租房人员子女,可就近入学
具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。

2.提高租房后提取住房公积金的额度
每月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至“不超过40%”。

3.税务减免
对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

4.租房用地供应纳入年度土地供应
增加租赁住房用地有效供应,租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。

5.自持租赁住房面积成为拿地“砝码”
以“招拍挂”方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积。

6.商业用房可改造成住房出租
经相关部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、电、气价格按照居民标准执行。改建后的租赁住房,不得销售。

7.发展“城中村”现代租赁服务业
鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房,将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租,规范管理。

8.成立市级房屋租赁投资公司
成立广州住房租赁发展投资有限公司(暂定名)。负责统筹全市政策性住房(含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等)的投资、融资、建设和运营管理。

9.中低收入者租房可优先
在公共租赁住房中划出一定比例,优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。

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紫屋  积分入学不是上面几句话带过这么简单的,要提交的资料及要求都很多的。  发表于 2017-7-18 12:47

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这是刚看了一下政策的内容,看来租金要涨啊,哈哈

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看来东风东华阳小学学位房价格要下跌

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yoyo_chow  天都还没黑就做梦啦?!  发表于 2017-7-19 20:42

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其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。

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开玩笑,这样学位房有毛用,在好学校旁租套房就行,那学校够用吗?买学位房的都成SB了!大家别意淫了,不可能的事。
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pokkalin  如果真是这样,那学位房的租房租金就可以向上猛涨了。。。。  发表于 2017-7-19 10:41

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广州崛起 发表于 2017-7-18 09:53
开玩笑,这样学位房有毛用,在好学校旁租套房就行,那学校够用吗?买学位房的都成SB了!大家别意淫了,不可 ...


跟以前没啥变化啊,就近入学指的是同区内就近……其实还是原来的区内统筹嘛,不过以文件形式正式规定下来。

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感觉多多少少对学位房有一定的打压,对租房有一定的促进

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董小姐KK 发表于 2017-7-18 09:45
这是刚看了一下政策的内容,看来租金要涨啊,哈哈


怎么看租金会涨的商业用房可改造成住房出租

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这样的话,符合条件的小孩子入学,是不是就不用交择校费了?

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切·格瓦拉  敲黑板,统筹!你以为你想去哪里就去哪里?  发表于 2017-7-19 08:59
车陂达人  政策以前就是这样。这次只是明确而已。有自有房产的前提下,还是以自有房产为准。租房读书只适用于广州无房产的户籍居民!  发表于 2017-7-18 20:49

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竹林里的悠嘻猴 发表于 2017-7-18 10:11
感觉多多少少对学位房有一定的打压,对租房有一定的促进


越秀区某些学位房真的不用买了被统筹也不要紧,都差不多.

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切·格瓦拉  你有孩子读书不?如果有,而且你天天接送,我估计你会重新考虑你的这个回答。越秀各个学校之间差距我不好说,但是距离的问题,不得不说。  发表于 2017-7-19 09:00

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一大早就看到各种讨论,租房市场又有新的政策了,说是为了鼓励发展租房市场,广州市政府今天出台了16条扶持 ...

感觉也是为了稳定楼价。。。。。卖房的转去出租。。。。

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只看打折 发表于 2017-7-18 10:17
这样的话,符合条件的小孩子入学,是不是就不用交择校费了?


本地的不用交,由区教育局统筹安排就近入读

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在哪里看到?
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无敌佳2016 发表于 2017-7-18 10:39
在哪里看到?


有解说短评,搬运信息过来

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广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,里面的很多内容,可都是给广漂租房族实打实的礼包啊!

1.租房也能就近入学

只要满足如下条件即可:

具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的;

2.允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行(这一点利好的可不仅仅是租客啊,你们懂的...);

3.公积金提取额度提高,月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%;

4.中低收入公积金缴存者可优先租赁公共租赁住房;

5.房东不能随意涨租金!将对租期和租金依法进行规范,控制承租人租房成本(小妹也很想知道会怎么执行这一点)。

看到这里,小妹只想说,租客的春天来了!!!

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,新政主要有以下影响:

一、广州发展住房租赁市场工作方案今天公布,新政内容涉及面广,政策力度大,犹如重磅炸弹将深远影响广州房地产市场。新政首次提出“实现租者幸福居住”的目标,这至少意味管理政策会刻意引导,将租房作为未来重要的居住方式进行引导,租房的配套权益也将向购房居住靠拢。

二、符合条件的承租人子女享有就近入学等权益。政策第一条就为解决租房最大痛点——子女入学问题。由于租房对学位保障不足,导致社会产生了大量因入学而被迫产生的购房需求,租房若能保障学位,则购房压力与迫切能有所缓解。但广州优质学位资源本就稀缺,故实际操作只能局部实现。

三、租房提取公积金上限由30%提升至40%。政策已经非常具体了,能允许更多资金进入,肯定能释放更多的租赁端需求。但必须提供房屋租赁备案证明和发票这让公积金租房实用性有所降低。目前市场上因为逃避交税而没有备案的情况十分普遍,大量租户会因此无法使用公积金。

四、税率5%减按1.5%缴纳增值税。税收大幅优惠将促进出租方主动登记,市场管理将更规范、全面,新政推行效果会更好。租房逃税很多,主要是租赁双方守法成本太高,管理部门执法取证太难。税费调低后若主动登记不但不用担心被查,而且公积金使用额度还能提升,租赁成本增加也有限。

五、增加租赁住房用地供应。未来土地竞配建、竞自持或成新常态。此为双刃剑,一方面增加了租赁住房总量,对稳定租金水平是好事;但另一方面减少了可销售房源总量,未来住房销售端供不应求情况会更加突出,房价反而可能进一步加快上涨。整体而言,租赁市场发展不能解决高房价问题。

六、商改住再次提及。表述与此前中央、省文件精神一致,即只是针对企业,针对经营行为,商业水、电、气价格改为民用;不涉及个人手上的商办物业(包括公寓),不涉及买卖转让,不涉及土地性质与年限的改变。所以对商办公寓项目的销售不构成丝毫利好,也破碎了此前众多不实传闻。

七、允许改造住房后出租。可以按卧室进行分租,是大户型出租的福音。目前租户以单身、两口为主,普遍需求房型较小,大户型面对的市场相对较窄,而小户型在租赁市场又严重供不应求,“解放”大户型有利于平衡市场供需矛盾。但改造的监管怎么落实是难题,弄不好是重大安全隐患。

八、壮大现代租赁产业。难度极大!政府发展租赁住房就是为对冲高房价的负面影响,所以租金稳定甚至偏低是政策追求的主目标之一,但企业不会愿意参与没盈利前景的市场;如果作为社会福利,又违背了市场优化资源配置的基本思路。由于两个目标存在先天冲突,同时达成几乎没有可能性。

九、没有大型租赁企业,很重要一点是摆脱不了重资产运营模式。目前住宅租金回报率低于3%,而房企融资成本高于6%,哪怕运营将收入提升一倍还是盖不过利息。除非采用轻资产运营模式,即把物业证券化打包销售,降低财务成本。但国内REITs一直没有进展,以致租赁企业根本无法成长。

十、发展“城中村”现代租赁服务业。变相扶植了小产权房,目前不少小产权房都是“以租代售”,通过长期租赁合同实现“产权转移”。新政等于将小产权房的长租纳入经营范畴进行管理。好处是面对现实,客观处理;变数是小产权会变得多明目张胆?会对商品房市场产生多大影响?

广州租赁新政亮点颇多,而且具体,可操作,相信广州租赁市场发展将迎来新的机遇。与此同时,新政也会派生出一些新的问题和困难,后续仍会有诸多调整。需要强调,租赁新政因居住矛盾而诞生,但对高房价问题起不了太多根本性的影响,所以可能作为一个新市场独立发展。

关于政策原文可以点击阅读《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》了解。

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由于租房对学位保障不足,导致社会产生了大量因入学而被迫产生的购房需求,租房若能保障学位,则购房压力与迫切能有所缓解。但广州优质学位资源本就稀缺,故实际操作只能局部实现。
发展“城中村”现代租赁服务业。变相扶植了小产权房,目前不少小产权房都是“以租代售”,通过长期租赁合同实现“产权转移”。新政等于将小产权房的长租纳入经营范畴进行管理。

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这至少意味管理政策会刻意引导,将租房作为未来重要的居住方式进行引导,租房的配套权益也将向购房居住靠拢。
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