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[买卖房记]

(第三套开始收楼了) ,卖一买三换房记之:把第三套也拍回来。。 ...

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本帖最后由 cqw1222 于 2018-6-26 01:02 编辑

接我的《卖一买三换房记》887楼  
http://www.gzmama.com/thread-4960866-1-1.html

总投入480资金。

买1:达道路全单边独幢,总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。
       来源:201705法拍,已拿房产证。
       总投入:260(相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价,已含原状维修、清场费用、代持费用)
       现值:未重建350-400,重建450-500
       计划: 201804收楼,201807-201903原状维修 (原状维修过程另行开贴)   
买2: 仁济路38.23平二楼4米底高,带半年租约(3000/月),25000/平。
          来源:二手市场买入,201710过户,201710拿房产证。   总投入:110
          现值:改LOFT,33000-35000/平
        计划: 201804收楼,201804-201805装修改LOFT (重建过程另行开贴)
买3: 余下480-260-110=110资金,孩子出国大学四年费用。

总月供12600:
其他物业-月租4300;
达道路全单边独幢(四房二厅)-估计月租7000;
仁济路LOFT(三房二厅)-估计月租4000
供、租情况总结:总收租约15300-月供12600=月余2700。
过了几天。。又改变了。。。

我又想到,
我家宝贝出国用钱是2019-2025,还不是一次性用光,分几年消费,即使拿着买国债收益也不高。
了解到孩子出国读书,可以向银行申请留学贷款;
了解到西元岗的房屋原状维修可以向银行申请装修贷款。(直系亲属也可以)

基于以上从银行了解的信息,又觉得本家庭的杠杆太低了,所以决定再去淘第三套房子。

而孩子出国读书、西元岗的房屋原状维修就向银行申请贷款。。。

2017年11月开始,又进入了淘房行程之中。。


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加油,快快上贴

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本帖最后由 cqw1222 于 2018-3-28 11:11 编辑

不断地在每个平台中选择自己的心水房源、发掘新的房源平台,对心水盘现场查看(俗称:睇楼)。
又算一下自己的自有资金:
孩子读书那110多万+西元岗原状维修的钱约38万=大约150万。

在这期间,睇过以下这些不错的盘,又因不同的原因而没有结缘:

1、11月,前进路海实对面,条型砖外墙,框架二楼二房,61平一次135万,房子不错,近马路边,但不在马路边,旁边就是南园,债仔房,可以过户,两年后收楼。某中介独家,现场睇盘,房子不错,睇内里环境,住在里面的应该是两个老人,(唉,有不肖子孙,家门不幸呀),当时一冲动,应了135的价,可惜中介储了客,几十台客一齐上去睇,大约3-4家有意向(包括我家),然后现场竞价,我发飙了,拒绝加价,因为我去睇盘已经同中介说过,不加价的,还竞什么价,最讨厌用低价CALL客,然后叫啲客争价,所以,我告诉中介,加价我不买。让别人加吧。结果,现场加到145成交,多了那10万是中介费。。真是很搞笑。。。
     回家对这次睇盘的过程细细地回想了一次,觉得应135的价实在是太冲动了,房子两年后收楼,而睇盘是估到现居人有老人的,所以这个盘是有交楼风险的,不应该冲动应价,幸亏我不加价,没掉坑。。
     过了七、八天,中介给电话我,说之前接盘的没那多钱,交易取消,再在可以135与我成交,我再次拒绝了。
    时也、命也、运也。。。

2、11月,在产权交易网上,睇到个比较适合的国有资产竞价盘,位于宝业路竹溪后而的沙园小区一楼,石米外墙,框架一楼二房,60多平一次性19000/平,各付各税,佣1.5%,交吉。步行到沙园市场约20-30米,交竞价保证金后,可睇楼并参加竞价。把竞价手续办好后,却为了另一套房子,没去睇盘,放弃了竞价。
     个人认为,成交价在22000以下,是可以接盘的。
    银根收紧,这些一次性的刚需笋盘竞争真没那么激烈。

3、11月,去了荔湾,睇了个大同路的烟厂房改盘,一楼一房40平100万一次性,有个15平的小花园(没阳台),可改为小二房(起步刚需),斜对面就是西城都荟,步得过去20-30米,那个位置真的好,大同路路南是西城都荟、路北就是上下九,全长也就200-300米,房子一楼,改厨厕位置没压力,11月谈时,我这边要求先签约交定金,春节后过户。(当时还没收到卖房子的贷款,想过户时间上充裕一定)     可业主(60多岁)好牛,不等不签约,有钱即去交易中心过户,拦下了一大堆对房子有兴趣的起步刚需。包括我。。
     谈不拢后,继续睇盘,没想到11月未,银行就放款了,那时的市场开始淡了,我也不急了。12月中,中介问我,还有没有兴趣买那个房子,我还了个90万,黄了。。。

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本帖最后由 cqw1222 于 2018-3-11 12:00 编辑

本来想年前想跟进一下帖子,太忙了,现在才有时间。。。

先说一下已入两套的进度:

买1:达道路全单边独幢,总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。
       来源:201705法拍,已拿房产证。
       总投入:260(相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价,已含原状维修、清场费用、代持费用)
       现值:未重建350-400,重建450-500
       已签署代持协议书确认产有权归属(代持人的所有法定继承人均需加签见证人),且代持人立下遗嘱由我夫妇共有继承。因此遗嘱出问题了,代持人与我是直系亲属,我继承是遗产,我配偶继承是遗赠(20%个税呀),遗嘱出错了,又要找时间花钱去改。。。。改成由我单独继承。
       原业主201803与我的协商,其已在南海买的房要201806 收楼,加装修时间,预计201810搬出,我与其就此签下交房协议书。。。


买2: 仁济路38.23平二楼4米底高,带半年租约(3000/月),25000/平。
           来源:二手市场买入,201710过户,201710拿房产证。   总投入:110
           现值:改LOFT,33000-35000/平
        计划: 20180331收。  (从买入到现在,不知知觉收了半年租了,时间好快)
                   正在计划先装修-后出租-最后放卖;  还是先出租-后装修-最后放卖。。。


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是借人家名额买吗?
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期待,看第三套的买入过程。

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卖一买三换房记之:把第三套也拍回来。。。

继续继续继续
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本帖最后由 cqw1222 于 2018-3-10 00:33 编辑

11月未,睇到个江南西七字单边私房,用地60平,建基35平,入证50平,1层半,重建可以用约90-120平,不含天台。
微信图片_20180309233416.jpg



见到业主代理人,底价是120,代理人另收25,一共145,与中介签下10天的诚意金,静等业主回广州签约过户。。

算了下投入成本:

自住:房价145万,税费佣约8万,重建100平约45万,总成本200万,按入证面积4万/平。即是用总值200万50平房子的钱,可以住实用约100平(不含天台)的房子,性价比划算。如果成交,现自住市值约600万(月租约6500-7000)的房子就可以卖出,进行其它更好的、性价比更高的投资。

租赁:房价145万,税费佣约8万,重建100平约35万,总成本190万,每层分成二个20-30平的小套间出租,一共四个套间,月租金共约7000-9000,租售比约4.5%-5.5%。

由于对江南西这栋房子的喜爱,诚意金到期时中介那边说代理人还没把业主那边搞掂,要我这边多给两周时间,为此放弃了位于宝业路竹溪后而的沙园小区一楼的国有资产竞价盘。

与此同时,12月初,在淘拍上见到越秀西有一批私房拿出来拍卖,由于心在江南西,对这批私房只是点进淘拍那,睇了一下,感觉好破好烂。就没再关注。。。


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11月未,江南西七字单边私房,用地60平,建基35平,入证50平,1层半,145万,重建可以用约90-120平,不含天 ...


这个拍卖盘是在哪里找到的
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不是拍卖盘,是中介盘
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你这个是不是之前租给别人开发廊的
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对呀。。。。。。
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对呀。。。。。。


我看过了 145万??? 之前还价160都没下文...
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那个月???
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楼主买了几个老破小,
博拆迁吗?
不知道自己住哪里?
住老城1楼吗?
潮湿呢

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liuxu135 发表于 2018-3-9 23:02
楼主买了几个老破小,
博拆迁吗?
不知道自己住哪里?


语无论次,不知何解..

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本帖最后由 cqw1222 于 2018-3-10 23:48 编辑

12月中下旬,一直与中介沟通的我,已经预感到江南西这个盘要黄了,业主代理人25万没吃饱。。

因此,重新进行海淘笋盘的状态,上网、上线、朋友圈、现场一个不落。。。

正式对之前没兴趣的盘又过滤了一次。

发现之前在淘拍上的越秀西那批私房,一拍已经全部流拍,二拍打了个八折,含税价大约2万一平。。。

与此同时,中介朋友圈,越秀西玉华坊重建私房,按入证面积约4万一平,实用率180%(含天台)。

两个消息的同时出时,形成同片区私房大价差,瞬间亮了我的眼。。。那怕是价差减半,也很亮丽。。。

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淡雅猪 发表于 2018-3-9 14:57
是借人家名额买吗?


直系亲属。。

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本帖最后由 cqw1222 于 2018-3-10 00:48 编辑 12月中下旬,一直与中介沟通的我,已经预感到江南西这个盘要 ...


求加我,待我买买买
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