suyingwen

         从1月22日交了全款到3月23日缴税到4月3日今天房产证到手，期间横跨了一个春节假期，算起来大概是2个月搞定了司法拍卖房产，全过程基本全程都是老公一个人在跑在处理，流水记一下，当个留念，也供大家参考参考。


       话说知道万能的某宝有司法拍卖房是很久的事情了，（现在貌似某东也在上线司法拍卖了）在某宝上拍卖，其实很是方便 ，流程也非常简单， 比起传统的拍卖 ，竞投人员付出的各种成本基本为零，参与简单，甚至可以在拍卖结束前几分钟才参与都可以， 但一直没有关注 只是会偶然去看一眼， 从来也没想过参与 。一月中旬某天， 老公突然和我说 无聊到网上去逛，看中了两套 叫我看看。当时全部家当口袋有70来万吧 ，就去看看房子的介绍， 非常典型的教科书例子。 说说情况， 一套是方圆地产的 43平 开价103万， 算是次新房， 位置大概是石基边界， 如果开车上班 ，去广州方向的话算是方便， 但如果不是的话， 算是各种不方便，市场价大概3万左右吧 月租大概2000左右 ，带钥匙交吉 ，其实算便宜， 但如果是投资的话， 没多少套利空间 ，所以放弃了，但也有继续留意，房子第一次流拍了， 二次拍卖好像是90几万成交了，（别以为房子二拍的时候肯定便宜，虽然起拍价基本都比一拍的时候来个8折，但起拍价低了意味有兴趣参与的人会多起来，所以最后不一定二拍就一定低，有兴趣的房子，在考虑何时参与的时候，，要慎重一点）  ，交吉的房子 基本都会贵一点，因为没有什么后续情况要跟进，不会出现掏了钱收不了房子的尴尬情况。

        重点是另外一套 63平 65万（评估价钱是2016年做的，所以到18年拍卖的时候，因为已经过了两年，所以存在了一个房子折价的因素，低于市场价一半有多了，所以大家考虑房子的时候，一定要看看是什么时候做的评估，如果是很近期的，那么也不会存在太多的套利空间） 没钥匙不交吉（没有钥匙不交吉一般会便宜一些，但是不交吉也会存在很多不确定因素，要具体的房子情况具体分析） 市场价大概2.2-2.3万左右吧，房子大概130-140w左右， 位于桥南 ，旁边就是南郊公园 ，和大型购物广场 ，生活算是便利，是区规划的这个街区是是住宅区， 月租大概2500左右 ，而且很容易租出去（这个，在看完了房子介绍之后就去了附近的中介打听回来的情况，算是比较准确）  还算是个学位房， 只要是番禺户口 ，不需要人户一致就能入读小区学校， 适合我家情况（我们家户口在村里面，大家都懂的） 像一个中介朋友说的 ，买房子第一个要考虑的是是不是容易出手 ，这个房子就暂时符合这个情况 。

       看中了房子 就开始看网页的说明了 ，拍卖原因是欠银行贷款 ，找不到房主了， 银行申请拍卖的 。于是老公开始去做功课了。 虽然没钥匙 ，法院组织看样也只能在门口看看房子外面 ，所以就自己前往去看 ，主要是去看看门口有没有什么沷油漆之类的情况， 然后去管理处问问欠款 ，欠了大概一万的管理费 ，大概30个月 其中欠水费20几元，  然后去供电局查电费 ，大概欠了100多元 ，已经大概30个月没用电， 供电局已经停电很久了  （管理费和电费查起来说简单也简单，说复杂也复杂，这个要看具体的情况，这个房子而言，因为在房子门口就看到很多催缴单  都快上万了，所以管理处本来就很想收回管理费，当时直接去管理处问 管理处直接告诉了欠款的构成，至于电费，自己想办法就是了 知道怎么做，也不算复杂的）。这里解析一下查这些的原因  ， 房子过户使用发生的费用都要买家承担 ，所以查欠款是要了解这个作为购房成本的一部分来考虑，更重要的一点是， 因为不交吉 ，所以要看是否还有人住里面 ，有人的话就麻烦很多 ，如果是原业主唯一物业，就更加难处理，30个月没用过水电 那么肯定没人住在里面了。

        房子的情况还算可以，于是决定下手， 然后又是做功课了， 要找司法担保公司 ，其实某宝很懂做生意，直接提供了司法贷款业务的联系方式，只要简单的填写资料，基本两天之内就会有初步结果，知道能贷款的成数和额度，（我的是能贷款5成，每个月1%的收费知道出证为止），而法院带看样的人介绍了某公司， 费用是贷款额度的2.5% ，像我这种 ，准备最多借30万左右 ，7500费用 ，个人感觉不算贵 （2.5%是全包，有人全程陪着去跑所有手续，因为担保公司对自己的钱看的紧，所以什么时候都会派人陪着做所有事情，现在中介费都1.5%，按揭另外算，加起来和担保公司的收费都没有什么区别了），某公司也算是服务周到 ，无论是否使用他们公司服务 ，也会教人拍卖技巧， 也陪同了我一起参与拍卖 ，实时指导 ，与担保公司接触， 可以提前一点准备贷款资料交给他们 ，让银行预审核 ，从而知道是否能贷， 和能贷多少 ，这个对于要贷款购买房子的人非常重要 ，给自己多留一条路，怎么说都不会是坏事，不然拍下在半个月内交不了款的话， 对自身来说 ，不仅损失保证金 ，随时还要负法律责任。反正准备下手之前，一定要做这个准备，不然拍到，才知道贷款会出问题的话，麻烦事会有一堆一堆

        从说买房子到拍卖当天 大概不到一周的时间 基本都是老公在跑着到处做功课 ，在拍卖结束前30分钟  ，才是真正的拍卖操作时间。 在担保公司的指导下， 经过20几次出价， 终于对94万拿下， 比自己设定的目标成交价100w低 ，虽然担保公司指导人员是叫3万 ，5万的加上去， 相对于5千一次加价高很多， 选择了相信有经验的人， 就应该用人不疑， 前几次就算我们3w 5w的加价上去都一直有人继续加5k的来应价 直到叫到94才停了 出完94万之后等是否有人应价的3分钟简直是度日如年 ，高度紧张兴奋。结束后就到筹钱环节， 一手准备是担保 ，但留了条后路给自己， 就是问了一下好友 ，最后算上税费缺口就剩下10万左右， 本来打算找担保公司做 ，但因为金额太低， 公司要5千以上手续费才接 单，所以就没用担保公司了。  后来就咬牙向父母借够房款去交了 ， 交齐 ，然后打电话过去法院财务， 因为我是通过某宝订单通过某付宝交费的。 通过某付宝， 我能直接知道是否成功， 也不会说打错款， 而且某宝网页介绍也说明了可以某宝支付， 也可以直接转账到法院账号上。 钱打过去， 财务却说他们没开通某宝支付 ，还问是不是给骗了， 还说我们怎么不信法院， 不直接打钱过来， 最后说漏嘴 ，说通过某宝的要再过几天才能确定是否到账 ，之后通过某宝客服咨询到其实付款后2小时内钱已经成功通过某宝转到法院账上了  。又过几天打过去 ，终于确认已收到钱 ，给了法官座机让联系那边  。那个座机 ，我和老公估计打过去不下50次， 不是没人听就是直接挂电话， 唯一成功的一次 ，就说要走流程， 叫等电话就好， 也没说大概多长时间，那么只能等了。 等到3月上旬 终于来电话 叫去法院拿资料 其实就是一张确认成交书和一张裁判书。 到此 ，法院已处理完法院要做多所有事情 ，剩下的就要自己凭着两张纸去交税， 和房管局过户了。

        拿着判决书和成交确认书，去房管局咨询，说什么还需要到房管局主管解封的地方拿协助执行通知书，然后拿到后，又说通知书欠了“解除抵押登记”几个字，于是再找法院开具。法院的电话，估计运气好的话  半天能打通一次，运气不好，一天都通不了一次，艰难的打通电话，书记员还算客气，说广州其他地方都不用那样写的，这个是法院通用范本，但是还是配合的开了，然后是等待通知书送到房管局，然后再去房管局开具，然后拿齐资料到房管局，这个时候，审核的人员估计是个领导，说 其实后面的一张通知书是没有用的，说我是白跑了，唉 房管局的大爷们真心不好服侍，资料齐了，然后是预报税，地税的人也没有什么好态度，直接给张纸 ，没有没有指导说司法拍卖的要怎么填写，怎么预约，于是预报税不通过给退回来，然后在跑过去咨询的时候才教了填写的方法，跑了两次 终于通过了，由于找不到原房主的资料，本人也不是第一套房子了，，所以买方3%契税，因为房子查册了，知道是证过5年，（其实查册哪里都能查出来房主只有一套房子，但是因为要减免的话，要出具房主是否已婚，已婚的话要提供配偶的房产情况，的确需要的话，估计可以通过法院那边帮忙开各种证明，但是估计会搞到很麻烦，法院也不一定理睬，证过5年唯一这个是没有办法了），本来以为证过5年，就算不唯一，也就只不过多加1%的个人所得税，但是，缴税的时候说，拍卖房产是要3%的税，有异议的话就要去申请复核，唉，只能乖乖的把税交了，有时间复核，我还不如快点搞定，多房租几个月来补偿一下损失好了，3月23日去把税交了 一张通知下来，4月3日有证拿，如果没有什么特殊情况，一般不会有电话，就不会有问题。到了4月3日，早早去把证拿回来。在缴税当天，我们就和物业打了招呼，出示了手上所有的资料，然后自己找了开锁师傅去开锁换锁心，然后对房子搞清洁和翻新，（其实担保公司是教我们，拿到判决书就可以收楼行动的了）4月3日拿到证，补缴管理费后基本就可以放租了。

        算下来 94w的房子 5.6w的税 1w左右的欠费，房子101w左右拿下，也是市场价的7折左右拿下，算是不错了，以上就是这次司法拍卖房子交易的全过程，写得都比较详细了，算是留念，也算是给大家参考。

阿布落地

   

回复 suyingwen 的帖子
本帖最后由 suyingwen 于 2018-4-3 11:43 编辑          从1月22日交了全 ...

关注，点赞，最担心手尾，没人来闹吗？运气真好！
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DenglawyerGZ

只能说你胆子大，运气好
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gzchance

交吉了吗请问

史提芬工作多

有个问题，房子虽然好久没用水电，但突然间有人拿出20年的租赁协议出来，怎么办？
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wiki琪琪

楼主买的是新世纪花园吗？

戈尔巴乔峰

很详细，长眼界了，顶楼主，是华景新城吗？

suyingwen

先说明一下  付出和收益是成比例的 上面几位说什么运气好的，怕有手尾跟的，大可以去买正规商品房，但是就算是二手商品房 也有出事的风险  难道就不买？  就算买一手 也会有烂尾的风险。
既然是打折的房子 ，负担多一点风险是正常的，，如果是没有任何风险的话，也排队都轮不到我们小市民去买，100w去买140w的房子  告诉你没有任何风险，，用脑子想想都知道有问题啦，，但是 估计那几个朋友也没有看完全遍文字，，只是看到司法拍卖就想到麻烦这两个字而已，拍卖之前，，跑了一堆地方，各种想办法去查房子情况，这个是无用功？？当然 只能是减低风险 不能说是完全没有风险，但是连续30个月个没有用电用水的房子，老实说句 ，就算是追债的 快3年的时间了还在原地找人，的确是脑残了。

不交吉的房子才会有套利空间，交吉的房子，买了自己住也是有给追责红油的风险（反正我看到，某拍卖房子的图片是满眼红油的 一拍没有卖掉 二拍的价钱比一拍的价钱还要高的价钱成交，而且是交吉的，大家就不觉得这些有问题？？），所以拍卖的房子  基本都是出租，等够时间就卖掉，反正我是从来没有想过自己住的，每个房子的情况都不一样，如果只想买 没有去做功课，出事机会会高很多。当然，司法拍卖房子本身风险就比正常房子高，所以这个只能看个人的选择，，能接受风险程度高低来决定。如果按照楼上某些人的说法，，那么法院也不需要拿房子出来卖了，，因为没有人买，但是现实是这样吗？？大家自己想想，没有卖不出的房子，，只有卖不出的价钱，

suyingwen

回复 史提芬工作多 的帖子

如果是法院找到业主之类的，，会在情况栏标示是否有租约，租约时限之类，有的我还看到20年租约的，对于这些，够清晰的就自己考虑罗，自己是否有能力请租客走，，其实也可以事前谈判，，条件摆明 买不买都很简单

如果是找不到人，，突然有租约的这种，，本来法院就会有公示时间，让优先购买人确定自己的权利，，过了时间就当没有优先购买人，而且你是一直在走流程的，房产证都到手了，才出现这个的话，，他找谁签让他找谁，，大不了房子不用，，断水断电，，放够时间就卖掉罗，不会影响买卖

suyingwen

回复 戈尔巴乔峰 的帖子

桥南就那么3个小区可以在番禺户口 人户不一致的情况下入读小区小学，分别是新世纪，朗涛居和喜盈雅景，你说的是错的 你楼上说的也是错的

suyingwen

回复 caihaoguang1987 的帖子

如果是hei/社会大佬  绝对不买这些房子，，肯定买情况更加复杂，，风险更高的，，因为那些才会有更加大的套利空间，，反正都有手段对冲风险，但是才50%左右的利润  还要等两年才能兑现利润的话，，有多少大佬肯这样做，，人家要的是快钱，

本人星斗小市民一个，，，买个房子只为读书，，如果顺带能赚点小钱就更加高兴而已，，

只是不明白，为何大家多不交吉的拍卖房子的印象都那么差  而不是去了解查看一下实际情况  

多事

就是说最后按成交价交3%的税给政府即可？补交物业管理费和水电另计。
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cqw1222

学到东西了。谢谢LZ
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美丽如草

楼主，司法拍卖不能住房公积金贷款吗？
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多事

算下来 94w的房子 5.6w的税，证过五年不确认是否唯一，这税点怎么个算法啊？楼主最后没贷款？
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多事

回复 美丽如草 的帖子

还公积金贷款，司法拍卖最重要的要求就是限期一次性付款，从拍下到付清不足一个月的时间，做商贷都赶不及。
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knife1983

学习了多谢分享

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我思我在

就冲着这么多的码字，必须好评。最近也在关注类似的房产，楼主好样的。

Rimini

楼主，这房子里的东西你怎么处理的，是空的吗？如果不是要不要帮前业主存起来以防他再反咬一口啊
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