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[买卖手续]

分享顺带纪念一下 前后两个月搞定的司法拍卖房过程 ...

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本帖最后由 suyingwen 于 2018-4-3 11:43 编辑

         从1月22日交了全款到3月23日缴税到4月3日今天房产证到手,期间横跨了一个春节假期,算起来大概是2个月搞定了司法拍卖房产,全过程基本全程都是老公一个人在跑在处理,流水记一下,当个留念,也供大家参考参考。


       话说知道万能的某宝有司法拍卖房是很久的事情了,(现在貌似某东也在上线司法拍卖了)在某宝上拍卖,其实很是方便 ,流程也非常简单, 比起传统的拍卖 ,竞投人员付出的各种成本基本为零,参与简单,甚至可以在拍卖结束前几分钟才参与都可以, 但一直没有关注 只是会偶然去看一眼, 从来也没想过参与 。一月中旬某天, 老公突然和我说 无聊到网上去逛,看中了两套 叫我看看。当时全部家当口袋有70来万吧 ,就去看看房子的介绍, 非常典型的教科书例子。 说说情况, 一套是方圆地产的 43平 开价103万, 算是次新房, 位置大概是石基边界, 如果开车上班 ,去广州方向的话算是方便, 但如果不是的话, 算是各种不方便,市场价大概3万左右吧 月租大概2000左右 ,带钥匙交吉 ,其实算便宜, 但如果是投资的话, 没多少套利空间 ,所以放弃了,但也有继续留意,房子第一次流拍了, 二次拍卖好像是90几万成交了,(别以为房子二拍的时候肯定便宜,虽然起拍价基本都比一拍的时候来个8折,但起拍价低了意味有兴趣参与的人会多起来,所以最后不一定二拍就一定低,有兴趣的房子,在考虑何时参与的时候,,要慎重一点)  ,交吉的房子 基本都会贵一点,因为没有什么后续情况要跟进,不会出现掏了钱收不了房子的尴尬情况。

        重点是另外一套 63平 65万(评估价钱是2016年做的,所以到18年拍卖的时候,因为已经过了两年,所以存在了一个房子折价的因素,低于市场价一半有多了,所以大家考虑房子的时候,一定要看看是什么时候做的评估,如果是很近期的,那么也不会存在太多的套利空间) 没钥匙不交吉(没有钥匙不交吉一般会便宜一些,但是不交吉也会存在很多不确定因素,要具体的房子情况具体分析) 市场价大概2.2-2.3万左右吧,房子大概130-140w左右, 位于桥南 ,旁边就是南郊公园 ,和大型购物广场 ,生活算是便利,是区规划的这个街区是是住宅区, 月租大概2500左右 ,而且很容易租出去(这个,在看完了房子介绍之后就去了附近的中介打听回来的情况,算是比较准确)  还算是个学位房, 只要是番禺户口 ,不需要人户一致就能入读小区学校, 适合我家情况(我们家户口在村里面,大家都懂的) 像一个中介朋友说的 ,买房子第一个要考虑的是是不是容易出手 ,这个房子就暂时符合这个情况 。

       看中了房子 就开始看网页的说明了 ,拍卖原因是欠银行贷款 ,找不到房主了, 银行申请拍卖的 。于是老公开始去做功课了。 虽然没钥匙 ,法院组织看样也只能在门口看看房子外面 ,所以就自己前往去看 ,主要是去看看门口有没有什么沷油漆之类的情况, 然后去管理处问问欠款 ,欠了大概一万的管理费 ,大概30个月 其中欠水费20几元,  然后去供电局查电费 ,大概欠了100多元 ,已经大概30个月没用电, 供电局已经停电很久了  (管理费和电费查起来说简单也简单,说复杂也复杂,这个要看具体的情况,这个房子而言,因为在房子门口就看到很多催缴单  都快上万了,所以管理处本来就很想收回管理费,当时直接去管理处问 管理处直接告诉了欠款的构成,至于电费,自己想办法就是了 知道怎么做,也不算复杂的)。这里解析一下查这些的原因  , 房子过户使用发生的费用都要买家承担 ,所以查欠款是要了解这个作为购房成本的一部分来考虑,更重要的一点是, 因为不交吉 ,所以要看是否还有人住里面 ,有人的话就麻烦很多 ,如果是原业主唯一物业,就更加难处理,30个月没用过水电 那么肯定没人住在里面了。

        房子的情况还算可以,于是决定下手, 然后又是做功课了, 要找司法担保公司 ,其实某宝很懂做生意,直接提供了司法贷款业务的联系方式,只要简单的填写资料,基本两天之内就会有初步结果,知道能贷款的成数和额度,(我的是能贷款5成,每个月1%的收费知道出证为止),而法院带看样的人介绍了某公司, 费用是贷款额度的2.5% ,像我这种 ,准备最多借30万左右 ,7500费用 ,个人感觉不算贵 (2.5%是全包,有人全程陪着去跑所有手续,因为担保公司对自己的钱看的紧,所以什么时候都会派人陪着做所有事情,现在中介费都1.5%,按揭另外算,加起来和担保公司的收费都没有什么区别了),某公司也算是服务周到 ,无论是否使用他们公司服务 ,也会教人拍卖技巧, 也陪同了我一起参与拍卖 ,实时指导 ,与担保公司接触, 可以提前一点准备贷款资料交给他们 ,让银行预审核 ,从而知道是否能贷, 和能贷多少 ,这个对于要贷款购买房子的人非常重要 ,给自己多留一条路,怎么说都不会是坏事,不然拍下在半个月内交不了款的话, 对自身来说 ,不仅损失保证金 ,随时还要负法律责任。反正准备下手之前,一定要做这个准备,不然拍到,才知道贷款会出问题的话,麻烦事会有一堆一堆

        从说买房子到拍卖当天 大概不到一周的时间 基本都是老公在跑着到处做功课 ,在拍卖结束前30分钟  ,才是真正的拍卖操作时间。 在担保公司的指导下, 经过20几次出价, 终于对94万拿下, 比自己设定的目标成交价100w低 ,虽然担保公司指导人员是叫3万 ,5万的加上去, 相对于5千一次加价高很多, 选择了相信有经验的人, 就应该用人不疑, 前几次就算我们3w 5w的加价上去都一直有人继续加5k的来应价 直到叫到94才停了 出完94万之后等是否有人应价的3分钟简直是度日如年 ,高度紧张兴奋。结束后就到筹钱环节, 一手准备是担保 ,但留了条后路给自己, 就是问了一下好友 ,最后算上税费缺口就剩下10万左右, 本来打算找担保公司做 ,但因为金额太低, 公司要5千以上手续费才接 单,所以就没用担保公司了。  后来就咬牙向父母借够房款去交了 , 交齐 ,然后打电话过去法院财务, 因为我是通过某宝订单通过某付宝交费的。 通过某付宝, 我能直接知道是否成功, 也不会说打错款, 而且某宝网页介绍也说明了可以某宝支付, 也可以直接转账到法院账号上。 钱打过去, 财务却说他们没开通某宝支付 ,还问是不是给骗了, 还说我们怎么不信法院, 不直接打钱过来, 最后说漏嘴 ,说通过某宝的要再过几天才能确定是否到账 ,之后通过某宝客服咨询到其实付款后2小时内钱已经成功通过某宝转到法院账上了  。又过几天打过去 ,终于确认已收到钱 ,给了法官座机让联系那边  。那个座机 ,我和老公估计打过去不下50次, 不是没人听就是直接挂电话, 唯一成功的一次 ,就说要走流程, 叫等电话就好, 也没说大概多长时间,那么只能等了。 等到3月上旬 终于来电话 叫去法院拿资料 其实就是一张确认成交书和一张裁判书。 到此 ,法院已处理完法院要做多所有事情 ,剩下的就要自己凭着两张纸去交税, 和房管局过户了。

        拿着判决书和成交确认书,去房管局咨询,说什么还需要到房管局主管解封的地方拿协助执行通知书,然后拿到后,又说通知书欠了“解除抵押登记”几个字,于是再找法院开具。法院的电话,估计运气好的话  半天能打通一次,运气不好,一天都通不了一次,艰难的打通电话,书记员还算客气,说广州其他地方都不用那样写的,这个是法院通用范本,但是还是配合的开了,然后是等待通知书送到房管局,然后再去房管局开具,然后拿齐资料到房管局,这个时候,审核的人员估计是个领导,说 其实后面的一张通知书是没有用的,说我是白跑了,唉 房管局的大爷们真心不好服侍,资料齐了,然后是预报税,地税的人也没有什么好态度,直接给张纸 ,没有没有指导说司法拍卖的要怎么填写,怎么预约,于是预报税不通过给退回来,然后在跑过去咨询的时候才教了填写的方法,跑了两次 终于通过了,由于找不到原房主的资料,本人也不是第一套房子了,,所以买方3%契税,因为房子查册了,知道是证过5年,(其实查册哪里都能查出来房主只有一套房子,但是因为要减免的话,要出具房主是否已婚,已婚的话要提供配偶的房产情况,的确需要的话,估计可以通过法院那边帮忙开各种证明,但是估计会搞到很麻烦,法院也不一定理睬,证过5年唯一这个是没有办法了),本来以为证过5年,就算不唯一,也就只不过多加1%的个人所得税,但是,缴税的时候说,拍卖房产是要3%的税,有异议的话就要去申请复核,唉,只能乖乖的把税交了,有时间复核,我还不如快点搞定,多房租几个月来补偿一下损失好了,3月23日去把税交了 一张通知下来,4月3日有证拿,如果没有什么特殊情况,一般不会有电话,就不会有问题。到了4月3日,早早去把证拿回来。在缴税当天,我们就和物业打了招呼,出示了手上所有的资料,然后自己找了开锁师傅去开锁换锁心,然后对房子搞清洁和翻新,(其实担保公司是教我们,拿到判决书就可以收楼行动的了)4月3日拿到证,补缴管理费后基本就可以放租了。

        算下来 94w的房子 5.6w的税 1w左右的欠费,房子101w左右拿下,也是市场价的7折左右拿下,算是不错了,以上就是这次司法拍卖房子交易的全过程,写得都比较详细了,算是留念,也算是给大家参考。


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本帖最后由 suyingwen 于 2018-4-3 11:43 编辑          从1月22日交了全 ...


关注,点赞,最担心手尾,没人来闹吗?运气真好!
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黑社会大佬?
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只能说你胆子大,运气好
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交吉了吗请问

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有个问题,房子虽然好久没用水电,但突然间有人拿出20年的租赁协议出来,怎么办?
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楼主买的是新世纪花园吗?

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很详细,长眼界了,顶楼主,是华景新城吗?

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本帖最后由 suyingwen 于 2018-4-3 18:11 编辑

先说明一下  付出和收益是成比例的 上面几位说什么运气好的,怕有手尾跟的,大可以去买正规商品房,但是就算是二手商品房 也有出事的风险  难道就不买?  就算买一手 也会有烂尾的风险。
既然是打折的房子 ,负担多一点风险是正常的,,如果是没有任何风险的话,也排队都轮不到我们小市民去买,100w去买140w的房子  告诉你没有任何风险,,用脑子想想都知道有问题啦,,但是 估计那几个朋友也没有看完全遍文字,,只是看到司法拍卖就想到麻烦这两个字而已,拍卖之前,,跑了一堆地方,各种想办法去查房子情况,这个是无用功??当然 只能是减低风险 不能说是完全没有风险,但是连续30个月个没有用电用水的房子,老实说句 ,就算是追债的 快3年的时间了还在原地找人,的确是脑残了。

不交吉的房子才会有套利空间,交吉的房子,买了自己住也是有给追责红油的风险(反正我看到,某拍卖房子的图片是满眼红油的 一拍没有卖掉 二拍的价钱比一拍的价钱还要高的价钱成交,而且是交吉的,大家就不觉得这些有问题??),所以拍卖的房子  基本都是出租,等够时间就卖掉,反正我是从来没有想过自己住的,每个房子的情况都不一样,如果只想买 没有去做功课,出事机会会高很多。当然,司法拍卖房子本身风险就比正常房子高,所以这个只能看个人的选择,,能接受风险程度高低来决定。如果按照楼上某些人的说法,,那么法院也不需要拿房子出来卖了,,因为没有人买,但是现实是这样吗??大家自己想想,没有卖不出的房子,,只有卖不出的价钱,

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本帖最后由 suyingwen 于 2018-4-3 18:13 编辑

回复 史提芬工作多 的帖子

如果是法院找到业主之类的,,会在情况栏标示是否有租约,租约时限之类,有的我还看到20年租约的,对于这些,够清晰的就自己考虑罗,自己是否有能力请租客走,,其实也可以事前谈判,,条件摆明 买不买都很简单

如果是找不到人,,突然有租约的这种,,本来法院就会有公示时间,让优先购买人确定自己的权利,,过了时间就当没有优先购买人,而且你是一直在走流程的,房产证都到手了,才出现这个的话,,他找谁签让他找谁,,大不了房子不用,,断水断电,,放够时间就卖掉罗,不会影响买卖

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回复 戈尔巴乔峰 的帖子

桥南就那么3个小区可以在番禺户口 人户不一致的情况下入读小区小学,分别是新世纪,朗涛居和喜盈雅景,你说的是错的 你楼上说的也是错的

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回复 caihaoguang1987 的帖子

如果是hei/社会大佬  绝对不买这些房子,,肯定买情况更加复杂,,风险更高的,,因为那些才会有更加大的套利空间,,反正都有手段对冲风险,但是才50%左右的利润  还要等两年才能兑现利润的话,,有多少大佬肯这样做,,人家要的是快钱,

本人星斗小市民一个,,,买个房子只为读书,,如果顺带能赚点小钱就更加高兴而已,,

只是不明白,为何大家多不交吉的拍卖房子的印象都那么差  而不是去了解查看一下实际情况  

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就是说最后按成交价交3%的税给政府即可?补交物业管理费和水电另计。
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学到东西了。谢谢LZ
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楼主,司法拍卖不能住房公积金贷款吗?
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算下来 94w的房子 5.6w的税,证过五年不确认是否唯一,这税点怎么个算法啊?楼主最后没贷款?
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回复 美丽如草 的帖子

还公积金贷款,司法拍卖最重要的要求就是限期一次性付款,从拍下到付清不足一个月的时间,做商贷都赶不及。
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学习了多谢分享

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就冲着这么多的码字,必须好评。最近也在关注类似的房产,楼主好样的。


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分享顺带纪念一下 前后两个月搞定的司法拍卖房过程

楼主,这房子里的东西你怎么处理的,是空的吗?如果不是要不要帮前业主存起来以防他再反咬一口啊
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