楼市原理篇006:盘点房产投资中的高风险盘
房产投资到处是坑,本文梳理一下高风险盘的类型。所谓高风险,仅是本人认为的可能下跌或者涨幅不大,或者抗跌性较差,不一定客观,仅供参考。这些坑千万不要碰。排名不分先后。
1、老家的房
很多从农村或乡镇出来的人有家乡情节,每当看到房价大涨,就去老家买商铺,建房子。然后,万年不涨。只有大城市才有房地产,价格高有价格高的道理,价格低可能永远都上不来,比如老家的房子。
2、学区房
实际学票的价格多少?20万,包进。而目前学票的溢价太高,比如越秀区的东山口一带的学区房价格。假如剥掉学位,价格至少打七折。学位政策一有变化,可能价格面临较大的下跌风险。
3、小产权房、宅基地房
小产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。根据我国的相关法律农村村民将房屋卖给城镇居民,或者农村村民将房屋出卖给其他村的村民,如果出现这种情况该买卖合同是无效的。万一拆迁的时候碰到原业主反悔不认账,也是没辙。
4、军产房
因军产房通常为解决军籍人员的住房所建,地方人员购买后一般无法办理产权证。“不队”是最不讲理的,随时变脸撕毁合同。
5、CEO盘
[p=23, null, left]也称贵妇盘,就是价格比周边贵了不止一倍、各种附加值超高(尤其是服务特别体贴)但其实没啥升值空间的楼盘。顾名思义。
6、精装修盘
很多人喜欢买精装修房,主要原因是自己懒得装修。精装修的溢价太高,同一套房产,精装修和毛坯的价格可能相差大几十万。“凤变冰”炒菜流派的兴起得益于购房者的这一心理。愿意为装修支付较高的溢价。
7、一手盘
因为大众普遍存在的处房情结,一手盘很是热销,经常有大把人连夜排队摇号购买。我们则一般是回避的。无论买的多新的房子,我们再卖出时永远是二手房。一手房相对周边的房价高出太多,需要2-3年左右的时间消化高出的部分。
8、商铺
[p=20, null, left]商铺是一种极易受攻击,极度脆弱的资产。特别是现在电商的崛起冲击非常大。而且还有土地增殖税,交易成本高昂,很难转手。
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9、公寓、写字楼
有土地增殖税,交易成本高,卖出难。 [img][/img]
10、旅游地产
比如海南海边地产。一般开发商要到一线城市寻找接盘侠。这种盘总价不高,能较容易满足买家一时的诗和远方情节。供应量极大,买入后很难上涨,亦很难卖出。
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11、药单房
房子本身的股权结构有问题,产权有问题或者存在纠纷等等,导致交易困难,买家需要花费大量的人力心力去解开纠纷。比如法院查封房。这种房搞不好可能房财两空,陷入不必要的纠纷之中。
12、环大城市圈房产
环大城市圈房产价格的上涨主要由大城市市区带动,市区房产总价高,加上限购限贷等因素,导致部分购买力溢出。当市场冰冻时,环大城市圈会有较大幅度的下跌。供应量无穷大,价格的波动较大。
13、远郊房产
同上。比如广州的从化花都增城南沙。
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