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[谈房论市]

进来讨论最近取消预售的传闻~

 

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本帖最后由 蓝调爵士aa 于 2018-9-25 11:40 编辑

预售有什么好好处?

首先,肯定是开发商获利,行业准入门槛低了,比如30层的房子,开发商建到5层以后,基本上就可以办理预售证了,10天之内就能开盘卖房,按揭款要被监管分期用,但首付款开发商可以马上用,资金弱的房企,就可以通过这种方式来回笼部分资金,这钱一般都是用来还原来买土地的钱,以及建筑方垫资的钱。

有了预售制,开发商就能继续拿地开发了,因为花三五十个亿拍块地,转手就可以收预付款还掉一部分银行欠款,现在如果现楼销售,30层要全部盖完才能卖,这个周期就延长了,对开发商的资金考核压力也大些,开发商去拿地也要掂量掂量了。

其次,预售制对市场的好处,就是加快了资金周转的速度,阿猫阿狗只要一点钱都能利用杠杆来开发房地产,全国大大小小的开发商十多万家,肯定是有利于加大市场供给量的。
但同样,预售证有利也有弊。

一旦预售证办理了以后,房子卖出去了,中小房企对于房屋项目的开工可能就不上心了,房屋质量也难以得到把控,业主们维权难,这还是好的情况,如果碰到行情差,小房企资金链断裂,房子烂尾,业主们办不了房产证更是头疼。

为什么取消?

我个人觉得,从政府的角度考虑,还是一种调控思路,一种去杠杆,降低市场泡沫风险的思路,取消预售制了,开发商都要老老实实盖完房子卖掉才能去玩下一个项目,一个小开发商,有预售制时,本来2年时间10个亿可以开发2个项目的,取消预售制后,2年时间10个亿只能开发1个项目了。

这跟政府规定拿地让你一个月内交齐土地款一样,以前给你半年时间交齐,现在限制时间更短,让你们房企真金白银拿地,也就不会有那么多房企疯狂借钱去抢地,于是就可能不会有那么多地王了,反正所有的板子都是打在开发商身上。

大家怎么看?


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开发商是亲儿子,这种事情应该是不会发生的,就是虚晃一枪。


许老板杨老板孙老板王老板也配姓赵?
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取消预售制不会一刀切,应该会有宽限期,发展商为躲避政策,加快开盘速度,短期内反而可能会供应大增。
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开发商是亲儿子,这种事情应该是不会发生的,就是虚晃一枪。


工具而已,还一个儿子,一个马云爸爸一样恶心!
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许老板杨老板孙老板王老板也配姓赵?


这些老板虽然不姓赵,但是已经超越了需要姓的层次。所谓虽不姓赵,胜似姓赵。
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全是卖新楼.门槛就高了.  大开发商垄断市场
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国进民退,国家队进场,小鱼小虾们,这个游戏不是你们玩的...
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起码交楼时间也短一点。

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这些老板虽然不姓赵,但是已经超越了需要姓的层次。所谓虽不姓赵,胜似姓赵。 ...


😂真要这样王目标就不用割肉,孙任性就不用为梦想窒息,许马仕就不用把命给dang,啦
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想象下的美好,地产商影子同意吗?老叶也不同意

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真的实行了,房价还得继续涨。小开发商都死光光了。活下来的更加垄断了。

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1. 降低房地产行业杠杆;
2. 提高开发商的资金成本,特别是小城市的小开发商,由此导致房地产行业大洗牌,强者更强;
3. 由资金成本带来的压力,会导致房价上涨,新房质量下降;
4. 像广州这样的一线城市基本不受影响,因为本来就要求封顶了才给预售证
不吹不黑,最恨被人冤枉

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听起来有点道理。
小开发很难生存了。
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一个个伪专家对一件还没发生的事情评头论足,还给出结论,可见这些人对事情发展的相反方向多么的恐惧!
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回复 待夜临 的帖子
1. 降低房地产行业杠杆;2. 提高开发商的资金成本,特别是小城市的小开发商,由此导致房地产行业大洗牌,强 ...


不需要封顶给,具体什么时候给有规定的,可以查下
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菱子

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取消预售,小开发商被淘汰出局,大开发商更加垄断市场,感觉这个手段跟控价是没有多大关系,该涨还是会涨。

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关注了连岳的公众号,他有一篇文章与这个相关:这一两天,可能关心经济的人都在学习万科董事会主席郁亮的讲话,他认为当前万科具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为最终目标。

其中一段话讲到:“当前整个社会都倾向于反资本、反大企业,普通老百姓都把贫富悬殊、社会板结等问题都归结于大企业、大资本方,最可怕的是这是整个社会的共识,政府和知识界也站在普通民众这一边,来共同面对大资本和大企业。”

说实话,这段话有过于悲观的倾向,至少,我所看到的许多知识界人士,都在极力为市场辩护,他们现在如此,过去也是如此,还记得两年前的“宝万之争”,当时王石失态地喊出“万科不欢迎民企”,有市场精神的人批评到他道歉,就体现了许多人在坚守常识,这也成了王石人生的转折点,最后不得不交出万科的领导权,他也不可能再有之前的影响力,人们认为他的最核心理念是有问题的。

当然,一码归一码,郁亮最新讲话,唤起危机意识,引发大家讨论,我觉得是挺好的事。

一个社会的富裕,其实是观念的富裕,资源与物质的多少,并不是关键,有了观念,就有了一切。最近破产的委内瑞拉就是最好的例子,一个原本石油储量惊人,经济富裕的国家,因为人们观念的堕落,选出了一个极端反市场的查韦斯,短时期内,就成了赤贫国家。当消灭产权、扼杀市场的观念通过总统的权力固定下来之后,好观念就无能为力了,只有等到彻底破产,坏观念没有物质的滋养,才会消失。消灭寄生观念的终极方法,就是饿死寄生虫。

中国的房地产企业,非常特殊,承受了最多坏观念的攻击,太多搞不清楚因果关系的人,把他们买不起房子的怒火全部归因为房地产企业,尤其是其中的民营企业。当你把报表拿出来,指示成本结构,告诉他们,企业不过只是喝了一点汤汤水水,大头是卖地的政府拿走了,他们并不信,他们能理解的事就是,反正最后卖房子的是房地产企业,所以就找你们。

有这种观念的人,并不可怕,总会存在一定比例特别蠢的人,几乎不会思考,用罗素的话来说,就是“让他们思考一下,他们宁愿去死。”

不愿思考,看不清因果,就承受后果,世事本应如此。怕就怕要取悦这些特别蠢的人,用蠢事去喂养他们,互相激化,蠢事越多,蠢人越多,蠢人多到一定程度,越过临界点,那就难以收拾,什么怪事都会发生。这就是委内瑞拉之路。

郁亮这么紧张,那是因为针对房地产企业的反市场言论和政策,几乎都会得到支持,弄死房地产企业等于降房价,这种愚蠢的观念牢固建立起来,包括万科在内的房地产企业,日子确实非常难过。

最近风传取消商品房预售制度,房地产企业风声鹤唳,真正实行,许多企业得死。现在,全国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达到90%,预售制已经成为国内商品房销售的主要形式。速度快的房地产企业,一年,甚至半年,资金就可周转一次,取消预售制度,资金周转一次的时间,可能将长达2年至5年,没什么人玩得起了。生产者更少,生产成本更高,结果当然是供给更少,质量更差,价格更高,现在买不起房子的人,更买不起。

商品房预售制度,让生产的人更容易生产,让购买的人更容易购买,是市场的伟大发明,像其他所有投资与交易一样,它当然有风险,但是市场自己会找到降低风险的办法,比如香港的开发商与购房人签订房屋买卖合同时,购房人可支付全款或10%至30%的定金,这些款项交给开发商的代表律师行,而非直接交给开发商,并存入律师行的独立账户。

有风险,就取缔,这就是典型的反市场做法,制造了更大的风险。网约车有风险,大家暂时用不了顺风车,深夜叫车也更难,回归出租车和黑车。9月20日,高法用大数据证明,网约车司机万人案发率低于传统出租车,2017年,网络约车司机每万人案发率为0.048,同期传统出租车司机每万人案发率为 0.627,网约车安全13倍。

同理,商品房预售有风险,取缔,结果卖房的和买房的,都更痛苦。当然,可以取悦民粹,取缔时一定是一片欢呼,以为有便宜房子可捡。到那时,万科还会活着,因为竞争少了,甚至能赚更多的钱,而买房,并不会更容易、更便宜。

风险是生活的一部分,人活着,就有风险,拒绝风险的人,其实不应该活着。

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