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来源:中国经营报、南方都市报
以高房价著称的香港楼市迎来了一场“大地震”。
2018年11月，香港楼市成交腰斩，暴跌超50%。
香港11月住宅销售同比腰斩香港土地注册处12月4日公布的数据显示：
香港11月住宅销售总额为260亿港元，环比上月下降32.5％，较去年同期538亿港元下降51.6％。
11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54％。
另外，价格下行也开始蔓延。中原城市领先指数显示，香港11月房价环比跌幅达3.43%，已连续两个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。对比8月份的峰值，房价已经下跌了约5%。
成交量价齐跌，香港房价崩盘的危机感再次降临。
香港房价举世闻名。2018年1月，香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。
全体居民要么受益于此，要么受制于此，房子是一生绕不开的话题，房价涨跌影响民生，最重要的企业无不涉及其中，借此积累亿万财富。在全民努力之下，终于揽得“全球最高房价”的名头。
瑞银集团发布的全球房价泡沫指数排名，香港前两年还是在六七名徘徊，今年已经飙升至第一了。
寒冬已至！
购房违约案例大增，房地产巨头逃离，“准地王”流拍
香港房地产信息网站Dataelements数据显示，截至10月26日，今年以来香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。根据香港法律，这些买家将因此损失已经交付的定金，也就是房屋价值的5%。
上述数据显示，这36起购房总共违约大约200万港元。购房违约涉及的新房价格范围差距很大，低至490万港元，高至3980万港元，36套房屋累计总值24700万港元。不过，约66％的购房违约案例涉及的房屋价格低于800万港元。
里昂证券发布的研报表示，香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓正冲击着香港楼市，预计未来一年房价会出现15%的回调。此外，瑞银此前发表的研究报告也称，预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%，这还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响。
仲量联行董事总经理曾焕平称，今年香港房地产市场越来越倚重中国内地的需求来支持增长，他预计香港楼价在2019年底前将下跌15%，如果外围环境持续恶化，那么2019年住宅楼价跌幅会达到25%以上。
香港长达10年的楼市上升周期也将正式结束。
受楼市降温影响，据EGI数据显示，过去12个月，香港投资者在香港当地卖掉了价值175亿英镑的房产（接盘的多为内地买家），其中香港老牌地产巨头南丰集团卖掉了9亿英镑的香港房产，排名前五。而排名第一的是李嘉诚旗下的长实，卖了约40亿英镑的香港房产。
10月16日，香港地政署公布，香港山顶文辉道12号豪宅地皮出价未达要求，宣布流标。据悉，上述地皮占地约18.94万方尺（约2.1万平方米），为8年多以来第一次出售，属极罕有的大型超豪宅项目。市场估值约242.59亿至485.18亿港元。
据了解，此项目有5家企业投标，包括新鸿基地产、恒基地产、长实集团及嘉华国际，九龙仓则联合新世界发展、信和置业、南丰集团、华懋集团及中国海外发展组成联合体竞投。但他们给出的报价均没有达到政府就该用地所定的底价，政府不接纳所接获的5份标书。
这是香港山顶昂贵地段少数大型官地，尽管地段优质以及地皮质量尚好，但由于近期楼市降温，市场对于地皮估值的分歧也较大。
同时，在中原地产-网上找楼网站上，记者发现，豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。位于香港九龙区皓畋9座的一套两居室，面积为581呎（约54平方米），总价为1398万港元，单价约25.8万港元/平方米。
据介绍，皓畋属于豪宅区，且处于带名校学区的中心区域，该房子楼龄1年，2017年12月建成，当初开盘时的售价更高，同户型的房子总价在1600万-1700万港元左右，近30万港元/平方米。
而第二天记者再次登陆中原地产-网上找楼网站时却发现，该房源的总价从1398万港元变成1350万港元，仅一天的时间总价下降了48万港元。不到一年的时间，该区域的二手房相对一手房的价格下降近300万港元，跌幅将近20%。据中介工作人员表示，还可以和业主再谈谈价格。
香港房价下跌是稳汇率的代价
房地产市场向来是短期看金融。
如今随着美联储加息的持续推进，香港利率也在不断上行，逾十年超低息环境的结束，对当地楼市带来巨大压力。
因港币与美元挂钩，为防止资本做空，港币需跟随美元加息。9月底时，美联储进行年内第三次加息，香港将贴现基本利率上调至2.5%。
而在香港金管局加息仅数小时之后，香港四家主要银行——汇丰、恒生、中银香港及渣打银行齐齐上调香港贷款基准利率——港元最优惠贷款利率，为2006年来首次。
银行利率上调，香港维持近十年的超低息环境结束，这意味着购房者的还贷压力增加。
据中泰研究所报告分析，香港房价下跌是稳汇率的代价！
1、香港楼市寒意渐浓。
过去十年中国香港地区房价持续攀升，成为全球房价最贵的城市。但最近几个月以来，香港房价明显下滑，楼市出现降温的迹象。其实最近几年香港的楼市调控一直在收紧，但并没有阻止房价的继续飙涨。货币政策方面，自2015年起香港就在跟随美联储加息，但也未曾打压到房地产价格，为何此时香港楼市呈现疲软现象？
2、之前“假”加息，涨了房价但打压汇率。
香港自1983年10月起实行联系汇率制度，而联系汇率是固定汇率制度的一种，导致香港彻底失去了货币政策的独立性。本轮美联储加息周期中，香港金管局也每次都跟随加息，但港币市场利率并没有随之走高，加的是“假”息。在流动性并没有大幅收紧的情况下，香港房地产市场上涨动力持续不减。但港币对美元却面临较大的贬值压力，多次触及弱方兑换保证。
3、现在“真”加息，稳了汇率但打压房价。
香港金管局今年以来出手收紧流动性、稳定汇率，开启了“真”加息之路。但全面加息背景下，香港住宅按揭贷款利率上升，直接打压资产价格，且香港房地产调控政策对房地产的压制作用也凸显了出来。全球金融危机后欧美超级宽松的货币大量流入香港，当前美国继续加息紧缩，香港将面临资本流出的压力，在稳汇率的压力下，港币流动性势必收紧，打压房地产市场，而房价下跌也会进一步加剧资本流出压力。
4、不可能三角的权衡，汇率和利率的选择。
香港面临的汇率、利率和房价问题本质上是不可能三角的选择问题。当前香港金管局已经做出了选择，香港外汇储备充足，我们认为短期港币汇率无大碍，香港房价会面临回调压力。在经济下行压力较大的情况下，当前市场对于国内房地产调控政策放松的预期快速升温。从长期来看，资本项目的管理是很难维持的，若进一步宽松来刺激资产泡沫，汇率贬值压力会更大。而且即使汇率贬值了，货币刺激再来，房价就会一直涨吗？其实也很难。没有永涨不跌的资产价格，15年的创业板下跌同样发生在货币宽松的环境中。没有人知道资产价格的拐点何时到来，但有一点是确定的，涨多了的价格肯定会回调。
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发表于 2018-12-7 09:15
