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本帖最后由 Traumleute 于 2019-3-27 21:36 编辑
一
先说说自己的情况，90后，潮汕人，工作两年半；跟地产比较有缘，一直都是在做地产方面的工作；
新广州人，首次置业，没有商品房买卖经验，月供最大程度仅能接受1万左右，首付不能超百万（资金有限，也不舍得变卖家里任何资产）
对未来行情比较悲观谨慎，置业出于自住/投资/资产保值三大需求（资产保值＞自住＞投资）
第一份工作是在某大型中介的总部当一名小职员（2016年），亲眼见证了广州房价从平地起飞波澜壮阔的全过程，不过了解渠道也是通过大量新闻、政策，流于表面；
第二份工作是做摄影师——二手房摄影师，主要负责番禺（番禺广场、市桥、桥南）/增城（新塘、荔城）这两个大区域，近一年的工作时间里将将看了至少一千多套房子，也直接接触到了房市的第一手信息（业主心态/市场冷暖），其中印象最深的是当万科喊出“活下去”时候整个市场业主心态的惶恐二
可能比较愚钝，两年多的工作经验并没能提炼出房投的要点，依然不得要领；拍摄区域没有囊括整个广州，观察也会有些偏差
不过有几点仍是深有体会：
1、 房市是分化的，不仅各个城市间会分化，哪怕是城市内部各个区域也会分化
比如说年底核心区域下跌力度比较大，郊区刚需区域虽然也有所下调，但相对企稳，而且年后回暖也快
2、 房市是情绪的，买卖双方的情绪推动着整个市场的走向
比如说万科喊出“活下去”之前，卖家的心态是很高的，爱卖不卖，市场好盘也少，哪怕顶楼/低楼层/差朝向也能被消化；
当万科喊出“活下去”之后，卖家的心态顿时惶恐，市场好盘开始涌现，笋盘开始增多（当时也有一手双合同取消的影响）
3、 没有卖不出的房子，只有不够便宜的房子，但依然有房子超级难卖——双证、噪音、超豪线的老破大；最好卖的房子是有好学位加持的，哪怕是冷淡市，流动性都非常好
4、 刚需是整个房市最重要的一环，当刚需彻底丧失了买房的热情/买房的能力，那整个房市的大家都可以洗洗睡了三
说起买房，16年时候受市场情绪影响，也想赶紧冲进去分一杯羹，当时没有户口，试图说服堂姐用她名额一起买套三百来万的房子，但惨遭拒绝（潮汕旧观念——不买二手房/房子是用来住的），之后眼睁睁看着房价一飞冲天，刷新三观，两家人也都错失了置业良机
房价如此高，经济下行如此明显（家乡是工业区接触比较多），之后对房市一直冷眼旁观，彻底由多转空，便再也不提买**
去年底开始，我爸就一直督促赶紧买房，一直以各种理由搪塞，一方面是去年年底行情确实不好——贸易战/裁员/实体的进一步萧条；但其实更多是鸵鸟心态——工作刚有起色就让自己背负这么大的月供，太大压力 今年年头还是动了买房的心思，因为4件事
1、 家人生病让我意识到了城市间医疗水平的巨大差距
去年年底，家人因为听信“老中医秘方”，导致肝功能损伤（药物型肝炎），在汕头医治无果后转至广州，进行一个月治疗得以康复
同病房里很多病人都是从周边的城市转诊过来的，医生们对这地方医院束手无策的疾病简直轻描淡写
而且广州医院非常透明，不存在不给红包就百般刁难，我爸感慨说：如果是在汕头看病，估计整个科室的医生/护士都得打点好
2、 家乡的逐渐衰落/空心化
一年回几次家，家乡的没落萧条越发明显，年轻人基本都往外跑，就我家族这一代，十几个兄弟姐妹都陆陆续续扎根广州
家乡的环境也越发恶化——空气差水质差/落后的垃圾处理方式/越发腐败的地方官员，都让我产生逃离的念头
3、 身边亲戚的陆续置业
去年底，堂哥买了中新知识城的时代天韵；堂姐买了市桥南的时代柏林
这多少会让我有点心焦随大流
在这鄙视下时代柏林的所谓“精装修”真的是渣渣，客厅地砖不整齐/厕所地面倾斜不合理/房间地板浮空/车位非常狭小......要知道当初时代柏林的广告打得震天响——“感谢全番禺人的挑剔”，想想真是滑稽
由此可见，这两年地产大跃进时期建的房子质量估计都不怎样
4、 年后市场的回暖
年后市场确实是在回暖，看房的人明显增多，这让我有点慌乱，怕又来一波小涨，但现在看来，依然是观望的人居多，市场并没有进入新一轮的行情四
看房的意向区域——番禺广场
走了不少区域，比较看好的还是番禺广场，虽然有情感因素在里面
番禺广场是我上班的第一个落脚点（住了两年），也是工作去得最频繁的一个地方，堂哥也把房子买在那里（东怡新地）
三年时间里，我见证者着它一点点的蜕变——永旺梦乐城开业（标志性事件）、万科里开业、18号线/22号线的规划动工、3号线东延线的勘探
当然房价也节节攀升，堂哥所在的东怡新地，由1万6涨到3万7；我租住的小区，也有1万出头攀升到现在2万6，真是当时爱理不理，现在高攀不起......
但现在地铁口周边依然有2万几的房子可供选择（楼梯楼），户型也方正实用，物业渣渣（但很便宜），学位渣渣（东怡小学）
简单概括一下
缺点：
1、 学位渣渣，东怡小学，市一级，估计很多妈网网友们看不上眼
2、 郊区，远
3、 城乡结合部，有不少城中村区域
4、 番禺大道北沿线的楼盘，噪音和扬灰很严重
5、 治安一般，这边的电动车偷窃非常严重，清河市场更有半夜才开张的电动车鬼市
6、 文化活动匮乏，展览/书咖/蹦迪/小众爱好统统说拜拜
优点：
1、 价格合适：单价两万几起步，年轻人的第一个置业地（部分小区可做低首付）
2、 交通方便：3号线首站，轻松上地铁；未来18号线/22号线有大潜力；直上番禺大道北，不塞车40分钟就到天河区府
3、 户型方正实用；建筑质量还算可以；楼梯楼得房率高，开始有小区加装电梯，估计未来几年将大面积推广
4、 生活方便：很大的永旺梦乐城/很大的清河综合市场/很大的番禺广场
5、 近工作区域：我工作区域在番禺，偶尔去增城，开车出行很便捷；老二是程序员，未来的工作区域在天河/琶洲/万博，皆是18号线可以直达的区域生活配套
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房价图
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壮观的宇宙中心——番禺广场地铁站
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最后选了 东华花园 五
看房的意向户型——四房两厅两卫
东华花园的主力户型分别是：80~90的小三房/100~110的大三房/110+的四房
所有的户型得房率都在90%
其中小面积的三房成交最多，但均价也最高（2.5万~2.7万）；大面积的三房和四房，均价相对较低（2.3万）
最后看中四房的户型，原因如下：
1、 户型方正，2个阳台很实用，房间/客厅的比例也很均衡
2、 面积合理紧凑，面向刚需/改善，以后出手也相对简单
3、 单价较为便宜
4、 家人多，作为兄弟三人在广州的第一个落脚点，4个房间勉强够用
5、 唯一不足是皆为北向/东北向，其实老家的房子也是北向，整个村子的风水规定了必须是北向，所以也没多大所谓，科技改变生活——热了开空调/冷了开暖气/衣服不干用烘干机/采光不好就开灯
6、 得益于北向，可以拉高评估价做低首付
总结一下，对于大城市的房子，个人追求的要点简单粗暴——静谧性、实用面积、户型功能区分、4~6的楼层（不能是顶楼）
其他硬伤都可以通过科技改善，唯独这几样是先天基因无法改变
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六
关于拉高评估价做低首付
这是二手房交易的一个加分项，简单说就是串通业主把评估价拉高，向银行贷更多的钱，这也意味着仅需2成（甚至更低的）首付就能把房子拿下
朝向不佳/顶楼/底楼/急卖导致的低均价楼盘有更大的操作空间，代价是交易税费比较高（按评估价来算）/必须得把控风险
房贷利率4.9%，现在银行理财4%的比比皆是，一来一去能抵消一部分利息（前两年更是遍地7%的理财，怀念）
当然也会担心银行上调房贷利率，那就GG了
▪ 以我买的这套房子为例——总价265万，房贷利率上浮10%（5.39%）
正常首付状态：首付79.5万，月供10404.8元
做低首付状态：首付仅50万，月供12059.5元
即贷多了29.5万元，假设这钱投入银行理财（按4.2%的年化率），每月获利1032.5元
这样一抵扣，相当于每月需要支付多622.2元的利息（一年是7466.2元，即需支付2.53%的利息差）
▪ 副作用——除了月供的增加，另外还有税费/评估费的增加：
原税费6.625万（按正常交易价格265万*2.5%算）；新税费7.675万（按特殊交易价格307万*2.5%算）
税费差额是10500元
评估费估计是2000+元
总结下来，就是——
花了1.25万元做手续费，以每年6.73%的利率，跟银行借29.5万元（当然有可能算错，欢迎大佬校对斧正）
不过最后没有这么操作，老一辈人接受不了，他们认为跟银行贷钱已经很憋屈了，再借多更是一种折磨七
如何与中介打交道
工作上与同事相处得多了，其实中介这一行并不全是想象中的那么阴险狡诈，他们都是普通人，为了梦想而奋斗的普通人，不乏拥有良好品行的人
1、 选有平台/资本支撑的大公司（链家/乐有家/中原/合富），二手房交易存在很多未知问题，哪怕出了问题，大公司的人也会帮你拆雷
2、 要以貌取人，如果整个门店的人都给人感觉流里流气，那不用多想肯定都是流氓习性；如果形象谈吐都比较得体自然，那可以试着多接触
3、 放平心态，虽然都会有套路，但主要目的是为了促成交易，而不是坑你损你；当然也得留个心眼，多利用合同条款保护自己
4、看中一套房子，多选几家中介带你看房，说不定能从中获取一些隐秘信息
5、不要迷信大中介公司在每个地方都水平相当，中介公司都是分封制，不同区域间的业务水平/主攻领域都有差距，比如有些门店主打一手，那么他的二手业务水平会比较薄弱；一些大中介公司在一些区域的业务能力也有可能会被其他公司碾压，多看多比较八
最后的行动
东华的四房比较少放出来，尤其是最近大门那一排，目前挂着的就6套左右，其中低楼层，pass；放高价钓水鱼，pass
唯一符合的只有两套，4楼112.8㎡，260万；5楼114.58㎡，268万（按面积算，第二套贵4万）
昨天爸妈上来广州，对比了一下，最后选了第二套——北向/五楼/装修新净/没有渗水痕迹/距离地铁口750米/即将装电梯的房子（贵得有道理）
当晚就约业主出来谈，因为才刚放盘几天业主心态非常强硬，砍了3万块就下定了（心理预期是5万），接下来开始走流程
从坚定买房到下定前后花了一个月时间，简直是快刀斩乱麻，现在想想都有点不可思议，毕竟我可是非常扭捏拧巴的人
做重大决定，真的很需要那一刻的冲动九
现在的心态？
1、 房价永远涨！
2、 广州永远屹立于一线城市队列！
3、 番禺广场是宇宙中心！牛逼！（破音）
4、 假如真崩盘了，至少也是个适合居住的地方，不亏
5、 有点懵逼，掏空全身精力一般，脑子一片空白
终于明白什么叫做“屁股决定脑袋”
以上
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发表于 2019-3-25 18:22
