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[谈房论市]

天河黄埔老破小VS增城新塘次新房,如何抉择? ...

 

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本帖最后由 gzmama918 于 2019-7-17 15:09 编辑

如题,总预算180左右,首套首付60以内(含所有交易费),刚需自住,车陂附近上班,两三年内打算生小孩
目前看过比较符合的有:

天河区:棠德花园,97年的楼梯楼,6楼或以上,56平小两房,离地铁1km左右的西区。绝大部分需要重新装修,花费10W左右?
优点:离公司约40分钟;配套完善;周边公司多,比较保值?
缺点:楼龄22年;楼道阴暗潮湿,房屋旧,硬改需要一笔费用;老人家爬楼梯难;周边人员杂乱;东区离地铁近的较贵;开放式小区

老黄埔区:2000年左右的楼梯楼,6楼,69方,二改三的小三房,离地铁600米。装修花费3~4W
优点:离公司约35分钟;老黄埔配套完善;离地铁不算远;户型比棠德方正,楼道和房屋采光好
缺点:楼龄20年左右;老人家爬楼梯难;开放式小区

增城新塘:恵百氏,16年的电梯楼,75方两房,带精装
优点:13号线二期开通后,离公司约36分钟;地铁上盖;多是投资的新房,免装修
缺点:目前离公司约50分钟;听说是93年拿地,产权剩余44年左右;配套没前两者完善(但楼下小超市菜市场基本能满足生活需求);独栋无封闭小区;学校比较一般?

考虑因素:保值、教育、换房难易程度、通勤时间
个人比较倾向于老破小,因为感觉以后换房也比较保值。但老破小共同的问题:
1 是房龄大,应该要尽快转手?(8年后就满30年了,如果不转手以后会不会更难卖)
2 是如果几年后打算转手,考虑到那时小孩正在上学,是不是上1年级之前转手比较好?

如果是你,会怎么选择?请各位有经验的妈友不吝赐教,另特别感谢@step123给的建议~

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求有经验的麻友给点意见~
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新塘大把方便的小区回来天河这边呀。


地铁口这个预算的电梯楼好像不多?
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新塘的地铁口选择很多,优先选有小区的,名门有60多方的小两房、现代城两房也可以。不过房源看缘分了。
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老破小主要是自住便利,但保值涨幅要看所占有的特有资源,如名校学位,没有特殊资源的普通老破小涨幅是远小于电梯楼的。如果现在选的是便宜老破小,并且没有区域发展新规划故事,也就这样了。

郊区的发展,一定要选核心地段,此前已经回复过你。如果对郊区区域中心都没信心,还停留在表面认识,那还是安心住老破小吧。

附白江地铁B出口周边200米附近,在建两个工程,一个地铁口路网打通,一个商业体在建。




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白江站C出口,也就是假日花园旁边那块空地,有什么规划您了解吗?
微信图片_20190718141707.png

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回复 step123 的帖子白江站C出口,也就是假日花园旁边那块空地,有什么规划您了解吗? ...


这个如果你接触过中介,他们应该给你吹过这是市政公园。因为地铁站就就在下面,不可能再建高层住宅,具体项目还没看到。

而且这块地与北面新世界和保利在建高楼仅隔几百米相望,它的使用不会太差。此前这块地的旁边是规划建增城区南部文化中心。
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我前面说的在建路是下图这条,横穿地铁,有利于白江周边各小区融合、资源共享,也救了周边商铺。盛世名门到地铁口距离缩短为300米以内。


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中介说是规划建一个市政广场,但那块地挺大的,觉得不能全信,所以想查清楚。

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选老破小还是郊区次新楼……这是个很纠结的问题

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选择有可能加装电梯,学位尚可,交通便利的老破小住到天昏地老,也就不用考虑置换了
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天河这么大,看看回哪里,而且大多数,从家门口穿上鞋子,到进入地铁车厢,算20分钟,地铁行驶40分钟,出了车厢,再到公司,又20分钟。所以,每天上下班,两个小时,坨坨的,如果晚上回到家,还要洗菜做饭洗碗洗衫带娃做功课,怀疑人生,请告知答案。

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回复 gzmama918 的帖子

老破小,首选黄埔或者白云,天河太小太贵。公交一样堵塞。
郊区,选南岗,属于增城,中颐海伦堡,南岗地铁站,挨着广园路,旁边一大堆,什么,富力悦禧,佳兆业,万科,却又是属于黄埔的。

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回复 gzmama918 的帖子老破小,首选黄埔或者白云,天河太小太贵。公交一样堵塞。郊区,选南岗,属于增城, ...


近郊一定要买地铁盘。南岗几乎没有真地铁盘,属于黄埔近新塘的边缘地段,市容也好不到哪里去、不过离市区近,可以考虑佳兆业/万科尚城和海伦堡,但这些就是你说的步行要20分钟或要1-2站公交接驳地铁了。

至于你提的富力悦喜,就完全是坑,不近地铁,未来10年也无地铁规划。靠等公交20分钟能否接驳到地铁都是未知。

有故事的地段才决定价值,会吸引更多市政资源投入,而不是简单的距离远近。新塘和知识城就是这种。如除13号线外,新塘还有3条入城地铁线规划28、20、23,是走北面萝岗的,另穗莞深城际15分钟到东站,都不会经过南岗。知识城也有3条高速地铁规划连接东站和机场南沙,虽然远郊,现在也已开通专线地铁知识城线,不影响出行。

限购区域即使买更远知识城,都不要买悦禧,天河也有农村,郊区选核心地段才是最重要的,否则有得熬。当然在黄埔东当地工作可忽略。



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回复 gzmama918 的帖子老破小,首选黄埔或者白云,天河太小太贵。公交一样堵塞。郊区,选南岗,属于增城, ...


近郊一定要买地铁盘。南岗几乎没有真地铁盘,属于黄埔近新塘的边缘地段,不过离市区近,可以考虑佳兆业/万科尚城和海伦堡,但这些就是你说的步行要20分钟或要1-2站公交接驳地铁了。

至于你提的富力,就完全是坑,不近地铁,未来10年也无地铁规划。靠等公交20分钟能否接驳到地铁都是未知。




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有故事的地段才决定价值,会吸引更多市政资源投入,而不是简单的距离远近。新塘和知识城就是这种。如除13号线外,新塘还有3条入城地铁线规划28、20、23,是走北面萝岗的,另穗莞深城际15分钟到东站,都不会经停南岗。知识城也有3条高速地铁规划连接东站和机场南沙,虽然远郊,现在也已开通地铁知识城线,不影响日常出行。

没故事的地方就像天河也有农村一样,尤其是10年内无地铁规划无故事的地段要慎重,除非习惯自驾,因为这里的长期将是10年以上。
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没故事的地方就像天河也有农村一样,尤其是10年内无地铁规划无故事的地段要慎重,除非习惯自驾,因为这里的长期将是10年以上。
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公共交通全花在地铁接驳上,还不够用。这就是一个反面例子。


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天河黄埔老破小VS增城新塘次新房,如何抉择? ...
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