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[买卖房记]

3个月解决换房战斗(经验分享)

 

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  • 前记(背景)

    家庭有两套房,一套居住用,90平小三房,郊区5号线地铁线出口楼盘;一套学区房,78平两房;
    有一天老婆下任务,想换房,想住的更近更大一些,老婆说啥我干啥。
    需求提取:
    1)上班近一点,;
    2)面积大一些,至少三房,最好两卫;
    3)学位不是必须的,能有是最好的;
    价格预算:400-700w
    范围:天河5号线附近;琶洲片区;华景片区;天河北片区;
    换房是累活儿,费心费力,尽快解决战斗,能让我多活几年!

    4月20开始卖,7月20完成买,中间各种忧心各种麻烦,3个月内完成换房算有点心得,流水账分享大家。
    
  • 卖房记(2个月完成过户)

     卖房的过程,是中介不断打压预期逐渐跟市场价格接轨的过程,直到遇到一个愿意买的人。现阶段二手房市场成交低迷,经常半年卖不出去,据说成交周期已经超过3个月了,而且是诚心卖的那种。想要卖的快,调整价格是核心手段。
  • 放盘摸价格

        首先,联系某家挂盘,挂盘价格参考同户型或相似户型价格,挂一个价格,不用太低。
        其次,放盘要尽可能多的在不同中介放盘,由于某家、某原的中介费收的很高,卖家都需要承担一部分中介费用,所有有部分买家会选择小中介公司;我也走过弯路,刚开始不信任小中介公司,后来看到一个月的成交记录发现,很多都是这些小公司完成的。

      2.选择合适的中介可以加速成交

      某家会指定一个经理跟你做对接,一个好的中介可以管理卖家预期,可以帮你在大商圈宣传,带来更多的客流,看的人越多,成交概率就越大。我中间是换过一个服务经理的,原因是这个经理没事儿就压我价格(回看是没问题的,但是方法不行),大圈帮我推广少,而且遮遮掩掩,我大概两周左右就换掉。另一个经理帮我推广很满意,虽然没在他那里成交,但是他的推广也能让更多其他中介、买家知道,间接也帮助我成交。
    
      3.保证看房时间逐渐调整价格,直到有若干人跟你谈价格

      实话讲,每个人的房子就像自己的孩子一样,在你眼里基本上是完美的,所以你觉得你的价格很合理,但是市场很客观,会给你上一课。我就被上了一课。
     我挂的价格在链家处于正常水平,我家装修新、户型好、楼层高、朝向通风好,各种好。每周看房小区最多(某家中介推广给力)。然而,很少有人谈价格,我观望2个星期发现不对,一个好的中介也会逐渐让你认清市场价。当前二手房交易真的很低迷,小区一个月成交可能都没有一套,大圈成交可能也就几套(中介给我截图看),买家心态也有点强,反正可以等,也许能等到更好的。
     每周调低几万,持续关注与你竞争的房子价格,调价格除了调整放盘价,还要给中介说个实价,放盘价跟实价也不要差太多,放盘价高看的人也少。我大概调整2周左右,到一个位置开始每周有2个人谈价格,这个时候我知道价格到位了,最终成交可能基于这个价格还要再低几万,但是相差不会太大了。

      4.成交别犹豫

      一套房只卖一个人,遇到给到价格买家,能卖就卖吧,2-3w的价格差距,我觉得都没啥问题,你也不会因为这几万暴富,但是你可能因为这几万还要等很久。
      我整个卖房过程中,谈价格的不下10个,有几类人1、换房的,名额还没出来,我内心ons是跟我谈啥,浪费时间;2、做不了主的,这种基本就放弃吧,因为回去跟七大姑八大姨爸爸妈妈爷爷奶奶聊一下,房子总能挑出问题;3、能拍板的,但是有好说话的,不好说话的,哎,我卖给的是不好说话的,让交易也变得有些复杂,但是最后成交完了,也就不说这个。谈价格要跟这种能拍板的谈,不然就是浪费时间。

      5.中介套路总结
      
      
1)中介会压你的预期(各种手段),这可能引起你的反感,但是他也是为了成交;
      2)部分恶心中介会找人压盘,这种会发生在某些小中介身上,比较恶心,不要受他们影响;
      3)中介推广能力很强的,不要局限在某间店,一定是大区推广才有效果;
      4)交易过程某家真的靠谱,小中介你最好找一个熟悉流程的帮你看,我最终是小中介成交的,很多不规范,而且服务很差,但是人家中介费低,能成交我也没得选;

     6.加速交易的方法
     没太多,你如果有贷款,你至少可以做一件事,就是提前还贷,因为你不找关系或者花钱加急,要3个月。加急后需要3周。
  • 买房记

    卖房同时也会抽时间去看房子,理论上在卖房前确定卖房区域,卖房合同签订后有过户时间点,就可以出手买。其实我是卖房前我们就订了一套新房子,由于可以反悔,我也去看了很多片区的房子,先说我对各个片区的看法
    1)5号线珠江新城东向沿线
    广州重点发展区域,升值潜力大,缺点是配套不完善,楼盘选择少。但是金融城、鱼珠港已经起来不少;
   2)华景
   说了怕被骂,不喜欢铁路和广园,看不到的都是大户型,而且部分户型的次卧采光有问题;有点学位,生活配套好;
   3)天河北
   我家小房子在天河北,买天河北即使2房也能接受,但是后来还是放弃了,好三房超预算,好两房不甘心;
  4)琶洲片区
  雅郡花园、会展西片区,哎,外地人还是喜欢做天河的广州人。
天河的新楼盘:
佳兆业一号:我恐高,那个阳台有点可怕,而且一楼没卧室,老人膝盖不好,走不了楼梯;投资很好,江景很棒,交通方便;
兰亭盛荟:我最后买了的楼盘,都说吵,部分位置确实吵,我拿了手机分贝仪app测了我家和兰亭,其实差不多,二期相对是安静的,价格买的贵就不说了,我是那种只要能买得起,喜欢贵一些能接受;学位差,周边环境差,只能说我忍了。。
珠江花城:周边配套不行,远,附近污染严重,下雨你去闻闻,我已经闻了好几年了;优点是户型好,赠送多,学位可能还行,污染源可能会搬迁;远和交房时间晚,我就肯定pass了;

总结:卖房调整价格和保证看房时间是卖房最关键手段,买房区域选定后,有确切名额腾出时间,再去看效率会高一些,买新房时间弹性会更好。

有什么问题或者细节可以回帖问我,知无不言

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请问现在二手房成交实价大概要跟某家里面放盘均价能谈多少折扣?谢谢。
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实际成交价比挂牌价,降了多少?我把房子卖给我妈腾名额,好担心2年后房子卖不出去。
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这老公好优秀,老婆只管发命令,老公去执行,羡慕一下😍
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同好奇,方便的话也请楼主回复下你卖的实际成交价跟挂盘价差多少?
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回复 |RainHuang4623_ 的帖子
实际成交价比挂牌价,降了多少?我把房子卖给我妈腾名额,好担心2年后房子卖不出去。 ...


请教一下,房子卖给直系亲属,税费怎么交呢?多不多?
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总结得非常好,特别是卖房记。
我也正在卖房中,各种折腾,心累怕撑不下去

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感谢分享,刚搜了兰亭的图,看了也是很震惊,真高架奇迹





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回复 小卫2017 的帖子
请问现在二手房成交实价大概要跟某家里面放盘均价能谈多少折扣?谢谢。


不同户型,装修,楼层,朝向价格都不同,成交价跟均价没什么关系,你要看相似户型的最近成交,大概贵一点或持平。问中介是最直接的
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回复 |RainHuang4623_ 的帖子
实际成交价比挂牌价,降了多少?我把房子卖给我妈腾名额,好担心2年后房子卖不出去。 ...


不能一概而论的。如果挂盘价格已经是中介说的市场价,估计空间也就只能降几万。如果比市场价高,那空间就是到市场价。一般而言,诚心卖,挂盘跟实际价格相差5万上下
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回复 chen101963 的帖子
同好奇,方便的话也请楼主回复下你卖的实际成交价跟挂盘价差多少?


楼价的3%左右,诚心卖,着急卖就不会差距太多的,
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为什么我所有回复都被封禁了呢?
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满满的干货👍👍某家帮忙推广是不是还要签个协议?还是通过别的渠道?特定经理人是指帮你提交房源的这个吗?旁边的中介都有放,但是带看的大部分是某家,我们只有周末能看房,每周末六七档这样子,算多还是少?目前已有开始谈价的客户。看来大众还是看某家的app多。
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回复 qinfan2004 的帖子
请教一下,房子卖给直系亲属,税费怎么交呢?多不多?


近亲交易,交契税
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请教一下,房子卖给直系亲属,税费怎么交呢?多不多?


可以按照当时买回来的发票金额收,因为我是满五年唯一,我爸妈无房,只收1%
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请教一下,房子卖给直系亲属,税费怎么交呢?多不多?


可以按当时购买发票金额计算
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回复 qinfan2004 的帖子
请教一下,房子卖给直系亲属,税费怎么交呢?多不多?


不多,只收1%
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买房这事一定要听老婆的

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回复 rosaqiu 的帖子
满满的干货👍👍某家帮忙推广是不是还要签个协议?还是通过别的渠道?特定经理人是指帮你提交房源的这个吗? ...


要签,但其实没太多影响。每周末六七家我觉得算多了,可以在某家横向对比下。谈价格说明价格差不多到市场价了,等一等应该会卖出去
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请问大区放盘怎么放呀
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