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[买卖手续]

个人二手房买卖的详细流程,自己完成组合贷申请,省钱还不难 ...

 

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(大概因为是从WORD拷过来的原因,前一个帖子太多乱码了,重新发一次吧)

从3月到7月24日,完成一买一卖。从天河搬到南沙。中间的酸甜苦辣就不多说了,只能庆幸最后的结果还是比较顺利。卖的时候,买家和中介耽误了不少时间;买的时候,因为赎楼原因没有选择按揭,中间也走了一点弯路。然后许多时候都是在妈网上找交易流程,但感觉不少人写的都不是很全。个人就把这两次交易的过程和注意事项记录下来,给到大家一个参考吧,也算是对妈网的一个回馈。

一、放房/看房
这个过程比较简单,主要的就是跟中介谈好中介费。我们卖的时候,被中介忽悠,许诺给0.5%的中介费,最终折合到总价的减免中。正常的话,放盘是免费的,买房才需要给中介费。我们的买卖都差不多是1个点。卖时是裕丰,买时是古格(南沙)。相对来说,裕丰比古格专业一点,不过也看店和人。后来我们看中了南沙的一套房,让裕丰帮我们谈,结果就直接搞砸了,一直有点耿耿于怀。一般来说,现在的中介费都可以谈到一个点左右(小户型的可能贵一点),链家系的贵一些(包括链家、德祐,尤其是走贝壳网流程),正常2个点,但工作人员透露的口风是可以谈,感觉上1.5个点是问题不大。
另外给到卖房的一个建议,中介会让员工假扮购房者来压价,一定要擦亮眼睛,不要上当。我们当时卖房时咬死了一口价,并另外委托置家买卖,同时也联系了链家准备上贝壳网,然后怀疑是裕丰让他的员工假装是置家中介,大呼小叫说你的价格太贵了,他们没有卖这么贵的,放一两年才有可能成交。一开始没反应过来,以为我们的价格不符合市场价,最后被成功压价。后来才反应过来应该是中介伎俩。我们的房子至少卖低了10万+。
建议买卖双方都上贝壳网了解市场行情。贝壳网上的价格是真实的,其他的平台太多水分,比如安居客等。另外也可以在贝壳网上看好房子,再联系非链家的中介去谈,降低一点中介费。

二、双方签订意向合同
这个没啥太多需要注意的,主要就是注意违约金,以及过户的家具、家电。如果存在一定的变数,如卖家房子存在法院查封等因素的话,需要写好和平解约。
准备材料:身份证,查册资料(任意一家房管局24小时自助打印,可同时查家里所有人的名下房产),房产证(如果房产证抵押在银行,需要申请加盖银行章的复印件)

三、网签
签了意向合同后理论上就可以网签了。一般大的中介都可以直接在分店或者是总部进行网签,好像模式都不一样,周末可以安排网签。在裕丰网签时,我们要在手机上操作,并人脸识别,在古格就全部他们替你办好。记得让中介多打印一两份网签材料,自己至少带走一份,后续可能有用。
准备材料:
业主:夫妻双方本人携带夫妻双方身份证原件,双方户口本原件,结婚证原件;房产证原件(或者复印件加盖银行业务章)。
买家:夫妻双方本人携带夫妻双方身份证原件,双方户口本原件,结婚证原件。

四、确定按揭/赎楼公司
我们卖房是找的第三方赎楼,还算比较靠谱。赎楼有两个方案,一个是垫资过桥,1.8%+公证费(从垫资到收款1个月内,超过1个月要再加钱,另外收款是从首付款里扣减,好处是不限制按揭银行),二是跨行赎楼(类似于早期的转按揭),我们最后谈下的费用是1.1%+银行利息(一个月0.6-0.7%)+公证费(700元,实际上就是找个名目收钱,没有任何用处),费用是包三个月,即从垫资到收款不超过3个月,费用都是1.1%,利息按实际时间收取。有看到别人说是可以0.8%+0.4%的利息,但是我们咨询了几家,都没有做到这么低。另外买家一起谈好按揭费2000元,包房产评估。我后来买房时本来也想找他们按揭,南沙的按揭费他们报价要3000元。
赎楼是整个交易中最麻烦、也是出意外最多的环节。主要是几个问题:
1)尽快提交赎楼申请。我的是招行,审核周期是22个工作日(一个多月)。据说年初招行有活动,一天就审核完毕(估计是资金紧张,想尽快回款),而近期央行放水,所以银行是闲置资金太多,因此想提早还款难,放款就快。据说工行最慢,有的要三四个月才能完成赎楼。我在南沙的卖家是自己赎楼,建行,从申请到涂销大概花了2个月左右。我的也是最后被逼的没办法,自己联系招行的客户经理,提出把我在南沙的按揭仍然放他们招行,最后才给特批,无须等到提前赎楼审批结果,只要赎楼资金一到账,当天就扣款。但扣款-涂销,仍然等待了一个星期。赎楼最快的,就是赎楼的银行,跟新按揭的银行是同一家,这样一两天就可以批下来。但是转按揭好像只有四大银行才能做,招行做不了。我赎楼前后花了一个多月的时间,这个是最浪费时间。也因为赎楼原因,自己跑银行按揭,后续就没再找按揭公司代办。算下来加上一些走弯路,实际时间还更节省一点,费用就不用说了,一分钱都没再掏过。缺点是不能比较利率。好在最后招行有活动给降了利率,跟按揭公司推荐的也都差不多了
2)垫资过桥,需要收走赎楼方的银行卡、身份证、U盾、银行卡绑定的手机卡。所以最好提前准备。身份证可以补办一张,上金盾网上查,有些派出所是24小时可以自助办理的(需自己拍好证件照)。U盾密码最好去银行重新设置,跟银行卡全部设置成一个号码,避免出错。我当时就因为U盾密码不对,浪费了几天时间。转按揭的话,这些资料等到过户完成当天就可以领取。垫资的话就需要等到扣款成功后才能领取。
提醒下:按揭可以自己直接去银行办理,免收任何费用,包括银行评估费等。

五、提交按揭申请
我的买卖都是组合贷。商贷因为是要招行赎楼,所以提早了一个多月提交,一直等到卖房交易完成,查册名下无房时才正式进入按揭流程。
如果是正常的按揭,可以让银行代为一并提交公积金申请。那样的话就简单许多。
公积金贷款最便捷的方式,便是自己在微信上关注“广州住房公积金管理中心”,自助提交申请。按照流程规定,从提交资料到审核通过最多3个工作日。比柜台申请高效多了(柜台申请正常7-9个工作日)。前提是资料必须填对。我个人资料有三处填错,其中一处是房产证漏拍了楼层分布图,这个审核时被退回补充提交就可以。一处是共有产权人页面无须填写自己资料,只需要填写对方资料(如夫妻),这个并非原则性问题。最主要的一个错误就是放款银行一定要问清,一般是**银行广州支行,我错填成了开户支行,最后面签时被工作人员指出,只能作废,重新走线下流程申请。那工作人员不错,给加快了进度,最终4个工作日重新接到面签通知。面签通过后,需要返回银行盖章,再由银行工作人员拿回公积金担保公司处,正常是三个工作日。最好催一下你的银行客户经理。我的是刚好商贷同期下来,客户经理连同商贷同贷书和公积金同贷书一起拿给公积金,在过户的时候公积金的工作人员一起带到房管局。
自助申请需要的资料,按照流程来准备好就可以。提交申请可以选择就近的公积金办公地点,不需要是房产所在地。面签时,如果买卖双方都是共有产权,需要一起到场;如果只是一方产权,那么一方到场就可以。
公积金完成面签之后,一般一个工作日就会完成首付托管资金扣款。
商贷倒是需要夫妻双方一起到场,有个签字需要双方。
商贷、公积金现在都不需要自己查征信了,其实现在有不少银行都提供在线自助查征信,像我自己就上招行APP上申请征信查询,然后将PDF发送到邮箱,自己打印出来。征信不超过6次违约,都没有什么影响。
公积金是不需要线下房产评估,有个线上自动评估,不过要求每月还款金额不得超过公积金缴纳金额的50%,另外一手房贷款期限不超过30年,二手房不超过20年,最高金额不超过60万,可以夫妻两人一起申请公积金贷款。
商贷要查流水和负债率,如果有大额贷款的话,银行会要求你先还清。如果个人的流水、征信或者是负债率不合格,就最好找中介公司替你搞定,前提是支付一定的手续费。
商贷的利率会根据实际情况进行调整的。我的是5月份提交的商贷申请,当时是4.65基准+35BP,7月份正式审批时,刚好招行有个优惠活动,降到4.65基准+15BP。也算是小幸运。
纯商贷的话如果找一些外资银行,利率更低,之前我收到的最低报价是汇丰还是花旗4.6%,不过外资银行就不接受组合贷。
公积金资料:
(买家)
1.夫妻双方身份证2.夫妻双方户口本3.结婚证4.银行卡
5、网签合同
6、承诺书、金融授权书、征信查询授权书(线上申请,线下应该不需要)
(卖方)
1、身份证
2、银行卡
3、房产证

六、税审
过户之前需要先进行税审,我的是中介代为办理的,具体流程不清。只知道几个细节:
·税审跟按揭流程无关,不需要等到同贷书下来后才开始申请。正常审核时间是1-3个工作日。
·税审通过后,需要在15个工作日内完成入户与交税,否则将产生每天万分之五的违约金,所以也不宜太早。组合贷可以拿到其中一个同贷书的时候再开始提交税审

七、预约过户、抵押
公积金处收到银行提交的盖章资料之后,正常1-3个工作日会发出一条通知,内容大意是已完成面签,请预约抵押登记的时间。
这个最好自己关注“广州住房置业融资担保有限公司”微信公众号,绑定个人资料,可以及时查询进度及办理流程。
收到短信,并确认商贷同贷书已下来,就可以预约过户和抵押,广州市规定只能申请两个工作日之后的抵押申请。另外公积金的办公时间是有限制的,天河的是周一至周四上午9:30-12:00,南沙则是周一、二、三、五上午9:30-12:00,最好自己确认下房产所属区域的办公时间。
抵押是由买家申请,过户则由卖家申请。需提醒的是,过户和抵押的可预约时间未必一致,最好先确认好可预约时间,再一起选择, 如果无法协调的或者想赶时间的,就去房管局现场取号。只是现场取号给排的时间会晚一点。我们当时申请时,抵押先选了周四,过户只有周五时间,后来就没有预约过户时间,周四去了现场取号,刚好有人取消预约,工作人员就把号给了我们。

八、过户、入押、交税、赎楼涂销、水电煤气过户
这五个现在是可以一站式办理。赞一下南沙房管局,过户和交税是一个窗口,同步办理,非常方便。只要资料齐全的话,基本上十多分钟就可以办理好。
水电过户可以现场办理,煤气过户可以现场预约入户检查。这些可以凭借过户回执的拍照就可以办理,卖家可以不用到场。
查册可以当天在房管局过户时现场查询及打印,不需要额外跑一趟。另外办理过户之前,需要提前联系公积金的工作人员,让他将公积金资料和商贷资料给你;办理过户之后,需要将回执给回他。同时签订一份委托书,到时新房产证会由公积金和银行那边代领。
过户完之后其实就没什么事了,尤其是招行这种要将房产证收走的。。。
新房产证正常是一周内出来,一般3个工作日。新证出来后3天内公积金会将首付托管的部分放款。最近银行比较宽松,放款超快,我卖房的时候是首付放款后,第二天就收到商贷尾款,第三天收到公积金贷款尾款。
过户需准备的资料:
(首套买家) 
1. 身份证(夫妻双方)原件及复印件正反面 2份
2. 结婚证(离婚证、离婚协议、法院判决书)原件及复印件 2份
3. 户口本(户主页+夫妻双方+未成年子女)原件及复印件  2份   复印格式(户主页+个人页),复印同一张A4纸      
4. 有效期内的以家庭为单位的查册纸(夫妻双方+未成年子女包括曾用名)(查册有效期为3天)
5.非广州市户口提供近5年不间断社保或个税
(卖家提供) 
1.身份证(夫妻双方)原件及复印件正反面  2份  
2.结婚证原件及复印件   1份
3.户口本(户主页+夫妻双方)原件及复印件  1份(户主页+个人页)
4.有效期内的以家庭为单位的查册纸(夫妻双方+未成年子女包括曾用名)(查册有效期为3天)
5.房产证原件及复印件1份。备注:还需复印图纸页按1:1比例复印(2张)
6.若有抵押情况下,须带齐银行出具的赎证资料

整体上讲,买卖双方需要出场的:合同签约,网签,公积金面签,商贷申请(面签),过户,一共五次。另外我作为买方,因为自己申报按揭,然后除了交税外,没有再额外交过一分钱。

最后建议大家关注三个微信公众号:
1、广州住房公积金管理中心:可以线上申请贷款,预约面签,了解进度等
2、广州住房职业融资担保有限公司:主要是预约抵押
3、广州不动产登记:主要是查册,及时了解自己名下房产信息,也可以将查询信息下载下来提交给到银行,免去房管局打印查册
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好详细,反手给楼主个赞
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2020-5-25 
好详细,我联系过银行的人,那边还是把我退给按揭公司了,请问楼主怎么直接跟银行申请组合贷的?
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楼主写得很详细!
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好赞,楼主细致
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楼主有一点说错了,月还款不是公积金缴纳额额的50%,是家庭收入的比例不得超过50%。月还款额只计算公积金贷款的月还款。(收入以缴存基数或我中心归集系统登记的工资为准,不需要提供收入证明。)
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好详细!点赞
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非常好!参考一下
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2019-9-27 
好赞,详细👍
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2020-4-23 
很好呢,干货呀😄
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好详细。谢谢楼主

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收藏一下 接下来有需要
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好详细。厉害了

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厉害了。佩服佩服

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叶子沉 发表于 2020-7-24 21:13
好详细,我联系过银行的人,那边还是把我退给按揭公司了,请问楼主怎么直接跟银行申请组合贷的? ...


我的是直接联系银行的客户经理,我是因为原来的贷款就保存了客户经理的联系方式,所以直接打电话过去,后来就一直在微信中沟通。你可以直接打银行的热线电话咨询。
个人直接跟银行办理按揭服务,优点是省按揭中介费,另外银行好像实行专人专项,只要你是某客户经理的客户,那么后续的手续,包括公积金对接,都是由他来跟进,包括赎楼等。所以跟客户经理对接上,就方便后续的沟通,跟对方搞好关系,我觉得进度不会比按揭中介的慢
 

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叶子沉 发表于 2020-7-24 21:37
楼主有一点说错了,月还款不是公积金缴纳额额的50%,是家庭收入的比例不得超过50%。月还款额只计算公积金贷 ...


可能我没有表达清楚。就是每月公积金的还款金额不得超过你交公积金的工资基数的50%。比如说你一个月实际收入1万,但是按5000的基数来交公积金,那么公积金的每月还款金额不得超过2500元

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我卖房的时候,中介说之后还有一些小额的费用,零零碎碎加起来好像有千把块钱。不过我自己在操作中,就除了交了1.5%的税之外,没有再交过一分钱

赎楼的转按揭费用还是不低。我的是120万,从垫资到还清前后不到一个月,中介费+银行利息加起来一共有2万多。

另外过桥垫资(中介直接出钱帮你赎楼)是从首付里扣款,转按揭(中介出保函,转给银行来垫资)是从商贷尾款里扣款。如果卖房同时进行买房的话,转按揭就好一点,可以及时拿到首付款的全款,用来自由支配

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回复 zuifugui 的帖子
我的是直接联系银行的客户经理,我是因为原来的贷款就保存了客户经理的联系方式,所以直接打电话过去,后来 ...


谢谢,方便给一下你贷款银行客户经理的联系方式么?我下个月要准备要办理组合贷款
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好详细呀,很有用呀

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