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最新楼市行情分析(大部分专家认为还要降价)

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广州看楼买楼者骤减 量价齐跌已成主旋律
(http://www.gznet.com/news/ 2008-08-18 更新时间:08:08)
奥运会已开赛一周多,记者近日踩盘发现,广州不少楼盘人气不旺。据宏城广场看楼车处的派单员介绍,上个周末来看楼的市民比往日少了一半。而阳光家缘数据显示,本月9日~15日一周,广州楼市共签约1066套房,比上一周降低8.7%。专家认为,今年“金九银十”将成问题,预计或到明年下半年才能回暖。
看楼者减少
有楼盘零人气
记者近一周来在海珠区、天河区、荔湾区等奥运期间货量较大的区域踩盘发现,周一至五售楼部的人气急剧下滑,甚至出现零人气。周末看楼的人相对较多,但也比往常的周末有所减少。
看楼者比往常少一半
在华南植物园附近一楼盘的售楼部内,近十名销售人员在空荡荡的大堂里聊天,记者在该处呆了将近半小时,没有看到前来看楼的人;而在天河区黄埔大道某楼盘,销售部只有1台客人。销售人员告诉记者,奥运期间来看楼的人比平时少了,可能是大家都在家看奥运的缘故。
上周末,记者早上11点左右到看楼车集散地宏城广场时,发现不少楼巴空无一人地排在停车场上。有一名派单人员表示,从奥运开赛的那个周末开始,乘车看楼的人就明显减少了,大约比平时少了一半的人气。记者又询问其他5个楼盘派单员,他们都表示人比同时的周末要少。
签约数比前一周下降8.7%
虽然不少楼盘门可罗雀,但“逆市”在奥运期间新开的楼盘,也有不少人前往看楼。天河东路某新盘的销售部,来看楼的人则比较多。一位在这里看楼的李女士,和销售人员在谈分期付款的细节。李女士说:“我儿子刚在七夕结婚,觉得这个地头1万元/平方米左右,还算可以接受,我们打算帮他们付首期,其余的就让他们小两口去供咯。”
在本周末新开盘的荔湾区某盘,记者早上10点钟到场时发现,现场已经人来人往。销控表上更是标出近70套房已经“有主”。但据了解,卖得这么快,主要是该盘在上周末就开始开放样板间,吸引人气。在此期间认购有1000元/平方米的折扣,因此已先认购的人较多。但在场的汤女士告诉记者,她在等待退定金。因为她定的房源本次没有推出,现场有部分人也跟她一样。
据阳光家缘数据,奥运比赛正式开始的9日~15日一周,广州楼市共签约1066套房,比上一周降低8.7%。每日成交情况不稳定,最多的一天签约量达350套,但最低一天仅签约3套。签约主要集中在某几个楼盘,更多的楼盘都是零成交。
奥运促销不能左右买家
记者踩盘时发现,并非所有的楼盘都会针对奥运做促销。在天河区某盘,销售人员否认他们是为奥运促销,目前该盘的均价为1.3万元/平方米左右,没有其他折扣。但8月1日开始整月该楼盘都可赠送2000元/平方米的装修,而此前卖出的房都是毛坯房。
有楼盘在奥运刚开始时,在售楼部增添大电视机,播放奥运赛事吸引人气。广州大道南某楼盘,还利用奥运冠军是其业主的优势,在售楼部放上大投影仪,请来冠军家人一同在销售部看比赛;也有楼盘请来奥运火炬手增加人气。
除了看比赛,还有的楼盘送奥运礼品。位于宝岗大道的某盘,只要参与金牌竞猜,就有机会获得名厂乒乓球拍,奖品是高级迷你音响等等。此外,还有楼盘搞小型运动会。
中原地产黄韬认为,目前奥运营销手段都是比较肤浅的,除了有集团推出多一块金牌,总价可减少2008元比较实际。其他的如搞小型运动会等,都不是很理想。主要是广州的楼市一向是比较理性的,而促销的手段也层出不穷,已很难有新意,最终还是价格决定一切。
不少业内人士认为,面对销售量及资金链的压力,奥运期间,开发商的优惠力度及降价幅度较以往明显加大,这是吸引买家入市的主要原因,但广州楼价仍未见底,仍有10%~15%的下降幅度。
均价8000/米2才算合理
中原地产项目部总经理黄韬认为,从目前市场现状来看,“细价保量”仍然成为市场的主流。开发商在资金链严重短缺、股市等融资不畅的现状下,不得不大幅度下调价格来保障销售量。但目前广州十区的销售均价还未见“底”,仍有10%的下调空间,十区均价在8000元/平方米才算合理。
资深房产专家韩世同认为,奥运会给开发商心理带来一定的压力,虽然奥运会对楼市的影响不能第一时间显现,但从股市来看,奥运期间,股价再次狂跌。从当前楼市来看,开发商优惠力度还不够大,广州整体楼价仍然有10%~15%的下调幅度。
投资客有入市趋势
在番禺锦绣银湾销售现场,记者从一销售人员处了解到,在目前楼价普遍下调的现状下,投资、炒房者有明显入市的趋势。本月经过该销售人员购房的投资客不少于5人,江西某房企负责人一次性就购买10套单位,专门用作投资。目前,投资、炒房者已占市场买家的20%。
不少买家表示,楼市犹如股市,扑朔迷离,无法预测。今年上半年,楼价时涨时落,干脆借奥运优惠降价期间,赶快入市,以免楼价再度回升。
黄韬认为,今年上半年,一手住宅成交量同比去年下降40%,完成去年成交量的60%。在这种情况下,价格起着关键性的作用,一旦楼价达到买家的心理预期,必将促成成交量,同时也会促使投资者入市。
量价齐跌已成主旋律
不少业内人士认为,目前,包括广州在内的楼市依然人气低迷,市场信心不是很足,其主因已非楼市本身,而是外在的宏观调控与经济环境明显影响了楼市的需求。
资深房产专家吴定金认为,目前,国际经济环境令人忧心,物价上涨等不利因素交织在一起,奥运后的广州楼市,将真正进入博弈最为激烈的阶段。如果宏观经济增长乏力、楼价下挫较大,市场观望气氛将加重,恐慌有可能出现。
韩世同则认为,广州房地产市场应该做结构性调整,减少远郊住宅开发量,提高近郊住宅供应量。他分析,中高端消费人群偏爱市中心,中低端工薪阶层由于工作不便到远郊买房,从而出现远郊住宅供应量相对过剩,近郊住房供应相对不足的现象。
黄韬表示,8、9月“量价齐跌”仍然是广州楼市的主旋律。只有在楼价再度下调10%之后,10月份,广州十区的成交量才有可能会有所回升,广州楼市才有望在“价跌量升”的基础上逐渐回暖。
少数看房者:
奥运期间有促销
买房更重要
在上周末新开盘的楼盘仍吸引不少看楼者前往。看房者表示,奥运看比赛,跟看房并没有直接的冲突,但“觉得奥运后仍有得降,就只是先看看”。
看楼的市民刘先生表示,居住才是生活的主体,当然比奥运重要,他选择此时买楼同样也因为有比较迫切的需求。“虽然我也喜欢看奥运比赛,但不是每个项目都会去关注,所以现在就抽出一点时间来看楼。”刘先生还理性地分析说,奥运期间是否有优惠他不在乎,关键还是要看楼盘本身是否具有吸引力。
昨天,在多个楼盘销售中心,记者看到有购房意向的大多是全体出动的一家三口或成双成对的年轻情侣,他们大多表示,奥运比赛固然要关注,但买房子更重要。
“听说在奥运期间很多楼盘都会有优惠,这样挺吸引人的,所以就选择了周末过来看看。”连续两天陪着妻子到各楼盘看房子的周先生说,奥运赛事晚上也会有重播,到时候再看也不迟,“而且有的售楼部也会有电视播奥运比赛,所以看不看就没所谓啦,但房子却想快一点换,不用再和父母住在一起,多不方便。”(记者 熊栩帆)
目前一些二手楼业主欲避开奥运迟迟未放租
本来楼市已经甚是低迷,再加上遇上奥运赛事,最近广州的二手房中介“有点烦”:看楼的人更少了,周六日的中介几乎处于半休业状态。有专家称,今年下半年广州的楼市不容乐观,特别是第三季度,估计要在明年下半年才能回暖,然后延续到亚运会之后,又开始下滑。
价格下跌看楼者少
中原地产中山八路店的经纪人表示,目前由于受楼市整体低迷的影响,各区二手楼市的价格也有所下跌,但跌幅都是在单位数百分比。“整个广州楼市都比较冷清,前景也暂时不明朗,导致二手市场也跟着萎靡啊。”该经纪人说,“此外,二手楼盘的供大于求,也是楼市价格跌幅的其中一个因素,现在都没什么人前来问津。”
记者本周末走访了市内几个二手房中介地铺发现,店铺内的经纪人员大幅减少,往往只有两三个人留守。有一小型中介行经纪表示,本来二手房市场因为业主不肯降价,跟一手房相比优势几乎已经没有,买卖单已经很少。但最近由于奥运开赛,看楼的人更加少了。而业主方面,也因为要看比赛,对中介经纪带客人去看房的时间,有了自己的考虑。
不少中介改卖新房
满堂红地产的周峰表示,不少二手房业主都仍住在待售的物业内,而近期看房的又大多压价较厉害,所以业主们也有想避开奥运再说的想法。
中原地产黄韬介绍,目前二手房产的成交大量减少,因为二手房业主不像发展商那么有规模有系统地进行降价,打破观望。目前大部分公司的经纪,在游说业主进行降价,大面积关门休假看奥运在大中介行并没有出现。但现在二手中介都是一到星期六日就做一手房,基本上天河、海珠等区域的都转做一手。二手房店铺都处于半休业的状态。记者在联系一位二手房中介负责人时,她就表示,“这两天卖新盘,太忙了,二手房的事以后再说吧”。
看房者各有各心态
在热热闹闹的赛事举办时,仍然不为所动,坚决加入看楼大军,他们是谁?他们究竟为了什么?几天来,记者在多个楼盘与看楼者进行对话,试图通过他们,了解目前的市场心态。
心态1 为了跟奥运后做比较
在天河东路的某盘,主推七十多平米的小户型住宅,带装修的均价已达1万元每平方米。来这里看楼的廖先生告诉记者,一万元每平方米的房价还是嫌高:“我还是持观望状态。今天来主要是想来了解一下奥运期间的房价,好和奥运前后的房价作个对比。”他认为该盘,可以接受的价钱应该是9000元/平方米左右。
心态2 先看房但不会出手
何先生夫妇早上10点钟左右就到楼盘现场看房,但他们表示现在并不着急买。反正是哪里有房子看就去看看,做个比较。他们目前住在越秀区,主要是想换房子。说到奥运会,何太太说,“我们就是想看刘翔,其他的比赛有些可以看有些也没兴趣,所以还是不影响看楼”。
何先生说,现在还是想再观望,看清楚情况再说。他觉得房价还是会继续跌的,股市都跌了很多,而很多人的钱押在股市出不来,所以如果房价太高了就没有承接力。说到心理价位,他笑称:“当然是越低越好啦。但是市区看来要低于1万元/平方米也不可能。”
心态3 每平米降100元也好
陈姨住在荔湾区,近期只要周边有任何新盘看盘,她都会去凑一下热闹。但她表示,自己并不会在奥运期间出手,因为觉得房价在奥运后还会继续下降。她旁边的几个看房者也都附和她,他们认为,大家对楼市的下滑预期这么大,肯定会把房价最终拉向这个预期的方向。“现在我们是在博弈,只要不出手买,开发商要卖楼肯定得降”。但他们也认为,房价的下降空间不会特别大,“每平方米能降个一两百元,总价算起来都能便宜不少了。还是决定等,买楼又不是买白菜”。
专家分析
今年“金九银十”或不再
中原地产黄韬表示,奥运对楼市有一定的影响作用,看和买的人都减少了。近期他本身看了珠江新城、越秀、荔湾、番禺等区域的不少楼盘,发现人都比较少。目前看房者还是对价格比较敏感,观望气氛较浓。
据黄韬介绍,有50%的开发商避开奥运会,有50%则选择不避开继续推货。但在这期间推新盘的,一般是资金压力比较大的,只能硬着头皮上。部分开发商也认为,现在不做可能往后情况会更加严峻,因此能先卖出多少算多少。
目前不少看房者都看空奥运后的楼市,今年的“金九银十”会如何呢?黄韬认为,今年下半年不容乐观,特别是第三季度。10~11月会有个稳定期,但今年全年是量价齐跌。这是调整年的第一年,估计要在明年下半年才能回暖,然后延续到亚运会之后,又开始下滑

[ 本帖最后由 LRoger 于 2008-8-19 08:33 编辑 ]

回帖推荐

海风花 发表于11楼  查看完整内容

我周末去看了番禺的雅居乐依旧贵的要命,9K左右,04年的时候这样的房子带装修才3K多安国奥林匹克花园。那里的售楼小姐爱搭不理,小区还差得要命

bonniemin 发表于17楼  查看完整内容

其实楼价已经比上年同期跌左好多了,白云区云山诗意开盘11000几,宜家6800有交易,宜家经济梗差,明年仲有排跌,要买楼根本晤洗急,睇下深圳就知道啦!越早买越死,全球经济都晤掂,晤通奥运过后就会好?政府想救市都有心无力啦!奥运洗左几多钱?地震又洗左几多钱?

人人 发表于76楼  查看完整内容

市中心的房价也降价了,天河的中强大厦(广州大道和禺东西路交界)开盘是1万1,现在已调到1万以下,记不清具体多少,最低价好象是8900还是8300,消息是在南都上看到的

candy313998 发表于121楼  查看完整内容

中原地产项目部总经理黄韬指出,在开发商要大量成交以支撑资金链的情况下,9、10月份的房价还会继续走低,价格可能比目前再跌10%,而成交量会逐步恢复,房价也将随之稳定下来。他表示,广州房价目前已经逐渐接近底部,均价不可能降到5500-7000元/平方米水平。 就要它跌到5000一方

susu1366 发表于166楼  查看完整内容

昨天看了06年一个帖子.大概内容是写的人认为房子会再升.回帖者大部分是拍他的.并且搬出了很多专家说的话.专家说建议大家3年后再买房.那时候的房肯定没现在这么价格不合理.写帖子的人不专业.感觉就是普通人.他当时就提到了金融危机. 然后我现在回头看看.就觉得挺搞笑的.

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广州老城区多个新盘售价回落 均价13000元/平

记者近日了解到,广州老城区新盘逸翠湾 首推当日销售近七成,在整个7月份日成交量明显高于其他区域的楼盘。此外,新盘荔尚国际上周开放样板房,吸引5000多人参观。业内人士表示,在整体楼市比较低迷的现状下,由于住宅用地的稀缺性,老城区受市场影响不大,目前进入供销两旺期。

  一手销售面积高于同期

  据官方数据显示,越秀、荔湾两区近几个月一手住宅销售已超去年同期水平。5月,老城一手住宅销售面积为5.4万平方米,6月为7.5万平方米,均高于去年同期。从老城近期推出的楼盘来看,这一势头还在加快。

  其中,和黄逸翠湾7月推出两栋住宅,开售当日销售近七成,销售排名位居7月份广州十区前列。此外,富力广场·皇座,在未正式推售之前,近60套单位售出,珠光·小北御景 开放当日就吸引了几百人到场;荔尚国际首开样板房,更是吸引了5000多人参观;富邦名寓推出的100多套单位,现已售出70多套,销售率早已超过50%。

  新盘销售价回落近三成

  从荔湾在售和待售的楼盘定价来看,较半年前畅销楼盘的价格回落了不少。据了解,去年,荔湾新盘的销售均价在18000元/平方米,如万科金色康苑 有的单位在2万元/平方米以上。而今年,多个新盘的销售均价在13000元/平方米。

  上月推出的和黄逸翠湾,销售单价在1.2万~1.7万元/平方米之间;富邦名寓为1.1万~1.6万元/平方米;而将于本周末推出市场的荔尚国际,预计销售均价在14000元/平方米。相比去年,今年老城区新盘的销售价格回落了近30%。此外,今年老城区新盘不仅重视产品质素,同时也更加重视生态园林景观的打造。

  资深房产专家吴定金认为,近几个月来,老城区新盘推出市场时,定价比较符合买家的心理预期;同时,又由于老城区住宅的稀缺性,买少见少,性价比相对较高,这都是老城区楼盘在冷市中旺销的原因。

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多数买房者欲观望奥运后房价

本来楼市已经甚是低迷,再加上遇上奥运赛事,最近广州的二手房中介“有点烦”:看楼的人更少了,周六日的中介几乎处于半休业状态。有专家称,今年下半年广州的楼市不容乐观,特别是第三季度,估计要在明年下半年才能回暖,然后延续到亚运会之后,又开始下滑。


  价格下跌看楼者少


  中原地产中山八路店的经纪人表示,目前由于受楼市整体低迷的影响,各区二手楼市的价格也有所下跌,但跌幅都是在单位数百分比。“整个广州楼市都比较冷清,前景也暂时不明朗,导致二手市场也跟着萎靡啊。”该经纪人说,“此外,二手楼盘的供大于求,也是楼市价格跌幅的其中一个因素,现在都没什么人前来问津。”

  记者本周末走访了市内几个二手房中介地铺发现,店铺内的经纪人员大幅减少,往往只有两三个人留守。有一小型中介行经纪表示,本来二手房市场因为业主不肯降价,跟一手房相比优势几乎已经没有,买卖单已经很少。但最近由于奥运开赛,看楼的人更加少了。而业主方面,也因为要看比赛,对中介经纪带客人去看房的时间,有了自己的考虑。


  不少中介改卖新房


  满堂红地产的周峰表示,不少二手房业主都仍住在待售的物业内,而近期看房的又大多压价较厉害,所以业主们也有想避开奥运再说的想法。

  中原地产黄韬介绍,目前二手房产的成交大量减少,因为二手房业主不像发展商那么有规模有系统地进行降价,打破观望。目前大部分公司的经纪,在游说业主进行降价,大面积关门休假看奥运在大中介行并没有出现。但现在二手中介都是一到星期六日就做一手房,基本上天河、海珠等区域的都转做一手。二手房店铺都处于半休业的状态。记者在联系一位二手房中介负责人时,她就表示,“这两天卖新盘,太忙了,二手房的事以后再说吧”。

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经营性现金流大降 房地产企业“钱”景不乐观

(http://house.gznet.com 广州视窗-住在广州 2008-08-18 更新时间:09:57)
根据WIND资讯的统计,截至8月15日,100多家房地产公司中有43家公司披露半年报。统计显示,43家公司经营活动产生的现金流净额总计为-188亿元,而去年同期为-65亿元,同比下降189%;筹资活动产生的现金流净额总计为235亿元,去年同期为154亿元,同比增加53.6%。缺钱,已成为房地产公司的普遍现象。

  经营性现金不足

  根据WIND统计,43家上市公司上半年经营活动产生的现金流入为688亿元,同比增长29.32%;同期经营活动现金流出为877亿元,同比增长46.66%。因此,整体经营活动产生的现金流净额从去年同期的-65亿元,进一步下降至-188亿元,下降幅度达到189%。

  西南证券分析师周到表示,前些年由于房地产业火暴,许多企业大力圈地,占用了大量资金,而随着国家调控效果的显现,房屋销售目前比较低迷,现金回笼放慢,因此房企出现了普遍的现金短缺,在财务报表上表现出来就是现金流快速下降甚至出现负数。

  中原证券魏博表示,现金流较低甚至为负对一个成长性行业或企业来讲并不是一个大的问题,因为处于成长状态的企业扩张性明显,因此经营流入的资金通常会以扩大再生产的形式再流出,因此只要其现金流保持一个相对稳定状态就没有大的问题。但如果突然下降,就可能表示其现金流入或流出方面出现了问题。对房地产企业来说,今年上半年经营性现金流突然下降,主要是销售方面出现了较大问题。

  事实上,今年以来房屋价格虽然没有明显下降,但消费者观望气氛浓厚,许多城市成交量下降达30%-50%,这对房地产公司来说影响巨大,这正是房企现金流快速下降的主要原因。房子不能及时销售,而许多支出如土地、预售的项目、已经开工的项目等为刚性支出,因此在销售下降的情况下,房企现金流不可避免地出现下降。  

  资金短缺还将持续

  房地产公司若不能通过经营获得足够的现金流入,就只能通过融资来维持项目的正常进行。从半年报看,上述43家公司上半年筹资活动现金流净额为235亿元,同比去年的154亿元,增长52.6%。

  虽然增长比例不算小,但由于房地产项目属于资金密集型,一个楼盘往往就是数亿元甚至十几亿。以万科为例,上半年经营活动现金流出就达到250亿元。因此,对43家公司来讲,区区235亿元的筹资额可谓微不足道。

  中信证券段海瑞表示,上半年通过增发或配股等手段获得资金的情况较少,部分公司通过发行债券融得一些资金,如北辰实业募集了17亿元,金地集团12亿元等。但这毕竟是少数,目前看大部分企业只能通过借款来获得一些现金,维持项目运行。

  统计表明,上半年房地产类上市公司通过借款获得资金555亿元,同比增加了46.8%。

  不过,借款尽管可以解燃眉之急,但毕竟不是最好的办法,一则是数量通常有限,多则上亿,少则几千万,对房地产项目来说是杯水车薪;二则借款利息较高,公司财务负担加重。数据显示,上述43家上市公司上半年财务费用超过10亿元,同比增长58%。当然能借到款也并不容易,大多都是关联公司之间相互调剂。重要的是,一个房地产项目从开工到竣工需要二、三年的时间,这期间需要持续的资金投入。所以,对房地产公司来讲,资金短缺之痛还将持续一段时间。

  魏博认为,在房市持续低迷的情况下,预计许多房地产公司会对原先的计划进行一些调整,以实现开工与销售面积的相对匹配,这样企业经营以及现金流才能回到正常状态。

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热钱撤离迹象明显 股市房市还可能进一步下跌

进入7月,人民币汇率似乎改变了从2005年以来单方爬升的趋势,继7月16日美元兑人民币创下6.8128的新高后,至8月15日中间价报于6.8649,一个月的时间里,人民币回落了521个基点。

  对于那些账面利润丰厚的国际热钱来说,他们敏感而警惕地关注着这一趋势性的动态。“中国的利润早已经达到甚至超过我们的预期,是时候撤退了,赶在退潮之前,把贪婪和侥幸心理留给那些接盘的人。”一位外资银行的中国高级投资经理在其内部会议上呼吁。

  把在中国赚到的钱落袋为安、谋求全身而退,在人民币升值周期面临反转前,热钱们在想方设法谋求套现路径。

  该来的总是会来。伴随着国际热钱撤退,防止人民币升值周期到顶、热钱迅速套现回流从而导致经济发展步伐放缓,防止热钱大量套现抛售人民币资产带来的以房市和股市为经典代表的资产价格回落冲击,将是我们不得不面对的命题。

  热钱择机撤离

  与以前的隐蔽与小规模撤离有所不同的是,这是一个明显的信号。来自官方的统计数据表明,6月份,我国外汇储备仅增加119亿美元,在扣除当月我国贸易顺差213.5亿美元和使用的外商直接投资达96.1亿美元后,当月外汇储备余额增长为负190.6亿美元,当月资本流动为净流出。这是继2005年以来我国资本流动首次为负。

  另一方面,外贸出口方面数字并不乐观,8月15日,有关部门发布的数字显示中国对美国出口增速7年来首次降至个位数。

  在股市方面,与美国、欧洲等外围股市的凯歌高奏形成反差的是,8月9日、11日连续两个交易日,A、B股双双直线下挫,A股连破2700、2600、2500点三道整数关口,而B股更是深幅下挫16.6%。A、B股深幅下挫的直接市场原因,就是从4月份以来在3000点以下抄底的QFII突然反手做空,5天之内净卖出8亿股A股。

  在热钱研究专家黎友焕博士看来,至少进入6月份以来,境外资金流入结束了连续4个月以来的高歌猛进。尤其是以广东沿海地下钱庄为代表的主要流入路径来看,其自“5·12”汶川地震以来,就保持了观望态度。现在,国内外复杂因素的纠结使得外资对于奥运后中国经济的走势保持谨慎,热钱很可能撤出。

  而人民币汇率趋势的扭转则是决定热钱进退的关键性因素,在人民币长期升值趋势的预期影响下,热钱只要持有人民币资产,甚至是躺在中国金融系统的银行存款账户里,都可以坐收渔利。这在今年4、5月份随着当月人民币月升值频率的加速表现更为明显,以港澳台地区为主的华人的储蓄货币存款出现向内地金融体系转移的趋势,这种转移尽管本质上是一种利率倒挂下的趋利性转移,但其中根本的原因在于人民币的加速升值使然。同样效应下,一些分析和研究热钱的人士发现,在今年前4个月,一方面是统计数字出现了热钱大规模的流入,而另一方面则是热钱主要消化通道股市与楼市的双双低迷,研究人士发现这些热钱大都躺在银行系统的账户上赚稳妥的存款利息与升值收益。但也正是这些躺在金融系统账面上的坐等收益的钱,时刻存在着撤退的冲动。

  一旦人民币升值趋势发生反转,人民币进入贬值周期,对热钱来说,意味着所有套利热钱预期的根本性因素发生改变。事实上,进入今年以来,国内诸多呼吁停止人民币升值的声音一直不断,而对于人民币持续两年以来的升值周期,相当一些专家级人士已经作出了可能周期到顶、出现趋势性反转的判断。对于奥运后人民币汇率的走向判断,中国银行研究员谭雅玲、商务部研究院研究员梅新育等一些专业人士早在6月份均作出判断,目前市场普遍的预期也认为奥运后(进入第三季度后)人民币升值周期将到顶,而进入以波动为主的贬值周期。基于热钱给中国经济体系带来的强烈冲击与负面影响,一些专家甚至呼吁给人民币来一次主动性贬值。

  另一方面,对于一些进入中国已久的热钱来说,丰厚的账面利润使得他们本能地有着随时套现收益的冲动。事实上,有研究人士告诉《华夏时报》记者,早在2007年底就已经有外资在谋求套现,他们或抛售了手中持有的A股,或变现了房产与股权。已经有一部分热钱绕过外汇管制的路口,通过转移支付、对外贸易、地下钱庄等路径回流,只是这一拨套现资金行踪比较隐秘。

  而现在,国际市场美元走强,西方经济出现回暖迹象,而热钱们很可能在有了新的投资战场后,结束在中国的暴利之旅。

人民币资产崇拜退潮

  近两年来,人民币升值的过程,也是以人民币计价资产价格水涨船高的过程。而热钱的源源进入,在其占取人民币资产的过程中又进一步推高了人民币资产价格。另一方面,汇率迅速升值和国内通货膨胀的双重矛盾纠结,使得人民币被扭曲,其价格与价值分离,人民币价格超出价值的部分,意味着人民币计价资产被虚拟创造出价值,形成了资产泡沫。近两年来以中国房地产为代表的市场价格的节节攀升,从某种程度上来说,就是典型的资产泡沫。

  事实上,专家指出,人民币升值过程中,外资热钱大量进入所带来的资产价格节节攀升而产生的资产泡沫是热钱撤退后我们首先需要警惕的风险。在价格上涨过程中,产生了人民币资产崇拜潮,各路资金纷纷以占有人民币资产为其财富增长的主要路径,而楼市、股市成为体现人民币资产的主要出口,而热钱也正是利用大众的这种崇拜潮,为其大肆炒作房价、股价留下了充分空间。

  伴随着热钱的撤退,一方面,这些被人为炒高的资产价格本身有一个回归内在价值的过程,另一方面,大量热钱在顺利撤离过程中,需要不断的资产承接者,而这些资产承接者如果均是我们国内自己的机构和民众的话,他们也将不幸成为资产价格泡沫的买单者。事实上,一些买单者们已经付出了惨痛的代价,今年初以来的深圳房价的大幅下跌,很多接最后一棒的人高位套牢,甚至沦为负资产者。而股市整体超过50%的深度跌幅,不仅创下了中国股市前所未有的年度跌幅纪录,更使得国内包括基金、机构在内的广大投资者亏损累累,损失惨重。

  一位专家对此忧心忡忡,“热钱撤退,意味着他们大量抛售、套现手中的人民币资产,股市、房市还可能进一步下跌,咱们的经济增长可能被进一步烫伤”。尽管有着外汇管制的栅栏,外资在正规体系内难以短时间大规模集中撤退,但其对于中国经济发展带来的冲击不容乐观。这位专家估计,极有可能的一个结果是,撤退中的热钱还有可能继续在阻击人民币资产中套利,譬如利用中国的楼市与股市大幅下挫后再短期抄底,展开新一轮围猎人民币资产的行动;此外,值得警惕的一个现象是,由于中小企业资金紧张,一些热钱改头换面,以入股为掩护,成为广东沿海一些地下钱庄高利贷资金的重要来源。

  整体而言,热钱撤退,带给我们经济发展的考验与挑战是多层次的、多方面的。

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销售为王释放楼市转型信号 开发商急补现金流

楼市低迷、银根紧缩,如何使“储备”土地快速转化为销售收入已成为房企发展的关键。

  日前,记者从绿城集团杭州总部获悉,今年7月底以来,绿城新推出的三个项目——青岛理想之城、杭州玉兰公寓、温州鹿城广场锦玉园,在开盘后短短10天内销售率均已过半,总销售额超过30亿元。

  “在有形之手救市暂无可能的情况下,以‘销售为王’取代往日‘囤地为王’的市场策略,无疑是房企自救的现实选择。”一位业内人士如是评价绿城积极的销售策略。他认为,销售为王既意味着企业现金为王,更意味着房地产市场权力重心正逐步向买方转移。

  囤地之累

  “贷款不易,上市困难,去年很多房企花高价拿的地今年没钱开发动工。”一位业内人士对记者道出了当前房企囤地的处境。

  自今年6月起,各地亦不时曝出地王退地事件。

  日前,北辰长沙地王退地疑云刚刚消散,苏宁环球集团上海退地的消息又浮出水面。而在此前,上海志成企业发展有限公司愿意承担可能损失1.1亿元土地出让金定金的风险,正式退订上海普陀地王。同时,曾拿下福州地王、南京地王的房企们,亦不惜被扣罚高额土地出让金或保证金的代价,纷纷退地自保。

  一位业内人士表示,在当前各种压力的累积下,确实有许多开发企业无力维系以往的生存模式。“国家出台各种严禁囤地的政策和紧缩的银根政策,对开发商资金链、开发周期和发展战略都构成了严峻的考验。”

  事实上,在去年市场形势一片大好之下,许多开发商将大部分资金“押”在了储备土地上,不料去年年底市况急转直下,这些储备土地不仅无法迅速变现,还需投入巨额的开发资金,从而成为企业的巨大包袱。

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟用“土地为祸”来形容当前的房地产市场。他表示,大多开发商在去年都利用各种融资办法去囤地、圈地,造成了现在的土地非正常囤积。

  “在融资困难的大背景下,以地养地、囤地坐庄的舒服日子已经终结,开发商只有加快楼盘的销售充实现金流,才能稳健发展。”一位业内观察人士说。

急补现金流

  “救市论”在喧嚣一个月后最终偃旗息鼓,更多的房企开始选择积极销售的策略自拓出路。

  记者获悉,截至今年7月,绿城今年在全国的39个项目完成销售金额共计72.90亿元,比去年同期增长52.6%。其中近日面市的青岛绿城理想之城一期蓝庭项目,首批开放580多套房源,开盘当天便有300多套房源被预定。

  7月27日开盘的绿城·玉兰公寓位于杭州江干区,属于正在建设中的城东新城核心区——该区域被视为长三角综合交通枢纽型商业商务区。项目共推出378套房源,开盘当天销售近70%。

  除青岛、杭州两个项目取得不俗的销售业绩外,绿城·温州鹿城广场锦玉园在开盘三天内亦完成近23亿元的销售额,销售率近60%。三个项目一经开盘便取得良好的销售业绩,与当前楼市的低迷形成了鲜明对比。

  业内人士认为,积极消化存量土地,通过销售充实现金流,是绿城在当前楼市低迷的情况下持续发展的“秘诀”之一。

  中原地产项目部总经理黄韬对上述观点表示认同。他表示,在宏观调控继续严格执行、买家持续观望的情况下,“作为卖方,房企惟一自救的办法就是通过积极销售回笼资金,平稳渡过这一段调整期”。

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楼市黄金七年驶入下行线 托市泄密楼市更寒冷

北京赛场上摘金夺银的炫目,掩饰不住许多人心中的焦虑:运动会后房价是跌还是涨?各种预判纷纷扰扰,嘈杂背后分明代表了各自的利益。

  记者直接摸底市场则发现,开发商正借此布局8月淡季行情,急于在“金九银十”前回笼资金,利益相关方地方政府亦屡出托市举动。

  异常动作似乎不经意间泄露了“最希望房价上涨群体”对后市已缺乏信心,提前准备御寒。

  “往年的这个时候,应该在海滨城市休假。”京城一家上市房企销售分部经理李先生和部门同事取消了今年暑休计划,忙着借运动会东风进行淡季促销,“等不到‘金九银十’了”。

  淡季布局

  8月是楼市年度传统淡季,何况“买涨不买跌”的思维正让楼市延续“量价齐跌”的弱势,加上又与北京运动会“撞车”,都去看比赛了,谁会去看房子?

  “必须借运动会进行一次成功促销。”李先生私下告诉记者,公司上半年销售计划没完成,对后市尤其是运动会结束后行情也不乐观,早在5月“小黄金周”结束后,他的团队就决定取消休假计划,全力策划8月的促销活动了。

  记者从李先生所在公司促销计划书中看到,除了许多诸如打折、送礼包“金九银十”期间使用的常规手段外,还有挂钩金牌、针对观看比赛人群等特制优惠。

  或许没有人会想到,中国运动员获得金牌多少会与自己买房时的价格直接挂钩。事实上,借势北京运动会展开营销攻势的开发商正集体行动。

  网上交易系统显示,万科中粮假日风景(紫苑)B区特意选择在开幕第二天开盘,另外京城多个楼盘则顺势打着庆祝中国代表团夺金的旗号,纷纷推出8折特价房。其中,珠江帝景、清河新城、天鹅湾等特价房降幅竟在30万到60万元不等。

  有媒体针对比赛期间开发商是否销售的调查显示,超九成开发商坚持卖楼。其中,多数还明显加大了促销力度。

  记者采访中则发现,相对于普通住宅,开发商促销重点是公寓别墅。长江实业和富力集团均有上百套别墅取得预售证,别墅老盘龙湾和院、融泽庄园等则推出了新房源。

  李先生表示:“这个时候来京观看比赛的人群中有大批名流富商。”正是考虑到此,许多外地楼盘亦纷纷杀入北京叫卖。

  记者近日参加的一个山东老乡聚会活动,正是青岛凯悦置业集团借运动会东风,携旗下紧靠2008奥帆中心项目青岛凯悦中心进入京城促销的第一步。

  不仅在京城,各地开发商借力比赛促销均如火如荼:上海大华锦绣华城不仅在开闭幕购房每平米优惠500元,中国队每获一块金牌还干脆再降100元。

  对此,社科院投资与市场研究室主任曹建海一针见血地说:比赛期间热点转移,开发商面临一个萧条的销售周期,势必加大资金压力,迫使其在8月必须有所作为。

托市泄密楼市寒冷

  借势促销本无可厚非,市场从中却读出了刻意托市的味道。

  北京东亚三环促销噱头是高调推出“无理由退房”,即到交房时,如果对所购房屋不满意,可以无任何理由申请退房,同时还可获得总房款日万分之二的补偿金。言下之意,房价一定会坚挺。

  同行的还有南京的丹佛小镇和常州的江苏新城房产公司,前者承诺“3年无条件退房”,后者给予购房者差额补偿权或直接退房权。

  “开发商此举有很多无奈。市场行情越是寒冷,越需要营造一种热烈氛围。重要的是给市场信心。”李先生承认。策划了多起经典案例的地产营销专家袁帆则对记者表示:“开发商采取极端方式促销,有很强的托市嫌疑。”

  托市的还有楼市相关利益方地方政府。

  “地方政府来自房地产业的税收急剧下降。”记者分别致电多个地方税务部门均听到了这样的担心。据北京丰台区最新数据显示,今年前7个月房地产税收一路下滑,已下降两成左右。

  北京市发改委副主任王海平近日关于“北京房价下降15%的数字不知道从何而来”的表态,字里行间透露地方并不希望房价大跌。深圳国土资源和房管局则发布市场分析报告,直接提出希望深圳出台措施。

  记者打听到的一些城市已有所行动:厦门市调整并降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛;长沙则把二手房交易税费由1.98%降到1.1%,并发放购房补贴;石家庄和沈阳则分别上调了“普通住宅”界定标准,来降低交易契税;重庆市政府干脆宣称将投入百亿资金收购市面上的中低价商品房。

  袁帆提醒记者注意:“他们为什么会去托市?”按照他的分析,在正常行情下,现在开发商应该去度假才对,顺便再策划“金九银十”促销方案;先下手为强,恰恰反映了开发商对运动会结束后的楼市并不乐观,“即便唱多派声音强大,实质上他们自己在做空”。

  记者采访的多家房产经纪机构均承认,目前开发商尤其是实力不济的握盘者,最头疼的是怎么把房子卖出去。

“黄金七年”料收场

  世事难料。

  开发商花大力气展开的比赛营销,效果很可能会与预想的相去甚远。李先生说他带领的团队连续工作,甚至没时间收看赛事直播,至今收效甚微。

  网上数据显示,万科京城促销楼盘在活动进行到第四天后仍是零成交,目前销售率不足10%。

  “没跑的还在寻找机会跑,已经跑的肯定不会现在进场。”记者跟踪多年的职业炒房客山西人江海波这段时间一直在北京,不过此行并非考察楼盘,而是来看比赛了。

  事实上,和江海波嗅觉一致的是,房地产市场自本轮连续多年上涨后,正不可避免地进入下降通道中。即便是从紧货币政策有所松动,也不会针对房地产,反而从某种程度上在继续从紧。

  在此之前,房地产业在“大赛预期”中走过了“黄金七年”,暴涨之后正面临理性回归周期。以至于眼看着运动会即将结束,市场对大赛期间行情忧心忡忡。

  “北京运动会行情早被透支。”曹建海分析的依据是:从2001年申奥成功后,北京市总建设投资约5000亿,其中房地产投资就占近一半,随之推动京城房价7年来涨了3倍。

  江海波承认,他周围的同行判断比赛行情结束不是以运动会召开时间为限的,早在2007年底就到顶了,之后基本都是后大赛时期了。这一判断恰和近一年来的楼市行情吻合。

  “理性回归的楼市是不以运动会是否结束为转折点的。”袁帆称。地产大佬潘石屹最新言论干脆称:“房地产寒冬来临。”

  来自官方的态度亦打消了开发商等到“金九银十”再发起促销攻势的念头。国家统计局最新发布经济述评称,目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面,都不支持房价持续高涨。

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好消息,跌吧,让房价跌得再猛烈些吧!!

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原帖由 阳光雨露 于 2008-8-19 08:58 发表
好消息,跌吧,让房价跌得再猛烈些吧!!



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期待中……
桉妈

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就是,现在说是降实际又没低多少?
都继续观望吧,就不信它跌不下

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估计跌一点点吧,我去看也没跌什么啊
Maggie

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原帖由 阳光雨露 于 2008-8-19 08:58 发表
好消息,跌吧,让房价跌得再猛烈些吧!!



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其实楼价已经比上年同期跌左好多了,白云区云山诗意开盘11000几,宜家6800有交易,宜家经济梗差,明年仲有排跌,要买楼根本晤洗急,睇下深圳就知道啦!越早买越死,全球经济都晤掂,晤通奥运过后就会好?政府想救市都有心无力啦!奥运洗左几多钱?地震又洗左几多钱?

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升了那么多,
只跌一点点

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昨天问了一位地产中介,说房价没怎么降,也没什么人买

一万降一成到九千,有什么用。

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业内人士称广州房价可能大规模下调

http://news.QQ.com  2008年08月19日03:01   南方报业网—南方日报    我要评论

从去年年底开始,开发商卖房不再像“卖白菜”那么容易了。原本不被看好的奥运楼市淡季,却出乎意料地掀起推货促销热潮,“奥运特价”频出。奥运会已经开赛一周多,记者连日来踩盘发现,尽管不少楼盘绞尽脑汁积聚人气,但是出手买房的市民远不如看楼者众,有楼盘甚至出现零成交。

有业内人士指出,“过饱和”的广州房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈,广州房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。


楼市促销:开发商频打“奥运牌”


今年以来,在萝岗某外企工作的王玲每个周末都辗转各个楼盘之间。房价的疲软,让她感觉正在接近自己的第一套房。这个周末,她放弃了在家看奥运比赛的计划,到广园东某楼盘看楼。


比赛事更吸引王玲的是开发商的奥运促销。7月以来,广州楼市上演了一场堪比奥运激烈竞赛的龙争虎斗,打折、买别墅送公寓、送车、送装修,开发商各出奇招,其中一波接一波以奥运之名进行的宣传攻势不断展开。


奥运一开幕,位于小北路的小北御景、天河区的阳光假日园等楼盘就抢闸入市。据悉,碧桂园、万科、保利、雅居乐、方圆等开发商都纷纷瞄准“奥运月”推出新盘。


奥运前,广州楼市促销早早启动了一二手联动卖楼的营销新招。记者连日来走访发现,一些二手房中介门店奥运期间在门口显眼位置挂出看楼信息,提升楼盘的人气。


让购房者怦然心动的是,折扣促销来得更加凶猛。奥运期间,不少楼盘干脆推出特价单位、“奥运价”单位吸引买家。不少开发商为促销大派重礼,送车位、送豪华装修、送旅游,送名车。


同时,开发商还想方设法积攒人气。在海珠区的某大型社区,开发商不单将签约洽谈区“改装”成了观赛区,还别出心裁地在门口摆出奥运五环旗和奖牌榜,相当醒目。某楼盘奥运期间到楼盘看楼的市民可获奥运纪念品,买楼还有奥运惊喜大礼包送。有楼盘还推出了金牌竞猜活动。


楼市直击:有楼盘销售零成交


在这场促销奥运会中,谁能领跑广州楼市?连日来,记者在海珠区、天河区、荔湾区等地踩盘发现,多数售楼部门庭冷落,而周末看楼的人较多,但也比起往常的周末有所减少。


上周日,记者在广州大道北某楼盘看到,约10名销售人员在空荡荡的大堂里聊天,记者在该处呆了将近1小时,没有看到前来看楼的人。而在天河龙洞某楼盘现场,看房者也是寥寥无几。


这边楼盘门可罗雀,那边却有个别新盘由于促销到位,“逆市飘红”。天河区某楼盘10日开盘,当天销售额达4500万元。上周六,荔湾区某楼盘新开盘,记者早上10点钟到场时发现,销控表上已经标出近70套房“有主”。原来,该楼盘在推盘前就开放样板房,聚集人气,并且提前认购有1000元/平方米的折扣。


记者采访发现,对于开发商“煞费苦心”推出的奥运让利“大餐”,不少市民并不“感冒”。16日上午10时,记者在翡翠绿洲的看楼车接待点骏景花园看到,排队等着去看楼盘的人已达60多。在售楼现场,不少人和售楼人员咨询洽谈,但签订购房合同的人并不多。王玲说,她更期待的是奥运盛会后的房价“大跳水”。


市场反应:市民认为还没降到位


抱有王玲这种想法的人不在少数。据阳光家缘数据,奥运比赛正式开始的9日—15日一周,广州楼市共签约1066套房,比上一周降低8.7%。每日成交情况不稳定,最多的一天签约量达350套,但最低一天仅签约3套。签约主要集中在某几个楼盘,更多的楼盘都是零成交。


广州中原地产发布7月研究报告显示,在白云区和番禺区,宏观因素的影响相对比较大。股市低迷,影响了部分置业者的经济能力,更是影响了这一部分人的入市信心。而奥运会的来临,一方面使得他们无暇看楼,暂缓置业计划;另一方面,对奥运之后广州楼市的不确定,使得这些买家情愿再等等,不急于入市。


“我们需要的是直接降价,所以现在还不打算出手,大家都在观望中,奥运会后很多楼盘肯定会大跳水的。”王玲认为,广州房价还没有降到位,开发商给出的优惠也多是一些口号罢了。不少市民表示,开发商“直接降价才是硬道理”。


开发商:降价要找个“体面理由”


实际上,很多开发商很清楚,购房者进入深度观望之中。国际房地产研究及服务机构仲量联行表示,观望情绪预计要持续到今年第四季度,当确信奥运结束后并未造成房地产价格的大幅下跌,一些买家才会重新进入市场。


“在现在的行情下,我们已经不是在考虑是否要降价,也不是考虑降价后是否真的对销售有促进作用的问题了,我们主要是想如何为降价找个让大部分人信服的理由,或者说找一个能不让‘老业主’找麻烦的体面理由。”某楼盘销售人员这样解读。


长期关注楼市动态的一位业内人士指出,奥运分散了人们对楼市的注意力,再加上市场现在处于普遍观望中,尽管不少开发商促销推货,但是仍然很难刺激购房者的购买欲望。他表示,上半年很多推迟开盘的楼盘下半年集中上市,“过饱和”的广州房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈,广州房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。


分析


开发商推货为何不避奥运?


原因①

资金压力大后市不看好


此前,奥运被人们视为楼市的冬眠期。人们没想到,这一波奥运促销攻势来得如此凶猛。


原先市场多担忧奥运会带来不利影响,为何现在开发商又敢于正面迎接奥运?保利地产代理市场部总经理吴定金分析,在资金和后市不看好的双重压力下,开发商不能也不应该避开奥运。


广州市国土房管局公布的数据显示,今年上半年,广州一手住宅的成交金额约为240亿元,同比降25.7%,发展商资金回笼遭遇了一定的困难。除了资金回笼的压力,还有担心奥运后市场会变得更坏的压力。


有专家认为,今年上半年,广州房地产市场整体不明朗,使很多开发商放慢了推货力度,甚至有的楼盘早已拿到预售证,但迟迟未推。迫于资金回笼等各种压力,相当一部分捂盘比较久的房企都把目光聚焦到下半年,从而大大地提高了广州整体市场的供应量。


原因②


供货大潮到推货要“抢跑”


这两年,推动房价上升最主要的原因是供求不平衡。合富辉煌集团首席分析师黎文江认为,目前广州供大于求的情况正在出现。


记者从“阳光家缘”的相关数据统计得知,8月广州楼市正迎来供应大潮。截至8月1日,目前广州一手住宅可售套数为32412套,可售楼盘397个。按目前的成交量,估计可供市场消化七八个月。


来自合富辉煌的市场研究资料显示,8月住宅的新增供应量有望创今年以来的新高。在荔湾区,8月新增供应量达到1500套;天河区新盘有阳光假日园、中海璟珲华庭二期等,新增量也有1000套左右;花都区则聚集了2300套新货,有望创下今年以来的推货新高。


因此,奥运成为开发商“抢跑”的好时机。“推新货不一定卖得好,但不推新货肯定卖不好。”这是目前多数推新货开发商的心态。


“皇帝女儿不愁嫁”的商品房如今不仅要面临着越来越大的竞争压力,而且多出两个“抢奶”的兄弟。


今年下半年,将有更多限价房抢闸入市。今年上半年,限价房在与商品房的肉搏中,占得上风。今年3-6月,除4月份凤凰城以低于限价房的价格争得了当月销售冠军外,其余几月都由限价房稳坐榜首。


此外,广州经适房的销售已于5月启动,将在下半年开始出售。这势必又将分流一部分购房市民。

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原帖由 elvaxia 于 2008-8-19 12:25 发表
昨天问了一位地产中介,说房价没怎么降,也没什么人买

一万降一成到九千,有什么用。



这样的幅度降算不错了,一步一步来,慢慢降啦
臭臭她娘亲

大 专

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2009-09-02
那如果房价跌了,大家是否准备买屋呀?
那如果大家都有这样的想法,楼价始终都降唔到去边噶啵。
最新楼市行情分析(大部分专家认为还要降价)
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