前言:虽然广州2014年土地出让并未来得往年顺利,但并不阻碍广钢新城版块土地出让成为广州热点关注的区域。第一次超高的楼面价,频频刷新地王,第二次拍地众多品牌地产进驻,广州继亚运城后最大的地块——广钢新城能否在收获“豪宅盘”等荣誉之后成为当地经济引擎发动机? 作为可容纳19万人口的居住新城,未来广钢新城的发展可期否?一起来解读广钢新城。

          1958年,广州钢铁厂集团从芳村白鹤洞荒山小岗上建厂,改变了“华南地区手无寸铁历史”。

             2008年,广州钢铁厂集团从荒山小岗上的小厂发展为全国五十强的知名企业,还是上市企业。50年似弹指一挥,广钢迎来了50岁的生日。

             广钢2013年全面停产,广船逐渐外迁,荔湾的大工业时代宣告结束,随之而来的将是广钢“一厂三村”式的旧厂区大面积整体更新改造。规划广钢新城东临芳村大道、西接花地大道、北靠鹤洞路、南临环城路,共657.4公顷。

            2014年2月,广钢新城首批共5宗地块成功出让,以155亿元及配建38万平方米保障房成交。 【详细

          2014年8月,中海地产广钢新城首拍地规划亮相,将建成4栋高层建筑,其中两栋为59层超高层住宅,将刷新广州住宅最高楼层记录。另有一栋为47层回迁房和商业办公楼,建筑密度40%。

            2014年9月底,广钢新城加推了第二批合计共6宗地块,起拍楼面地价达14000元/平方米,比首批推出地块,起拍价高了1000元/平方米,基本为地价成交。【详细

  【概况】
  根据规划显示,广钢新城规划范围东临芳村大道、西接花地大道、北靠鹤洞路、南临环城路。广钢新城规划用地总面积657.4公顷,其中包括广钢集团白鹤洞地块168.1公顷、三条村(鹤洞、东塱和西塱)集体土地267.9公顷以及整合周边的旧城、旧厂、旧村和水域等用地221.4公顷。规划定位特色宜居新区、专业交易中心。
NO.4
  规划定位为特色宜居新区和专业交易中心。
  广钢新城的规模,比国际金融城的750公顷略小,是930公顷白云新城规模的0.7倍。
【规划】
NO.1
  “两轴、五片、多廊道、多节点”建设结构
  广钢新城将重点结合广钢地块工业遗产保护与利用以及周边城中村的基地特点,突出工业文化和岭南文化,实行花地生态城的整体空间、交通、滨水景观格局,规划“两轴、五片、多廊道、多节点”的建设结构。
NO.2
  “两轴”是指广钢之路中央公园生态轴和南部东沙产业轴。
   根据规划示意图,“五片”为芳村大道西侧建广钢之路中央公园,公园北边和南边分别为绿色居住片区和水景居住片区,花地大道西侧为裕安围居住片区,该片区南侧为西塱裕安围;此外,还规划环保科教园片区和产业片区;环保科教园区的西侧还规划有体育公园。“多廊道”指社区绿色走廊、广钢之路生态走廊、滨水绿廊和产业服务走廊。“多节点”指商业节点、交通枢纽、文化节点和生态节点。
NO.3
  居住用地约35块、居住人口19万人
  广钢新城规划总建筑面积1024万平方米,毛容积率1.56,居住人口19万人。从规划图上看,居住用地约35块。居住区包括了鹤洞、东塱和西塱三个城中村安置区,在广钢医院东边规划有鹤洞村复建安置区。

       交通:3地铁3有轨电车

        广钢新城将构建地铁、有轨电车和常规公交三级公交网络体系:大中运量线路总长约13.4公里,设有15个站,社区巴士4条,长度共16.7公里。设20个站。

        增加3个交通换乘中心——广钢交通换乘中心(11号线)、鹤洞交通换乘中心(广佛线)、东沙工业园交通换乘中心(10号线)。

       规划有6条轨道交通线——地铁10号线、11号线及广佛线,有轨电车1号线、2号线及5号线,3个地铁站和12个有轨电车站。

       配套:引入三甲医院名校

        按20.7万居住人口配套公共服务设施规划公共服务设施242处,比现行控规增加166处,比现状增184处。

      其中,医疗:1200床三甲综合广钢医院、社区卫生服务中心3所,卫生站4所。教育:幼儿园15所,小学9所,初中5所、高中3所。文化娱乐:广钢博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、社区文化站4所,文化室29所。
      体育休闲:5处体育用地,设置室内体育馆、户外体育场地、居住小区建设场所30处。商业配套:广钢总部区五星级酒店、商业综合体2处。社会管理:老年人服务中心3所,街道办2所养老院及1000床大型养老院一所。

        文化保护:打造广钢公园

       广钢凝聚着不少市民的情感,如何保护好工业遗产和历史遗迹备受关注。规划提出分3个层次对历史文化资源进行保护利用。

    首先是6处不可移动文物将原址保护,包括市级文物两处(亚细亚龙唛仓旧址、德士古油库旧址)和区级登记文物4处(咏梅关公祠、五显古庙、文祐关公祠和晚兴麦公祠)。

        其次是31处推荐文物线索(15处村落类、16处工业遗产类)。15处村落文物线索将结合社区服务中心、公共绿地等设置,注入新功能。16处工业遗产将保留改造,打造“广钢公园”——广钢之路文化休闲综合服务轴,塑造新城聚焦点。广钢公园长2.9公里,宽140米。

    第三类是非物质文化遗产,包括恢复历史河涌、沿用厂区路名(如钢铁大道等)、设立工业博物馆。

  香饽饽?自广钢新城所在用地被纳入到今年供地计划时,这个巨无霸地块就受到业界的高度关注。随后,广钢新城又作为今年广州规划建设的十大新城之一,详细的规划方案在今年年中正式披露后,其热度甚至是周边的芳村板块和整个荔湾区的热度都获得了持续发酵。确实,无论怎么看,广钢新城都很有地王相,其中原因很简单,这一地块规模大,又是位于老城区,自然是抢手的香饽饽。。
  发展之忧:人口结构“三多一少”
  随着广州城区产业东移引导本地人才迁出,外来人才无法落地,整个荔湾及广钢新城发展困难不少。荔湾区当家人指出,包括广钢新城在内的荔湾区存在“三多一少”问题,即老龄人口多、残疾人多、低保救济人口多,高学历人才少。
广钢新城拍地成交情况
地块名称
拍地时间
用地面积(平方米) 
最大建筑面积(平方米)
成交楼面地价(元/平方米)
竞得人
鹤洞路以南AF040122地块
2014年2月21日
22969
110251
14091
海合房地产、  恒利房地产联合体
鹤洞路以南AF040125地块 
2014年2月21日
47366
227361
14264
金融街、方荣房地产联合体
鹤洞路以南AF040129、AF040130地块 
2014年2月21日
36072
93694
16796
北大资源、佛山笃元联合体
鹤洞路以南AF040131地块 
2014年2月21日
28513
111204
18255
深圳振业
鹤洞路以南AF040137、AF040138地块
2014年2月21日
36366
136508
14000
中国海外兴业有限公司 
鹤洞路以南AF040140地块 
2014年9月29日
32690
127494
16471
海合房地产、   恒利房地产联合体
AF040403、AF040402D地块
2014年9月29日
26383
131628
13000
中国海外兴业有限公司 
AF040405地块
2014年9月29日
60847
230333
13000
金融街控股股份有限公司 
AF040404地块
2014年9月29日
54677
30327
13000
中国海外兴业有限公司  
AF040417、AF040418、AF040419地块
2014年9月29日
79311
居住 224284 
中小学12457
13000
华枫投资有限公司
AF040416、AF040415地块
2014年9月29日
58853
302955
13000
中国海外兴业有限公司 
业内人士分析
合富辉煌首席市场分析师  黎文江

  拍地:广钢新城二次拍地,并未出现和去年一样的“地王级”楼面地价,黎文江认为,这是广州土地拍卖回归市场的正常表现。“按照今年上半年的数据,广州中心城区的平均地价约为1.5万元/平方米,房价为2.7万元/平方米左右,从本轮拍地的结果来看,广钢新城地块的折合楼面均价基本与市场水平保持一致。”

  房价:去年政府着力打造白鹅潭商圈及广钢新城板块,并有实质性的动作,楼价补涨理所当然,未来还会继续向上,每年7%-10%的楼价涨幅并不奇怪,“随着广钢新城地块的出让,两年后,这里的楼价可以卖到3万/平”。

合富置业首席市场分析师 龙斌博士

  拍地:广钢新城第一次拍地,本次“定地价竞配建”的拍卖方式实际上是“政府让利,市场买单”,、广钢新城区域坐享江景,交通便利,是广州中心城区稀缺的优质大宗地。加上近来大型房企资金充裕,开始撤回北上广一线城市补充土地,因此22000元/㎡的土地均价虽超过预期,但仍在意料之中。

  房价:目前原芳村高尔夫球场地块的非江景单位的楼价已经2.3万/平左右,对面海珠区的二手江景盘价格2.5万-3万/平,按照这样的价格,广钢新城的江景盘价格应该在3-4万/平左右,地价推动楼价的作用今年可能仍将上演。

广东保利董事长 余英

  拍地:第二次拍地前,广东保利董事长余英也曾在微博上放狠话,“广东房地产的老大,大家就别争了,必须而且永远是保利!广钢地块我们必须拿,多少钱也得拿!等着瞧吧!”。

  最终,荔湾区芳村大道南以西,鹤洞路以AF040122地块由7号房企保利以底价成交,总价15.5353亿元,折合楼面地价14090元/平。

  房价:广钢新城第一次拍地结果一出,广东保利董事长余英即在微博预测,广钢新城2014年、2015年房价将达4万-5万/㎡ 。

VS
 
方圆地产首席分析师 邓浩志
 

  第一次拍地:中海三块地该盖刚需产品,建后售价2.8万起比较靠谱,打造高端项目恐会陷入滞销,情况类似中海白云新城那项目。
   另外两个外来房企恐怕过分乐观了,搞不好可能要亏本销售。余英说按这次拍卖的价格,今年底明年出广钢新城的楼价要上4、5万,很多人当这话是预测,我看简直就是放卫星了。

  第二次拍地:与去年地价惊人高企相比,广钢新城由香饽饽变成了烫手的山芋。“按1.4万元/平方米的地价计算,项目定位刚需,以目前的市场情况,项目最终售价估计在2.5万元/平方米左右。
  如果明后年房价没有大幅上涨,此前的地王肯定亏损销售。所以只能暗中提高容积率或协议退地。”“此次广钢新城多块土地底价成交,去年卖2.3万元/平方米,今年仅1.4万元/平方米成交,两块土地相邻差价9000元/平方米。也就是说有些开发商拿地后盖好的房子卖得可能比早期拿地开发商的地价还要便宜。”

网友说
Kimmo :就画了个圈,等人往里跳呢。就好像当初的白云新城,承诺的场馆,有几个是兑现的,卖完地,卖完楼,就把规划一修改,搬到珠江新城对面去了。宁愿锦上添花也不肯为白云新城雪中送炭。同样的还有大学城,不说了。有人说跟着圈圈走,将来收益回报高,我只能说,风险与收益是等比的 。

oGoC :白云新城保利和中海那几个地王房子卖得多贵啊,现在旁边就一孤伶伶万达吧,万达里面也是冷冷清清!

gz-Jackie:想法是美好的,2015年前广钢搬走?现在2013年都过一半了,感觉不到有搬走的迹象。广钢不搬,芳村都没办法转型升级!
劳毅波广州大波波:广钢新城几乎是中心城区最后一块巨型地块,卖楼肯定是主题,“卖萌”“卖史”也是必需的,别全扯“生态”……广钢地块位于广佛空气对流带,来自佛山南海的酸雨比广州其他地区更明显,生态宜居说不上。