手头在黄埔有两套打通约145方的房子(两个房产证）已出租两年，7月底租约到期，考虑到房子升值较慢，而且房子大租金不对等，于是7月初有了换房子的想法，目标定在天河北或珠江新城，换房后继续出租。于是将房子挂中介放卖，整卖或分开卖都行，同时约了装修师付8月1号入场施工，间隔回两套。
由于想着房子卖出还没有头绪，且还要装修，所以7月中旬开始的看房不是很积极，只是看了天誉一期和二期三套房：一期109方高层朝西和北，望东站瀑布广场和将军山，景观还是不错，缺点不是厅出阳台和只有两房；二期一间90房西向，望东站绿化广场，三阳台，缺点价格太贵；二期还看了一间，说是南向，但是房子是凹进去的，光线、景观不太理想。7月24号，朋友向我推介了一套一期的笋盘，说很适合我。于是和家LD赶紧约中介看房。一进房子就十分满意，三房两厅两卫外加一杂物房，厅大房大，方正，高层，南向望花园，厅出阳台，符合我心目中标准。但价钱有点超预算，而且没过两年，税费好高，还有就是要出资180万要与业主共同赎契。
和LD回家商量，房子是好，要是买回来，直接自住不出租了。但问题是超出了预算。原来只想买一间投入不超460万的，现在连税费快550万了，有点吃不消，而且还要卖二买一，卖的两间还要提前还款，原贷款银行还是万恶的工行，一来一回只能保证12月底完成交易，这条件怕业主不能接受。想着只能作罢，只有惋惜的份了。
接下来两、三天心里一直在记挂着这房子，一直在盘算家底能不能咬咬牙买下来。这时中介店里的经理打电话过来问我还有没有趣，我说钱不是很够，而且还要卖房、赎契，要四、五个月才能保证过户。经理说，这些可以和业主沟通，主要看我有没有心买。我就说，你跟业主谈谈吧，价钱再降十五万。经理说可以试试。到了周五，我和LD沟通了一下，还是很喜欢，决定如果能降十万，再加上我们想了一些合理利用证策的办法，可以少交十三、四万的税，那还是可以负担的，于是打电话给中介经理。中介回复与业主沟通过，过户时间可以接受（后来才知道对方房子也只买了一个月左右，贷款银行要他起码还三个月的款才能赎契，所以过户时间最早也要到十一月中，与我要求过户的限期接近（所以说买房真的讲缘份），但价格只能少五万。还说，有心买可以约业主面谈，价钱可以再争取。那就约周日（7月30日）中午十二点摆台。当日业主过来了，一个很爽快的人，价格很快就谈下来了，少了九万，并答应收赎契款当天交楼。接下来就谈中介费，好不容易谈到接近1个点，5万元。但签三方合同时，被中介的区域经理过来坑多三千元，原因不想多说了，只是当时不想节外生枝，NND。由于业主当初没有买房名额，是找了亲戚代持房产，所以中介与业主开车到代持人家里找代持人签合同，现场用手机直播了签约过程。 8月1日我收回了两套房子，开始间隔装修，心里盘算着装修一个月左右，九月中之前应该可以买出。2号，本打算去工行申请赎契，不巧碰上台风，全市三停，真不走运。8号按计划带小朋友出游泰国，没想到在泰国期间，看楼电话不断（放了钥匙在不同中介），8月10日中介说客人看中其中一间，可以按放盘价签约，并说可以先打一万订金到我卡，待我16号回国再签约，于时收了订金，算是订下来了。8月14日，人仍在泰国，又收到另一中介电话说客人看中另一间，也收了诚意金一万元，16号正式签约。没想到这么神速，人还在泰国、房子还在装修就全卖出了。15号晚回国，16号按计划上午去和天誉业主到珠江新城自行网签（证明这是多么明智），下午去工行申请提前还贷，16点赶回黄埔顺利与第一家买家签了合同。18点本来约了第二个买家签合同，中介说对方今晚要加班，不能来再约时间，但可以先将诚意金给我，心中一万句草泥马。没那么好气，先吃晚饭再去收钱。吃饭期间收到裕丰来电说有客房给同样价钱可签约。我就说今晚7点能签约就签，不能我就收别人诚意金，
中介说没问题。果真7点和买家顺利签约，真是风回路转。但谁知八月底还是九月初，黄埔出了地王，我那两房由单价二万一涨到了二万五、六，卖便宜了七十多万，但只能尊重合同了，还好我买的房子也升了不少，平手还略略浮盈。
接下来，就是我两套房子赎契了。万恶的工行要申请三个月才能扣款，再加一个月才能拿回涂销资料，只好找关系。8月16日申请还款，9月3日扣款，26号拿到了涂销证明。29号过户，之后就是出新证、收尾款了。第二间由于要做五年唯一，所以要等第一间出新证销记录后才能过户。本来10月21日就可以过户了，但买家国庆期间丢失了身份，要回老家补办，一直拖到26号才过户。过户前一日17：40左右，按揭公司来电说买家是外地人，在深圳买的社保，在广州交接的税，可凭税单过户，但凭税单过户房管局要发函税局，一来一回要一个月。听到这个消息真是火冒三丈，明知我的交易是一环掐一环不能拖的，明天就交易了，你现在才告诉我，之前吃干饭去的啊。我告诉按揭公司，如果是这样，反正房子升值了三十多万，我只能按条款取消合同，让买家找你麻烦。按揭公司也是废的，后来又说可以先打印税单，房管局有可能查到，就不用发函直接交易。结果第二天果真顺利交易了。 说完卖二，接着交待买一。由于买的房子是代持房而且我还要出一百八十万赎契，当中风险可想而知（真佩服当初自已的勇气，也庆幸遇到一个好业主），所以自已把各种风险对策都想了一遍又一遍。首先是与业主约定不用中介，自行到房管局网签。其次，通过关系查了业主和代持人的户口资料和背景，清白人家。再次就是约定赎契前，押业主的身份证、银行卡和房产证，身份证和银行卡扣款后归还，房产证由我保管至过户；取消电话、网上银行以及存折。还好，这些要求业主都充分理解和配合。11月15日和业主去还款并收楼，11月16日扣款，11月29日过户，12月12号出新证，16号放款，19号放的款项到达业主帐上，整个交易完成。 交待一下，我买的房是向汇丰银行申请贷款的，8折，比较幸运地批下来了。我们单位差不多同一时期有五个人去汇丰申请，两个成功办理，一个符合条件最终出于自身原因没去办，另两个没通过审批。
回顾整个卖二买一过程，真的很顺利，特别是买房的交易。正常来说，我这种情况可谓风险重重，现实中很多人可能不会买，但我竟然没多想就签合同了。签合同后，种种担忧啊。此外，签完、合同到过户到出证隔了四个多月，当中太多不可控因素，迅间万变啊，期间房子还升值了不少。还好业主没有毁约，只是说了句“这是缘份”（房子我只看了一次，不超过十分钟，签约谈判不超过十五分钟，大家都是超级球迷也是暨大校友）。同样，业主也勇于冒险，房子找人代持，虽然是亲戚，但几百万的房子，也是够大心脏的。过完户到放款期间，他也担心，放款日不停地查询到帐没有，毕竟钱还是打到他亲戚卡里，二百多万啊！再次证明买卖房子，真的要看对方是什么人，难说话、计较的人，房子再喜欢都要考虑清楚，不然交易期间种种烦心事会磨死人的。
回想交易过程，我认为不委托中介代为网签，选择交易双方自行网签是对自已的保障，万一交易过程有什么问题，要解约要双方同意的，一方不同意都解不了约，有效防止对方反价、毁约等行为，要是中介网签，万一中介与对方一伙，他们就可以解除网签了。
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发表于 2016-12-30 13:47
