strength

H你好，有一事拿不定主意，请你帮参考一下。
我所在的城市有一套小面积的投资房，位于该城市最繁华的商业街中央，这条街集中了购物消费，饮食娱乐，长途客运的人流。属于这个小城最热闹的一条街了，地段没的说。房子所在的大楼1-6楼是商铺和大卖场，7楼以上是酒店式的单身公寓。基本上都是单间或者一房一厅。

房子今年刚交楼还没出证。现有一单间位于26层总高的第20层，35平方左右，有装修，业主开价15万。我在中介打听到这栋楼的单身公寓一般月租在750-1000元.这栋大楼其他的房子我也打听过了，租售比大概都有5-6个点。
我犹豫出手的原因：
1.我担心买入之后不容易出租，导致每年空置期太长。
该城人均月收入只有一两千元，虽然最近几年经济发展很快，但是收入还是偏低。一般地段的９０平方的３房月租也就５００左右，一手楼单价平均也就２５００左右。
我总想不明白是哪些人在消费每月八九百的豪华单身公寓呢？中介的解释是外来办公的人是主要租客人群。但我觉得肯定不会很稳定。
2.这套房业主其实7月份就放卖了，一直放15万，到现在还没人接手，说明没人看好投资前景。
3.这种没有房产证的房子交易的风险很高吧，而且中介说产权只有５０年。
好处也有：１.如果稳定客源，租售比还行；２.由于直接在开发商处更名，只要交３０００元手续费给开发商，省掉了６.５个点的营业税。３.想看看能不能出租给公司
办公，那样租金高点也稳定。
请您赐教！谢谢！

hongsenwang

   

原帖由 子君 于 2009-12-14 15:29 发表


请教！H兄，您说的保养，包括外墙吗？我见到30年楼龄的房子，外墙烂融融的，黄色的墙皮都剥落了，好恐怖。但是房屋本身是蛮好的，这样算保养得好吗？不懂，求教。

如果是那种没有贴瓷砖或马赛克的最老那批多层建筑，几十年后外墙肯定不好看。如果有瓷砖的话外墙会好很多。如果业主都同意出钱的话，可以加贴呀。难道你没看见为了迎亚运，主干道两旁那些高龄楼都被广州市政府搞得漂漂亮亮、崭新崭新的。

具体情况具体分析。不过，还是应该以地段为重。市中心30年楼龄的楼绝对比番禺的新楼值钱。

hongsenwang

   

原帖由 子君 于 2009-12-14 15:36 发表


请教！刚才听说珠江新城的碧海湾的房子才万3多呀，怎么这么多年的房子，还是这么个价？还是说，就算是珠江新城，也要看是什么房子，什么地段？

请H兄点评一下碧海湾。

当年开盘时，我有去看过那个房 ...

对碧海湾不了解。不过珠江新城的楼如果是万3的话（你确信是万3不是3万？），值得认真考虑下了。

对这个价格表示怀疑中。

hongsenwang

   

原帖由 林顺顺888 于 2009-12-14 16:00 发表

H兄， 如果这样的话，现在是不是适合入市啊

没有把握回答这个问题。要看具体楼盘，看具体的租金回报。

hongsenwang

   

原帖由 apple-hxh 于 2009-12-14 16:13 发表
国际成熟国家租售比是200-300波动，低于200时是长线投资好机会，高过300就是泡沫了，现在广州也就300左右（中心区，猪江新城因预期好略高），深沪已达500以上了，所以不要希望广州会大跌，没有暴涨哪来暴跌！！

同意，广州根本谈不上暴涨。等珠江新城和天河北等地达到均价5万的时候再来谈“暴”的问题。

hongsenwang

   

原帖由 apple-hxh 于 2009-12-14 16:22 发表
我目前做投资的想法是：明年下半年加息后再看看对房价是否有影响，所以现在手中一半房子收租，一半现金观察！

这样好，稳妥又不失机会。

hongsenwang

   

原帖由 凯莉宝宝 于 2009-12-14 17:08 发表
H兄，请教一下，我原本想明年左右买套大一些的房子自住（目前的面积小了点不太够住），位置珠江新城，面积大概200-250平方的，目前基本市场单价要2.5万，今年实在涨的下不了手，谁知明年还是预期升声一片，有点坐不住 ...

自住的话，有钱的话，现在买合适。

珠江新城5年之内均价会达到至少5万。我对这点毫不怀疑。

除非中国爆发重大的政治、经济或自然灾害。

hongsenwang

   

原帖由 strength 于 2009-12-14 17:44 发表
H你好，有一事拿不定主意，请你帮参考一下。
我所在的城市有一套小面积的投资房，位于该城市最繁华的商业街中央，这条街集中了购物消费，饮食娱乐，长途客运的人流。属于这个小城最热闹的一条街了，地段没的说。房子 ...

跟我老家情况差不多。

小地方的单身公寓（才35方！），能租7、8百，1千元？

你相信吗？我不相信。我们那里的二三线城市100多方的房子也才租7、8百，而且地段还不错。

单身公寓对小城市来说根本就不是一个应该去开发的项目。小地方的年轻人没房的话可以住父母家里，要买房也要买大房，结婚用。

35平方租给谁？卖给谁？你们那儿很多外来人口吗？如果经济一般般，凭什么有外来人口？

不要被别人骗了！小地方要投资不动产，只有一种东西可买————繁华地段的临街商铺！！！！

strength

   

原帖由 hongsenwang 于 2009-12-14 19:48 发表


跟我老家情况差不多。

小地方的单身公寓（才35方！），能租7、8百，1千元？

你相信吗？我不相信。我们那里的二三线城市100多方的房子也才租7、8百，而且地段还不错。

单身公寓对小城市来说根本就不是一 ...

谢谢，你在线太好了。
现实情况是确实有人住在这些高档公寓里，我见网上有人放租同样的一套单间，是俩月前的信息。我试着打电话过去问问，结果人家房东说已经出租了。租金还真是800！听她说大概放了一个多月才出租出去。
可以肯定的是，本地人是不会去住这种单身公寓的，要是流动人口不多，这种楼基本要空很久才能找到租客。要是能14万砍下来你说我是买还是不买呢？毕竟人家毛坯成本也要3000一个方，现在带装修和一些家电。
店铺的话，放售的不多。基本以非临街非首层的为主，没有价值。唯一值得考虑的有一套，就是我刚说的那个公寓大楼的一楼，22平，38万。据业主说现在租金2800. 但就这个也不是临街的，而是那种被分割成多个小格子分别出售给业主但是由开发商统一管理运营的。

MMs

看了这么多讨论珠江新城的帖子， 我也想请教下H。 10月底买了珠江新城一手楼，因为想以后和父母一起住，所以老公买了个大面积的270平米，首付2成，贷400多万。现在每天都留意报纸关于楼市的信息及国家的货币政策，在预期通胀和现在较宽松的货币政策及低利率下，我觉得应该充分利用杠杠效应。虽然不知道以后楼价怎样，但觉得20000多一点的价格向上的空间比向下的空间要大。 不过老公是满自信的，觉得这项投资问题不会太大。虽然如此，还是有些担心。所以我还是想以后现金流充裕就慢慢还点，压力没那么大。不知道这样好吗。

touchin

我也来请教，想听听H的意见：天河东路次新楼（太古汇对面，2008年的楼）单价1万7/平，目前租金大约是5500左右，值得拿下等太古汇、万菱汇等建成升值吗？

hongsenwang

   

原帖由 strength 于 2009-12-14 20:06 发表

谢谢，你在线太好了。
现实情况是确实有人住在这些高档公寓里，我见网上有人放租同样的一套单间，是俩月前的信息。我试着打电话过去问问，结果人家房东说已经出租了。租金还真是800！听她说大概放了一个多月才出租 ...

你需要了解平均每年实际能租出去多少个月，在此基础上来计算租售比。

那个30多万租2800的格子铺是否有独立产权和房产证？那里的生意是否能持续下去？

广州中华广场都垮掉了。我对非临街商铺一直保持高度戒备。有的头几年很好，有的发展商包租几年、许诺高回报，但都好景不长。

广州除了几个有名的商场铺外（如天河城），大多做的不好，连北京路的很多内铺都经营不下去了。

hongsenwang

   

原帖由 apple-hxh 于 2009-12-14 20:24 发表
请教一下H兄，成熟地段如天河北，如房价继续上升，租金不动，租售比到多少你会卖掉？难道400， 500也不卖吗？

广州人一贯以理性著称。要让广州人像北京人和上海人那样疯狂是很难的。

所以，广州的租售比达到1：500是小概率事件。

大概率事件是在未来的一段时期，广州楼价会缓涨，租金会有较大升幅。这样，租售比又趋于合理了。

hongsenwang

   

原帖由 MMs 于 2009-12-14 22:33 发表
看了这么多讨论珠江新城的帖子， 我也想请教下H。 10月底买了珠江新城一手楼，因为想以后和父母一起住，所以老公买了个大面积的270平米，首付2成，贷400多万。现在每天都留意报纸关于楼市的信息及国家的货币政策，在 ...

贷400多万！你两口子胆子真大，赌性真强。

但恭喜你，你们很可能赌对了！

hongsenwang

   

原帖由 touchin 于 2009-12-14 23:11 发表
我也来请教，想听听H的意见：天河东路次新楼（太古汇对面，2008年的楼）单价1万7/平，目前租金大约是5500左右，值得拿下等太古汇、万菱汇等建成升值吗？

总价多少？拿下的总成本是多少？

你自己可以算算值不值。值得话就拿下吧。那个位置非常之好。

xyb

请问H兄是怎样看广州拍卖房的。

子君

[quote]原帖由 hongsenwang 于 2009-12-14 19:14 发表


如果是那种没有贴瓷砖或马赛克的最老那批多层建筑，几十年后外墙肯定不好看。如果有瓷砖的话外墙会好很多。如果业主都同意出钱的话，可以加贴呀。难道你没看见为了迎亚运，主干道两旁那些高龄楼都被广州市政府搞 ... [/quot

收到，谢谢！

yvonne8

   

原帖由 凯莉宝宝 于 2009-12-14 17:08 发表
H兄，请教一下，我原本想明年左右买套大一些的房子自住（目前的面积小了点不太够住），位置珠江新城，面积大概200-250平方的，目前基本市场单价要2.5万，今年实在涨的下不了手，谁知明年还是预期升声一片，有点坐不住 ...

猪城东区规划中的富人居住区，西区是商务区，所以小公寓见多，现在规划乱了，也冒出来很多大户型，但是容积率太低。中区是商业区，目前在售均价去到3w的多数在商业区。
看你对居住的品质要求了，我建议去东区，200方的誉峰有三房的，243的中海官园四方的，相对而言官园视野更宽阔，无敌景观，不要说在猪城，广州市区都少见。靠江的凯旋新世界也不错，她的花园11w平米，珠江公园也就29w平米，可见新世界打造豪宅多大手笔了。二手应该也是这个价位，她的三期明年一月开盘，售价预定都是4-5w，隔壁的渔民新村都是5w以上的，所以围绕珠江公园那一圈的住宅才是以后猪城的真正豪宅。

strength

   

原帖由 hongsenwang 于 2009-12-15 04:56 发表


你需要了解平均每年实际能租出去多少个月，在此基础上来计算租售比。

那个30多万租2800的格子铺是否有独立产权和房产证？那里的生意是否能持续下去？

广州中华广场都垮掉了。我对非临街商铺一直保持高度戒 ...

恩，非常谢谢H。我会回去把这些问题搞明白然后再决定。

hongsenwang

   

原帖由 xyb 于 2009-12-15 09:12 发表
请问H兄是怎样看广州拍卖房的。

交吉、产权清晰就可以参与。

不交吉、产权不清晰、再便宜也不要。