anxiangrugu

7折利率优惠一旦取消，相当于以每次加息0.27的速度凭空加息3--4次。

贤妈咪

anxiangrugu 也分析得很透彻哦。感谢两位！

贤妈咪

   

原帖由 anxiangrugu 于 2010-1-20 21:51 发表
7折利率优惠一旦取消，相当于以每次加息0.27的速度凭空加息3--4次。

怎么算的啊？真的不懂，诚心求教。

另外，物业税应该今年内都推出不了吧？

低调的天使

受苦的是百姓！

子君

刚看到的，也来分享一下。

中国“房屋租售比”太高了 　　周克成 　　2010年1月18日星期一 　　“房屋租售比”是指一套房子月租金与房屋销售总价之间的比值。如一套房子的月租为1000元，售价20万元，那这套房子的租售比就是1：200。 　　最近北京一家中介机构美联物业发布的一份调查报告显示，2009年11月北京的楼市租售比突破1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至高达1∶700。而上海、深圳的房屋租售比则分别为1∶500和1：450。 　　人们普遍认为这样的房屋租售比太高了，我同意这个说法。但是人们得出这个结论，是和所谓的“国际通行标准”比较得出的，而据说“国际通行标准”的房价租售比在1：100到1：230之间云云。我认为，仅仅说“国际通行标准”并不具有太高的说服力，因为这个“国际通行标准”既没有告诉我们是如何计算出来的，也没有告诉我们房屋租售比的高与低会对人们的财富生活造成什么影响，更没有告诉我们，这个国际通行标准，到底对在中国市场做出投资决策的人们具有多大的参考意义。 　　实际上，要知道房屋租售比是否太高，我们有一个绝对巧妙、精准又可靠的计算办法——那就是拿来和当下的利息率相比。房屋和任何耐用品一样，利息率越低，其长远价值就越高；利息率越高，其长远价值就越低。因此，利息率越低，则“房价租售比”高企给购房者带来的财富损失越小。反之亦然。 　　让我们看一下今天的情况。按照央行规定的一年期短期贷款利率5.31%算，100万元人民币一年能收回5.31万元人民币的利息。而在1：500的房屋租售比下，一套售价100万元人民币的房屋，一个月租金为2000元，一年仅能收回2.4万元。就是说，在年利率5.31%的情况下，如果光从利息的角度看的话，你买房一年就得亏掉2.9万元人民币。 　　你会认为这是利息率算得太高的结果吗？我可以告诉你，实际上按照央行的利息率计算已经是很保守了。比如温州的民间借贷利率就在10%左右；在我的云南老家，农民们向农村信用社贷款的年利率是20%；现在我们每个人都至少有一张的信用卡，日息万分之五，相当于年息18%。请算一下，年息10%的话，你一年就能收回10万人民币，而买房出租的话，你一年只能收回2.4万元人民币，这房屋租售比是不是太高了？ 　　可以这么说吧，不考虑其他情况，在年息6%以上的情况下，只要房屋租售比超过1：200，那买房就是不划算的。你手头有100万，放在那里光利息收入一年就有6万元，而买房的话如果月租金不到5000块自然不划算——目前北京一套售价100万的房子，一般只能收到约2000元钱的月租。 　　但是，中国的货币利率并不是这两年才突然飙升的，多少年来，民间借贷利率就维持在6%以上了。而北京的房屋租售比，也早在好几年前就突破1：200，突破1：300，突破1：400，以至于高达今天的1：540。在租售比这么高的情况下，为什么还是不断有人掏钱买房？而且人们的这种购房热情似乎看不出任何消退的迹象？ 　　我认为至少包括如下两个原因： 　　第一，通胀预期下房产投资是个相对可靠的财富避风港。如果单从租售比看，现在买房确实不划算，但是如果考虑到通胀预期，考虑到在通胀下未来的房价还会继续涨，未来的房屋租金也会涨上来，那现在买房就是很划算的交易了。当然，未来的通胀幅度会有多大，是否大得足以抵消这高企的房屋租售比所带来的损失就不知道了。但那些在过去几年中买房的人，即使是在1：200、1：300的房屋租售比下买房，那也是划算的，因为房价早就翻番了。 　　第二，住房公积金推高百姓购房热情。住房公积金是一个鼓励人们争相买房的政策。同样一笔钱，如果可以有多种用途的话，那它不一定会推高房价，也不一定鼓励人们购房置业。但如果你指定这笔钱一定要用于买房的话，则一定会推高房价，一定有鼓励人们买房的效果。而住房公积金起到的就是这样的效果。试想，政府每个月从你的工资中扣掉一大笔钱，而这笔钱除了买房之外，你不能用作其他用途，那你还不赶紧取出来买房，那你岂不是傻瓜了？ 　　当然，不了解情况的人可能要说：“公积金存在那里也可以有利息嘛。”但我还可以告诉你，公积金的年息率相当相当相当低！以北京住房公积金管理中心执行的办法为例，当年存入的公积金利息只能按活期算，也就是年息0.36%；而上一年转存的公积金利息，也只能按照定期三个月整存整取存款利率计息，也就是年息1.71%。不管是前者还是后者，和民间至少6%、普遍10%的借贷利息率相比都是非常低的！既然一笔钱趟在那里，而利息所得又那么低，那人们赶紧把它取出来买房也就一点都不奇怪了。 　　话得说回来，从利息率的角度看，中国的房屋租售比确实很高了，而当下的通胀预期也依然强烈，但是，哪一方面的因素更为强大，我就不知道了。所以如果你要买房的话，还是请自己判断自己决策，千万不要把这篇文章作为太重要的参考依据。我不是专家，更不想为任何人的投资行为负责。当然，造成中国房屋租售比居高不下的，可能还有别的什么原因，只是我自己还没想到，但愿懂行的高手能多多指教。

[ 本帖最后由 子君 于 2010-1-21 10:15 编辑 ]

hongsenwang

   

原帖由 anxiangrugu 于 2010-1-20 21:42 发表
想投资买房的，今年还有2个重磅炸弹要注意.
   一是物业税，二是7折利率.物业税只有早晚的区别，早晚都要征.
   估计物业税推出前后会有一波猛烈的下跌，或许那个时候就是H兄再进货的时候.之后再缓慢上涨.

用商业贷款的话，如果之前签的合同是七折利率，这个七折就是不变的了。取消只能是取消后来者的。

另外，为了堤防政府这一招，我用的是公积金，无论如何都要比商业贷款（即便打七折）的利率低。

hongsenwang

   

原帖由 anxiangrugu 于 2010-1-20 21:51 发表
7折利率优惠一旦取消，相当于以每次加息0.27的速度凭空加息3--4次。

加息在预料之中，但没想到来的这样快。

所以，贷款时一定要考虑到自己的还款能力。前面有人贷400万的，不知是什么样的收入（而且要稳定），胆子才能如此之大。

anxiangrugu

   

原帖由 hongsenwang 于 2010-1-21 09:39 发表



我赞同你对大陆建筑质量的看法。

但是应该这样看，质量差是所有建筑的质量都差，“换电梯”等问题是所有高层建筑都要遇到的问题。

既然都是烂苹果，那么，位于一流地段的烂苹果一定是相对最保值的。

...

    同意你的看法。大城市好歹就算换材料水平也差点.上海的楼脆脆是个特例。
   香港的电梯问题已经很头痛了，你去网上搜一下就知道了，我们现在的居民素质恐怕还不能跟香港比.
   高端小区的电梯楼当然无所谓了，一套房子值好几百万，到时物业税就能收好几万1年，能住得起的人，不会在乎换电梯的钱。
    怕的就是老房，破房，郊区房，单体楼的电梯.
    10.1回家见我们那3线小城市也学大城市修了一栋20多层的电梯楼，还卖的死贵，简直牙都笑掉.大城市缺地才盖塔楼，小城市有几个缺地的？.
    现在的忽悠之术太厉害了！

anxiangrugu

   

原帖由 贤妈咪 于 2010-1-20 23:34 发表



怎么算的啊？真的不懂，诚心求教。

另外，物业税应该今年内都推出不了吧？

去搜一下最近几年的利率表。
  07年高点时大概7点几，现在打完折4。06的样子。不打7折就是5。8，你算算，4。06到5。8，相当于加息多少次？
  这不是小数目，我们有算过，按现在的7利率跟07年最高时比，月供增加为低点的50%左右，也就是说原来还4000的，那时要还6000。
    所以千万不要小看加息的威力。

井底蛙

对于房产投资我和先生实在是后知后觉得厉害，到目前为止，在广州混了近10年，只有番禺洛溪一套三房，这个房子买时绝对是为自住，现在也是，但是买它却成为我一生中最正确的决策，从01年买时的36万，到现在出手可卖130万左右，毕竟我还住了近10年呢。估计二号线延长线洛溪站开通后还能涨个10万，可惜啊，只有一套
不过09年受广州房价的刺激，年中回了趟老家长沙，感觉房子便宜得像白菜，一下子发狠买了4套房子，一套一线江景三房，三套小户型，其中一套小户型还没装完就有人要租，最后出租回报率算算有7％（呵呵，我是属于买新房，还是毛坯房，然后装修租给别人的傻瓜——按H兄的理论），我是长沙的，在那里长大，对老城区的每个角落都熟悉，相信这次投资绝对是对的，只是赚多赚少，时间问题。
问题是，现在中了房产的毒了，最近老是想把洛溪唯一一套自住房也卖掉，租房子住，租到珠江新城去，或者中大校园也不错，然后拿那些钱看着再买几套小户型投资，不买广州的，回长沙买也好啊。感觉自己掉进钱眼里了。H兄说说看，我这样做是否太激进了？

anxiangrugu

   

原帖由 hongsenwang 于 2010-1-21 09:32 发表


用商业贷款的话，如果之前签的合同是七折利率，这个七折就是不变的了。取消只能是取消后来者的。

另外，为了堤防政府这一招，我用的是公积金，无论如何都要比商业贷款（即便打七折）的利率低。

    7折可以变的，7折属于政策性优惠，政策说7折取消就可以取消，属于不可抗力，不构成合同违约。网上已有很多讨论

anxiangrugu

   

原帖由 hongsenwang 于 2010-1-21 09:42 发表


加息在预料之中，但没想到来的这样快。

所以，贷款时一定要考虑到自己的还款能力。前面有人贷400万的，不知是什么样的收入（而且要稳定），胆子才能如此之大。

      生活中见过小两口年入20万，贷款200万买新房的，还是在去年的11月，哎。

anxiangrugu

   

原帖由 井底蛙 于 2010-1-21 14:33 发表
对于房产投资我和先生实在是后知后觉得厉害，到目前为止，在广州混了近10年，只有番禺洛溪一套三房，这个房子买时绝对是为自住，现在也是，但是买它却成为我一生中最正确的决策，从01年买时的36万，到现在出手可卖13 ...

长沙涨不过广州，广州涨不过北京上海的。
  一个朋友的父母晚年陪儿女到上海住，01年花42万买的房，现在植320万了。

kittenlu

现在大家都在观望，一好友手里握着洛溪板块奥园的房子，现正准备出售，不知是否错过了最佳的出手时机。

[ 本帖最后由 kittenlu 于 2010-1-21 14:51 编辑 ]

0304

   

原帖由 anxiangrugu 于 2010-1-21 14:34 发表


    7折可以变的，7折属于政策性优惠，政策说7折取消就可以取消，属于不可抗力，不构成合同违约。网上已有很多讨论

真的假的?

问过说写进合同的不会取消的,取消的是政策之后的

anxiangrugu

   

原帖由 0304 于 2010-1-21 15:25 发表



真的假的?

问过说写进合同的不会取消的,取消的是政策之后的

    再加息以后，如果打7折，几乎都跟5年存款利率差不多了。你说银行会不会愿意作赔本生意呢？

hongsenwang

   

原帖由 井底蛙 于 2010-1-21 14:33 发表
对于房产投资我和先生实在是后知后觉得厉害，到目前为止，在广州混了近10年，只有番禺洛溪一套三房，这个房子买时绝对是为自住，现在也是，但是买它却成为我一生中最正确的决策，从01年买时的36万，到现在出手可卖13 ...

番禺的房卖掉不算激进。

但是，卖掉后去投资时，一定要追求合理的回报，否则不如存定期。

我现在对房子是越来越不感兴趣了。

现找到机会去买某企业的原始股，还未上市，但有上市的可能，其管理层正在“运作”。

准备赌几十万，亏掉也认了。这辈子就赌这一把了。赌对了可能翻十多二十倍。

hongsenwang

   

原帖由 anxiangrugu 于 2010-1-21 14:34 发表


    7折可以变的，7折属于政策性优惠，政策说7折取消就可以取消，属于不可抗力，不构成合同违约。网上已有很多讨论

如XX党如此不讲信用，大家可以申请移民了。