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转贴，其中的一些观点和Ｈ兄的不谋而合
炒房夫妻的幸福生活2009年11月18日 13:22投资有道【大 中 小】 【打印】 共有评论0条文/张瞰
如今，不少人有炒房致富梦，英国威尔森夫妇(Fergus and Judith Wilson)或许可以做他们的偶像。
威尔森夫妇是英国房地产上一个传奇，两人本来只是数学教师，却凭着敏锐的投资眼光，并大胆融资运用极高的投资杠杆，从只有两套房子的小业主，在短短10多年内，成为英国最大的“包租公/婆”。
在去年10月金融海啸前，威尔森夫妇曾拥有910套房子，资产总值高达2.5亿英镑，他们也是英国首位炒房成为亿万富豪的人，在英国最新富豪榜排名第793位。
而今年9月，这对夫妇终于想“收手”了，准备全部卖掉手上的700多套房产。在还掉银行贷款后，预计威尔森夫妇能净赚1.2亿英镑。
以租养贷
威尔森出生在一户贫穷人家，他清楚记得10岁时的圣诞节，一个妹妹一出生就夭折，为了埋葬她，全家没钱过圣诞。“邻居孩子都不和我玩，当时我想，总有一天，我一定会比他们更有钱，这就是驱使我挣钱的动力。”
但薪水微薄的数学老师工作，并不能让威尔森摆脱贫穷，即便在工作后，他与太太朱迪斯，每周只能靠200英镑存活。
1975年，威尔森夫妇省吃俭用，以8200英镑买下第一套房子，这是一套位于英国梅德斯通市郊区的三居室。1986年，他们购入较大的第二套房子，以为两个女儿留出更大的活动空间。由于他们考虑到，女儿在成年后，短期内很难拥有自己的房屋，于是威尔森夫妇决定保留第一套用以出租，今后将房产留给女儿。
这时，他们发现第一套房子的租金，足以支付第二套房子的贷款，而且还有盈余，由此产生当“包租公”、“包租婆”的念头，这也让他们变成了亿万富豪。
在随后的几年间，英国经济低迷，房地产价格开始下降，利率下降，银行拼命贷款。大约在同一时间，朱迪斯发现，在过去的一个世纪里，房价每七年增长一倍。更重要的是，作为教师，她发现班级人数每年都在增长，她意识到，从根本上，每个人都需要自己的房子，房地产市场永远是一个卖方占主导的市场。
“在英国，因为没有足够的土地，任何时间买房都是对的。”朱迪斯强调。
1991年，威尔森夫妇开始投资性买房，大多数在拍卖会上买入。第一套房，他们以9.8万英镑买入，而当时他们银行户头里只有1万英镑，成交后必须找银行按揭。“那时候我非常忐忑，不过我现在买套房子，眼睛都不眨一下”，朱迪斯表示。威尔森夫妇觉得，他们买房主要是为了出租，而从拍卖场买房，都是有保障的租约，他们就不必再重新找租客了。
简而言之，威尔逊夫妻投资方法就是“以租养贷”，“你的房租必须高于贷款的25%。朱迪斯曾发现，阿什福德市肯特地区的三居室的房子，比15英里外梅德斯通的有100年历史的二居室的房子还便宜，但这两种类型的房屋租赁价值是一样的。威尔森夫妇觉得，阿什福德房子的价值被低估了，便大肆购买。
高杠杆
“永远不要用自己的钱”朱迪斯建立的教授炒房心得的网站上这样写道。
很多人买房，都会支付一大笔首付，威尔森夫妇则永远将首付降到最低比例，并将房子按上按，不断从银行贷出资金，滚动投资作为买另一房子的首付。
正是得益于不断下跌的贷款利率，双双辞去教师职务的威尔森夫妇开始了疯狂炒房生涯。如此类推，两人只需花极少本金就能买入很多房子，单是2003年就买进了350套房子—几乎每天一套。更有在一天内，用1,000万英镑连买40套房子的疯狂经历。
以位于阿什福德市肯特地区的一套三居室房子为例，威尔森夫妇在2001年9月买入，当时价格为10.2万英镑，首付仅为1.53万英镑，而现在的价值高达22.5万英镑，资本回报率高达804%。
威尔森夫妇投资的另一条黄金定律是：不在自己不熟悉或者太远的区域置业，因此他们所有的房产都在离他们住所40分钟车程的范围之内—200套在梅德斯通，320套在阿什福德，他们甚至在一条街道上买了15套房子。
很多英国人认为，威尔森夫妇赚钱的秘诀就是阿什福德，阿什福德原来的房价很低，但后来英法海底隧道贯通，当地成为英国最热门的房地产市场。
除了地段外，房型也很重要。他们认定，理想的投资目标是价值约18万英镑的房子，因为价格太高的房子很难租售出去。此外，一定要带宽敞的院子和停车位，这样更易保值、升值。而正是这种投资理念，使得他们的投资不至于受到金融海啸太大的冲击。
如今这对夫妇依旧开着二手车，从不出国度假，只有与房地产经纪人打交道时，才会拿出体面的衣着营造富人的形象。
威尔森夫妇的炒房黄金法则
问：最初怎么想到投资房地产？
朱蒂斯：开始炒房是因为我看到了赚钱的机会。我去炒房，也是因为我对股市一窍不通，我觉得炒房似乎是更稳妥的一种投资方式。
问：如何找到投资的标的？
朱蒂斯：只要精心挑选好的地段和精品房，再靠着一些我们自己总结出来的“秘方”，20多年来我们手中的房子没有一套贬值过。
我们刚开始炒房没多久，手里的三套房子就卖出去了，当时只赚了2000英镑。过了半年，那三套房子就涨了1.5万英镑。从那以后，我们就懂得了，千万不要计较小钱，丢了大钱。
问：为什么，现在要出手所有的房子？
朱蒂斯：现在银行房贷利率是0.5%，我活了这么多年，利率从来没有如此低，而利率越低卖房越容易。我估计英国下次大选时，利率会上升，届时情况会有变化。
坚决不用“自己”的钱去炒房，贷款买房，靠租金支付房贷；
坚决不去不了解的地方买房，只买自己居住地区周边的房产；
只买升值空间大的精品，哪怕暂时下跌也会很快上涨；
一定要买黄金地段的房子，房价将只升不降；
最理想的投资价值约18万英镑的房子，因为太高很难租售出去；
一定要带宽敞的院子和停车位，这样更容易保值、升值。
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发表于 2010-2-12 09:59
