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本帖最后由 纸扇 于 2013-11-2 16:11 编辑
买房之前我基本上可以算作一个房产小白，只是整天听说涨价啊、限购啊什么的，但从来没有具体了解过本地的市场行情和政策。自从我今年9月中旬决定买房，我才开始学习和了解广州的房产市场和政策。所以我的买房之路也是一个不断学习，不断成长的过程，其中有思虑不周而心酸失落的时刻也有最后运筹帷幄而成功突围的喜悦。
我是去年8月份开始入职，试用期一年，今年8月份顺利转正拿到编制。没转正之前我完全没有买房的想法，总觉得还有不确定的因素影响我留在广州——这个我心爱的城市。但转正之后，我几乎完全确认了对这个城市的归属感，然后买房也就自然而然的提上了日程。
我喜欢广州，这里离北京远，我喜欢这里的人民和市井气，大家都还能互相尊重，没有让人心冷的傲气和优越感。我喜欢广州湿润的气候，我这样干性的皮肤在北方过春天简直就是灾难，虽然我是一个土生土长的北方人。我在广州读了三年书，这里有我的同学老师和朋友。我喜欢这里的一些商场和电影院，买一些美美的衣服，看所有热门的电影，都在我经济条件允许之内，也往往能让我心满意足。我还比较认可这里的政府部门，工作人员大多都比较热情和认真，民主和公平方面也比其他地方好一些。最重要的，我的男朋友还在这里读书，他也喜欢广州，并打算留在这里。
既然有了买房的心思，就先了解了一下广州的政策。广州是限制房屋买卖的城市，每个广州户口的家庭最多可以买两套房，并且买第二套房首付要六成。这样我就想着先在离我工作单位近的地方买一套房，房产证写我一个人的名字，等我男朋友以后上班了，就可以在离他上班近的地方再以他的名字买一套房。我们可以先举行婚礼，但尽量拖一下领结婚证的时间，要不就等造出人来了再去领结婚证。为什么一定要上班近呢？不解释啦。 其次了解了一下广州房产的行情，哇，不得了，每年涨幅要20%左右吧，尤其是市中心的地方和学位房，真是应了那句顺口溜：年初不买房，一年又白忙。
稍微了解了一下政策和行情之后就在我工作单位附近寻找合适的房源了，基本的要求就是： 1. 小区要好，绿地面积尽量大，可以让你在里面很开心的散步。小区的住户不嘈杂，物业管理跟的上，能让你觉得住在里面很安全。关键词就是：文明、和善和安静。2. 房屋视野要好，最好是窗外一片开阔的美丽风景。3. 电梯房，最好两梯，坏一个还可以用另一个。因为想视野开阔，楼层可以高一点。3. 房间小点没关系，能隔开两房一厅就可以啦。4. 离我工作单位越近越好，最好走路十分钟之内就能到，我单车骑得不好。5. 可以落户，以后孩子能有书读。6. 总价不要太高，家里给了50w，其他的只能靠住房公积金贷款。为了不降低自己的生活质量，我决定不要商贷。哼哼，不要想着从我已经拿到手的工资里掏出一毛钱来支付商贷，只能完全靠每月缴存的公积金还贷款，因为公积金又不发到我手里，谁care。（这条其实是个笑话，我完全没有了解公积金贷款的操作，后有说明），所以我能接受的总价是包税100w以内。7. 不关心朝向、通风是否靠马路，要知道有种东西叫新风系统，另一种东西叫隔音玻璃, 实乃家装的两大必备神器。不懂的同学请自行搜索。
确定好了对房子的要求之后我就开始找中介了，在我单位附近的片区内有三家中介公司a、b和c： 其中a中介是大中介公司，在北上广都有分部的那种，我感觉它是广州最大的三家中介公司之一；b中介是一个中等的中介公司，是广州本地公司吧，在天河区分店比较多，其他区就没怎么有； c中介则是一个小中介公司，整个公司也就是五六个人的样子，大部分还是女职员。我就去三家中介说了一下自己的要求。买房的实质阶段开始了，接下来就是与卖房人、中介和其他买房人斗智斗勇的过程了。
首先说下我在买房过程中犯的第一个错误，我不了解住房公积金贷款，直到我网签合同之后我才了解是怎么一回事，真是笨啊。缴纳过6个月以上公积金的人，满足其他条件之后可以在购买广州房屋的时候申请公积金贷款，并且单人最多可以贷50万，夫妻可以贷80万。这点我是知道的，这也是关于公积金贷款我知道的所有事情了。我本以为公积金贷款之后，我每个月要还的钱不能超过我每月缴存的公积金数额(我是知道我的住房补贴也是可以用来还公积金贷款的），并且我还以为贷款后的还款根本需要我操作，我的公积金账户的钱会自动转到银行，根本不需要也没可能需要我过手。按照这样的思路我很容易就得出结论是贷款年限越少越好，因为这样交的利息少，从而到我退休后公积金剩余总额最大。真是个笑话啊！由于我每月的公积金和住房补贴加起来大概不到N，因此我的每月的还款额度绝对不可以超过N。但是我计算的贷款50万期限M年正好每月还N+，完蛋了！超过N了！所以不能贷M年只能贷M+1年了。请各位美妈轻点嘲笑，嘿嘿嘿
真正的住房公积金贷款流程不是我上面说的那个样子。个人可以申请的公积金贷款总额有个计算公式（请自行搜索），通过公式计算出可贷额度后就可以申请贷款了。贷款获得批准后，你就可以自行支取公积金账户的余额了，随便你取多少啊，人家根本不管啊，里面有一千万都可以取出来啊，跟你每月要还的贷款数目毛关系都没有啊，想怎么花就怎么花呀。我想哭，我怎么不多贷几年啊
言归正传。我说的这三家中介公司不但在一个片区，而且彼此分店相距不到20米，如果有心的话一家中介的人可以看到我去另一家中介，这就给我这种心里善良的人增加了很大压力。跟三家中介都看了一些房之后，也接过她们很多很多电话之后我明白了：同一个片区的几家中介公司，它们手中掌握的房源大部分是相同的，但也会有独家掌握的房源。经过一些天后，我找到自己满意的房子了，所在小区绿化挺好的，管理也可以，住民素质也不错，隔壁就是华南植物园，据说拿业主卡买年票还可以优惠哦。这个房子建筑面积53平，6楼（一共12层），一层八户两部电梯，房间有大落地窗，但景色一般，视野不开阔，对面的小区遮挡了视线，如果楼层再高一些的话是可以看到对面的连山的。房间有入户花园（阳台），大概有四平米左右，我很喜欢这个入户花园，可以做玄关，里面放个洗衣机，脱鞋脱衣清凉进屋，我有点洁癖，外出归来一定要换过衣服洗过手才会碰自己家的东西。看中房子之后我就开始联系中介谈判，这个房源三家中介都有并且报价都是一样的（88w）。找哪家中介呢？当时我决定找c家小中介公司，觉得她们口碑还可以，我同事在这家中介买过房（1.5的佣金成交），觉得还比较好说话，于是我就让c家中介跟业主谈。当天晚上c家就跟我打电话说，业主不是很想卖，如果我肯加多2w到90w，他就肯卖。当时我心想，加2w就加2w吧，反正我喜欢这个入户花园，这栋楼一层八户，但只有一户是有入户花园的，确实也是比较难得。于是c中介就跟业主沟通了，业主也答应卖给我们。然后我天真的已经开始思考如何装修房子了， 。当时c中介告诉我，说业主周末才有空，我就要求周六签合同交定金。到了周六，c中介给我电话说业主白天要带小孩打疫苗，晚上才能过来，好吧，那我就等着。到了傍晚我觉得差不多到时候了，就给c中介打电话问业主到了没，结果让我大吃一惊。c中介说业主觉得我没交过诚意金，也不知道我有木有诚意买房，他过来一趟好远好麻烦就不想过来了，想让我先交一些诚意金，然后他明天再过来。我顿时凌乱了，节奏不在我控制之中了。。。思考了一会，我还是去了c中介公司，交了一千块诚意金，然后督促c赶快给业主打电话确定下来明天签合同。c当着我的面给业主打电话，约定明天交定金签合同，这时候我也彪悍了一把，要过c的电话，亲自跟业主确认了是不是明天一定到。那个业主是个男的，信誓旦旦的跟我说明天一定到。好了，跟业主通过电话之后我也觉得大局已定。当晚还嘚瑟的跟爸爸妈妈和准公公婆婆打电话说我已经搞定啦，明天就签约啦，准备房子怎么怎么搞。结果晚上开心的睡也睡不着，好不容易到了白天，我接到c中介的电话，我心想怎么这么早就来电话了，是不是有点早，但还是很开心，结果接通电话c中介说了第一句话：“我不知道怎么跟你解释。。。”我心里突然就凉了，。。！这是好人卡的节奏啊！c接着说业主觉得价格定的太低了，本小区里的房价早就涨到2w+啦，他的房子起码可以卖到100w，并且a中介和b中介也跟业主通过电话了，向业主保证100w给他卖掉，c中介问我肯不肯出100w。我听完之后，心如寒冰，随便说了一句说不想买了就挂了电话。
这次交易失败给了我很大的打击，一度不想再买房，我不想分析失败的原因，我不开心，非常不开心，我想要的东西没得到，曾经它那么的近在咫尺。
大概过了一个月吧，各种吃喝玩乐，还有国庆长假，我也恢复的差不多了。慢慢思考之前的这件事情，又看开了，或许是业主就是不想卖，或许是a家中介和b家中介在后面搞鬼，或许是我太急切了暴露了自己想法让人觉得有机可乘（又看了一遍《教父》，老教父对自己的大儿子说：永远不要让别人知道你的真实想法。——真是太有道理了！）总之，吃一堑长一智，希望自己以后能更坚强、更有智慧的处理每个变故吧。
当我恢复之后，就决定重整旗鼓，再次杀入房产市场。这次我也学乖了，孙子兵法曰：知己知彼，百战不殆，我先要搞个战前敌我分析。先说我自己：我这个人心地善良，性格爽快，待人真诚，有亲和力，同样缺点也就是心思柔软，容易迁就别人，看不得可怜，遇事不够冷静，容易头脑发热。此外我还有一个优势是，我是新时代的知识女性，网络尤其是妈网可以作为我强大的知识储备。再说三家中介公司，三家中介靠的太近，业务是此消彼长的关系，可谓互为商场生死仇敌。不但三家公司有竞争，而且每家公司内部也有竞争。比如a中介公司里面里面有三个经理，每个经理带一个小组（大概10人左右），彼此也是势同水火。我询问过a中介的经理，他说每卖一套房，业务员的提成是15%，经理的提成是6%。这样分析下来我初步定下策略，发挥好自己亲和力强的优势，跟某个能力强的（这点很重要，下文有说）业务员搞好关系，让他完全感觉不出我有两面三刀的迹象，让他感觉到我是完全委托他帮我办理，不会再找其他的中介公司，也不会再找其他的业务员。
策略制定好之后，我就约了a公司的一个经理小马（化名）和他手下的业务员小牛（化名），进行了一个名为“保持友谊，着眼未来，深入合作，顾全大局”的谈话。下面是谈话的主要内容：首先，我强调了一下双方的友谊，说我个人觉得小马和小牛都是为人爽快，做事认真负责的，我也能感觉到他们的努力和坦诚，我很感谢之前他们能及时的电话通知我房源信息和带我看房。其次，我表达了自己比较强的买房愿望和真诚的独家委托，明确表明不会再找其他家中介和其他业务员了，就认定他们啦。再次，我提醒小马和小牛要把眼光放长远，说我现在是首次买房，很快我男朋友也要买房，以后还会再委托他们。并且强调我所在单位每年都有不少新人入职，而我在单位人缘比较好，是有影响力的（成事或不足，坏事必有余），现在跟我同租的本单位2个一块入职小姐妹也有买房的打算，如果我这次交易顺利的话，我会再推荐他们。何况我从他们那里买到房子之后，以后房租也会继续找他们，这是一个源源不断的合作双赢的过程。最后，我以情动人，表示我做过换位思考，很理解中介人员的辛苦和委屈，也明白当前缺乏信任给买房的人和中介所带来的不安全感。表示我是完全可靠的，并且我口头承诺，如果有合适的房子，价格能帮我砍下一些的话，我们可以55分成。谈话结束。
说下我为什么找小牛和小马，用好话说就是因为他们是男同志，能力比较强；说白了，他们比较不要脸，各种诡计都能想到，脏活累活都可以做的，能帮我在跟其他家中介和买房人的对抗贡献力量。而且最后确实真的帮到了我。
当我组织了跟小马和小牛的谈话会后，效果是立竿见影啊。没几天小马经理亲自给我打电话（以前这种活他都让小牛干），说有套房子不错，邀请我去看。然后我跟小马、小牛和小羊（化名，小马手下的另一个业务员，好奇怪，他家中介每次看房都要三个人）去看了房。结果我对房子很满意，这个房子跟我之前喜欢过那个房子在同一个小区，并且是紧挨的联排栋。房子建筑面积51平，位于10层（总共12层），窗口是大落地窗玻璃，视野开阔，对面龙眼洞的连山尽在眼前，我心里暗喜，虽然没有入户花园是个小小遗憾，但风景真的远胜之前那个6楼的。正好10层还有开发商留个几十平公共天台号称空中花园，并且还没有被私人占用和乱放东西哦，天台风景极佳，正望华南植物园，我又一次心里暗喜。我漫不经心的询问业主的情况和房屋的价格，被告知说业主是有身份证的人哦，本来是这个小区的建筑承包商，在小区里有好几套房子（后来知道是顶账拿来的），业主的心理价位是83w，但要求中介尽量卖到85w。我随后表示了对房子有些兴趣，问是否可以谈谈价格呀。小马经理当场向我保证给我谈到80w，我对小马说你试试吧，加油，房子我还基本满意。后来我才知道这套房子是a中介公司的另一个经理小龙（化名）跟业主签约的，还没等小龙找人推销呢，小马经理已经偷偷带我看了房，我也是第一个看这个房的人。
后来情况又起变化，小马经理给我打电话说，我有了竞争对手阿豹（化名，这个人很有意思，后文再说），阿豹肯出85w买这套房，并且是别家中介的，后来我才知道他是c家中介的客户。但是小马经理跟我说，不要慌，我们先把业主约出来好好谈，合适就直接下定金签三方合同截胡。小马跟业主约好周六下午两点在他们中介公司见面。
到了周六上午10点左右，小马给我打电话了，说感觉情况有点不妙，说刚给业主打电话，业主突然把时间改为下午4点见面，于是他就嗅到了阴谋的味道，然后小马就跟业主掏心掏肺讲感情讲诚信。业主不得已坦白，原来他也约了c中介谈判，时间都是当天下午。于是小马强烈要求先跟我们谈，业主勉强答应。小马也让我准备好定金，时刻准备过去谈判。
到了1点半左右，小马就给我打电话了，让我先过去他们公司准备着，然后他就频频的给业主打电话，业主是开车来的，小马就指挥业主怎么走怎么下高速巴拉巴拉。然后小马经理还不放心，他安排小牛同学去离公司一千米的地方去截业主，千万不要被其他中介公司抢到了。小牛得令前往，我心中暗喜。同时我又跟小马重复了一次之前“保持友谊，着眼未来，深入合作，顾全大局”的谈话，彼此相谈甚欢，气氛融洽。我跟小马说，尽量守住83w的底线，越低越好，砍下来的55分咯。这时候小马要跟我谈中介费的事情，我说先不急，等先跟业主谈好再说吧。
由于业主很少开车过来，不熟悉道路，下高速耽误了不少功夫，直到2点30才姗姗来迟，后面还有小牛“劫持”着。小牛真不错，在外面足足等了一个小时。业主果然是有身份证的人，一进门抽烟发牢骚，批评小马电话打的太多。然后开谈，直接就说阿豹打算要85w买他的房子，还神通广大的搞到了他的电话，但他不喜欢那个人，觉得那个人太麻烦，说想签阴阳合同把房价做到100w好从银行多贷款。我心里有些忐忑，故作沉着，但其实我和小马的气势已经完全被业主压制住了。小马眼看不像能砍价的样子，就直接问83w成交可不可以。业主说，这个价格也可以，也懒的找其他买家了，但是他比较忙，时间有限，不能整天陪我跑来跑去，让我跟中介尽可能把程序搞清楚，少找他。这时候我发言，因为我程序也搞得比较清楚了，就跟业主说不需要他跑很多次，整个买房过程，他只需要出现两次。一次是网签然后带着他太太跟我一块去公积金担保中心申请贷款，再有一次就是去天河区房管局过户。业主表示就两次的话还可以接受。于是我们开始签三方协议，本来我打算给两万定金，但业主嫌少，他说他一天的功夫都不止两万，要是我不买了，他不亏了。我说我们签了合同之后我毁约就要给你房价的10%做毁约金。业主直接就说我懒的跟你打官司。于是我又默默的拿出来了一万，这本来是准备交中介费的，也跟小马说交了定金后今天就没钱交中介费了，等明天再说吧，小马表示接受。小马拟好合同，我要过业主的各种证件，仔细检查了一遍，然后开始签合同，业主则是看都不看直接签名， 。签合同的时候，业主接到了阿豹的电话，问他什么时候到啊。业主也有意思，跟阿豹说他老婆觉得价格放的有点低了，现在是少于100w不买。阿豹直接吐血了，嗯嗯呀呀挂了电话。终于顺利的签完三方合同，业主也还是性情中人，临走的时候还跟我说现在反悔还来得及，还能退给我钱。我羞涩一笑说，我已经确定要买啦。最后中介费是给了1.5%，因为我觉得中介还是比较给力，也让他们开心一下吧。
最后感谢我爸爸妈妈，感谢我的准公公婆婆，感谢我的男朋友，感谢妈网所有帮过我的人，祝大家天天开心，幸福平安
（全文结束）
ps：小区是君林天下。我买的这栋是因为靠路边所以价格便宜，这个马路也不是一般的小马路，是双向十车道的广汕公路。如果不好好装修的话，估计噪音粉尘能把人烦死。再就是这个小区公摊比较大。中介我就不说了，请理解哈
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发表于 2013-11-1 01:04
