MSfong

地铁学位房啊，这看上去好像是非常实惠，非常诱人，非常适合刚需族，不过你们知道什么是学区房吗？
其实，学位房我们在选择 的时候是有很多东西是需要考虑的，学区房更是有各种顾虑。尤其是二手学区房，里面的风险更是多得数不清。
与学校有关的风险
　　一般公认的学区房的概念是，在幼儿园升小学，小学升初中时在学校所规划的吸收孩子入学的学区内的房产就叫学区房。
学区房的政策风险
　　最大的一个政策风险就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动，有人总结了一句话叫“五年一大变，三年一中变，一年一小变”，意思就是学校的主管部门经常会根据不同的情况，改变年限。比如，在购房时规定落户一年就能就近入学，而等你快入学时又可能变成了两年。还有另一种情况，买房时在学校规划地段内，准备入学时有可能被划出地段。
确认招生范围，注意门牌号
　　买学区房时一定要看准房子的位置，差一个号码可能就被安排到另外一个学区。尤其要注意查看房屋的单号或双号，是尾号时就要更加注意。现在是人为地将学区房划分复杂化，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，所以购买学区房一定要认真。
　　学区房并不是所有人认为的那样，“就近原则”离得近就可以入学，要仔细确认名校招生范围。有些楼盘就在学校旁边，可学区并不对口，容易受开发商的误导，最后影响了子女教育。
学区房购买的各种纠纷
　　以上情况是与学校有关的风险，下面我们主要讲一下与房有关的风险。学区房的房源一般分为两类，一类是一手商品房，即直接从开发商处购买的房屋，另一类是二手房即存量房。
　　一手房的风险主要集中在房产证的办理。例如，在签商品房预售合同时，开发商承诺入住后一年，即可颁发房产证，但实际情况是颁发房产证的时间，被一拖再拖，迟迟办不下来，导致业主子女无法上学。
　　二手房的风险相对多一些，主要集中在产权纠纷、户口纠纷、房产中介虚假信息纠纷、卖方恶意涨价纠纷。
户口纠纷　　户口纠纷分为两种情况，一是卖方的户口没有从房屋内全部迁出，按照一般的一房一户的户籍管理原则，买房人的户口无法迁入。另一种是有些地方的特殊情况所致，一房可以有一个以上的户口本，但卖房子女还在学校就读，该学校拒绝接收同一房屋内的另外一个户口的子女入学。
　　不管是哪一种情况，最好的预防对策就是在房屋买卖合同中约定，如果原房主不将户口迁出，应该支付多少违约金，并且这种违约金一定要按天计算，每逾期一天迁走，就要承担一定的违约金。只有这样加重违约方的负担，才能保证交易安全。
　　除了在合同中约定违约责任外，在决定购买该学区房前，最好是与卖方一起到房屋所在地公安机关，共同核实房屋内户口情况。
房产中介虚假信息纠纷
　　这类纠纷直接与房产中介的职业素质有关系，我们遇到的大多数案子，都是中介运用自身的信息优势忽悠买卖双方签协议，等发生纠纷后，自己置身事外，坐山观虎斗。
　　给大家介绍一个案例，杨女士有一居室想要出售，房产中介小王为了得到这套房源，就向杨女士暗示，自己通过朋友关系获知杨女士的这套房产所在的小区明年就会被划归为学区房，到时房价一定会大涨。杨女士听了小王的话，就将该房屋交给小王他们店挂牌销售。后来，小王就将此房推荐给赵女士，并跟赵女士介绍说，听房主说此房明年划归学区房。如果今年购买，明年一定能赚一大笔。结果杨女士与赵女士就在小王的撮合下，签订了买卖合同，并支付房款。但到了第二年此房并未被划为学区房，这时赵女士先找到杨女士讨要说法，杨女士觉得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解释说，自己当时只是推断可能会成为学区房，这本身就是一种风险。
　　后来，因为杨、赵没有证据证明当时小王存在欺骗，诉讼请求被法院驳回。我们给大家的提示是，目前我国房产中介的业务水平参差不齐，不管是卖方还是买方在决定交易前，一定要去学校或其上级主管部门核实情况，再决定是否交易。

hejye

很不错，比较全面。

喜喜路

楼主码了不少字，辛苦了。但还是要纠正一些认识上的错误。
一、就广州市来说，关于入户年限的问题，这几年整体而言是越来越松，甚至一些区早已取消了年限的限制。
二、一手房不是以房产证出证作为入学的前提，而是门派号码。也就是说，就算没有出证，只要当公安局已编了门派号码，就可以入户，进而入学。
三、报名时如果原业主有小孩在读六年级，是不会影响新业主当年九月入学的。
四、目前学位房最常见的纠纷在于是否常住人口、人户一致、惟一物业、祖辈物业等问题，楼主并没有写出来。
五、中介纠纷、业主反价的问题属于房屋交易范畴，并非学位房所独有。

热辣辣夏日

学东西了！领教了

monchhichibebe

学习了，谢谢各位美妈分享！

kalad

   

喜喜路 发表于 2013-12-6 00:10
楼主码了不少字，辛苦了。但还是要纠正一些认识上的错误。
一、就广州市来说，关于入户年限的问题，这几年 ...

请问如果遇到上述问题怎么处理好？例如户口纠纷，合同上注明该物业不占户口，买房后查出有占用，现在中介采取拖字诀，原业主说你可以 挂空我，自己另外入户。这样的问题有解决方法吗？

sunnyy

如果现任户主的户口无迁入，但上一任的户主户口还在，又找不到，买家怎么办？