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家庭有两套房,一套居住用,90平小三房,郊区5号线地铁线出口楼盘;一套学区房,78平两房;
有一天老婆下任务,想换房,想住的更近更大一些,老婆说啥我干啥。
需求提取:
1)上班近一点,;
2)面积大一些,至少三房,最好两卫;
3)学位不是必须的,能有是最好的;
价格预算:400-700w
范围:天河5号线附近;琶洲片区;华景片区;天河北片区;
换房是累活儿,费心费力,尽快解决战斗,能让我多活几年!
4月20开始卖,7月20完成买,中间各种忧心各种麻烦,3个月内完成换房算有点心得,流水账分享大家。
卖房的过程,是中介不断打压预期逐渐跟市场价格接轨的过程,直到遇到一个愿意买的人。现阶段二手房市场成交低迷,经常半年卖不出去,据说成交周期已经超过3个月了,而且是诚心卖的那种。想要卖的快,调整价格是核心手段。
首先,联系某家挂盘,挂盘价格参考同户型或相似户型价格,挂一个价格,不用太低。
其次,放盘要尽可能多的在不同中介放盘,由于某家、某原的中介费收的很高,卖家都需要承担一部分中介费用,所有有部分买家会选择小中介公司;我也走过弯路,刚开始不信任小中介公司,后来看到一个月的成交记录发现,很多都是这些小公司完成的。
2.选择合适的中介可以加速成交
某家会指定一个经理跟你做对接,一个好的中介可以管理卖家预期,可以帮你在大商圈宣传,带来更多的客流,看的人越多,成交概率就越大。我中间是换过一个服务经理的,原因是这个经理没事儿就压我价格(回看是没问题的,但是方法不行),大圈帮我推广少,而且遮遮掩掩,我大概两周左右就换掉。另一个经理帮我推广很满意,虽然没在他那里成交,但是他的推广也能让更多其他中介、买家知道,间接也帮助我成交。
3.保证看房时间逐渐调整价格,直到有若干人跟你谈价格
实话讲,每个人的房子就像自己的孩子一样,在你眼里基本上是完美的,所以你觉得你的价格很合理,但是市场很客观,会给你上一课。我就被上了一课。
我挂的价格在链家处于正常水平,我家装修新、户型好、楼层高、朝向通风好,各种好。每周看房小区最多(某家中介推广给力)。然而,很少有人谈价格,我观望2个星期发现不对,一个好的中介也会逐渐让你认清市场价。当前二手房交易真的很低迷,小区一个月成交可能都没有一套,大圈成交可能也就几套(中介给我截图看),买家心态也有点强,反正可以等,也许能等到更好的。
每周调低几万,持续关注与你竞争的房子价格,调价格除了调整放盘价,还要给中介说个实价,放盘价跟实价也不要差太多,放盘价高看的人也少。我大概调整2周左右,到一个位置开始每周有2个人谈价格,这个时候我知道价格到位了,最终成交可能基于这个价格还要再低几万,但是相差不会太大了。
4.成交别犹豫
一套房只卖一个人,遇到给到价格买家,能卖就卖吧,2-3w的价格差距,我觉得都没啥问题,你也不会因为这几万暴富,但是你可能因为这几万还要等很久。
我整个卖房过程中,谈价格的不下10个,有几类人1、换房的,名额还没出来,我内心ons是跟我谈啥,浪费时间;2、做不了主的,这种基本就放弃吧,因为回去跟七大姑八大姨爸爸妈妈爷爷奶奶聊一下,房子总能挑出问题;3、能拍板的,但是有好说话的,不好说话的,哎,我卖给的是不好说话的,让交易也变得有些复杂,但是最后成交完了,也就不说这个。谈价格要跟这种能拍板的谈,不然就是浪费时间。
5.中介套路总结
1)中介会压你的预期(各种手段),这可能引起你的反感,但是他也是为了成交;
2)部分恶心中介会找人压盘,这种会发生在某些小中介身上,比较恶心,不要受他们影响;
3)中介推广能力很强的,不要局限在某间店,一定是大区推广才有效果;
4)交易过程某家真的靠谱,小中介你最好找一个熟悉流程的帮你看,我最终是小中介成交的,很多不规范,而且服务很差,但是人家中介费低,能成交我也没得选;
6.加速交易的方法
没太多,你如果有贷款,你至少可以做一件事,就是提前还贷,因为你不找关系或者花钱加急,要3个月。加急后需要3周。
卖房同时也会抽时间去看房子,理论上在卖房前确定卖房区域,卖房合同签订后有过户时间点,就可以出手买。其实我是卖房前我们就订了一套新房子,由于可以反悔,我也去看了很多片区的房子,先说我对各个片区的看法
1)5号线珠江新城东向沿线
广州重点发展区域,升值潜力大,缺点是配套不完善,楼盘选择少。但是金融城、鱼珠港已经起来不少;
2)华景
说了怕被骂,不喜欢铁路和广园,看不到的都是大户型,而且部分户型的次卧采光有问题;有点学位,生活配套好;
3)天河北
我家小房子在天河北,买天河北即使2房也能接受,但是后来还是放弃了,好三房超预算,好两房不甘心;
4)琶洲片区
雅郡花园、会展西片区,哎,外地人还是喜欢做天河的广州人。
天河的新楼盘:
佳兆业一号:我恐高,那个阳台有点可怕,而且一楼没卧室,老人膝盖不好,走不了楼梯;投资很好,江景很棒,交通方便;
兰亭盛荟:我最后买了的楼盘,都说吵,部分位置确实吵,我拿了手机分贝仪app测了我家和兰亭,其实差不多,二期相对是安静的,价格买的贵就不说了,我是那种只要能买得起,喜欢贵一些能接受;学位差,周边环境差,只能说我忍了。。
珠江花城:周边配套不行,远,附近污染严重,下雨你去闻闻,我已经闻了好几年了;优点是户型好,赠送多,学位可能还行,污染源可能会搬迁;远和交房时间晚,我就肯定pass了;
总结:卖房调整价格和保证看房时间是卖房最关键手段,买房区域选定后,有确切名额腾出时间,再去看效率会高一些,买新房时间弹性会更好。
有什么问题或者细节可以回帖问我,知无不言
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