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今天上GZ net看到有人发贴讲房屋中介和按揭的问题.有个自称中介的爆出中介内幕~~~~
现在转给大家看看~~~~~~
LZ写的文章
持续四个多月与房产中介和按揭公司斗智斗勇的战争终于宣告落幕了,最大程度地降低置业成本并买到比较满意的房子是这场战争的终极目标,虽然过程中也有一点小意外,但最后基本达到预期目标.本人总结了一些心得,希望对以后或最近需要买房的朋友可以起点参考作用.我得到的结论是：房地产中介和按揭公司没几个是好东西，你可以碰上一个好的有诚信的，那是你走了十辈子的好运。由于自己也接触过七八个房地产中介，再综合网上看的资料、咨询有买二手房经验的同事，我现在总结大概有以下陷阱在购买二手房的时候需要注意的：
1.不要让中介觉得你很急需或者很中意这套房子。
中介一旦觉得你很急需或者很中意房子，他们就会不断催你，给你施加压力，当然，如果中介是有诚信的，那么让你早点下决定也不见得是坏事，但问题是，大多数中介催你是不想让你想清楚房子到底有什么问题，例如房子本身有没有一些渗水问题、例如水费、电费、有线电视、网络、物业管理费有没有欠缴、例如学位有没有占用、例如户口能不能迁出等等。除此以外，中介死催你的一个目的，就是让你没有时间去思考这套房子值多少（我这里不是说什么市场价值，那个是没谱的，而是在你心中值多少）。
2.中介佣金绝对不需要三个点，不和他们讲价那是猪。
买二手房一定要和中介谈佣金点数，你不要以为说中介只收三个点，实际上大多数时候，中介是两边收的，既收了买方三个点，又收了卖方三个点，两边加起来六个点。如果中介说，业主那边是实收的，他们不收卖方佣金，那他要么是骗你，要么他就是很笨很善良。可能中介还会说，他们是大公司，公司规定中介费不能讲价，这同样是骗你的。还可能中介会说，不要那么在意中介佣金，他们可以帮你跟业主讲价一下子可以省几万更划算呢，那你就要注意了：他肯定是报高了房价，业主只要80万的房子，中介跟你说要85万甚至90万，然后等你给了高额中介费以后，再假惺惺说跟业主讲价讲到口水都干了，才讲到83万，一下子帮你省了2万哦。然后等你傻乎乎对中介感恩戴德、很爽快支付了高额的中介费，他转过头就去跟业主分那高出的差价。
3.尽可能不要使用按揭公司的服务，这样只会大大增加购房成本！
购买这间二手房，我要使用银行按揭贷款，所以之前请教了一些对二手房交易比较熟悉的朋友，得知，买房后做按揭贷款如果你委托按揭公司，除了要你多给七八千，时间并不会缩短很多。一般来说，地产中介都有自己相熟的按揭公司，甚至推介给你的按揭公司就是地产中介开的。在签合同的时候，里面都会默认指定按揭公司的，但请注意：其实也可以自己去找银行或找熟悉二手房交易的朋友帮手，省钱，而且更加放心，时间也不会增加多少的，我这次的贷款也是经朋友的朋友帮手，居然只付出三百大元，就可以享受到与按揭公司同样的服务，真的划算！不要以为让中介和按揭公司多赚点，他们就会给你省事，你给的钱不是给银行，而是让中介和按揭公司私分了，所以银行不会因为你没有找按揭公司而拖长你的时间的，更不会因为你找了按揭公司就给你多贷点款。从现在的实际情况来看，所谓的按揭手续费其实就是中介在佣金的基础上再给购房者放多一次血的手段。所以尽可能不要使用按揭公司的服务，这样只会大大增加购房成本。
中介的回复
本人曾在广州某大型中介行任职6年，关于以上几个问题发表小小意见：
1：任何职业SALES都会催客落定，呢个现象好正常，买楼唔是买棵菜，客人落定前应该稳齐未来住是呢间屋既人一齐去睇或复睇，并且同睇过既人商量，先去决定买定唔买，但咩三姑六婆就唔好带去睇啦，因为佢地以后唔会同你一齐住，根本就唔会帮你，而且有时会意见不一，导致你会犹豫不决，导致真是会错过笋盘，（广州依然活跃二手炒家，他地只会考虑价钱笋唔笋，所以出手会比一般真正买家快好多）
2：广州中介所明文规定：房屋买卖佣金不能超过5％，即使卖方2％，买房3％，因为现时政策问题，导致交易买卖税费颇高，所以卖方都会实现实收价（即是到手一个价，税费中介费都唔理，但是水，电，有线，管理费都要在交楼比新买家前交齐欠既费用），所以，鉴于业主没佣比，中介问客人收取3点佣是好正常既，中介都是人，人地都要吃饭，而且人地唔是就甘坐是度就问你罗3点佣，人地都有帮你做过野，所以我觉得买楼比佣真是好正常！同样，楼主第二点讲到一个现在中介都好普遍既现象，开高价（一般会开高2万左右），为左速进成交，一般中介都会开高价，但都只会是一两万，因为衣家中介开到周街都是，经常会撞盘撞客，而且业主一般放盘都会是自己附近几间唔同公司既中介一齐放盘，所以，如果开到太高其他中介如果其他中介有呢个客人既电话，甘岩又打电话叫你去睇呢个单位，一讲价钱就会穿煲！鉴于呢种情况，我教大家一个办法，如果唔中意呢个单位就唔好还价了，（呢个情况比较流行，有人睇完楼根本就唔中意，就随便还个价，叫人去倾，倾到价了又唔买，甘人地SALES以后仲点会介绍笋盘比你啊？）真是中意了，都唔好即刻还价，以最快速度叫屋企人复睇，睇完真是全家都满意了再还3—4万咯，（佢开高左两万，实际只是叫佢去倾两万价)甘就会比较快成事！
3：LZ呢个问题，讲出来比较愚蠢，因为我睇完会觉得你未买过楼，因为你知唔知咩叫按揭公司？按揭公司就是贷款人同银行之间既中介，因为银行是唔会直接对贷款人既，记住是唔会！（起码4大行是唔会，外资银行难讲，但据我以往既经验，我地是唔会稳银行做按揭既，因为外资银行不太了解即时既本地行情，评估价好难评到买家实际
要求贷款既金额，贷款额都去唔到果个价，仲稳佢做咩呢？）中国国内既银行只会直接对一手发展商同中介按揭公司，所以，你自己一个人杀上去银行话要做二手房按揭，没人会踩你，识得行长例外，是中国是没绝对既，呵呵！，所以LZ话唔稳按揭公司，除非你一次性咯，唔是讲出黎都比人笑！但是，唔准唔稳按揭，甘就可以等D按揭公司乱甘开价？其实唔是既，是06年既时候，国家物价局就以上问题出左文，贷款额是30万以下既买家可以要求按揭公司做“直客式”按揭，姐是话按揭费加评估费加埋所有按揭需要既杂费不能超过3000蚊，国内任何一间按揭公司都会收到呢个批文，大家买楼比完定，可以提出，而贷款额超过30万以上既，按揭费用不能超过贷款额既1.2％，记住是以贷款额去计算，而唔是楼价，好多按揭公司会去转呢个空子！到呢个时候，我要帮按揭公司讲一句说话，其实，跑按揭既人都是好辛苦，因为要帮你带评估公司去你要买果间屋到评估啦，要帮你去公证处做公证了，要帮你去房管局递件过户交税了，过完户又要帮你去银行做入押了，入完押又要翻番房管局做入押登记啦，可以讲按揭公司既人做到只狗甘而且人工仲好低，所以大家要做二手按揭既时候觉得收费合理又过度自己过关咪算咯，大家都是稳吃姐，唔是太过分咪只眼开只眼闭咯，千琪唔好听埋D闲人（例如LZ）讲话唔稳按揭公司做按揭，比人笑大你个口啊！
以上既是小弟以前在职中介公司既经验，讲出来只想比大家分享下经验，比没作大同吹水，大家觉得可行既咪记记咯！
或者大家可以上GZ net的网站上看看
http://club.gznet.com/Forum/ForumContent.aspx?ThreadId=7e4cc64864bb4e7280ec9ca3001d4b9c&ForumId=ea5e9ea5a669469b884f9a01010d594b&pgn=0
[ 本帖最后由 Mini潴 于 2009-10-16 19:36 编辑 ]
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发表于 2009-10-16 19:33
