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《中国房产70年生命周期价值波动曲线》

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前  言

经过多日的数据准备和案例准备

这个题目终于可以正式推出来了


关于长期的通货膨胀  我是认可的

所以我也认可今后长期的新房价格将会越来越高

当然中间有时候短期上涨过快（譬如去年和今年初）

也会有修正下跌的时候

但是长期上涨趋势不变

这个说法 比较客观理性

相信符合多军的胃口


但是

新房价格的上涨

是因为通货膨胀的大趋势

是因为地价上涨、建材上涨和建筑造价上涨


而作为二手房来说 其主要价值在于土地和建筑

其价值却将随着 土地使用期 的缩短 而贬值

也随着 建筑物 的老化 而贬值

直至最终归零


当然 由于容积率、和物业具体情况的影响

如学位、楼层、景观、其他稀缺资源等等

也会影响二手房的阶段性价值评估


根据1999年6月1日起实施的

《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291-1999

房地产价值估算的时候  特别是拆迁赔偿时

主要考虑以下因素  各因素与房产价值关系如下：

1、正比例：该房子周边70年使用期的地价，周围地价越高，该房子价值越高。
2、正比例：该房子剩下的土地使用期，剩余期限越长，该房子价值越高。
3、反比例：该房子所在建筑的容积率，容积率越低，该房子价值越高。
4、反比例：该房子的楼龄，楼龄越短，该房子价值越高。
5、特殊因素，如学位、配套、环境、景观、楼层、朝向、装修等等，给予适当溢价折价。



之前已经对个别案例进行了分析

坛里大多网友已有所耳闻

现在系统地整理一下思路

并对一些热点进行剖析

思路如下：


第一篇 一般房产70年生命周期价值波动曲线

第二篇 在通货膨胀条件下房产70年生命周期价值波动曲线

第三篇 在通货膨胀条件下贷款购房的得与失价值波动曲线

第四篇 陈家祠的老房子拆迁最高赔偿每平米1万7很高吗？

第五篇 华侨新村的别墅现在还能卖每平米2万很奇怪吗？

第六篇 即将拆迁的鸿运小区能得到多少赔偿？

第七篇 什么样的房产会升值或贬值？

第八篇 总结和建议

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:23 编辑 ]

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第一篇 一般房产70年生命周期价值波动曲线

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:18 编辑 ]

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第二篇 在通货膨胀条件下房产70年生命周期价值波动曲线

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:18 编辑 ]

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第三篇 在通货膨胀条件下贷款购房的得与失价值波动曲线

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:19 编辑 ]

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第四篇 陈家祠的老房子拆迁最高赔偿每平米1万7很高吗？

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:19 编辑 ]

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第五篇 华侨新村的别墅现在还能卖每平米2万很奇怪吗？

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:20 编辑 ]

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第六篇 即将拆迁的鸿运小区能得到多少赔偿？

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:20 编辑 ]

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第七篇 什么样的房产会升值或贬值？

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:21 编辑 ]

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第八篇 总结和建议

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:21 编辑 ]

Alesto

赶快搬凳仔坐头位，想不到这里小小的论坛居然有这样的大作，期待中

陈溪

牛，拭目以待！

虫太太猪妈妈

看看，再看看。

冉冉宝宝妈咪

新中国成立也才六十多年吧，

我们的政策还没有稳定配套呢

现在就讨论中国房产七十年生命周期是不是早了点？

你这个理论的前提之一是维持现有政策不变

但是这可能吗？？？？

Alesto

如果都是现实那看来有什么意思，就是现在不明确才需要分析。支持一下

宝贝的爸爸

又有论文，前排占位

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关于拆迁补偿的一些规定

想等待拆迁的同学值得一看




《城市房屋拆迁管理条例》


第三章 拆迁补偿与安置

第二十二条　　拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
　
第二十三条　　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

第二十四条　　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条　　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。


《广东省城市房屋拆迁管理规定》


　　第十二条　拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。

　　产权调换的面积以房屋所有权证的建筑面积为依据。房屋因为拆迁而影响了正常使用的，应予补偿，补偿标准由拆迁人与被拆迁人协商解决，协商不成的，由房屋拆迁主管部门裁定。

　　作价补偿的金额按照 所拆房屋建筑面积的重置价格 结合 成新 结算；或者由当地房地产交易所参考近期同类房屋市场交易价给予评估作价。采用的补偿结算方式由被拆迁人选定。


《房地产估价规范》

6．7征地和房屋拆迁补偿估价
6．7．1征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。
6．7．2征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6．7．3拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制走的实施细则和其他有关规定进行。
6．7．4 依照规走，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
6．7．5实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的 房屋重置价格 扣除土地价格后 结合建筑物 成新 估价。
6．7．6依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该 土地使用权的剩余年限  所对应的正常市场价格 进行。


土地：剩余几年使用期*所对应的正常市场价格

建筑：房屋重置价格（扣除土地价格后）*建筑物几成新


土地价格还要考虑对应一致的容积率

不一致的折算成一致的容积率

因为同样赔偿3600平米

一层楼、三层楼、九层楼、十八层楼、三十层楼

拆出来地面面积的价值是不一样的

分别是3600平、1200平、400平、200平、120平

既然拆出来最后的地面面积差异这么大

地面面积的价值是一定的

那么不同容积率的每平米的赔偿肯定是不同的

剩余使用期一样的前提下

楼层越高 赔偿越低

楼层越低 赔偿越高



容积率2.7以下的（九层以下）

或剩余使用年限不至于太短的（15年楼龄以下）

拆迁补偿相对都会高一些

而容积率2.7以上的（电梯楼）

或剩余使用年限太短的（15年楼龄以上）

拆迁补偿相对都会低一些


因为建筑的补偿不会太多



评估地价一般按照2.7的容积率来计算地价

譬如10000元/平的话



如果你的房子是3层楼或以下

譬如很老的棚户区或者别墅

容积率大约是1

70年地价是10000*2.7/1=27000元

30年楼龄大约剩余40年土地使用期

价值27000*40/70=15428元/平

这就是陈家祠的拆迁赔偿费1万5起的根本原因




如果你的房子是8层楼或9层的楼梯楼

譬如现在大多楼龄10几年20年的楼梯楼

容积率大约是2

70年地价是10000*2.7/2=13500元

20年楼龄大约剩余50年土地使用期

价值13500*50/70=9642元/平

这就是赤岗电视塔南广场拆迁赔偿费8800左右的根本原因

有差异主要是那边容积率2.7的地价不用10000



如果你的房子是19层楼或以上的电梯楼

譬如现在大多楼龄几年或10几年的电梯楼


容积率大约是4或以上

70年地价是10000*2.7/4=6750元

10年楼龄大约剩余60年土地使用期

价值6750*60/70=5786元/平

不过建筑比较新赔偿比较多

按4000的重置价格计 35年建筑寿命

4000*25/35=2857元/平

合计8643元/平

这是一些电梯楼的未来拆迁价值的现值

保佑地价大幅上升吧！


现在没拆到你

你就以为陈家祠都赔1万7

到时你不是赔更多钱 2万 3万 4万

告诉你 没有的！


只因拆迁时土地的价值最高

所以房子估价越低 补偿金额越高？

这个问题已经有记者提出疑问了

哪岂不是房子越破越旧估价越低

获得的拆迁补偿反而越高呢？

对于这个问题，国土房管局没有明确给出回答。


http://gzdaily.dayoo.com/html/2008-10/16/content_345207.htm



房子估价越低 补偿金额越高？

2008-10-16 广州日报

还有市民发现一个奇怪的现象：按照方案，如果越秀区某套住宅的评估价为4000元/平方米，能获得11277-4000=7277元/平方米的改造奖励，再加上4000×15％=600元的搬迁时限奖励，总共多得7877元的拆迁补偿，而另一处评估价为7350元/平方米的房产补偿才5029.5元/平方米，哪岂不是房子越破越旧估价越低，获得的拆迁补偿反而越高呢？对于这个问题，国土房管局没有明确给出回答。

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-17 23:09 编辑 ]

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原帖由 anning_zs 于 2010-8-18 15:34 发表
现在补交土地出让金按成交价的1%
100万的房子,交1万元,就可以使用70年

这个补交1%是房改房的情况

因为房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿

相当于当时职工已经通过劳动支付了土地出让金

所以对此种房产象征性征收1%的土地出让金


但是，商品房70年到期是不是也如此简单呢，不是的。

看看经济适用房或限价房的规定就知道了

广州经济适用住房产权为有限产权，不得出租、出借，自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款，市住房保障办可优先回购。购房人缴纳土地收益等价款后，可以取得完全产权。土地收益等价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％计算。

按照广州市的相关规定，限价房5年内不得出租和转让，5年后出租或转让，须按市场价格与购买价格之间差价的70%补地价。

也就是说补交地价为

（市场价-经适房购入价）*80%
（市场价-限价房购入价）*70%

万松园经适房价格4438为市场价12213的37%左右

则补交地价为 市场价*（1-0.37）*80%=50%*市场价

不仅仅是房改房那么简单

市场价90平*12213元=110万

90平（12213元-4438元）*80%=56万

如果五年后房价还涨到2万

那补交地价为90平（20000元-4438元）*80%=112万


所以70年以后土地使用权到期

该补交多少地价可想而知


据测算，6月海珠区一手住宅均价为12213元/平方米，前进路、江南西路一带一手楼楼价也在1.1万元/平方米-1.3万元/平方米之间，所以购买90平方米左右三房单位的市民，可能要多付50多万元的房款。 万松园经适房销售均价为4438.09元/平方米，最高可上浮10%，即最高限价为4883元/平方米。

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这几天来不及整理最近的思路

看到坛里吹嘘小新塘的拆迁赔偿

很眼红的样子  我就想发笑

这和路边的赌局有什么区别？

找几个托赢钱表演给你看

甚至你入场也让你赢几把

以前是忽悠你几十万买房

现在忽悠你上百万买房

甚至把下辈子都搭进去

就是为了赌房产的升值

新推房子升值是肯定的

二手房却走贬值不归路

你还以为老化贬值没关系

可以等拆迁 还很眼红拆迁可以赔1万7

就不想想为什么周边的二手电梯楼有的还卖不到1万7


拆迁的价值在于土地

而不是你的建筑 和 拆迁之后变成的那堆建筑垃圾

那堆建筑垃圾对他们没用 只有拆出来的空地对他们有用

所以你要掂量你那块地的价值 能拆出多少土地面积来


你在9层楼的楼梯楼房子 90平

你这一户型30户共用地面90平 拆出来

你的房子可以分得地面90/9=10平的面积

如果容积率2.7的70年的地价10000元/平 你又还剩下40年的使用期

那么这一块你拥有的土地价值是

10平*10000元/平*2.7*40/70年=15.43万元


你在30层楼的电梯楼房子 90平

你这一户型30户共用地面90平 拆出来

你的房子可以分得地面90/30=3平的面积

如果容积率2.7的70年的地价10000元/平 你又还剩下60年的使用期

那么这一块你拥有的土地价值是

3平*10000元/平*2.7*60/70年=6.94万元


所以理论上

楼层越低 土地价值越高

楼层越高 土地价值越低


事实上又如何呢？

千万不要被表象蒙住了眼睛

看着人家的拆迁款来做自己的发财梦



小新塘的拆迁

那些老房子价值又如何呢？

注意一句话：

四层以下“拆一补一”


为什么政府不敢说不管你有多少层

我都给你“拆一补一”呢

正说明了楼层越低

拆迁价值越大


根据报道

我们知道拆迁后盖出来的新房大约1万/平

那么四层以下“拆一补一”的意思

就是说1平米补偿1万

这种郊区的拆迁补偿标准1万

相比较陈家祠的1万7的标准

我们可以理解是吧


但是话外音就是说四层以上

不会给你“拆一补一”

也就是说不会赔你1万


而是会打折扣

楼层更低的情况呢？

当然赔得更多

看下面三层的情况

赔偿260+380=640平

价值640万

三层楼每层60多平按200平计

则三层楼每平米可以获赔3万2


获得5000万的那个人

估计拆了多少房子呢？

按三层楼每层60多平按200平计价值640万计

7.8套 不到8套房


从以上的理论分析和实践分析

我们都知道 拆迁时

楼层越低 每平米赔偿越高

楼层越高 每平米赔偿越低


所以如果你是住9层楼梯楼 甚至30层电梯楼

没什么好羡慕的 你们家200平的楼梯楼 甚至电梯楼

都不如人家三层200平老房子

人家卖得了640万

你却卖不了


因为你的房子

拆不出来多少地

不值多少钱


这就是政府和不怀好意的人士

宣扬拆迁老房子高额补偿

来忽悠老百姓入市买房

的一套把戏


和路边的骗局

没什么两样

利用人的贪婪

用一点小恩小惠来诱惑你失去更多

当然 失去之后才后悔莫及


还有 还有一点

杨箕村 猎德村 林和村 小新塘的农民房

理论上都是永久的集体土地使用权

但是你买来的那套商品房下面

是70年的国有土地使用权


政府用1万块买断他们近似永久的土地使用权

然后用一套70年土地使用权的商品房来回迁还给他们

你以为你届时剩下30年的土地使用权也能值这个价钱吗？



最多一户可回迁5000多平方米，保守估价超5000万元。

新合经济发展有限公司董事长简伟林保守估计，改造后的房价至少都值1万元/平方米

现在我只有一栋三层的房屋，每层约60平方米，加起来总共也未超200平方米。但改造后，我和儿子各有一套，面积分别为260平方米和380平方米，加起来近700平方米啊




广州小新塘旧村月底开拆迁 村民都将变百万富翁

2010年08月20日02:58 新快报


　　新快报讯 （记者 郭晓燕 实习生 陈超 通讯员 田禾 刘清源）前天上午，位于天河区东北部、被列入亚运前需改造的9条城中村之一的小新塘旧村（即新塘旧村）正式启动改造签约仪式，预计8月30日正式开拆。村民向记者透露，经过拆迁，户户村民都将有过百万元身家，最多一户可回迁5000多平方米，保守估价超5000万元。

　　四层以下“拆一补一”

　　前日上午，天河区新塘城中村整体改造开始签约，改造方案也正式与村民“见面”。按照方案，给予现有建筑面积四层以下拆一补一原则。8月12日，90%以上的业主通过改造方案。此次启动签约的是天河区新塘农工商联合公司和广州市新合经济发展有限公司，涉及面积78万多平方米和2135户。

　　记者同时了解到，改造分两阶段进行，第一阶段开拆时间为8月30日至9月5日，第二阶段为12月18日开拆。

　　回迁村民最高身家五千万

　　“按照规划，改造后建成的住宅区，将作为周边科学城、天河软件园等配套住宅。”有临近科技园区与奥体中心的天河东北部优势，加上入住人群主要为白领，新合经济发展有限公司董事长简伟林保守估计，改造后的房价至少都值1万元/平方米。此次改造范围，亦包括四个简姓祠堂中的两个。简伟林称，涉及的祠堂在不影响规划的情况下，将会原状保留。

　　“现在我只有一栋三层的房屋，每层约60平方米，加起来总共也未超200平方米。但改造后，我和儿子各有一套，面积分别为260平方米和380平方米，加起来近700平方米啊！”现场正在听简伟林介绍的村民简伯一脸兴奋。“村里每户平均至少能分到280平方米的面积，改造后户户都是百万富翁了！最阔"大地主"所拥有的面积更高达5000平方米呢，要变成半亿富翁啦！”

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原帖由 流金岁月. 于 2010-8-20 00:02 发表
我地村都要拆，3层半以下，只赔3500蚊/方，3层半以上，赔1000元/方左右，同抢无咩分别，旁边的楼盘，卖10000元一方。所以，小新塘的方案的消息，主要是让大家以为农民拆迁就是发达.其实村民都唔知几水深火热啊.仆街的广州ZF,去死啦.

http://www.gzmama.com/thread-1746719-1-1.html

三层半以上

补偿标准一个天一个地

楼盘楼层越高 平均赔偿标准越低

三层 每平是3500元/平
四层 每平是（3*3500+1000*1）/4=2875元/平
五层 每平是（3*3500+1000*2）/5=2500元/平
六层 每平是（3*3500+1000*3）/6=2250元/平
七层 每平是（3*3500+1000*4）/7=2071元/平
八层 每平是（3*3500+1000*5）/8=1938元/平
九层 每平是（3*3500+1000*6）/9=1833元/平



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