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[买卖房记]

记录下看房和最终买房的选择(天河东和老黄埔),给后来人参考下吧 ...

 

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本帖最后由 kongao0204 于 2016-10-26 09:37 编辑

前言一:
已收房,具体的网签、贷款、过户进度可以看这个帖子http://www.gzmama.com/thread-4711581-1-1.html

前言二:
看房陆陆续续有一年了,其实一早就想出手,无奈有社保3年的限制,看的小区、房子多了,慢慢也形成了自己的一套对房子价值的评价理念,这里分享给大家,尤其是新看房的朋友,希望对你们有所帮助。

房子价值的6个要素(排名分先后):
1、地段;
2、学位(地段的细化);
3、户型(也包含楼层);
4、朝向;
5、小区环境;
6、周边配套(地段的细化);
每个要素具体就不说了,说起来每个都够单开一贴。
特别提下房屋装修保养,这是最容易让人脑子一热下定的条件,但实际上是价值最低的点,因为这个条件是可以自己人为轻易改变的,而上面的6个要素都是房子固有,很难改变的。注意不要被这点迷惑!

正文:
1、如何圈定看房大区域?
我的工作在天河区,行业来讲,基本也集中在天河区,主要是石牌一带和信息港附近。从工作便利(这点非常非常重要,过来人都懂)角度来讲,天河区是最优选择;考虑预算和价格因素,黄埔区是备选。
越秀荔湾上班,白云是不错的备选;海珠上班,番禺是不错的备选。地理上的接近意味着无论是公共交通,还是自驾,在未来的10年内都能节省很多的时间。

2、区域这么大,从哪里开始入手看房?

刚来广州时,租在brt沿线的金碧世纪花园,初期的看房就是小区内。租和买有很多的共通之处,能租的房子,自然也有买的价值。

金碧brt沿线,往北就是广园快速,地段交通凑合;学位比较烂;当时预算只够小两房,有个厅侧出阳台65平的户型还凑合,朝向有南向望花园的,缺点就是属于联排塔楼中间夹的户型,而且夹得比较死,视野限制比较大。小区环境不错,周边超市菜场稍远,还好小区内应有尽有,周边没有城中村,也是加分项。

看金碧时,买房理念还没有成型,只是隐约觉得有什么不对,所以并没有特别笃定要买这里,只是做了备选。现在回头看,金碧的小两房用6要素指标来评价,实在是稀疏平常,学位还比较差,不足以担当首选,作为备选还是可以的。

3、附近几个楼盘的对比

盈彩美居:
珠村片区的首推,性价比第一。地段交通来讲,优于金碧,离珠村brt更近,有公交b2a起始站有座,有便民电瓶车接驳地铁,未来13号线2期会设珠村站,开通前后,盈彩会涨一波,不过这是远期规划,还有待时日。学位盈彩小学,不算太好,略强于金碧。户型比金碧好太多了,虽然也是联排塔楼,但两塔边缘的距离远,夹在中央的户型视野仍然比较开阔,实地看房,遮挡感不强。小区内部人车分流,也比金碧好。周边有商场超市,还有各种饭馆,适合吃货,周边配套也比金碧好。各方面好不少,当然价格也比金碧高,我认为高得值,未来还会高更多。

当时预算多了些,看了85方的小三房,除了价格,其他都满意,加入购物车,但没下单。

中兴花园:
本来想看,具体房子没看成,房源比较少。盈彩的弱化版,1地段、2学位、6周边和盈彩接近,小区比盈彩差,价格低一些,在预算不足,又实在喜欢地段的情况下,其实选这种弱化版的是相当不错的选择。3户型和4朝向没看具体房子没看到,但其实没关系,自己去小区走一圈,1/2/5/6都可以了解到,3/4可以在网上看户型图,虽然没有现场看直观,但可以节省不少时间,再根据看到的1/2/5/6,就可以确定有没有实地看的价值。

美林湖畔:
地段交通不错,步行可以到地铁,边上就是公交起始站。小区内部环境很好,边上就是公园。缺点是周边是城中村,出了小区画风一变,立马从高大上回到现实。价格比较高,超出预算了。所以没有实地看房,仅仅走访了周边。总的来讲,性价比不如盈彩,但胜在房子更新。不知道户型怎么样,也许是大户型设计比较优秀,这也是能拉高均价的一个点。

4、东圃黄村片区

天河东这边从整体交通上讲,是比较出色的,到天河核心区,有brt,5号线,广园快速,另外黄埔大道车速也不错。去越秀也还行,5号线、广园快速走到头,黄埔大道走到头走内环,一路都没红绿灯。越秀是政治文化教育中心,天河是经济中心,去这两个地方都方便的片区,地段的价值还是不错的。这也是我把这一片加入看房清单的原因。

东圃的一票微小区(雅怡阁雅怡居等):
价格实惠,地段交通适中,学位一般,主要是小区内部太小,基本没有小孩的活动空间,我比较重视这个,所以没具体去看。之前租房的时候有看过,内部保养是比较差,不过这点对买房来讲并不算太重要,重新装修就是了。天力居比较特别,小区比较大,缺点就是靠高速近,会有一定的噪音问题。这附近的优势就是价格实惠,预算紧张的朋友可以考虑,尤其是天力居,我认为是这一片比较好的。

东圃广场:
没去看过,对于小区,我的理解是麻雀虽小五脏俱全。周边比较熟,配套还是不错的。缺点也很明显,靠近高速。而且地铁这块有点尴尬,无论是黄村站,还是车陂站都不近,另外4号线本身周边的工作机会就比较少,一般都要换线。不过我觉得总体来讲,5/6两项比较优秀,1/2凑合,还是有购买价值的。

旭景家园:
这个要重点说下,这个小区去看之前,我抱了很大希望。5很优秀,内部环境还是很好的;2还不错,小区内部就有幼儿园小学;3/4看了,户型设计还可以,小区大,朝向肯定能挑到好的,也很优秀。但重点来了,这个小区的地段交通其实很惨,两条地铁从边上过,但3个站都离得远,很尴尬。出小区只有唯一的一条小路通往中山大道,而这条小路里承载了好几个小区的车流,我非高峰时段去的,就已经感觉到车速不快了,高峰时期估计要堵死,而且就算出来了,高峰时期中山大道依旧很堵。

这个小区交通要改善,新的市政道路规划迫在眉睫。但目前来看,看不到什么前途。当然优势也有,在2/3/4/5/6都还不错的情况下,居然还很便宜。实在是1太惨,大地段看着不错,具体到小地段惨不忍睹。可以忍受1的,可以选择这里,忍受了1,就能享受2/3/4/5/6,注意不要买朝向铁路的就是。

珠江熙苑和旭景同理。

城市假日:
没看,如果有后面可以出到黄村西路还凑合,不能的话和旭景家园半斤八两。价格还更贵。

羊城花园/远洋明苑:
放一起说是因为地段一致,brt边上还凑合,租房时看过远洋明苑,周边配套也不出色,学校也一般,价格也不贵。总之是不好也不坏的选择,特别的中庸。没有特别不买的缺点,也没有特别想买的优点。

这里特别提下天雅居,好像是教师房改房,没去看过,价格比较低,小区环境从百度实景图来看,内部还可以,外部稍乱。感觉性价比可能还可以,预算紧张的朋友可以去看下,买房改房要特别留意产权年限。

5、为什么都是电梯小区为主?

广州很潮湿,楼层太低,会长期受这个问题困扰。楼层高了,带小孩会很不方便。长期来看,楼梯楼的升值幅度会小于电梯楼。

但楼梯楼也有自己的优势,主要是两个点:1是学位的不可复制,非常好学位的楼梯楼,价值还是非常高的;2是公摊面积小,低总价的楼梯楼小户型,可以有不错的使用面积,对一部分非常急切买房,但预算又非常紧张的朋友来说,不失为一个选择。

6、棠下车陂片区

骏景花园:
棠下片区的明星楼盘,租房时去看过。同事朋友很多住在那里,所以去得也比较多。最大的优势是大,什么都有,同时也带来了看起来乱糟糟的问题。地段不错,是除江源半岛外离金融城最近的楼盘。学校也凑合,小区大环境稍微有点乱,不过里面分隔的小小区内部还是比较安静的。内部和周边配套很齐全,生活非常便利。小区大各种户型朝向也都有,总之是1/2/3/4/5/6都还不错的选择,价格自然也比较高。

天朗明居:
也是热点楼盘,离地铁比骏景近,小区外面看起来比骏景高大上点。实地看过房,有78平的小两房可以改3房,不过改出来的那个房间很小。小区是封闭的,内部没有骏景那么嘈杂。缺点是放出来的房源普遍靠马路,很吵,关上窗户也听得见,价格也稍高。整体小区和骏景来讲,各有优劣,看个人喜好。
如果预算充足的话,我会在骏景和天朗明居里选个合适的房子,这两个都是靠近金融城中还不错的小区,从地段上讲价值不错,因为一些原因,需要买3房,对这两个小区预算就远远不够了,只能放弃。

春江花园/阳光假日(下面有朋友指出,更正成阳光假日):
地段差不多,也是不错的地段,离21号线棠东站很近。春江花园约了看房,进了小区,到了房门口,但因为一些原因没能进去。小区稍微旧一些,但价格也便宜些,其实是可以选的。不过楼房的设计感觉不太好,电梯过道占用空间很大,怀疑公摊大,实用率低。阳光假日没看,也是预算稍微超了。
预算不足天朗和骏景,又想买这个片区的,这两个可以看看。学位也还凑合,边上的泰安小学中学,上学近,小区里就有幼儿园。另外天朗对面的美好居也是个袖珍型小区,价格比天朗低,也可以看下。

检察院宿舍:
加装了电梯的楼梯房,比较不方便的是电梯加装在半层的位置,始终要上下半层楼梯,所以放弃了。价格不算便宜,内部环境还凑合。

棠德花苑:
租房时去看过,看的电梯房,整体比较旧,但小区里环境不错。离21号线棠东站也不远,自驾上科韵路、广园快速也都比较方便,交通还可以。因为以前是经适房小区,受一些因素影响,价格不高,就地段来讲性价比还行。想住市区近一点,预算又比较紧张,可以考虑这里。

天健上城/阳华国花苑/广氮花园:
租房时看过阳华国花苑,因为新,看着很高大上,户型设计也不错,小区内部环境也还行,价格也不高。最大的问题就是配套沙漠,周边什么都没有,买个菜都难。另外直线距离看着离市区不远,却是个公共交通的沙漠,公交线路少,也不是重要线路,出行一般需要转线。
还有就是毒地问题,这个我了解不多,不过广钢那个毒地也卖得不便宜。可见舆论的重要性。

另外提一个江源半岛和美林海岸,这两个比较贵,但受金融城利好的影响,有买的价值。有钱的朋友可以考虑。

7、老黄埔片区

金碧领秀国际:
现在租住在金碧领秀国际,对老黄埔也算比较了解了,基本上大部分地方都去过。在自己了解的区域选房的好处是很了解周边的交通、环境、配套具体情况,不会被忽悠。

小区活动范围小,自行车电动车来来往往孩子不安全。周边配套差,自己懒得做饭时,连个吃东西的地方都没有,就有一个沙县,早餐只有这一个选择。买菜也没地去,要么去丰乐菜市场,要么去怡港门口的百佳,都很远,夏天热得要命。面前有个华润万家,菜和肉有是有,但很坑爹,选择少不说,贵且不新鲜,肉不好吃。(当时租的时候就被忽悠了,看到华润万家,觉得还可以,正真住过才知道坑爹)

交通有brt,还凑合,但离市区其实挺远了,坐公交也比较花时间。2房的户型和朝向不理想,3房还可以。

优势自然是学校了,幼儿园和小学都不错。这里只适合非常看重幼儿园和小学学位的人买,只有2比较值,5/6很差。1较差,3/4因为其实是单体楼,也不算多好。我感觉这价格来讲,相当坑,不过学校在这里,买了也亏不了,多的是人接盘。

黄埔花园:
价格因素,没去看过房,离菜市场和百佳都要近一些,小区环境也更好,周边商业也发达,吃东西也方便,路边小店很多快餐,惠润广场里也有各种吃的和小孩玩的,西门口也有各种小摊卖菜卖吃的。交通上讲,离快要开通的地铁不算远,这点也强过金碧很多,也就学校这方面比金碧差一点,感觉价格还算值。黄埔花园缺点也明显,大车多,灰尘比较大。(当然整个老黄埔灰尘就大,港口摆在这里)。除了2,其他都比金碧领秀好,当然价格也高一些。


万科城市花园:
交通是老黄埔最佳了,5号线起点站,b17起点站,无论是走brt还是地铁都稳稳的有座。自驾上广园快速也很方便,中山大道东转黄埔大道也行。小区环境也是老黄埔最佳,人车分流,内部园林也做得很好。包括天河东和老黄埔,我看过的楼盘,还没有比这个好的。周边有个沃尔玛,其他各类店铺也比较多,门口有几家肉菜店,但离菜场比较远。

学位一般,只能说好歹有学校,还凑合。主要的缺点是离石化很近。

户型来讲,110的大三房户型很不错,可惜预算不足。另外有个主力户型是91-94的三房户型,有厅出阳台之外,还带一个可改房间的封闭阳台,对刚需来讲,是非常实用的户型。纯南朝向的比较少,一般是西南或东南。价格居中,我感觉性价比比较高,不那么重视小学的朋友考虑这里,生活上会非常舒适。

怡港花园:
没去看过房,小区内部环境还行,一开始以为学位是怡园小学,有朋友指正是港湾小学。均价和万科差不多,靠公园那边的次新房应该高一些。和万科比优势是学校和边上的公园,其他的不如。

天伦东时区:
这个没看过,内部也不了解,是个麻雀型小区,在荔园小学边上,我个人觉得这是金碧领秀国际的加强版,价格却和金碧差不多。建议考虑学位的也可以看看这个小区,生活上会比金碧领秀便利很多。交通也略好点,走路去地铁大沙地站不算太远,下面有朋友指出,走路大概要15分钟,那就不近了。

万科金色悦府:
很新的楼盘,看过一套,户型紧凑,85方3房。缺点是不通透,朝南和朝北都是单向朝向的。而且和金碧领秀一样就是一排楼,小区活动空间小。另外就是现在房子普遍没过2年,税费高。

另外提下君和名城,当时新房性价比还是很高的,可惜当时我没满3年,买不了。二手税费高,就显得不那么合算了。地段还是不错的。


总结下:
买房无非就是列出6个要素,然后拿看的房子去契合6个要素,选一个价格自己能承受的最符合这6个要素的房子。不同人需求不同,6个要素的偏重会有不同。但从市场情况来看,要素越靠前,对房价影响越多。

我的选择:

我选了万科的房子,90.4的小三房,套内面积72.6,实用率80%多点,封闭阳台应该有一半面积是赠送的。原业主把封闭阳台改成了书房,就是4房了。每个房间都不大,不过实地看空间还行。朝向西南,不算好,但租房多年,感觉阳光比较重要,阳光足的房子不容易滋生细菌和螨虫,所以还算可以接受。从户型看,西晒对客厅影响比较小,主要是两个卧室,准备空调硬抗,只能安慰自己还好不是直晒。(其实当时选房也有点急了,因为深圳暴涨以后,我就猜到广州肯定会涨,3月份以来已经很明显了,广州这边很明显有出一套抢一套的迹象,我社保马上就要满3年,能签就立马签了,没时间去选更好的户型朝向和楼层了)

通透性也还行,客厅一边阳台一边窗,4个房间两两对流,不过没实际居住,不确定通透性,业主住了10年,客厅没装空调,应该有一定参考价值。楼层4楼不高,不过因为一楼架空层比较高,所以也算可以接受。

最喜欢的两点就是小区环境和交通,小区内部非常适合小朋友玩耍,园林很好不会晒着,游乐器材非常多,同时万科的管理蛮严格,小区进出用的类似地铁的刷卡口,一卡只能进一人,每次看房都大费周章。交通就不说了,b17和地铁基本覆盖了整个天河核心区,随意换工作,公共交通都方便。不过停车位已经卖完了,这是个隐患。现在多出的车停在边上的小路上还够停,但边上的保障房小区就快盖好了,以后停车也许会变得比较难。

另外7号线二期会通过大沙东站,开通以后,从这里南去广州南站比较方便(刚好我回老家要坐高铁),北上萝岗区府也方便,如果萝岗发展比较好的话,对这里也是个利好。

周边来讲,超市有沃尔玛,买菜的话,门口的3家菜店会方便些,菜场比较远。其他各类店铺非常多,边上的小区也陆续入住了,人气会越来越旺,商业也会更密集。对面的文冲村拆迁进展还可以,回迁房也都陆续入住了,现在做拆迁的是万科。老黄埔这边城中村拆迁力度比天河那边大很多,文冲、横沙(做这个是中鼎)两个城中村都已经在拆迁中,保利貌似也承担了学府里附近茅岗的拆迁任务。拆迁后市容改善,对整个老黄埔片区也是利好。

总之,天河东和老黄埔都比较适合工作在天河的刚需。天河东整体配套感觉比老黄埔稍差,但胜在更靠近天河核心区,所以价格也更贵些。
老黄埔小区环境和周边配套整体还不错,交通便利不至于像萝岗新塘那么远,价格相对天河低一些。劣势就是港口灰尘大,石化有负面影响。



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fungsimin 发表于18楼  查看完整内容

要吹某个风向时才会明显。不过万科比大沙地又近了几公里。吹的几率可能更高。不过万科在地铁口,而且小区建设确实不错,所以还是保值的,将来置换也不会亏

吴吵吵 发表于35楼  查看完整内容

谢谢你的详细回复!平层的10月开盘,之前开的复式2万左右,我想平层应该贵不过复式吧。我还去看了番禺,其实我的第一位需求是学位

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bulalamiao 发表于67楼  查看完整内容

17年6月开工,计划2020年建完,我散步走过去是15分钟,这样算不算靠地铁呢。😂😂😂盈彩美居和中兴的人就幸福了。

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天朗看起来高大上?不会吧,我都觉得天朗从外面看我就不想买了,密密麻麻的,去年看房时就首先把天朗排除了
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君梅

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020。。。。。。。

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本帖最后由 kongao0204 于 2016-9-19 15:34 编辑


   
lei@Sophie 发表于 2016-9-19 13:59
天朗看起来高大上?不会吧,我都觉得天朗从外面看我就不想买了,密密麻麻的,去年看房时就首先把天朗排除了 ...


哈哈!其实我和你的看法差不多,我不喜欢密集型的小区。

但实际情况是,我发现很多人,尤其是女性,喜欢那种外墙靓丽的高层建筑,因为从外表看,高和靓会让整个楼盘显得高大上不少。恒大的金碧系列就是,个个都是黄墙绿玻璃,金碧辉煌,楼层又高,很吸引眼球。

我更喜欢的是容积率相对低的小区,楼层不用太高,小区内部园林要好,楼在绿中,绿在楼中的感觉是我最喜欢的。


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文笔不错,思路清晰,期待分享
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为楼主的表述方式点赞!先架构一个框架,然后用这个架构结合实际来分析,得出结论。楼主的学术素养:高!

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万科挨着石化厂。那边污染怎样??

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icfnight 发表于 2016-9-19 17:02
万科挨着石化厂。那边污染怎样??


还没入住,不好说。
现在住在金碧领秀,离石化厂的距离比万科远1公里,一年没闻到过什么气味,不过我鼻子不太灵。

主要是考虑,原来老黄埔的区政府就在万科边上,如果石化真的污染很大,区政府的官老大们不会拿自己的身体健康开玩笑的,最初区政府定址就不会定在那里。

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写的很详细,谢谢分享
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楼主选了万科城市花园?说实话,石化是硬伤!我在大沙地长大,不时会闻到石化的气味,让人胸口闷。现在全军撤离了

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fungsimin 发表于 2016-9-19 19:20
楼主选了万科城市花园?说实话,石化是硬伤!我在大沙地长大,不时会闻到石化的气味,让人胸口闷。现在全军 ...


石化确实是硬伤,主要是我在两个金碧住了3年没闻到过,所以并没有特别在意。
你这么说,看来我还是有些大意了,可能我鼻子不灵有关系。

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回复 lei@Sophie 的帖子
天朗看起来高大上?不会吧,我都觉得天朗从外面看我就不想买了,密密麻麻的,去年看房时就首先把天朗排除了 ...


你在哪买啊
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kongao0204 发表于 2016-9-19 19:22
石化确实是硬伤,主要是我在两个金碧住了3年没闻到过,所以并没有特别在意。
你这么说,看来我还是有些大 ...


要吹某个风向时才会明显。不过万科比大沙地又近了几公里。吹的几率可能更高。不过万科在地铁口,而且小区建设确实不错,所以还是保值的,将来置换也不会亏

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fungsimin 发表于 2016-9-19 19:33
要吹某个风向时才会明显。不过万科比大沙地又近了几公里。吹的几率可能更高。不过万科在地铁口,而且小区 ...


住过去以后,根据情况置换吧。之前有传闻说广州石化设备老了,效率低,会逐年减产,把产能转到新建的茂名石化去。如果这个进展顺利的话,可能还可以。不然味道大,为了孩子健康考虑,还是要换。

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楼主分析的很详细,为楼主点赞,现在城市里,马路噪音,工厂污染,垃圾堆填,很难完全避开。只能说选个最适合自己的,或自己最喜欢的。
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记录下看房和最终买房的选择(天河东和老黄埔),给后来人参考下吧 ...
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