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[买卖手续]

完结篇~~那些年,那些买卖路上的四字真坑(独家代理、现状交付、 ...

 

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本帖最后由 谢大宝 于 2015-12-15 08:03 编辑

    早早空了今天晚上的时间,想去看个辩论赛,结果因为临时接到的工作到现在还没能动身,看来只好作罢。最近突然冒出的待处理案件中,有好几个关于房屋买卖的,归纳一下,其实来来去去也就几样。趁着在等资料传过来的空档,也写上一写,提醒下麻友们也好。
    因为个人认为,所谓正确的风险意识,不是什么都认为有风险所以什么都不敢做,哪里都不敢去。而是因为清楚了风险在哪里,步子才迈得更加大,行动更加自如。所以事先看过一些别人的例子,知道大概什么地方有坑,并没什么坏处。而且真正掉坑里的时候再求助,往往都已经有点晚了。
    忍不住先安利《唐史》里的一句话:忧先于事故能无忧,事至而忧无济于事。

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x070609 发表于66楼  查看完整内容

我那个中介的合同是双倍定金或百分之十房款,不是加

sweetsue 发表于95楼  查看完整内容

诚心请教楼主,如果买卖双方在银行开立一个监管账户,买家把钱打到监管账户再转到卖家的还款账户后,原贷款银行划转扣款前,是否可以要求银行冻结该账户,避免卖家私自挪做他用,关键是法院是否仍有权利对这个监管账户执行冻结还款呢?

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AASDFG  大宝出品,必属精品!感谢大宝分享!  发表于 2015-12-13 21:31
程灵素  感谢麻油分享如此实用的经验!  发表于 2015-12-9 09:41
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本帖最后由 谢大宝 于 2015-12-8 19:48 编辑

     买卖房屋真不是件小事,感觉就是要走一段有分叉口的路,呵。所以不是说“独家代理”或是“垫资赎契”或是别的什么一定是坑,必须的不能做,而是说如果你选择这些路段,路上有坑的可能性大些,要睁大眼睛看仔细。
      感觉先说“独家代理”,会得罪一大波中介盆友,啊哈哈。虽然周末和午休还是经常会接到问我是否投资商铺的电话,但对房产中介真没什么偏见,中介本来就是个提供服务的行业,通过专业知识和资源,给双方在买卖路上会给予不少方便。我们家这些年来折腾买卖数次,觉得有中介比自己找人交易到底多了一些方便,也在中介里遇上了几个交往至今的小伙伴,精明却不失勤恳。只是每个行业都良莠不齐,不要说中介,律师这类和利益挂钩比较直接的行业,就算人类灵魂工程师里,被报道出的也有很多忘我到让人热烈盈眶,和一小撮让人咬牙切齿的禽兽型的,对吧。
     所以,嗯,我要开始得罪一下下啦。
     把这个放前面说,一是最近刚好有客户遇上,二是我们家本身确实也亲身经历过。

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本帖最后由 谢大宝 于 2015-12-9 05:06 编辑

    还是按照时间顺序吧。
    三五年前吧,我爹娘想卖掉名下的房改房,地方不是太繁华,所以附近只有两三家中介。因为也不太急,我娘就说买菜的时候顺便溜达过去,问一下放盘的事情。
    溜达的结果是,给我和我爹带回来一张《独家代理委托书》副本。内容看起来相当简单明了啊,就几行字:同意委托***以不低于¥¥¥的价格出售位于哪里哪里的房子,在一个月内只能通过***交易。否则应向***支付房屋成交金额的百分之¥。
    我说,你女儿是搞法律的唉,你签连个电话都不打,就把自己卖了啊。我娘说,他们本来要把我的放盘价压二十万呢,我死活没让他们那么写。隔壁座同户型不刚刚卖出这个价么。我问,房价的百分之¥你算过么?我娘摇头,说中介只是说我签了就帮我更快卖出啊,集中推。我说,所谓的委托书,协议,其实都等于一个小合同。合同就是规定双方权利义务的,我跟你分析一下吧,
    这份东西,你的义务是,这一个月内,只能在他家成交,别家不能放盘,放盘了也不能成交,因为成交了你要赔大几万。然后,你同事朋友也不用通知来看房了,看了也不能成交,因为成交了你要赔几万。连你卖给我,都是要赔这么多钱的。然后,成交价不低于¥¥¥,就是他家有人出到这个价,你就必须卖。别家或者你外甥说再加五万卖给我吧求求你了,你只能说,不行。
    然后,你的权利是,呃~~~在他家放盘,低于你要的价格,你可以不卖。
    那对方的权利义务呢?我娘不太死心。
    对方的义务是,你在他家放盘,他不能比你最低价还低了都强行卖(说了等于没说)。            对方的权利是,一到你要的最低价,就可以强行要求你卖,不然可以要你赔钱。你在别家中介卖出了,可以要你赔钱。你自己卖给亲戚朋友了,可以要你赔钱。




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    嗯呐,我娘真是气得不轻,说要回去找中介那个只说签了更快帮她卖出的小伙子。我说既然签了字,咱们也有点契约精神,而且本来也没有急到一个月内必须卖,反正不到那个价格不卖就是了。    后来我们确实也享受到了所谓“独家代理”的福利。就是中介打电话把所有曾表示有点意向的客人都集中一起,浩浩荡荡二三十人来看房了,人从我家客厅一直排到了楼道上
     中间各种压价吧,但没一个靠谱的。柳暗花明的是,楼上的邻居,那日看到我家浩浩荡荡的喜人看楼局面,知道了我家卖房。我娘也挺诚实,人家来问的时候说我们独家代理给***了。邻居家是北向,住惯了这个小区,太想换我们家南向的房子,还真等足了一个月,之后跟我们交易了。收房什么都很顺利,现在竟成了朋友,我父母说是很少有的讲诚信重情义的人。所以说我们家还算是幸运的吧,至少比最近找我的这个女孩子幸运。

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      呃,又要开始干活了,只能下期再表。      总之我家后来几次买卖,其实也是通过中介,我娘除了每次一放盘就先说坚决不签“独家代理”,其他倒没有这么不愉快过。只要放了盘,有意向的客户,还是会带去看楼啊,还是想促成交易啊,正常的中介都会这样。如果签了独家代理才推,不签独家代理,有人买他也不卖你的,那只能说遇上的这个中介有钱也不赚太有节操了。
    至于什么集中推啊,主推啊,把稍微有点意向的人都吆喝去给你凑人气啊,如果你特别喜欢二三十人挤在客厅里闹哄哄的喜人场面,或者觉得这样真的能让买家产生危机感,然后迅速下定买房,因此欣然接受签一个“独家代理”也未尝不可。
      不过,重要的事情只说一次:不管多简单的几句话,不管多薄的一张纸,自己的名字,不要随便签!!!


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赞~~~大大的赞!
楼主真是好人!

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受教了
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      为了能穿上为年会准备的礼服,五点就起来煮杂粮粥了我容易么我      想想昨晚发的帖子,有地方说得不太精确,就上来编辑了一下,免得误导大家,WULI谢大宝真是太善良了。
      主要因为回忆起来我娘当年签的那个独家代理委托书,内容其实没我之前写的那么明确,字数很少,隐含内容有点丰富而已,所以编辑了一下楼上的贴,尽量按原貌呈现了。也等于给我娘正一下名,如果真写的很明白,以我家老太太的智慧,肯定不会轻易签了对吧。
      题外话扯一下,我家老太太也是受过高等教育的,退休前一直是伟大的人民教师,因为带的中考成绩战绩彪悍还拿过市一级的奖励。但人在特定情况下难免犯糊涂,特别是遇到专业安利的,而且可能老年人的判断力真的也会相对差了一些。所以除了这次,让我家老太太比较不嗨森的签字还有一次,就是十万块定期到期后,打算转成理财产品,买了半年后,有日闲来无事喜滋滋拿给我看,我拿过来赫然发现所谓理财产品竟然是一张保单。
       类似杯具其实别家的也应该不少,不久前还有初中同学找我咨询,是婆婆无端签了合同,借了养老钱给不知名高科技公司的。
      所以有时候,不要觉得父母以前很精明很能干或是揍起自己十分彪悍,就对他们相当放心,只是逢年过节送点脑黄金什么的当做孝顺了。关爱老人,有一个很重要的内容,我觉得是要多在一起聊天。交流一下感情,有时也聊聊最近流行的骗局啥的,绘声绘色一些,父母应该比较喜闻乐见,啊哈,至少也能多一份警惕性。有时看新闻,那种专门搞各种名目骗老人棺材本的,真是觉得可恶得很。但想想,如果子女多关心一些,平时多聊聊当下的一些所谓新生事物,骗子可能也就没那么容易得手。

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     签字这种事,生活中总避免不了。不可能因为觉得也许有坑,就什么都不签。所以有一个相对简单的方法,大家可以试一下。不要被或简单或复杂的文字迷惑。细细读一读,然后梳理一下,签了之后,你可以做什么,必须做什么。对方可以做什么,必须做什么。其实也就是所谓的合同项下权利义务。如果你必须做的很多很多,但可以做的很少很少,而对方刚好和你倒过来,恭喜你,这就是传说中的权利义务不对等了。       权利义务不对等,其实也并不可怕,人生总有要妥协的时候。但我一直强调,妥协也要妥得明明白白。如果你明白不对等,但觉得我没有别的办法了或者我不太在乎这个不对等,大笔一挥其实真的没什么。可如果稀里糊涂签了之后,才在某一天如梦初醒,说妈*我好像被坑了。那个真不叫妥协,叫杯具啊。
      知己知彼,百战不殆。我决定把啰嗦进行到底,科普一下什么是或简单或复杂。
      或简单其实就是楼上谢妈妈签的那种,短短两行字,似乎非常简单明了,然后对方再给你丰富的口头解释巴拉巴拉。注意,所谓口头承诺,虽然法律上承认有效,但如果你在法庭上拿不出证据,那就还是然并卵的。把别人说的某一句话端到法庭上去,难度系数和拿着白纸黑字上去质证相比,你说更低我就怀疑你有特异功能了。就算你告诉我你随身带录音笔而且每句都录,我也只能呵呵,因为录音资料在法庭上的证明力就真是有点呵呵的。



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六点啦,我要开始健康的早锻了
剩下的四字真坑容后再表~~
如果买卖路上曾经遇到坑,特别是感觉可能要掉坑的,可以回帖给我,尽量知无不言。其实是因为临时起意开贴,真坑目前只想到三个,让ABCD强迫症的我有点惆怅啊~~~

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