谢大宝

    早早空了今天晚上的时间，想去看个辩论赛，结果因为临时接到的工作到现在还没能动身，看来只好作罢。最近突然冒出的待处理案件中，有好几个关于房屋买卖的，归纳一下，其实来来去去也就几样。趁着在等资料传过来的空档，也写上一写，提醒下麻友们也好。
    因为个人认为，所谓正确的风险意识，不是什么都认为有风险所以什么都不敢做，哪里都不敢去。而是因为清楚了风险在哪里，步子才迈得更加大，行动更加自如。所以事先看过一些别人的例子，知道大概什么地方有坑，并没什么坏处。而且真正掉坑里的时候再求助，往往都已经有点晚了。
    忍不住先安利《唐史》里的一句话：忧先于事故能无忧，事至而忧无济于事。

谢大宝

     买卖房屋真不是件小事，感觉就是要走一段有分叉口的路，呵。所以不是说“独家代理”或是“垫资赎契”或是别的什么一定是坑，必须的不能做，而是说如果你选择这些路段，路上有坑的可能性大些，要睁大眼睛看仔细。
      感觉先说“独家代理”，会得罪一大波中介盆友，啊哈哈。虽然周末和午休还是经常会接到问我是否投资商铺的电话，但对房产中介真没什么偏见，中介本来就是个提供服务的行业，通过专业知识和资源，给双方在买卖路上会给予不少方便。我们家这些年来折腾买卖数次，觉得有中介比自己找人交易到底多了一些方便，也在中介里遇上了几个交往至今的小伙伴，精明却不失勤恳。只是每个行业都良莠不齐，不要说中介，律师这类和利益挂钩比较直接的行业，就算人类灵魂工程师里，被报道出的也有很多忘我到让人热烈盈眶，和一小撮让人咬牙切齿的禽兽型的，对吧。
     所以，嗯，我要开始得罪一下下啦。
     把这个放前面说，一是最近刚好有客户遇上，二是我们家本身确实也亲身经历过。

谢大宝

    还是按照时间顺序吧。
    三五年前吧，我爹娘想卖掉名下的房改房，地方不是太繁华，所以附近只有两三家中介。因为也不太急，我娘就说买菜的时候顺便溜达过去，问一下放盘的事情。
    溜达的结果是，给我和我爹带回来一张《独家代理委托书》副本。内容看起来相当简单明了啊，就几行字：同意委托***以不低于￥￥￥的价格出售位于哪里哪里的房子，在一个月内只能通过***交易。否则应向***支付房屋成交金额的百分之￥。
    我说，你女儿是搞法律的唉，你签连个电话都不打，就把自己卖了啊。我娘说，他们本来要把我的放盘价压二十万呢，我死活没让他们那么写。隔壁座同户型不刚刚卖出这个价么。我问，房价的百分之￥你算过么？我娘摇头，说中介只是说我签了就帮我更快卖出啊，集中推。我说，所谓的委托书，协议，其实都等于一个小合同。合同就是规定双方权利义务的，我跟你分析一下吧，
    这份东西，你的义务是，这一个月内，只能在他家成交，别家不能放盘，放盘了也不能成交，因为成交了你要赔大几万。然后，你同事朋友也不用通知来看房了，看了也不能成交，因为成交了你要赔几万。连你卖给我，都是要赔这么多钱的。然后，成交价不低于￥￥￥，就是他家有人出到这个价，你就必须卖。别家或者你外甥说再加五万卖给我吧求求你了，你只能说，不行。
    然后，你的权利是，呃~~~在他家放盘，低于你要的价格，你可以不卖。
    那对方的权利义务呢？我娘不太死心。
    对方的义务是，你在他家放盘，他不能比你最低价还低了都强行卖（说了等于没说）。            对方的权利是，一到你要的最低价，就可以强行要求你卖，不然可以要你赔钱。你在别家中介卖出了，可以要你赔钱。你自己卖给亲戚朋友了，可以要你赔钱。

谢大宝

    嗯呐，我娘真是气得不轻，说要回去找中介那个只说签了更快帮她卖出的小伙子。我说既然签了字，咱们也有点契约精神，而且本来也没有急到一个月内必须卖，反正不到那个价格不卖就是了。    后来我们确实也享受到了所谓“独家代理”的福利。就是中介打电话把所有曾表示有点意向的客人都集中一起，浩浩荡荡二三十人来看房了，人从我家客厅一直排到了楼道上
     中间各种压价吧，但没一个靠谱的。柳暗花明的是，楼上的邻居，那日看到我家浩浩荡荡的喜人看楼局面，知道了我家卖房。我娘也挺诚实，人家来问的时候说我们独家代理给***了。邻居家是北向，住惯了这个小区，太想换我们家南向的房子，还真等足了一个月，之后跟我们交易了。收房什么都很顺利，现在竟成了朋友，我父母说是很少有的讲诚信重情义的人。所以说我们家还算是幸运的吧，至少比最近找我的这个女孩子幸运。

chenzhihui37

不错，支持一下

谢大宝

      呃，又要开始干活了，只能下期再表。      总之我家后来几次买卖，其实也是通过中介，我娘除了每次一放盘就先说坚决不签“独家代理”，其他倒没有这么不愉快过。只要放了盘，有意向的客户，还是会带去看楼啊，还是想促成交易啊，正常的中介都会这样。如果签了独家代理才推，不签独家代理，有人买他也不卖你的，那只能说遇上的这个中介有钱也不赚太有节操了。
    至于什么集中推啊，主推啊，把稍微有点意向的人都吆喝去给你凑人气啊，如果你特别喜欢二三十人挤在客厅里闹哄哄的喜人场面，或者觉得这样真的能让买家产生危机感，然后迅速下定买房，因此欣然接受签一个“独家代理”也未尝不可。
      不过，重要的事情只说一次：不管多简单的几句话，不管多薄的一张纸，自己的名字，不要随便签！！！

guudmoning

赞~~~大大的赞！
楼主真是好人！

annalovly88

受教了
来自[妈妈网iPhone版]

谢大宝

      为了能穿上为年会准备的礼服，五点就起来煮杂粮粥了我容易么我      想想昨晚发的帖子，有地方说得不太精确，就上来编辑了一下，免得误导大家，WULI谢大宝真是太善良了。
      主要因为回忆起来我娘当年签的那个独家代理委托书，内容其实没我之前写的那么明确，字数很少，隐含内容有点丰富而已，所以编辑了一下楼上的贴，尽量按原貌呈现了。也等于给我娘正一下名，如果真写的很明白，以我家老太太的智慧，肯定不会轻易签了对吧。
      题外话扯一下，我家老太太也是受过高等教育的，退休前一直是伟大的人民教师，因为带的中考成绩战绩彪悍还拿过市一级的奖励。但人在特定情况下难免犯糊涂，特别是遇到专业安利的，而且可能老年人的判断力真的也会相对差了一些。所以除了这次，让我家老太太比较不嗨森的签字还有一次，就是十万块定期到期后，打算转成理财产品，买了半年后，有日闲来无事喜滋滋拿给我看，我拿过来赫然发现所谓理财产品竟然是一张保单。
       类似杯具其实别家的也应该不少，不久前还有初中同学找我咨询，是婆婆无端签了合同，借了养老钱给不知名高科技公司的。
      所以有时候，不要觉得父母以前很精明很能干或是揍起自己十分彪悍，就对他们相当放心，只是逢年过节送点脑黄金什么的当做孝顺了。关爱老人，有一个很重要的内容，我觉得是要多在一起聊天。交流一下感情，有时也聊聊最近流行的骗局啥的，绘声绘色一些，父母应该比较喜闻乐见，啊哈，至少也能多一份警惕性。有时看新闻，那种专门搞各种名目骗老人棺材本的，真是觉得可恶得很。但想想，如果子女多关心一些，平时多聊聊当下的一些所谓新生事物，骗子可能也就没那么容易得手。

谢大宝

     签字这种事，生活中总避免不了。不可能因为觉得也许有坑，就什么都不签。所以有一个相对简单的方法，大家可以试一下。不要被或简单或复杂的文字迷惑。细细读一读，然后梳理一下，签了之后，你可以做什么，必须做什么。对方可以做什么，必须做什么。其实也就是所谓的合同项下权利义务。如果你必须做的很多很多，但可以做的很少很少，而对方刚好和你倒过来，恭喜你，这就是传说中的权利义务不对等了。       权利义务不对等，其实也并不可怕，人生总有要妥协的时候。但我一直强调，妥协也要妥得明明白白。如果你明白不对等，但觉得我没有别的办法了或者我不太在乎这个不对等，大笔一挥其实真的没什么。可如果稀里糊涂签了之后，才在某一天如梦初醒，说妈*我好像被坑了。那个真不叫妥协，叫杯具啊。
      知己知彼，百战不殆。我决定把啰嗦进行到底，科普一下什么是或简单或复杂。
      或简单其实就是楼上谢妈妈签的那种，短短两行字，似乎非常简单明了，然后对方再给你丰富的口头解释巴拉巴拉。注意，所谓口头承诺，虽然法律上承认有效，但如果你在法庭上拿不出证据，那就还是然并卵的。把别人说的某一句话端到法庭上去，难度系数和拿着白纸黑字上去质证相比，你说更低我就怀疑你有特异功能了。就算你告诉我你随身带录音笔而且每句都录，我也只能呵呵，因为录音资料在法庭上的证明力就真是有点呵呵的。

谢大宝

六点啦，我要开始健康的早锻了
剩下的四字真坑容后再表~~
如果买卖路上曾经遇到坑，特别是感觉可能要掉坑的，可以回帖给我，尽量知无不言。其实是因为临时起意开贴，真坑目前只想到三个，让ABCD强迫症的我有点惆怅啊~~~

程灵素

   

早早空了今天晚上的时间，想去看个辩论赛，结果因为临时接到的工作到现在还没能动身，看来只好作罢。最 ...

感谢麻油分享如此实用的经验！

大头狮子

坐等下文，真是学到东西了
来自[移动wap版]

大头狮子

坐等下文，真是学到东西了
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虎宝宝羊妈妈

坐等好文，

evergreenyyqian

好贴，并顶

闲云野鹤1874

非常赞同楼主的观点，只有清楚每一步可能存在的风险点，才能做出正确安全的选择。
来自[广州妈妈网Android版]

gzhappy

我之前也差点独家了，说没卖掉赔3K给我，我说我也不想赚你钱啊，所以没签