hongsenwang

   

原帖由 anxiangrugu 于 2010-1-2 22:00 发表

  H兄，看来你今天一直在线，我也就顺便和你探讨一下我最近看楼的一些想法。昨天晚上朋友吃饭，都是些老80后了，谈的最多的就是房子。有个朋友收入很不错，刚买了萝岗科学城地块的房子，12000.还有朋友在看东圃和天 ...

完全同意你的看法。

所以，我坚持6%的租金回报，这样的物业再跌也就跌回你的买入价（这种可能性都很低。）

买房如买股一样，确实讲究一个买入点，买早买晚都不好。前景再好的东西，过早买入，只会降低资金的使用效率。如珠江新城，其实最好的买入点就是08年底和09年初。那些上世纪90年代中就开始买入珠江新城的几乎空守了15年！

这就如同女人找老公，如果你确信他潜力好，但他的潜力要在70岁以后才发挥出来，那还不如找个看得见摸得着的、现状尚可的东东。

不动产的回报率坚持6%其实就是要和银行的长期贷款利率看齐。银行长期贷款利率代表了全社会企业的平均盈利水平。如果你买的那套房的租金回报实现了企业的平均盈利水平，它再跌也跌不到哪里去。

hongsenwang

   

原帖由 anxiangrugu 于 2010-1-2 22:43 发表

     我们就属于有一些现金的，所以现在不得不分散一些到房产里去。  
    我觉得房地产在未来5年还是相对保值的，房子变旧了本来应该不值钱了，可是人民币不值钱的速度更快！看看我们日益臃肿庞大的政府机构，看 ...

说得好。

房价不是民生，房租才是民生。

hongsenwang

   

原帖由 apple-hxh 于 2010-1-3 00:22 发表
10年前我买的楼46万，现125万，上海的同学接近地段48万，现260万！

上海泡沫的爆炸声必定更加响亮！

hongsenwang

   

原帖由 apple-hxh 于 2010-1-3 00:08 发表
很多高级白领的生活模式是：周一到周五在市中心住，上班步行，周末到郊区休闲！所以中心房子不需要太大！

相对anxiangrugu来说，我更支持你这个观点：市中心小户型比大户型受欢迎（出租的话）。曼哈顿中央公园附近的大公寓确实非常漂亮，但你要看看住在里面的都是些什么人。据说什么港澳的大佬们在那里都有物业。

未来的趋势就是这样，对大多数人来说，市中心只能租，已经买不起了，租他们也只能租得起小户型。

市中心的大公寓当然好，但有钱的大佬有几个呢？

别克车

高手对中国经济发展趋势这么看好啊?
如果经济形势变坏,市中心能承受的起如此高的租金吗 ?

别克车

6年来收入增长,不代表以后能持续增长.正如房价今年涨了60%,不能保证明年还涨60%一样.

我对过内经济形势是非常不看好的

anxiangrugu

   

原帖由 hongsenwang 于 2010-1-3 08:51 发表



相对anxiangrugu来说，我更支持你这个观点：市中心小户型比大户型受欢迎（出租的话）。曼哈顿中央公园附近的大公寓确实非常漂亮，但你要看看住在里面的都是些什么人。据说什么港澳的大佬们在那里都有物业。

...

     H兄，我也支持小户型好放租的观点，我说的保值是针对售价来说的，因为宜居大户型的相对稀缺性。
     我觉得看美国的房产不如看日本，美国除了那三大城市，主要的房产还是小城镇类型的，跟我们这种主要是大城市聚集的模式非常不同，而且美国地广人稀。居住条件本身就宽裕。
     日本和我们就有很多类似的地方了，都是人多地少，而且文化传统也较为接近一些。
     我个人认为现在如果有钱，去投资买美国的房产倒是很不错。但是现实中很少有人能有这样的途径。
     未来觉得最好的房地产发展的模式就是软着陆，政府仍然能通过各种办法拉动经济增长，提高普通人的人均收入，房价不涨或者缓涨，在通胀中温和消化泡沫，直到有一天人口红利结束，房价逐渐下跌后又保持平稳上涨。
     再或者中国能改变现有的官办经济投资模式，不再过度集中资源到大城市，大力发展若干中小城市和大城市的卫星城市，以我们的国土面积，比起香港和东京都有大把腹地，房地产的泡沫也就可以逐渐减小，消化。
     至于为什么我现在会在H兄的眼里想高负担买三房，实在是身边有一个活生生的例子。北京的一个朋友，俩人普通家庭，05年买了120方的2房。原本也就是打算以后以小换大，在年初，俩人已还完房贷，手头有了大几十万的现金，孩子已3，4岁，迫切的想换到大三房去。可即使在年初的时候，他们也发现了一个问题，以小搏大实属不易，虽然两房增值也不少，可是卖了2房去买附近四房，压力也很大。（她的两房可卖200万左右，三房要大概接近400万）卖完再买也要贷款100多万，后来她纠结中已经错过了最好的换房时机，现在已彻底放弃买大房。
     国家现在经济适用房的思路就是60平米，这是跟香港学的，香港的房地产模式是什么？就是贪婪的房地产商人和富人和政府一起推高房价，不断剥削中产，又用廉租房来安抚穷人的模式。
    政府现在就是在学这种模式，我估计在可以想见的将来，普通人能够在中心区买上好一点的三房或者四房单位，只会越来越难。就是名义房价不再猛烈上涨，可是房价上涨了这么多年了，物价不会没有传导，想要存下钱来以后更为不易。所以身边的朋友有条件能跳一跳买三房的我都劝他们，还是买三房吧，过去10年里面可以以小换大，以租养供，以后这两点都不容易，如有条件，能一步到位更好一些。将来若条件不行，三房怎么也够住了。

anxiangrugu

   

原帖由 apple-hxh 于 2010-1-3 09:25 发表
部分低层员工也愿意租中心的，因为商务成本，交通成本，时间成本的原因；那3000的小两房太贵咋办？合租嘛，牺牲隐私，两房塞4-5人，每人才600块，同样可以，呵呵！

     不止合租， 租地下室的都有啊，认识的有去美国大城市留学的，俩口子住了好几年的地下室了。

anxiangrugu

   

原帖由 apple-hxh 于 2010-1-3 09:39 发表
北方的房子都做的偏大，造成有资源分配更不均衡，蚁族的数量也更多，300元你只能在二线地段普通公寓里租一个上铺！但人家还是要靠近cbd

    北京我呆过3年多，感觉国内这几大城市，如果算上香港的话，住房痛苦指数，香港首屈一指，其次就是现在北京了。北京的房价除了高之外，户型也极为不合理。
     北京和深圳的小三房都作的小而精，80多方就可以有三房，北京100平方以下的大多是两房。且在各种老房子里，变态不合理户型层出不穷，我们曾经租过90平米的两房，一梯两户的户型竟然作成了大进深，小面宽，只有主卧朝南，次卧朝北，客厅像豆腐块夹在中间只能放下一张餐桌，卫生间没有窗户，怀疑设计房子的人的脑袋是不是被门板挤过了，呵呵。三房的单位都要去到140房以上了，以现在的房价没有400万以上，不要想在中心区置业买三房。
    关于北京人的买房心态也跟务实理性的广州人不一样，住在北京带给他们的更多的是心理快感啊。我有同学在北京四环和通州交界处买了小三房，自己上班在西二环，每日从家走到地铁要15分钟，再挤40多分钟地铁去上班，但是心里依然十分满足，觉得自己能有能力在北京置业。呵呵，伟大的帝都和魔都吗。
     北京唯一可取的一点是房子的密度和容积率远没有北京高。广州老城区的建筑密度实在可怕，天河北也是。
     所以上海北京的房价再涨更高也不稀奇。内地偏远的房价再低也不算低。我家在内地三线小城市，父母的房子大概10年前购买，9万元，现在卖应该值20万出头。可这样的房子配齐家电只能租500元1月，租售比更低，呵呵。而且现在的价格也不能算便宜。
    在全国来看，估计只有1万人想住到我家的那个房子里去。可是如果有可能，一亿人都想住到上海的“汤臣一品”里.hehe

anxiangrugu

   

原帖由 apple-hxh 于 2010-1-3 09:47 发表
至于三房的问题，还是物以稀为贵，紧俏的是85-100的小三房（楼梯楼则70-90），这样的楼满足了功能，又总价不高！

   这几年广州盖了太多的这种小三房了。

anxiangrugu

   

原帖由 anxiangrugu 于 2010-1-3 09:53 发表

    北京我呆过3年多，感觉国内这几大城市，如果算上香港的话，住房痛苦指数，香港首屈一指，其次就是现在北京了。北京的房价除了高之外，户型也极为不合理。
     北京和深圳的小三房都作的小而精，80多方就可以 ...

     呵呵，文中多处“北京”应改为“广州”，我写完就发了，没有检查，诸位见笑。
     在北京呆过3年，更喜欢广州的包容！

anxiangrugu

   

原帖由 apple-hxh 于 2010-1-3 09:59 发表
小三房的租金比小两房高不了多少，一房就是个过渡，所以我还是喜欢小两房，一定要小，厅和主卧要过的去，小房，厨房可以很迷你！

   从出租回报角度角度来说，一房最好，两房其次，三房就比较差了，而且我觉得现在的一房一厅都奢侈了，那种30平米左右的大开间出租回报可能更高些。
   从居住舒适角度（越舒适住的人越不愿意走，想买的人也多）来说，肯定是四房以上单位>大三房>小三房>二房>一房。
   MM看重出租价值的话，我觉得一房一厅加一个两房一厅是不错的搭配，再自住一个大三房，呵呵。当真羡慕死我们这些无房一族了。

anxiangrugu

   

原帖由 apple-hxh 于 2010-1-3 10:13 发表
如果一个50方的大一房和一个55方的小两房，我肯定挑后者；如果两个单间30方，我就一次买两个相连的，总之，很多细节是可以研究的，但这都是小事，大战略是地段，是大势的高低点（这个很难精确，所以认同H兄的6%说法） ...

   大一房肯定没有小两房好啊，好地段27，8房的开间又比40方左右的一房好。买价差30%,租价差10%，肯定便宜的放租最划算。
   现在买楼放租肯定很不划算，自住或者搏升值我觉得可能还有空间。现在的房价已经很高了，但是我认为还不到顶，下面肯接棒的还多着呢，呵呵。
   前两天看了一个协和新世界的楼，东南向三房，业主最初报价250万，装修不错，我们觉得有点吵闹，就提出让业主让价5万，结果后来来了大批看楼的，业主坐地起价到280万，据中介说最后过了几天还是成交了（当然中介的话不一定可靠）。
    280万算下来的话，要去到2.2万一个方了。这套成交后，其他协和和芳草园的报价又开始涨，原本1.8万的芳草园一期也有人报2万一方。估计中介也是在其中推波助澜。

anxiangrugu

   

原帖由 apple-hxh 于 2010-1-3 10:26 发表
“那种30平米左右的大开间出租回报可能更高些”————是一定的，普遍的，但出售的话，就难有溢价了，因为这样的房基本是投资客拿着计算器来买的；而小两房里有部分是刚需的，往往楼市的最高价反而是刚需的人推高的 ...

   现在的年轻人买房才能结婚的心态才推高小两房的价格。如果这个顾念能改的话，两房的刚需就少了，我跟老公结婚4年了，一直租住在小两房里，但要我们买个小两房，我们就觉得不想买，呵呵。

anxiangrugu

   

原帖由 apple-hxh 于 2010-1-3 10:34 发表
天河北风云——————东有协和，西看中怡
我觉的我不需要大三房，我住100房的小三房83%得房率，够了！以后小孩大了回离开！买大三房投资太大，一下子进一个篮子里了！房产每隔几年总有大波动，虽然整体是走高的， ...

     从位置上来说，我觉得协和的位置远不如中怡，好在协和的花园大一些，住家氛围浓一些，但是协和的安静程度却不如中怡。我对噪音的忍受程度低，协和对着的那个天河北路实在是炒到头痛。

[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-1-4 17:24 编辑 ]

子君

呵呵，太开心了，搬个小板凳，好好看。 收益大大的！ 谢谢,谢谢各位高手，学习了！

hongsenwang

   

原帖由 anxiangrugu 于 2010-1-3 09:32 发表

     H兄，我也支持小户型好放租的观点，我说的保值是针对售价来说的，因为宜居大户型的相对稀缺性。
     我觉得看美国的房产不如看日本，美国除了那三大城市，主要的房产还是小城镇类型的，跟我们这种主要是大城 ...

是的。从博差价的角度来说，户型越大越好。另，自住也是三房大户型好些，一辈子不用换。

hongsenwang

   

原帖由 anxiangrugu 于 2010-1-3 09:58 发表

     呵呵，文中多处“北京”应改为“广州”，我写完就发了，没有检查，诸位见笑。
     在北京呆过3年，更喜欢广州的包容！

同感。若干年以前，北上广三地都有机会定居，最终选择了广州，觉得这里是中国大陆最民主、最不唯上、最平等、最朴实、最包容的城市，虽然城市外观不及京沪。

anxiangrugu

   

原帖由 hongsenwang 于 2010-1-3 12:14 发表

同感。若干年以前，北上广三地都有机会定居，最终选择了广州，觉得这里是中国大陆最民主、最不唯上、最平等、最朴实、最包容的城市，虽然城市外观不及京沪。

     握爪。

[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-1-4 17:25 编辑 ]

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