玫瑰花盛开的地方

   

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不会是返租吧

等你帮我算等到花儿也谢了。😂
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不是。

六年无升租？
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多谢。不过我发现了，只要是住宅类的大家都在抢，价格都会被抬上去

是呀，抬到最终成本仲贵过市场价。
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六年无升租？

刚开始是1600，每年涨一点，现在2100，但以后能不能继续涨就很难说。
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刚开始是1600，每年涨一点，现在2100，但以后能不能继续涨就很难说。

现在估算公寓的市场价？
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玫瑰花盛开的地方

晕，我问你一个问题你反问了我无数个问题最后还是没算。算了，作罢。
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晕，我问你一个问题你反问了我无数个问题最后还是没算。算了，作罢。

不问清楚，怎么算呢。。
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玫瑰花盛开的地方 发表于 2017-8-26 12:36
楼主问了这么多问题咋还不帮我算啊？😊

cqw1222

   

玫瑰花盛开的地方 发表于 2017-8-26 12:36
楼主问了这么多问题咋还不帮我算啊？😊

不要认为我问题目多，我一定要了解清楚才可算的。。

37平米的公寓。
买来62万，商业贷款29万，收楼开始租1500-2100，已收楼6年。估计已收租总额13W。

商业贷款利率是8.1075，供10年，一开始是4500左右，现在已经还了6年了，现在月供是3900多。

这个月供不对呀，你对一下之前回你的贴，那是商业贷款29万，商业贷款利率是8.1075，供10年的月供表。

如果供了6年，现在应该月供3200左右，而不是你说的3900。

你复我，再帮你算下去，还有这公寓的现值，也要告诉我。。

QwertyCheung

楼主人太好了，其实没义务帮别人算账的，还是态度很好地回答。而这位麻油却两次追问“怎么还没算出来”，这种求帮助的态度也是醉了。
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不要认为我问题目多，我一定要了解清楚才可算的。。

37平米的公寓。
买来62万，商业贷款29万，收楼开始 ...

谢谢楼主。我看了下，现在确实是还款3200左右，之前记错了。现在那公寓一分钱也没增值，这几年住宅刷刷刷地涨，但公寓却不涨，因为周围很多一手公寓。我问了下中介，如果要卖出的话，最多只能卖58万，还得亏几万。因为没人买，周围一手公寓也差不多这个价，卖二手只能更便宜。
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楼主人太好了，其实没义务帮别人算账的，还是态度很好地回答。而这位麻油却两次追问“怎么还没算出来”，这 ...

不好意思，我可能有点心急。以后注意。
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玫瑰花盛开的地方 发表于 2017-8-26 14:57
谢谢楼主。我看了下，现在确实是还款3200左右，之前记错了。现在那公寓一分钱也没增值，这几年住宅刷刷刷 ...

37平米的公寓。
买来62万，商业贷款29万，收楼开始租1500-2100，已收楼6年。估计已收租总额13W。
商业贷款利率是8.1075，供10年，已供6年本利和大约27.3W。

前6年成本：
首付(62-29)+交易税费约2+已供6年本利和大约27.3-已收6年租总额13=49.3W

现余贷款本金约13.5W ,如再花4年供完，则需再支付利息约2w，即未供完贷款的本利和约15.5W。
未来4年大约月租金可达2100-2300，租金总额约10w
则未来4年流动成本约15.5-10=5.5w

项目供完总成本=前6年成本49.3+未来4年流动成本5.5=54.8w

1、供完后，按月租2500算，收回成本54.W约需220个月（即18.3年）。
                    收回成本当月，本项目的市值，就是你的利润。

2、供满6年卖出，即现在卖出。
     现市价58万卖出（买家包税费），减去现余贷款本金约13.5W ，可套现44.5W。
    套现44.5W-前6年成本49.3W=亏损约5W.  (6年亏损5W，温水煮青蛙）


睇涨持有，
睇平睇跌，亏损5W离场（不含通胀）。。。拿回44.5W现金再玩其他。。

如花的季节

   

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谢谢楼主。我看了下，现在确实是还款3200左右，之前记错了。现在那公寓一分钱也没增值，这几年住宅刷刷刷 ...

晕，赶快离场，去玩其他。感觉在深圳买个小产权房都比他好。
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cqw1222

   

如花的季节 发表于 2017-8-26 16:10
晕，赶快离场，去玩其他。感觉在深圳买个小产权房都比他好。

别说得那么直接，好不。。

你睇我说得：
睇涨持有，
睇平睇跌，亏损5W离场（不含通胀）。。。拿回44.5W现金再玩其他。。


多有选择呀。。。

爱吃烤鱼8

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哈哈，楼主好有爱啊！账算得好细哇，是精算师么！
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如花的季节

   

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本帖最后由 cqw1222 于 2017-8-26 16:21 编辑


别说得那么直接，好不。。

你睇我说得：
睇涨持有 ...

对不起，直接了一点😓
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玫瑰花盛开的地方

   

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本帖最后由 cqw1222 于 2017-8-26 16:21 编辑


别说得那么直接，好不。。

你睇我说得：
睇涨持有 ...

楼主算数这么细致，真是不得不服啊。问题是亏损卖出，拿回44万多这么点钱也不知道投资啥啊。还有公寓的未来也不知道怎样。
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如花的季节

   

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楼主算数这么细致，真是不得不服啊。问题是亏损卖出，拿回44万多这么点钱也不知道投资啥啊。还有公寓的未 ...

是那的公寓。如果是市区的例如东山口铭泰，公园前的铭泰之类完全持有是无问题
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