把装修好的旧房子的钥匙交给租客的时候，这为期一年的买一装二工程总算是完成了，终于有空上来写一下心得体会。以下文章分成两个部分，第一个部分是买房过程记录，包含买房过程中的拉锯，思考，决断以及零零碎碎的心得。第二部分是装修。如果对第二部分不感兴趣，可以只读跳到第一部分 首先说明，本人男生，职业建筑师（不是专业做室内设计的），半个规划师和咨询师，从利益立场上是个劝进和长期看多的保守派，尽可能提供有内容有价值及高质量的帖子，考虑到这篇东西更多是心得，我决定首发在浏览率更高的房版而不是装修版块，装修版块我会根据内容另开帖子谈谈装修，主要谈装修过程中的记录，家具选购设计的过程，当然也有一定程度的自荐硬广，请大家在后面的篇幅转过去看（版主不反对装修内容连着的话可以再粘回过来）。 首先今天是讲买房的故事，概括来说是：同事同学太厉害，我已经是后进生 可以理解为从业近厨得食，行业敏感吧，15年~16年中，身边一圈同事同学都买了房子。既有本地的，也有外地的，基本都是工作几年的基调，不是我们赚得多,而是都靠家里帮和凑。以下是各个令很多人看了觉得拍大腿的真实故事： 拉开序幕的是我的甲方：15年中，接收某个特难缠的小区规划设计，我和另一个主创的妹子去甲方公司开会，会后，甲方老板娘说，X工X工，你要不要看一下我们在推的特价单位，给你们额外一个点优惠。女同事茫然，我出于敏感和觉得砖本位思想，觉得看看也无妨。于是跟着销售小妹去看现楼。看了一下在推的货，接近100方做的是舒适两房，小矮楼带电梯，内部空间超级舒服，然而是南北向，南北向，有一个卧室为西北向，靠着马路，计算了一下价格，2w8一平，落地接近300万还不带装修。真心有点超出了老广工人家庭孩子的攻击射程范围，也不符合我家一定要买南向的要求。于是拒绝了，拒绝了，绝了，了。。。。。。现在该房子6w一平是标价，5w3左右估计踩破门槛要成交。 然后是我的一个女同事：15年底，工作到了第二个年头，和我同年进来的同事有一天突然告诉我们说她家准备换房子（她丈夫比我们工作早5年，之前已经在东晓南有一套），以不到400w选了个天伦花园的西南向大豪宅（女同事家本身福建人，买断这个屋子都压力不大，请不要酸溜溜），是个南美洲的老华侨卖给她的，当时我们对价格基本没有什么概念，只觉得颇贵而且面积真大。现在这个房子大约多少我就不说了。当时的情况是慢节奏到什么概念呢？我们工作忙，问她，啥时候过户啊？她说，不急啊，我们申请100w的公积金先，而且人家老人家从南美回来办手续也要时间，貌似一直拖了9个月，这桩交易才完成。现在回头看这个案例，心真大啊，然而事情还是慢悠悠地办成了啊~~~~ 然后是我同门，15年8月，刚从英国进修回来，为了上班为了近，咬咬牙掏了不少家底直上瑞安创逸南向两房高层小单位。他本来也是说，等一等，再看一下，多等一下守一守，然而一个月就被翻了2次价，涨了接近40w，于是他觉得这样下去不行了，立马打电话叫父母增援几天之内凑出3~4成首付砸过去，这小子买了还向我哭穷，天天吃饭堂。。。现在该90平单位的价格，你们链家吧，我是不想说了。 这两个案例告诉我们，手中有充裕子弹，并且是长期都有而不是凑出来的，眼界和把握机遇的能力都比屌丝逆袭的娃强，他们不会选择过多的怀疑和观望（前提他们也不是傻瓜，大家都是专业懂行。）买在涨价前并不是有什么先见之明，很大程度真的只是为了住。 然后又轮到我比我小一年的女同事，家里是两老研究所退休配置，早已住上大房子，发现有点闲钱，觉得上班工资实在是太太太低了，于是就在她自家附近买个电梯次新稍旧纯放租，也作为她日后的嫁妆。是的，传统建筑设计的工资真心炒房一年顶设计的头5~10年，此处不展开，提醒就是亲生的就别报设计类了。当时是15年的第四季度，好像她也就看了一两次就不纠结地选定了，交易过程当然也是很顺利，首付4成然后其余组合贷款。没有装修直接就租出去了。价格给大家报一下就是了： 160w，接近80方的北向电梯原生小三房，这，是真的。现在该区没有参考价格，大约现在是4w左右（毕竟旧），2年后不负责任预测是过5w一平。毕竟，它在琶洲呐。 转眼过了个年，到了16年开春，干冷的春节过后迎来了湿淋淋的二三月。新来一年的同事，我的半个下属，突然跟我说，他不住公司宿舍了，他家里决定支持他在广州买一个。我说好哇，说走就走，下班中介约起。由于之前我住市二宫，我当然推荐市二宫附近的，他则同时看东晓南公司宿舍附近的，双管齐下效率高。由于总预算200w以下，所以排除了心仪的力迅时光里，朗晴居，兰亭，君汇上品，中海名都。富基设计太差，中介推介给的我们看不上（是的，就算现在它很贵我们也觉得他是同区里面的渣渣设计与开发运营），于是几乎就只剩下什么海逸花园的能看看，190w，顶楼南向。(插播一句，对于选顶楼我们是非常慎重非常慎重非常慎重的。之前买天伦花园的女同事就是顶楼漏水，出动几个专业同事帮她诊断整改，花了2w请专业靠谱施工队重新做屋顶防水隔热层才搞定，一般非专业人士，真心会非常折腾。)然后第二天，东晓南那边传来消息，185w，78方，东南20楼，同样楼下就是高架路。我和同事一致认为海逸花园户型太差，噪音特厉害外墙特娘炮丑陋，肯定是东晓南好很多。于是同事也没多纠结2天后让老爸高铁过来，看了一下，签约。 好了，终于都到了问自身了。在市二宫住了20多年，看着身边楼盘拔地而起的我，之前家里碍于种种理由一直没有认真改善过市区的房子，三十而立，也是时候解决一下个人问题和改善房子问题了。毕竟身边同事同学全都是百万负翁啊。我家是错过多少市区买房换房机会就真是往事不堪回首了，但作为受过高等教育的年轻人，尽管前面很多年错过了很多吃了很多亏，心态还是相对平衡的，往者不可谏，来者犹可追。于是，在3月，开始了买一的看房。 毕竟是专业人士，我看房子基本上先不去中介，因为我家对房子的要求几近严苛，同时经过上次同事的中介带看房经历，我清晰知道，买不起就是买不起，首先应该选的是买得起的片区，然后才是在里面选买得过的房子。(此处是经验)先明确1买房子解决的目的，要解决多少人的居住，然后2锁定几个买得起的片区，最后每个片区的房子要给出一个最低限度的要求和条件，“最低限度”包含3朝向和4面积方数两个。有了这4个条件，绝对不会盲目，也绝对不会被中介牵着走，基本上这么一来就是几选一甚至是唯一解。 （我家只选海珠全区）提出的要求是解决目前2老长期居住和1单身汪的过渡居住，和同事类似，预总楼价200w以下，毕竟工人家庭也就这么点首付了。首先反推面积数，200w不含交易税费，当时（东晓南逸景，工业大道）大约是2.5~3w的楼价，于是得出可以买大约70平的屋子。70平的屋子是什么样的电梯房呢？两房，或特小的三房。因为本人是参与过廉租房设计与普通住区设计，完全知道哪个面积段能出什么样的货，这就是专业的素养。于是我就直接在“价位“与”两房或三房””电梯”这些个条件上加上“南向”这个硬性条件。全区就3间，全市不会超10间，越秀天河不存在，果然如我所料。 于是我就找到了现在这个东晓南南洲板块的房子，在真正看这个房子前，我已经在APP上把它基本过了一遍建立起概念。 趁着清明节假期，我就坐车去看了屋子，然而，但是，本来我们是去看二手房的，结果半路杀出个一手楼，于是，就开始了长达一个多月的神奇拉锯战。怎么拉锯呢？首先，看这二手房子之前，由于旁边杀出了个一手楼，老人家自然喜欢一手楼，甚至一手楼盘还不止一个！还有一个在清尾货。于是我们在等绿中介约业主的早上，看完了2个一手楼盘。计算了一下弹药射程，发现确实是可以买一手楼的南北对流小单位的，如果买南北对流的中型单位，就需要买1然后卖1了，纯南向大单位是肯定买不起的，无视。然后中午我们果然就在绿军的带领下敲开了原目标二手房的大门，其实主要是老人家要看，我就进去看一下核对一下是否如我所料，看看有没大纰漏。由于天气太热了，业主极其抠门，一家三口居然不开空调，我看了5分钟就直奔主题：你们准备卖多少钱呢？答曰：19X万。绿中介也懵了，因为之前他们登记是185的，这个4月刚开始也没有带过人上来，突然就加了接近10w。当然，我和家人没有任何表示，就哦了一下，因为家人没看过APP不知道价格，而我觉得这确实不奇怪，毕竟我刚刚得悉还有一手楼的选择呢。 于是回家比对了一下，显然，这个业主是看着一手楼的开盘价来重新定价的，一手楼的最低价卖多少他就多少，虽然我也知道二手的房子的户内格局比一手的好，但毕竟一手楼确实讨老人家欢心，所以为此也长考了好些天（接近一周）。比对来比对去，我又忙着上班顾不上，就由老人家问问这个问问那个。而二手卖家是个律师，专业打官司那种，不是文案后台，这个职业我就不开地图炮了，但是和他打交道确实不容易。周中让绿中介去探一下口风，硬气得很，而且确实彼此都是感觉到房子价格在往上涨。 一周后，一手楼那边叫我们去交点诚意金，我又上去看了一次一手楼，觉得小单位确实太小太憋屈了，中单位又太贵需要买了新房以后变卖家底划不来，于是我就决定（此处为经验）：买，是一定要买的，不要因为价格问题而改变了最原始的初衷出发点（刚改），这个一个定调一定要够男子气够硬气。一手房在未发展到摇号购买的阶段尚可以缓一点，因为我知道如果是普通销售不可能一下子卖光的，毕竟和地产商打过交道，也知道一点销售的套路：首先内部推出的确实是特价的中下等货色单位拉开销售序幕（这时候确实是有最高性价比的中等单位出售的），然后中途拿到预售证后大面积铺货的时候会好的和差的搭售，最差的单位在中间阶段找个周六体或节庆由头做做一口价也可以卖掉，最后肯定是留着中上等的货色作为保留单位等着摆尾行情（但此时最好的单位应该被卖走了，除非开发商硬是自留2套给关系户）纯拉大利润。 这时候（2016.4月），我们同时发现，广钢不少楼盘已经开盘并热销了，于是，反正都是一手楼，去看看也无妨。去了2个，花湾和金融街。看完总图（是的，永远都是先看总图），结合当时所推的货，我觉得在当时，花湾当时的货实质上是不如金融街的，只是金融街吃了非路边的亏。我不为谁站台，但一线公园景观比起花湾的二线景观确实要爽很多，而且，花湾去地铁站不会比金融街近多少，千万不要有这种错觉，只比拼去广佛线，其实应该同时考虑去西朗。真要近广佛线，是花湾当时已经售罄的靠大马路的一排以及保利曼城。看了金融街和中海花湾，得出结论是和买海珠一手的差不多价位，也只能买个横厅户型的小三房，并且买这里是绝对要买1卖1才够钱了。 摆在面前是三选一。买二手，19X,重新装修。买1手海珠，16年底收楼，不用麻烦费心，买小单位不用卖家底旧房。买广钢（广纸当时还没有），必须撑过2年现金流，然后入住后卖家底解围，18年才能收房子。于是和老爸一合计，还是优先二手，否决广钢，海珠一手做备选。然后，进入了价格拉锯。这里我也觉得当时市况真心好，大家心态都非常不急不慢，二手律师业主在找市区4房置换，我则是磨他的房子，中途我还去了半个月出差。绿中介也挺无奈，只能做两个专业人士的传声筒，毕竟大家都是专业的，变成绿中介反而不专业了，谈户型谈推介，我反过来教绿中介，谈交易谈风险，律师不用他们提。 转眼到了5月中，大家觉得这样你来我往战下去也没什么结果，于是就最后的情景是在绿中介那里的小房间关着大门开猛空调，双方口水战和冷战了大半个钟，总算是签了停火协议，以他返价10w然后让利2w的19X万签约。 至于交易的过程完全可以不写，因为我一点都不纠结，看着同事的经历我从没担心过什么放款问题，所有都用令中介觉得最快最爽的方式处理，全面配合绿中介，所有加急开挂全部用上。之所以这样做因为在交割方面，我的对手是一个资深大状（棍），对这种对手我绝对不会为了省那么点中介费绕开中介，必须把中介拉进来当个防火墙，必须尽快规范化完成交易动作，出什么幺蛾子我连上法庭都未必赢。然而对面还是一如既往的咄咄逼人，到了网签给首付那天本来20分钟就完事我准备回去上班居然被他硬生生地咬文嚼字改条款刁难了一个早上，各种难听的假设都出来了（最后加了一条给不了钱就要全款！我都有点发虚），当时我真是有点火了，要不是老子给了中介费和有心买房也对自己的贷款能力自信，真心想和他撕。中介也看不下去说：这小子不可能贷不了款或跑路的啦。 而后面的交易基本就一马平川了，交完首付办证后1周多尾款就拨给律师了。我个人看妈网也不短时间，我实在不明白为何大家要在(对买家不利的市况下)省那么几大千（贷款额的0.7个点，而且还能砍价的）的担保加急费用而搞得自己整天提心吊胆催款催款的。我的同事，除了买天伦花园那个，花了半年等公积金组合贷下来，其余同事同学全部加急开挂，就没有多于一个月的放款的。早点入住，省的是房租啊。 说了5千字的长文，连个房子长什么样都没有，实在对不起大家，好吧，先上个原始图，后面的装修，我会逐步更新（在装修版）。 回顾从15年到16年这一波购房潮，市况真心宽松宜人（什么，居然还能和卖家拉锯一头半月？！？！？！？），与16年7月~17年2月是截然不同的。感觉是赶上趟蒙对了而已，并不是懂任何金融或看透市况，设计师并不懂回答到底后市升定跌这种问题，我们的长处和优势只在于我们特别擅长在既定预算下找出市面上相对高品质的屋宇单位。还是一句，遍身罗绮者，不是养蚕人。愿居者有其屋，设计让生活更美好。
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发表于 2017-7-22 05:26
期待看楼主的装修贴找灵感。
