jhhyq

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不知道你这边是什么情况？或者构想。
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maocolee

你好，我家在广州火车站附近有房子，2房4楼步梯，如果拿来经营民宿如何？

jhhyq

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因为没看过现场，结论不好说，只能大而话之了。仅从已有信息看，分析如下：
位置：火车站附近也有其便利性，会符合到一些人的需要，比如商旅和游客。但其他类型的客人可能会偏少。
楼层：4楼没问题。但还应该考虑室内采光是否良好，甚至是否因为临街而导致有严重日常噪音等问题。
户型：交通枢纽附近如果还有知名景点甚至其他特色地段，大户型比较适合。否则，一房或者单间等中小户型的抗风险能力和适应性会更好些。
人文：要考虑邻里关系和楼房结构，社区类型是否适合经营民宿。
房态：接受中小户型的商旅和游客，对性价比的重视甚于房态。只要不破不旧不脏乱，干净整洁，基本上还是可以的。但如果想有可观的房价，室内的装修布局还是应该时尚漂亮些，不能太将就。
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maocolee

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楼层：楼距较为密集，大概4米，采光一般，不临街，安静，走20米就是站前路，旺中带静。
配套：附近有广州军区总医院，流花公园。
人文：单位房改房，已出售给职工，现在没有管理。现在大楼大半自住，小半出租。
房态：20年前的装修，比较破旧。其中一个房有阳台打通，没有阁楼，可以睡2人。

jhhyq

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不管怎样，厨房厕所一定要做到最干净整洁，没有污渍油渍，厅房的摆设布局，线条要尽量简洁，色彩对撞不要太厉害，还要减少多余杂物。采光不够就要安排充足照明。室内的氛围还可以用小地毯，相框挂画，小饰品，简易小家具等软装来营造一下。
只能说，这样具备了最基本的，初步的短租住宿条件。
但是从综合来说，对比像样的民宿，还是有一定距离的。
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maocolee

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收教了，如果要做民宿，肯定要重新装修，修饰过房子啦。请问楼主现在民宿的入住率如何？

jhhyq

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传统意义上来说，6到11月的入住率会更好一些，通常来说，除了寒暑二假，和其他重大节假日比如小长假，黄金周，以及重大社会活动比如广马，广交会，某某展会之外，其他的时段在理论上会是相对淡季。
不过其实事情并非完全绝对，尤其是对于市区民宿来说，淡旺之分没有景区民宿那么明显。有的时候实际表现往往是未必紧跟市场传统行情的。比如我自己，在刚刚过去的12月和1月，有些交通条件不怎么好的房源，反而保持了80%以上的入住率，究其原因，首先估计是在于小户型，对大多数人群的适应性较强，因为找我家民宿的都是二人居多，其次是房态本身不错，装修风格居家陈设都不失时尚，另外在周边吃喝方面比较迎合需求，而且也是非常靠近市内的几个都市景点。因此虽然交通状况不是特别占优，甚至离地铁站还有一大段距离，但却长期都保持了比较满意的入住率。这一点当初选址时基本上是没有估计到的，事实表明也是错有错着，这一把算是赌对了。但如果这是大中户型
，结果也许会事与愿违。
所以，入住率这个问题，还是要具体情况具体分析的，不好一概而论。
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maocolee

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嗯嗯，可否贴些你民宿图片看看？

jhhyq

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回头私发
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yes168

请问如果房子做民宿,那些被单毛巾这些有没有专业的机构帮助清洗?

jhhyq

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这个清洗的行业术语叫布草更换，相关机构有。
不过每次的人工费用也不便宜，并且很多时候都是按户型面积计价的。
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mjdeng

谢谢楼主的无私分享， 我下半年也有一间在地铁口5分钟的房子想改为民宿经营。可以请教楼主吗？

jhhyq

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欢迎交流探讨。
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kenal123

你好，请教一下，你做民宿的房子都是自有的吗？还是租回来重新装修经营的？最近想租个房子来做民宿，不知是否可行？
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jhhyq

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不，我家人多，自有的还不够住呢。搞得我一直想另外再卖一个房子做民宿。
所以说，你租还是可以考虑的。
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海绵宝宝2001

真是经典帖子，满满都是干货，值得好好研读，今天才看到，发到房版肯定是热帖了
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kateou

上年把自己一个刚装修好的房子用来做民宿。总体来说。比长租多个1,2千一个月。但是什么费用都要自己交，物业费啊，水电费啊。网费啊啥的。可能1,2千相对于自己的劳动付出还不是很划算的。因为我要经常搞卫生，接待客人啥的。但是能遇见各式各样的人，也是一种新的体验跟乐趣。最近想租一个房子搞。想请教一下，一般这种组来搞短租的。租期签多少年比较合理？

jhhyq

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我个人认为，为了尽量控制各种风险，通常租入一个房子做，最好还是不要投入过大和签长约。当然，具体情况还得具体分析，如果各方面因素综合来看都利大于弊的话，那还是可以考虑一下长租经营，但是前提是一定要评估好潜在风险和预先制定对策。
至于投入产出的合理性问题，这个有点见仁见智。
普通的中小户型市区民宿，如果能维持每月利润比长租高出1一2千块，我认为是非常不错的状态，当然，前提是以房源数量为支撑的。因为如果你只有一间屋，那这个收入可能有点不起眼，但如果房源数量能够慢慢积累，则结果是不可小觑的。
因此你可以精挑细选能立即上马的现成房源，要尽量避免高投入，缩短回本期，一定要把各种风险控制在可接受的范围内。这样的话，哪怕你每间屋的收入只比长租多那么一两千，仍然是非常好的结果。
包括我自己，也没给自己很大压力，定的目标也非常宽松，仅仅是每个房源在旺季的月利润为2000左右，而在没什么鸟事情的淡季，只要能回本就OK。我目前手头房源即将达到10间，其中垂直经营5间（清洁打扫和迎来送往我还全部自理），合作经营4间，从业绩来看，基本可以做到前面说的那样。我觉得，这个做民宿还是有点意思的，干活时间高度自由，每天可以接触各色人等，在不用打理房间的日子，又可以经常去观摩考察各种房源，了解市场，吸收经验，还是蛮充实的。
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kateou

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是的。这个要赚钱一定要有一点的数量支撑。只有1,2间的话就是赚个生活费。最近认识了一个房东。在荔湾旧城区包租了一个私房，签了10年租约。打造了12个房间出租。光装修成本就100万了。我觉得这就属于创业了。我是兼职玩玩。没那么大本钱，也那么多风险承受能力。所以想先租一个单间试试。