谢大宝

一觉睡醒，很多广州人的朋友圈被这张图刷屏了吧

谢大宝

纳尼？

说实话两年前的卖一买一已经耗尽洪荒之力，这轮行情太凶，虽然有点心动却早早放弃了行动，而且也觉得新政估计差不多要出来，被卡在中间难免杯具。但上周跟朋友说估计最迟四月就会出来的新政，真没想到，出得这么快。
既然还是主做房产案件的律师，总还是要赶紧了解一下内容。主要变化是单身包括离异人士限购一套；本市无房但有过贷款记录的首付上升至四成；有房无贷第二套首付上升至五成。

所以，新政之后，有的人失去了购房资格，有的人好不容易凑足的首付又不够了。刚好卡在交易流程中但无力继续进行的，估计不在少数。早上发了条朋友圈，希望正卡在其中的买卖双方，都能友好协商、平稳过渡。

jiajia_1604

坐等解答
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谢大宝

之后有做地产法务的同行给我留言，说广东高院对此早有过意见。我想他说的应该是《广东省高级人民法院粤高法【2012】240号<全省民事审判工作会议纪要>》（以下简称“240号纪要”），给出了限购限贷政策出台后，请求解除合同的处理原则。但说实话，如果每个人看到法条或是合同，就全都自觉按照一刀切的标准办事，法院每年哪还会有那么多房产合同纠纷的诉讼。

我的担心果然不是多虑，一上午就接到几个相关咨询，有卖房的当事人，也有认识的中介，还有地产公司的朋友，给我看他们收到的公司处理意见。还有拿着240号纪要的截图问我，是不是可以马上要求卖家全部退钱的买方。

谢大宝

所以，虽然不喜常蹭热点，但如能解惑，也属我愿。就统一说一下处理建议了。

一、合同条款要先看
我个人不建议，在没有看到合同全貌以及全部相关文件的前提下，给出任何所谓的法律建议。
在这种可能被新政出台被影响的房屋交易中，后续如何处理，责任如何承担，首先还是必须要一、合同内容要先看。
240号纪要虽然具有普遍的法律效力，但并不属于强制性的法律规范。强制性的法律规范，是必须依照其使用，不能以个人意志予以变更和排除使用的规范。而合同法贯彻的是意思自治原则，由当事人自行决定更为合理，因此合同的订立可以由当事人按照自己的意思自由决定，不违反强制性的法律规范即可。
也就是说，如果合同里没有关于政策变化的条款，双方就可以按照既有的法律规范或者相关文件进行处理。但如果双方就这一问题已经在合同里做出了特殊约定，就不能再以240号纪要的内容为由，作出和合同条款不一致的主张了。

谢大宝

这类条款，在开发商的一手楼买卖合同里并不罕见，部分中介公司的二手楼买卖合同范本中也有体现。基本都是加重买方的责任，比如协商买方同意，如果遇到国家出台相关政策，导致丧失购房资格或影响贷款额度的，由买方承担相关责任。
如果在签合同的时候，对这种条款视若罔闻，或者认为自己运气好，肯定不会遇到这种情况，所以还是签了。那么再主张根据240号纪要，要求卖方退回全部钱款及利息，就很难得到法庭的支持。

谢大宝

二、本金利息怎么算
一般来说，通过法律途径主张赔付时一并主张同期银行贷款利息是具有惩罚性的。比如一方在违约后，该退的款项一直拖着没退，守约方同时主张贷款利息容易得到法庭的支持。但如果是根据240号纪要来解除的合同，实际上就承认了解约理由属于“不可归责于当事人双方的事由”。既无违约，何来惩罚。所以在这里要求在合理期限内，退回已经交付给卖家的全部款项，再协商退回同期银行存款利息，笔者认为是相对合理，也更容易让卖方接受的。毕竟卖方本身没有过错，也在其中耗费了相应的时间和精力。

谢大宝

三、友好协商是关键
过去这一年，房价上行凶猛，反价、多卖之类的纠纷层出不穷，大大小小的房产买卖合同纠纷也处理了不少。确实在大部分时候，买家都是弱势。抛开时间拖越久房子越贵这点不说。即使是其他标的的买卖合同，其实也都会有一个大概的态势。就是钱在谁手上，谁就相对强势一些。

新政既出，有买家虽然买房不成有些难受，可能也觉得既然有法规撑腰，只要说声不买了，卖家就该乖乖退钱，还双手奉上利息。房屋买卖合同纠纷里，实在看过太多，只是因为口舌之快导致的不必要麻烦。所以还是想絮叨一下。

人心肉长，为着不能归责于双方的情由，忽的断了买卖之路，还要处理随之而来的各种手尾麻烦。不管买方卖方，应该都是憋着火的。只是情商狠高的，能迅速调整，投入太多的，久难释怀也在情理之中。

谢大宝

且记住，只要没有违约，实际上就没有谁欠谁的。离婚的尚且还有自行协商，去民政局办手续各自安好的。买卖房屋本来也是美事，就更没必要真闹到对簿公堂。我始终都是说，在大部分房屋买卖合同纠纷中，协商是上上策，诉讼仲裁下下！！！

被打击的买家根据新政迅速评估自身情况，是需要多些时间筹钱，还是彻底失了资格只能解约。和中介尽早沟通，选出好的方式。还买的成，协商多给点时间，彻底买不成，至少也有着那么点善意，利息方面不那么锱铢必较，让其实也付出不少时间精力和期待的卖家，早点顺利重上卖房路。

被耽误的卖家也先消消郁闷，体谅买家难处。能给时间的还是多给一点，完全买不了的，商量着签个解除协议后，退钱也稍微爽快一些。毕竟在房市这场乱象中，你是先一步上了车的，本就少了不少痛苦和纠结。

谢大宝

买卖本是缘分，成则皆大欢喜，不成也望各自安好。

whucsm

大宝律师真棒！
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宝贝娃娃

反正他喜欢就好，你们不喜欢就去打官司或者私下处理咯，关我什么事？
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谢大宝

未必真卡住的也不用太着急。广州市住建委公告表示，3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。
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读了大宝律师的解读，瞬间明了，而且字里行间能感受到作为一名律师的职业良心。👍
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该用户在线

大宝律师解答的真好。
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大宝律师解答的真好。
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myz1919

   

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未必真卡住的也不用太着急。广州市住建委公告表示，3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合 ...

大宝律师，那二手房这边，十多天以前已经签了三方合同，本来也早就网签了，但是按揭公司昨天去查的时候发现信息录入错误，又修改了重新刷新了时间，变成昨天才网签。这种情况我们是按新政还是旧政呢？
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myz1919

   

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大宝律师，那二手房这边，十多天以前已经签了三方合同，本来也早就网签了，但是按揭公司昨天去查的时候发 ...

我们在签三方合同当天也银行转账了定金。
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光电效应

我想问下  我在新政出来之前下定金的时候社保还没够 会不会受到新政影响？
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七彩太阳花花

读了大宝律师的解读，瞬间明了，而且字里行间能感受到作为一名律师的职业良心