pigpig

楼主这个拍卖盘从价格角度肯定是非常吸引的，但是有点不明白，既然是法院拍卖，凭法院的协助执行通知书就可以去过户了呀，我两套法院的拍卖房子都是直接去过户，不需要业主的，但我看楼主这套还要业主一起去过户？而且，既然有业主（很多法院查封拍卖的房子，业主都已经联系不上或者限制行为了😋😋），为什么业主自己不去赶走住在房子里的人，业主应该知道房子的市场价吧，不知道出于什么原因，业主拿不回房子的使用权。。。
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lovepencil

   

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有一个规则：越新的房子折旧越快越多。。

新楼房是以老老房为目标，进行折旧。。。

只有独幢老屋，可以 ...

独栋老屋有使用年限吗？
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羚珑

楼主好犀利，继续跟帖！
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有一个规则：越新的房子折旧越快越多。。

新楼房是以老老房为目标，进行折旧。。。

只有独幢老屋，可以 ...

楼房劝业主通过，也可翻新重建
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楼房全业主通过，也可翻新重建
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楼房全业主通过，也可翻新重建

这个难度是非一般大，可以视为不能翻新。。。
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楼房全业主通过，也可翻新重建

整栋大楼翻新，涉及几多户人，筹款，相关部门审批，施工时各户人家嘅安置。等等问题，比加装电梯更难。
何况只能翻新，做不到以原状维修为藉口嘅重建。
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cqw1222

一户人，一条心，一个算盘。
十户人，十条心，十个算盘。
N户人，N条心，N个算盘。
算盘越多，越难计数。。。
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外星生物技术

   

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一户人，一条心，一个算盘。
十户人，十条心，十个算盘。
N户人，N条心，N个算盘。
算盘越多，越难计数。。 ...

有电梯有物业管理的，估计会好组织点。那以后楼层多的怎么办。
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有电梯有物业管理的，估计会好组织点。那以后楼层多的怎么办。

所以说，难。。。
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cqw1222

   

cqw1222 发表于 2017-8-1 15:00
幢1：一幢位于达道路附近的，建基30平，入证91平，三层，混合结构，全单边，大约投入250万；(可重建3层）
...

继续。。。。

说一说幢1吧：
幢1：一幢位于达道路附近的，建基30平，入证91平，三层，混合结构，全单边，大约投入250万；(可重建3层）
             房子特点：八一实验，九年省级中小学位，重建后大约可租9000，2年后卖出大约可达7万/平，租值太低，可短线卖出。

然后去交易中心查册、看现场、每天看一遍这房子的评估报告。。。。。
计算基本成本、拍涨成本、佣金成本、税费成本、重建成本、不可预计成本、清场成本。。。
重点分析房子的查封原因、在住人的身份、是否有租约、学位的使用情况等等。。
不停地找爆点，不停地评估自己的拆爆能力。。。。

我这八年才换一次房，就第一次买老屋，还是拍回来的不交吉的老屋，现在想想，都觉得自己是个激进分子，广州话就是“胆生毛”。。。

交易中心查册：了解房子的所有情况，特别是查封情况，发现这是一起遗产析产案，老业主已故，没借贷案那么复杂。。。

看现场：
了解老屋的具体位置，位于达道路地段，静中带旺。。
外围环境，处于巷子的位置离路边大约20米，老屋没有公墙，多边形，全单边，主要采光是向东南三边（共约9米），西边背靠铁路局宿舍（不会西晒）。。
市场价格，旁边的和西边的石米楼，是铁路局宿舍，就是传说中的老破小，大约卖53000/平(三层以下），而这幢未重建，如果可交吉，不低于53000/平（不交吉按50%算大约26500/平），而附近重建后的东山独幢小洋楼，不低于70000/平。。

注：公墙 就是与其他楼宇公用的墙壁。

成交后的费用成本：
佣税费，成交佣金5%、卖方营业税5.6%（无证），卖方个税3%，卖方补地价1.6%，买方契税3%，一共18.2%的佣税费率。。
重建费+交楼标准，老东山，大约4000/平，建造总价约36.5万。。
清场费，律师费3-50000/案，清场赔偿10万以下。。

即整个交易成本：成交价+成交价*18.2%+36.5+15
   如果按26500/平算，整个项目总成本大约336万。。。

评估报告 ：
与其他拍卖房的评估报告的对比，与交吉的对比、与不交吉的对比，与不同性质法拍的对比。。
对比中发现，不交吉的法拍房子，大部分评估师都是进不了房子的，而评估师能进的房子一般都住租客，或其他使用人，能在勘察表上能签上业主名字的更是少中又少。。
而这老屋，却是这种情况。。。
1、遗产析产案，2、不交吉，3、评估勘察可以进屋，4、评估勘察表上业主签名。。。

基于以上四点，个人认为，老屋是其中一个业主在住，遗产析产多方放弃收购其余产权（包括在住业主），估计收楼的阻力比较少。。。

致电拍卖行，了解到这老屋是第三拍（这市场真的是欠老屋价值的一个公道，要是放中介，炒家早就秒了），这次不成交，就进入变卖流程。。。

算了下起拍价，是市场价的2.3折。

如果底价成交，就爽死了。。。。口水哗啦哗啦地流。。。。

综合了以上的评估与了解，我决定去拍拍拍。。。

明天继续 。。。

pigpig

   

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本帖最后由 cqw1222 于 2017-8-3 13:48 编辑


继续。。。。

说一说幢1吧：
幢1：一幢位于达道路附 ...

卖到70000一方的东山独栋小洋楼似乎条件都比较好呀，起码前后花园，附近都是同样类型的别墅群，建基面积也比较大，可以直接停车进花园，等等，在楼主的影响下我也看了一下这些私房，房源挺多，好的不多，我看到有一间在中山四路和仓边路附近翻新好的入证面积108方的三层半私房，虽然不是全单边，是三面单边，有共45方露台花园和天台花园，位置似乎也可以，4万5一方。。，
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cqw1222

   

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因为不交吉，所以一般会比较谨慎。。。总成本336，面积91，不至于市场价2.5折呀，而且算上不交吉风险，老 ...

336是我估算的最高成本，而交吉的市场价是53000左右，市场价2.3折起拍嘛😋😋😋😋
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cqw1222

   

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卖到70000一方的东山独栋小洋楼似乎条件都比较好呀，起码前后花园，附近都是同样类型的别墅群，建基面积 ...

仓边路那一间，我也去看了，是市级学位，i位于老越秀，它附近石米三层以下的才卖35000，而它卖45000。所以说重建后，大约比附近的楼梯楼至少高20％。

而我那幢旁边的铁路老破小现在卖大约53000／平。

仓边路这间不是三面单边，只能算单边采光，只是因地势问题，可以在一楼厨房了、厕所、房间的墙顶开了一个换气窗，二，三楼是前后通透。

老屋的釆光面一般是以一楼为准。

那房子把楼梯开在屋子的中间，厅太小了，却配了四个房间，可惜了，房里的人聚到厅下都坐不下了。。


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cqw1222

   

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卖到70000一方的东山独栋小洋楼似乎条件都比较好呀，起码前后花园，附近都是同样类型的别墅群，建基面积 ...

全单边与非全单边，其他条件相同的条件下，价差最少10%
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cqw1222

东华南以东，杨箕以西的老东山新建小洋楼，100平以下的无园子的，省级学位的，最便宜也要8万－平，还不一定的全单边，带园子的更贵，你查一下。
寺贝那块地，搞好的成本，估计最少也要60000／平，卖出去不会低于100000／平。

这年头越有钱的越赚钱，没钱的瞎折腾。

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cqw1222

现在西元岗有一栋未重建的。外围如城中村握手楼，只有正面单边釆光，其余三面被围，釆光面只有一米多，与对面的房子相隔也是一米多，建基41平米，就是深20多米。
开价198万。
炒家去看了，下不了手。
听价好笋，内外环境太差。

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财晋

楼主，限购政策。怎样买三套？如果可以，我都想这样呢
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财晋 发表于 2017-8-4 08:19
楼主，限购政策。怎样买三套？如果可以，我都想这样呢

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