本帖最后由 乐乐妈妈lelele 于 2018-7-14 17:06 编辑
关于等额本金（开始还得多，后面还得少）和等额本息（每个月还的钱一样多）哪个划算的说法一抓一大把，大部分都说等额本息好，但是如果提前还款呢？还是等额本息划算吗？大部分文章到这里就下文了，具体省了多少也没有个计算过程，今天我们就在这好好聊聊利率。 以下会有详细计算过程，不感兴趣的话可以直接看黑体字结论。
房贷利率是主菜，稍微复杂点，在继续说房贷利率钱，我们可以先上个开胃菜，搞清楚一个基本概念，真实利率。 真实利率是许多金融产品推销者忽悠消费者的看家本领，举个例子。有人给你推销个贷款产品，借1万本金，等额本息分6期还，没期还1739.06元，总共10434.36元。给你算利率的时候就是434的利息除以1万的本金，因为是半年期再乘以2，总共8.68%的利息。听起来还过得去吧，可是你实际付出的利息可比这高得多。我们用个图就一目了然。 左边这一列是每个月都还钱，右边这一列是到期一次性还本付息，看出区别了吗？如果你每个月都还钱，手里的占用资金是逐渐减少的，第一个月手里还有1万，第二月就1万减1739了，而拿利息总额除以本金总额计算方式是右边这种，前提条件是到期还本付息，每个月手里都有1万块用。
那么怎么计算呢，用excel里的IRR公式就好了（表放在附件，下载就ok），如下图所示，金额填本金，底下填每行填每期还款金额就行了。在这里多说一句，利率忽悠只是普遍现象，收手续费才是天坑，很多分期都会在一开始收你个手续费，有兴趣可以表中第一行加个300元手续费，真实利率结果会超乎你想象。 结论是只要每个月都要你还本金，开始就要你给手续费，利率都比你想的高。 有了真实利率及以上表格的使用基础，我们可以回到我们最关心的主要问题，房贷利率了。为方便计算，我以100万贷款，30年还，纯商贷，基准利率为例做了测算，结果如下。 等额本息和等额本金的内在真实利率是基本一致的。也就是说选等额本息前期少一点，总利息多一点；选等额本金前期多还一点，但总利息少一点。但是根据货币的现金价值，前期的钱更值钱，还越少越好，所以即使总利息多，两者的内在真实利率是完全一致的，并不存在哪个更优惠。
我们再来算算，争议较大的提前还款，同样以100万贷款为例，五年后，过五唯一，白白胖胖，提前还贷，卖掉为安。 有意思的是利率还是一样的，如果你有兴趣还可以用用附表中的数据去算下1年卖，10年卖，20年卖，统统都是一致的。即从利率的角度看，两者的区别就像先吃好葡萄还是先吃坏葡萄，都是吃了一盘葡萄，只是先甜后甜的区别。
以上计算的结论：根据真实利率，等额本息和等额本金两者之间的利率水平没有区别，不存在哪个更优惠。如果提前还款的话，无论从第几年开始提前还款，内在利率是一样的，并不会因为选择等额本金在前期多还本金，而更划算。
但是，请注意，说但是就是要转折了，我旗帜鲜明，真情实意地推荐各位用等额本息。有了以上的基础，我们知道房贷利率是真实利率，上浮1.1也就5.3%一年，而且你可以贷30年，就两个字，实惠。我们对比下，如果你是个中小企业主，来银行贷款，手续费先收一笔，最长给你5年，还随时可能抽贷，实际利率12%都算低的。如果你是中字头的央企大爷，6%以下正常，可是30年期也是没门的。这代表什么，代表你的房贷利率比央企在银行拿到的利率更划算。那我们要怎么做，当然是尽自己的能力多贷咯。那自然是前期少还点，压力更小，更能多贷，这就是为什么要选择等额本息的原因。更可况，对于有理财基础的人来说，年收益超过5.3%也不算难事。
土豪为什么可以称之为豪，看我看来，可能就是豪在可以无视贷款，全款买房吧。 （发现没法插附件，有需要表格的请留邮箱吧）
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发表于 2018-7-14 00:54
