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“阿里山”土地续约有"政策":按评估价续50年

2009-03-20 18:22 　半岛网

    半岛网独家报道 3月20讯 半岛网前日独家刊发了“阿里山小区土地使用期限到期待续”的报道，今日，半岛网记者从有关方面得到消息，目前此事已经有了临时的解决方案。

    3月19日，半岛网记者再次向市国土资源与房屋管理局相关部门咨询住宅用地续期的问题，得到的答复是，他们已经通知黄岛国土资源局相关处理办法。记者随后向黄岛国土资源局询问，被告知，确实收到了相关通知，但因为此规定是临时办法，没有文件，不能对外透露。

    3月20日，记者以阿里山小区业主的名义向黄岛国土资源局土地资产管理处询问相关事宜，一位女性工作人员在电话里表示，按照上级土地管理部门的通知，现行的办法是，提前一年申请续期，批准后按照土地评估价格、续期年限和房产证上的土地面积缴费续期。

    该工作人员还介绍说，一般来说，土地面积大概为房屋建筑面积的60%上下，而阿里山小区去年的土地评估价格在1000元/平方米左右，而阿里山小区这样20年土地使用期限到期，会为其续期50年。另外，记者了解到，土地评估价格是个浮动价格，不同时期价格不同，而其需要委托有资质的评估机构进行评估。

    按照这一说法，记者大概算了笔账，阿里山小区一处100平方米的房子，如果土地面积符合建筑面积X60%的平均值，又续约50年，那么其需要支付的续约费在6万元左右。而记者从其他渠道了解到，土地管理部门办理此类业务，暂不收手续费，土地评估费应该向评估机构支付。另据悉，因为土地使用权续期，需要到市政府审批，因此可能时间较长，因此土地使用权到期的业主，应该及时提出申请。

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20几年楼龄的海珠区学位房值得买吗？

http://www.gzmama.com/thread-1740840-1-1.html 引用:

原帖由 妈咪 于 2010-8-15 09:18 发表
海珠区一框架结构房，中层，建筑面积49方，实用面积44平方，实收总价48万。楼龄25年。环境安静，但是地段稍微偏了点，走出来搭车和地铁要10分钟，带省一级万松园小学学位，装修还可以。因为二手业主买来时是房改房，所以目前还有60几年的土地使用年限。
这样的房子值得买吗？

虽然是25年的楼龄

但基于土地使用期还有60几年（无三不成几，假设63年）

这套房子是最近分析过唯一会升值的房子！


周边容积率为2.7的地价约7000元

考虑面积5%的万松园学位溢价

合计每平米9072元

49平约48万

与开价近似


以此类推该房产未来63年的逐年价值及走势


放两张图简单评估一下

你这套房子的现值大约48万

已考虑了包含5%的学位溢价

而这套房子未来五十年的价值走势也在下面

已经考虑了地价和物价的长期增值

未来三十年是这套房子增值的黄金时期

10年后价值50万 10年增值2万

20年后价值55万 10年增值5万

30年后价值57万 10年增值2万

最后三十年的贬值基本是直线跳水

40年后价值54万 10年增值3万

50年后价值43万 10年贬值11万

60年后价值16万 10年贬值27万

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原帖由 广州第一穷人 于 2010-8-15 18:28 发表
华侨新村(Ｈｕáｑｉáｏ　Ｘīｎｃūｎ)在广州城区东部偏北。东邻黄 花岗公园，西至淘金路，南起环市东路，北至广九铁路。原是一片荒丘，1955年由归国华侨 组成“华侨新村筹建委员会”，于同年5月动工。1958年建成，并命名“华侨新村”。占地面积68万平方米，有花园式独立庭院177座，公寓291座，并有广州市华侨外国语学校。是新中国成立后50年代建设的全国大城市第一个最大型的华侨住宅区，总建筑面积12万平方米。大多数为2-3层，小洋楼，设置小花园，绿化环境优雅。是一个典型的华侨、侨眷社区。
========================
按照你的公式,这些房岂非一文不值?

华侨新村在别墅洋楼单价在2万左右 或以上

其建筑本身价值微乎其微 为什么还能卖个好价钱

根本原因在于其容积率极低 大概在1左右

周边容积率2.7的土地评估值在11000左右

再考虑其位置环境的稀缺性所产生的溢价一倍以上

而且是70 80年代很多楼盘重新办理过土地使用证

所以其土地使用期大多还有2 30年

所以土地价值还很高

而且未来土地增值

由于其容积率极低

所以即使土地使用期递减

他的价值还有增值的可能


所以华侨新村的特殊性在于其极低的容积率

更在于其特殊位置 和周边的特殊环境产生的溢价

建筑本身已经没有什么价值 主要是土地价值



但是现在很多二手楼

大多在九层以上 电梯楼更加不止

没有华侨新村那样的特殊环境 更没有他那么低的容积率

建筑物一旦老化贬值 土地使用期也越来越短

其土地价值越来越低 最后归零

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　　1. 原先规定的无偿续期，现在改为“根据国家相关政策”，其实也就是有偿续期，这能算是利好？

　　2. 如果真的确定了付钱就可以续期，那也行，问题是“根据国家相关政策”，这就最不靠谱了，让不让你续都是问题，这是利好？

　　3. 70年后，不管房子还能不能住人，只要没有倒，政府想拆迁，那就得给补偿，而现在呢，政府完全可以“根据国家相关政策”规定你的房子属于xxx范畴，不可续期，直接拆了。请注意，人家并没有说你的房子一定可以交钱续期，让不让续还是“国家相关政策”说了算。这是利好？

　　4. 该问题同样涉及遗产相关方面。

　　5. 以前的政策可以说是朦朦胧胧，并没有对70年后怎么办做出非常明确的规定，因此不管是政府还是开发商都在往好的方面忽悠，什么无偿自动续期之类，现在是要明确规定，要续期是有偿的，并且可不可以续期，也是政府说了算，不是利空是什么？
　　
　　并非说这个政策一出，就永远不用买房了，往极端上曲解是房托的惯用伎俩。这个政策出台，说明了我们的住房性质和国外是不同的，我们并没有永久产权，房价没有理由继续走高，因为现在已经有明文规定我们只是租70年房子而已。

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驳广州第一穷人数据之谬误


论公积金先生理论之谬误

http://www.gzmama.com/thread-1741855-1-1.html


先看数据:
1,1978年广州市居民人均年生活收入为442.08元，1980、1985和1987年分别提高到554.52元、1046.52元和1415.4元。1988年又继续提高到1743.55元，比1978年增长2.94倍。
1988年末，广州市城镇居民储蓄存款余额达70.86亿元，比1978年4.88亿元增长13.5倍。
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广州市劳动和社会保障局和广州市统计局昨日公布,2008年度广州城镇单位职工年平均工资已达45365元
2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4％；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6％。城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7％。

分析:居民收入增长率非常高,储蓄也是.因此未来的货币供应增长速度恐怕让人无法预料.


2,1988年广州市居民家庭人均居住面积达8.2平方米，比1978年的4.5平方米，增长82.22%。居民住房紧张状况开始得到缓和，无房户人口占总人口的比重1981年为0.4%，1988年已全获解决；住房4平方米以下的困难户人口占总人口的比重由1981年35.7%，下降到1988年的30%；人均居住面积4～6平方米的狭窄户和不方便户的人口比重由1981年42.3%下降到1988年的13.71%；人均超过6平方米户的人口比重由1981年21.6%，上升到1988年的56.29%。住房配套设施也明显改善，1988年居民自来水普及率已达100%，其中独用自来水的户由1983年的60%上升到1988年的79.33%；有厨房设备的户占98.67%，其中独用厨房的户由1983年的64%上升到1988年79.33%；宅内有卫生设备的户由1983年的48%上升到1988年的74%。其中独用卫生设备的户由1983年的29%上升到1988年的58.67%。
=================================================
　　在各方通力合作下，1980年11月，东湖新村首期1—5栋封顶，这些房子全部交给港方。在尚未封顶时，港方已将这部分物业在香港预售，这5栋楼总共才140个单元，但广告一打出后，当天即有1800多人排队抢购，售价达港币2300—2500元／平方米。

分析:按照公生的分析,当年收入得400多的居民们,楼价居然卖2000多/平,必然会暴跌到合理的价格?
不论以前人均居住面积多少,时间过去都应该折旧?那么我们按公生的折旧理论算算.
东湖新村售价2500,1980年建成,到现在建筑物折旧就是2500*(70-23)/70=1678/平.
加上地价(公生会告诉大家,土地是国有的不能算入价钱中去,我们拿2000计算),最多应该4000元就可以了.
现实呢?
2010年,广州东湖新村均价11100 元/平米

呵呵...





为了避免广州第一穷人的理论对群众的误导

我先简单解释几句：

第一、你很喜欢拿货币发行量来说事，城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7％。30年增长了1000多倍，但是物价这三十年是否上涨了1000多倍呢？可见储蓄存款的增长并不能得出物价包括房价增长的幅度。

第二、收入也是一个概念，2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4％；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6％。年均都是增长14%左右，但是物价这三十年是否年均上涨了14%呢？简单统计可知实际上最近十年的CPI年均为2%，可见储蓄存款的增长并不能得出物价包括房价增长的幅度。而且以前的收入低是因为福利高，医疗，教育甚至住房都没有货币化，所以工资没有包含这些内容，少是正常的，现在，医疗，教育和住房都货币化了，都包含在工资里了，比以前多是正常的。

第三、人均住房面积确实是逐年增长的，但是由于计划生育的存在，人口的增长却有其瓶颈，人均住房面积越是增长，人口增长越是跟不上，住房过剩的问题越严重，你想想，以前一家两个小孩，人均4.5平米，两家人8个人一共36平米，到了1988的时候一家一个小孩，人均8平米，两家人6个人一共48平米，人越来越少，住房面积越来越大，到现在421的家庭结构，爷爷奶奶辈2套房子，父母1套房子，等到这一代的小孩长大后，自己也买1套，以后老人家都去世后，就有可能有四套房子。房子未来的趋势是过剩的。

第四、中国改革开放三十年来，由于经济基数低，走市场经济之路，重视GDP增长，结果经济发展速度迅猛，年均接近10%，但是随着经济总量的增大，经济过快增长带来的种种弊端，经济增长速度必然变慢，这个和现在美国当之无愧是世界第一，但是经济发展速度也有3%以下，甚至负增长一个道理。

第五、我的计算，不但考虑建筑的老化贬值，考虑了土地使用期的缩短贬值，更考虑了未来土地增值对剩余土地使用期价值重估的影响，还考虑了物价上涨建筑造价上涨对现有建筑价值重估的影响，还考虑了重要因素容积率的影响，还考虑了学位、楼层、环境等具体因素对物业价值的溢价折价的影响。你没有详细了解我的分析内容，也没有弄明白我的分析过程。

第六、东湖新村的个案，你也知道是卖给香港人的，当然按香港人的收入比来计算，怎么可能按国人的收入来计算。另外你只是简单机械静态地只按时间因素计算它的建筑和低价的现值，但是没有考虑地价升值和建筑造价涨价对当前房产价值的重估影响，更没有考虑容积率的影响。

附近容积率2.7的地价10000，

东湖新村8层按1.8的容积率计算，剩余40年土地使用期价值

10000*2.7/1.8*40/70=7907

而建筑剩余5年价值771 合计8679

考虑地处珠江边，二沙畔，东湖公园附近，东山老建筑群、临近省委军区等

给予10%的环境溢价

合计9546





[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 10:15 编辑 ]

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有理说理 无理骂街

广州第一穷人虽然理论不行 数据应用也有问题

但至少有一点理性探讨的味道

值得尊敬 因而认真答复

有些人泼妇骂街说半天

还真的不如放屁

简直不知所“云”


只会胡说八道

没有道理可讲

什么时候有点理性分析

我再予回复

在此之前 就当做放屁

Alesto

谁能告诉我公先生从事什么职业的？好专业阿，这些数据需要收集，归类，分析，普通人真的做不来呢

liyifan

涨了的房价=升值的国家的土地 + 贬值的你的建筑 到最后你能得到什么？
我觉得需要补充一下的是“+对内贬值对外升值的你的货币”

其实当今的小中产最现实的做法就是卖掉房子办移民
当今乱象越演越烈，中国经济前景社会状况政治走势都非常不明朗，使人缺乏安全感，而如今北京2环内的居民以房价兑换都具备移民条件，把莫名其妙涨起来的房子卖掉，转移资产，到相对对个人财产和安全相对更保障一点的国度，因此移民潮越演越烈也是有来原因的。

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原帖由 liyifan 于 2010-8-16 12:57 发表
涨了的房价=升值的国家的土地 + 贬值的你的建筑 到最后你能得到什么？
我觉得需要补充一下的是“+对内贬值对外升值的你的货币”

其实当今的小中产最现实的做法就是卖掉房子办移民
当今乱象越演越烈，中国经济前 ...

李大人 有人说按照我的计算方法

令尊的省医附近的房子卖给我还要倒贴20万

你认可吗？

我简单计算一下 按照25年计算

计算结果如下 方法你又认可吗？

liyifan

老H的话我经常也弄不清他的逻辑更搞不懂他在说什么
通常这个时候我都选择无视
我什么时候说过我爸在省医附近有套房改房？v63

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晕死 这个人老是忽悠人

冉冉宝宝妈咪

   

原帖由 我的公积金 于 2010-8-16 13:25 发表



李大人 有人说按照我的计算方法

令尊的省医附近的房子卖给我还要倒贴20万

你认可吗？

我简单计算一下 按照25年计算

计算结果如下 方法你又认可吗？

2237435

看了你的计算方法，
如果真有一套省医附近80平方的25年楼龄的房子
你计算出来的目前的价格应该是78.7万左右，

这里你还没讲到楼层、座向、格局、装修相关的东东
省医附近的梯楼应该不止一万一方了吧？
你计算出来的价格和市场价好像不是太符合耶
那你找谁去以78.7万的价格卖给你啊？

事实就说明你这个方法行不通啦

我的公积金

   

原帖由 冉冉宝宝妈咪 于 2010-8-17 10:07 发表
看了你的计算方法，
如果真有一套省医附近80平方的25年楼龄的房子
你计算出来的目前的价格应该是78.7万左右，

这里你还没讲到楼层、座向、格局、装修相关的东东
省医附近的梯楼应该不止一万一方了吧？
你计算出来的价格和市场价好像不是太符合耶
那你找谁去以78.7万的价格卖给你啊？

事实就说明你这个方法行不通啦  

好了 就暂且以你说的1万1平的标准

我算出来是9842？

差异率1.5%

差别很大吗？

你只会说应该不止

你敢担保没有低于一万的吗？

市场开价就是合理的吗？

价值评估又从何而出？

我计算的结果贴近实际

正说明我的方法是行得通的


这套房子是假设性的

没有别的任何信息 无从参考溢价或折价

如果是无学位 又是顶楼 又朝路边 格局又差

肯定还要折价

关于这方面的测算

我已经考虑得很周到

你又何必跳出来献丑？



http://www.gzmama.com/thread-1742459-1-1.html

《中国房产70年生命周期价值波动曲线》

===============================

前  言

经过多日的数据准备和案例准备

这个题目终于可以正式推出来了


关于长期的通货膨胀  我是认可的

所以我也认可今后长期的新房价格将会越来越高

当然中间有时候短期上涨过快（譬如去年和今年初）

也会有修正下跌的时候

但是长期上涨趋势不变

这个说法 比较客观理性

相信符合多军的胃口


但是

新房价格的上涨

是因为通货膨胀的大趋势

是因为地价上涨、建材上涨和建筑造价上涨


而作为二手房来说 其主要价值在于土地和建筑

其价值却将随着 土地使用期 的缩短 而贬值

也随着 建筑物 的老化 而贬值

直至最终归零


当然 由于容积率、和物业具体情况的影响

如学位、楼层、景观、其他稀缺资源等等

也会影响二手房的阶段性价值评估


根据1999年6月1日起实施的

《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291-1999

房地产价值估算的时候  特别是拆迁赔偿时

主要考虑以下因素  各因素与房产价值关系如下：

1、正比例：该房子周边70年使用期的地价，周围地价越高，该房子价值越高。
2、正比例：该房子剩下的土地使用期，剩余期限越长，该房子价值越高。
3、反比例：该房子所在建筑的容积率，容积率越低，该房子价值越高。
4、反比例：该房子的楼龄，楼龄越短，该房子价值越高。
5、特殊因素，如学位、配套、环境、景观、楼层、朝向、装修等等，给予适当溢价折价。



之前已经对个别案例进行了分析

坛里大多网友已有所耳闻

现在系统地整理一下思路

并对一些热点进行剖析

思路如下：


第一篇 一般房产70年生命周期价值波动曲线

第二篇 在通货膨胀条件下房产70年生命周期价值波动曲线

第三篇 在通货膨胀条件下贷款购房的得与失价值波动曲线

第四篇 陈家祠的老房子拆迁最高赔偿每平米1万7很高吗？

第五篇 华侨新村的别墅现在还能卖每平米2万很奇怪吗？

第六篇 即将拆迁的鸿运小区能得到多少赔偿？

第七篇 什么样的房产会升值或贬值？

第八篇 总结和建议

冉冉宝宝妈咪

我从来没说过是一万一方，我只是说应该不止一万一方了
你这个价应该算是均价，那就应该参考当地市场价的均价
具体市场价多少，你可以问一下看过那一带楼的人

我记得李版曾有个帖子里说那一带的楼梯楼开价已经有1.6万一方的了
具体你可以搜一下李版的帖子
这个和你说的9842也差太远了吧

刚刚就在妈网搜了一下，就发现有个中介放的盘，1.6万一方
你可以参考一下
http://www.gzmama.com/viewthread.php?tid=1717723&extra=page%3D2%26amp%3Bfilter%3Dtype%26amp%3Btypeid%3D681

[ 本帖最后由 冉冉宝宝妈咪 于 2010-8-17 11:00 编辑 ]

冉冉宝宝妈咪

   

原帖由 我的公积金 于 2010-8-17 10:34 发表


如果是无学位 又是顶楼 又朝路边 格局又差

如果你总是拿这些极端例子来佐证

那也没什么意思了

广州第一穷人

我出20万,求省医宿舍一套!

冬瓜毛

参考

我的公积金

   

原帖由 冉冉宝宝妈咪 于 2010-8-17 10:39 发表
我从来没说过是一万一方，我只是说应该不止一万一方了
你这个价应该算是均价，那就应该参考当地市场价的均价
具体市场价多少，你可以问一下看过那一带楼的人

我记得李版曾有个帖子里说那一带的楼梯楼开价已经有 ...

去年底到今年初的一件事

说明了省医附近的房产的拆迁价值只有5800元/平

都说了拆迁房的价值在于土地的价值

为什么陈家祠拆迁能补偿1万5-1万7

省医附近却不到1万呢？

这是因为

拆省医附近九层楼中100平一套的房子

才得到100平的地面面积

拆陈家祠三层楼中100平一套的房子

就可以得到100平的地面面积

差了三倍

赔偿起来的话

陈家祠三层楼的100平房子

按1万5计一共赔偿 3层*100平*15000元/平=450万

省医九层楼的100平房子

按1万5计一共赔偿 9层*100平*6000元/平=522万

这就是拆迁后地面100平米的土地的价值区间

楼越高 拆迁价值越低 补偿越少

城市房屋拆迁估价结果报告

估价机构：　　　　估价报告编号：　　　　　　　估价目的：　　
　　　　　　
表格内容：估价委托方、权属证书编号、被拆迁房屋座落、被拆迁房屋用途、建筑面积、附属设施设备、建筑结构、楼房或平房、土地因素、房地单位价格、房地总价格、备注。

一、上述估价结果的限定条件；

1、被拆迁房屋的权属状况；
2、被拆迁房屋的实体状况：成新率、建造年代、使用情况等；
3、城市房屋拆迁估价的价值定义；
4、其他条件应满足本报告规定的全部假设和限定条件；

冉冉宝宝妈咪

别的不说，

我只知道中介那里放盘价是1.6万/平米

而你计算的房子价格是9842/平米，加上10%的溢价，也不到1万1/平米

两者相差太大,市场价比你的估价高出了近45%

就凭这一点，我就可以说你这个计算方法不合理

冉冉宝宝妈咪

另外，你计算时都是考虑现在政策不变
其他因素都是定性定量
这种很不科学

要知道房价的不确定因素太多了
随便一个政策、或者来场金融危机、或者一场非典
都会对市场期造成很大的冲击或影响