scatt86

公积金感觉开始转型了，不过这个转型确实是很不错！

丫伊依丫

路过学习

小手纤纤

呵呵~公先生终于赢得了大多童鞋的一致赞扬，真是磨刀不误砍柴功，功夫不负有心人。
其实大家多一点赞扬，多一些理解，少一点无理争吵，岂不更好？
公先生之前发表的很多帖子，虽然都是转帖为主，但不少帖子或多或少都有自己的观点在里面，只不过多数人没有细看而已，特别是在跟别人分析、解释、争论时的回帖都有原创性的观点，而且其中也不乏令人叫绝的观点，建议公先生有空时可把自己以前发表的观点整理出来，肯定很可观，顺便也可证明你的原创性观点也有不少。
虽然我并不完全赞同他的观点，但仍欣赏他的孜孜不倦，单是他周旋于众马甲游刃有余，也是令人佩服的。有些可惜的是之前公先生有些偏激，过于冲动，陷入无谓的争吵中，我更欣赏李版既感性又不失理性的风格，公先生若能坚持如现在般多些理性，那就更好了。

我的公积金

东山水均大街29年楼龄一万一千多抵买吗

http://www.gzmama.com/thread-1739322-1-1.html

   

原帖由 平静的心 于 2010-8-13 18:18 发表
为了BB能上好点的小学，虽然BB才一两岁不着急也想换房，看了水均大街一个80平方93万的三房单位，房屋间格是房大厅小，但厅外有十多方的平台，通风采光也可以，装修就不行，自己住肯定要重新装修，关键是29年的楼龄让我难以接受，而且不清楚到底入读什么小学，老公姐姐帮我们看的，说是肯定是名校，而且愿意买下我们现在的住房，再借几十万给我们买这间，也就是说我们不用给现钱能换一间房，现在住前进路两房一厅60方。是你你愿意吗？

周边地价 梅花村附近

70年使用权评估价11000元/平左右 设定容积率2.7

水均大街大多是9层楼梯楼 容积率应该在2左右

水均大街楼梯楼70年的平均地价

当前价值约为（11000*2.7）/2=14850元/平

按照水均大街楼梯楼楼龄29年 剩余42年土地使用期计

则水均大街楼梯楼42年的平均地价当前价值约为（14850*42）/70=8910元/平

则这套房子的土地价值约为8910元/平

按照花都金港城地价500元/平 装修2000元/平 卖5000元/平有赚计算

全新电梯带装修建筑价值去地价最高价值4500元/平

按照35年（本为30年）的建筑寿命折旧 每年折旧2.86%

金穗大厦已经29年楼龄 剩余7年

现在建筑物每平米价值

4500*7*35=900元/平

合计每平米9810元

考虑育才学位10%的溢价

合计每平米10791元

80平约86万


以此类推该房产未来42年的逐年价值及走势


放两张图简单评估一下

你这套房子的现值大约86万

已考虑了包含育才学位的溢价

而这套房子未来四十年的价值走势也在下面

已经考虑了地价和物价的长期增值

未来二十年的贬值速度还不算夸张

10年后价值80万 10年贬值6万

20年后价值74万 10年贬值6万

最后二十年的贬值基本是直线跳水

30年后价值54万 10年贬值20万

40年后价值5万 10年贬值50万

这还只是就房产价值论房产价值

还没考虑如果你是贷款的话 为此付出贷款利息的损失

如果你是全款的话 大笔现金的机会成本

谁接手谁亏大钱  逃也逃不掉

这就是为什么银行不接受

30年以上房产的抵押贷款

因为即使周边土地在升值

这房子的土地使用期也是

越来越短越来越贬值

这种抵押品谁要?

贷不了款的房子

谁来接盘？







[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-14 17:17 编辑 ]

我的公积金

http://www.gzmama.com/thread-1740594-1-1.html

   

原帖由 莫太 于 2010-8-14 21:56 发表

这个房子买得过吗？请教高人们  

房子在白云山濂泉路口附近   8楼楼梯顶楼 房改房 政府的老房子 证上是97年的 86方  估计楼龄有20年了  双阳台 一个对着

白云山 能看到白云山的树  另一个阳台 跟房间达通变大房了 不好的地方是有个小房间没有窗户 也没法弄的 连着隔壁的房

子  中介和我们说 当初是公家帮他们买了公摊面积 我们买的话 房产证上还要加11%左右的公摊面积上去 想咨询下专业人士

是不是这样？现在谈下来 单价是7100左右 有高人分析下吗 谢谢

周边容积率为2.7的地价约5600元

考虑面积11%的溢价

考虑顶楼10%的折价

合计每平米6922元

86平约59万


还要考虑房改房须缴纳成交价的1%的土地出让金

以此类推该房产未来42年的逐年价值及走势


放两张图简单评估一下

你这套房子的现值大约59万

已考虑了包含可能增加11%面积的溢价 和顶楼10%的折价

而这套房子未来五十年的价值走势也在下面

已经考虑了地价和物价的长期增值

未来二十年的贬值速度还不算夸张

10年后价值52万 10年贬值7万

20年后价值52万 10年几乎不贬值 最保值的阶段

最后二十年的贬值基本是直线跳水

30年后价值47万 10年贬值5万

40年后价值33万 10年贬值14万

50年后价值4万 10年贬值29万

我的公积金

　　一、住宅的土地使用权一般是70年，70年使用权到期后，房主应该怎么办？
　　　　　　　　　　
　　在制订《物权法》时，已考虑到土地使用权缴费续期的问题，
　　放弃了“无偿自动续期”的方案，采用了“自动续期”条款，
　　回避了无偿自动续期，为以后的缴费续期，留下了法律通道。
　　　　　　　　　　
　　目前，尚未制订有关收费细则法规，
　　因为，目前这个问题还不够迫切，全国也没有几块土地到期。
　　　　　　　　　　
　　土地使用权到期时，估计是缴费续期。　　　
　　　　　
　　　　　　　　
　　二、土地使用权到期后，如果有些人无能力缴费、或者不愿缴费，会怎么样？　
　　　　　　　　　
　　改革开放以来，新鲜事物层出不穷，呵呵。
　　　　　　　　　　
　　有些地方的房产证是两个证：一个是“房证”，一个是“地证”，
　　有些地方的房产证，是在一个证上，标注两条内容：房产面积x平米，土地面积x平米，
　　还有其他一些地方，有其他方法标注，呵呵。
　　　　　　　　　　
　　小产权房，从法律意义上讲，“房”是属于购房人的，“地”不属于购房人。
　　　　　　　　
　　这也是解决小产权房的讨论方案之一，
　　国家承认小产权房的“房”权，但不承认小产权房的“地”权，
　　只给小产权房发“房”证，不给发“地”证。
　　　　　　　　　
　　要注意，“房”和“地”是在法律上是可以分离的，
　　　　　　　　　　
　　我能猜到的是，
　　土地使用权到期后，如果不续费，
　　你的“房”证仍然有效，但是，你的“地”证失效了，你的土地没有了，
　　你不必搬出去住，你住在自己的“房”里，但是这个“房”的土地已经没有了

　　　　　　　　　　
　　“地”证有什么用？
　　平时没什么用，没有“地”证，你也可以居住，
　　但是，当拆迁补偿土地款的时候、“地”证的重要作用就显现出来了。
　　当房产转让的时候，没有“地”证的房子，其价值也是比较低的，跟小产权差不多吧。
　　　　　　
　　　　　　
　　三、相关资料：
　　
       全国人大法律委员会委员王利明也认为，房子存在多久，土地的使用权期限就应该多久。由于土地使用权如何续期、该不该收费等问题比较复杂，《物权法》草案讨论时就暂时采取了回避态度，但预计10年后，会有大量房屋的土地使用权到期，政府应当在10年内通过制定《物权法》实施细则来明示。
　　　　　　　　　　
　　据新华每日电讯
　　　　　　　　　　
　　10年后会有大量房屋的土地使用权到期。
　　　　　　　　　　
　　3月下旬以来，青岛开发区阿里山小区的部分业主忽然发现，自己住宅的土地使用权即将到期，在向国土部门咨询如何续期、如何收费等问题没有得到确切回答之后，他们向当地媒体反映了此事，随后在全国引起了轩然大波。
　　　　　　　　　　
　　面对各路媒体，当地政府部门选择了沉默。“在没有明确的国家政策出台前，一律不接受媒体采访。”青岛市国土资源和房屋管理局政策法规处王宁说。

我的公积金

怎么个有偿续期法呢？

看下表  如果70年到期后土地涨到2万5/平

你86平的房子补交215万土地出让金就是了

至于房子本身70年后还能不能用

那是另一回事

我的公积金

“阿里山”土地续约有"政策":按评估价续50年
2009-03-20 18:22 　半岛网

    半岛网独家报道 3月20讯 半岛网前日独家刊发了“阿里山小区土地使用期限到期待续”的报道，今日，半岛网记者从有关方面得到消息，目前此事已经有了临时的解决方案。

    3月19日，半岛网记者再次向市国土资源与房屋管理局相关部门咨询住宅用地续期的问题，得到的答复是，他们已经通知黄岛国土资源局相关处理办法。记者随后向黄岛国土资源局询问，被告知，确实收到了相关通知，但因为此规定是临时办法，没有文件，不能对外透露。

    3月20日，记者以阿里山小区业主的名义向黄岛国土资源局土地资产管理处询问相关事宜，一位女性工作人员在电话里表示，按照上级土地管理部门的通知，现行的办法是，提前一年申请续期，批准后按照土地评估价格、续期年限和房产证上的土地面积缴费续期。

    该工作人员还介绍说，一般来说，土地面积大概为房屋建筑面积的60%上下，而阿里山小区去年的土地评估价格在1000元/平方米左右，而阿里山小区这样20年土地使用期限到期，会为其续期50年。另外，记者了解到，土地评估价格是个浮动价格，不同时期价格不同，而其需要委托有资质的评估机构进行评估。

    按照这一说法，记者大概算了笔账，阿里山小区一处100平方米的房子，如果土地面积符合建筑面积X60%的平均值，又续约50年，那么其需要支付的续约费在6万元左右。而记者从其他渠道了解到，土地管理部门办理此类业务，暂不收手续费，土地评估费应该向评估机构支付。另据悉，因为土地使用权续期，需要到市政府审批，因此可能时间较长，因此土地使用权到期的业主，应该及时提出申请。

我的公积金

20几年楼龄的海珠区学位房值得买吗？

http://www.gzmama.com/thread-1740840-1-1.html

   

原帖由 妈咪 于 2010-8-15 09:18 发表
海珠区一框架结构房，中层，建筑面积49方，实用面积44平方，实收总价48万。楼龄25年。环境安静，但是地段稍微偏了点，走出来搭车和地铁要10分钟，带省一级万松园小学学位，装修还可以。因为二手业主买来时是房改房，所以目前还有60几年的土地使用年限。
这样的房子值得买吗？

虽然是25年的楼龄

但基于土地使用期还有60几年（无三不成几，假设63年）

这套房子是最近分析过唯一会升值的房子！


周边容积率为2.7的地价约7000元

考虑面积5%的万松园学位溢价

合计每平米9072元

49平约48万

与开价近似


以此类推该房产未来63年的逐年价值及走势


放两张图简单评估一下

你这套房子的现值大约48万

已考虑了包含5%的学位溢价

而这套房子未来五十年的价值走势也在下面

已经考虑了地价和物价的长期增值

未来三十年是这套房子增值的黄金时期

10年后价值50万 10年增值2万

20年后价值55万 10年增值5万

30年后价值57万 10年增值2万

最后三十年的贬值基本是直线跳水

40年后价值54万 10年增值3万

50年后价值43万 10年贬值11万

60年后价值16万 10年贬值27万











[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-15 12:16 编辑 ]

我的公积金

   

原帖由 广州第一穷人 于 2010-8-15 18:28 发表
华侨新村(Ｈｕáｑｉáｏ　Ｘīｎｃūｎ)在广州城区东部偏北。东邻黄 花岗公园，西至淘金路，南起环市东路，北至广九铁路。原是一片荒丘，1955年由归国华侨 组成“华侨新村筹建委员会”，于同年5月动工。1958年建成，并命名“华侨新村”。占地面积68万平方米，有花园式独立庭院177座，公寓291座，并有广州市华侨外国语学校。是新中国成立后50年代建设的全国大城市第一个最大型的华侨住宅区，总建筑面积12万平方米。大多数为2-3层，小洋楼，设置小花园，绿化环境优雅。是一个典型的华侨、侨眷社区。
========================
按照你的公式,这些房岂非一文不值?

华侨新村在别墅洋楼单价在2万左右 或以上

其建筑本身价值微乎其微 为什么还能卖个好价钱

根本原因在于其容积率极低 大概在1左右

周边容积率2.7的土地评估值在11000左右

再考虑其位置环境的稀缺性所产生的溢价一倍以上

而且是70 80年代很多楼盘重新办理过土地使用证

所以其土地使用期大多还有2 30年

所以土地价值还很高

而且未来土地增值

由于其容积率极低

所以即使土地使用期递减

他的价值还有增值的可能


所以华侨新村的特殊性在于其极低的容积率

更在于其特殊位置 和周边的特殊环境产生的溢价

建筑本身已经没有什么价值 主要是土地价值



但是现在很多二手楼

大多在九层以上 电梯楼更加不止

没有华侨新村那样的特殊环境 更没有他那么低的容积率

建筑物一旦老化贬值 土地使用期也越来越短

其土地价值越来越低 最后归零

我的公积金

　　1. 原先规定的无偿续期，现在改为“根据国家相关政策”，其实也就是有偿续期，这能算是利好？

　　2. 如果真的确定了付钱就可以续期，那也行，问题是“根据国家相关政策”，这就最不靠谱了，让不让你续都是问题，这是利好？

　　3. 70年后，不管房子还能不能住人，只要没有倒，政府想拆迁，那就得给补偿，而现在呢，政府完全可以“根据国家相关政策”规定你的房子属于xxx范畴，不可续期，直接拆了。请注意，人家并没有说你的房子一定可以交钱续期，让不让续还是“国家相关政策”说了算。这是利好？

　　4. 该问题同样涉及遗产相关方面。

　　5. 以前的政策可以说是朦朦胧胧，并没有对70年后怎么办做出非常明确的规定，因此不管是政府还是开发商都在往好的方面忽悠，什么无偿自动续期之类，现在是要明确规定，要续期是有偿的，并且可不可以续期，也是政府说了算，不是利空是什么？
　　
　　并非说这个政策一出，就永远不用买房了，往极端上曲解是房托的惯用伎俩。这个政策出台，说明了我们的住房性质和国外是不同的，我们并没有永久产权，房价没有理由继续走高，因为现在已经有明文规定我们只是租70年房子而已。

nicholaschoco

楼主有钱啊现在啊

悦的妈妈

强人～～

我的公积金

驳广州第一穷人数据之谬误


论公积金先生理论之谬误

http://www.gzmama.com/thread-1741855-1-1.html


先看数据:
1,1978年广州市居民人均年生活收入为442.08元，1980、1985和1987年分别提高到554.52元、1046.52元和1415.4元。1988年又继续提高到1743.55元，比1978年增长2.94倍。
1988年末，广州市城镇居民储蓄存款余额达70.86亿元，比1978年4.88亿元增长13.5倍。
=======================================
广州市劳动和社会保障局和广州市统计局昨日公布,2008年度广州城镇单位职工年平均工资已达45365元
2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4％；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6％。城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7％。

分析:居民收入增长率非常高,储蓄也是.因此未来的货币供应增长速度恐怕让人无法预料.


2,1988年广州市居民家庭人均居住面积达8.2平方米，比1978年的4.5平方米，增长82.22%。居民住房紧张状况开始得到缓和，无房户人口占总人口的比重1981年为0.4%，1988年已全获解决；住房4平方米以下的困难户人口占总人口的比重由1981年35.7%，下降到1988年的30%；人均居住面积4～6平方米的狭窄户和不方便户的人口比重由1981年42.3%下降到1988年的13.71%；人均超过6平方米户的人口比重由1981年21.6%，上升到1988年的56.29%。住房配套设施也明显改善，1988年居民自来水普及率已达100%，其中独用自来水的户由1983年的60%上升到1988年的79.33%；有厨房设备的户占98.67%，其中独用厨房的户由1983年的64%上升到1988年79.33%；宅内有卫生设备的户由1983年的48%上升到1988年的74%。其中独用卫生设备的户由1983年的29%上升到1988年的58.67%。
=================================================
　　在各方通力合作下，1980年11月，东湖新村首期1—5栋封顶，这些房子全部交给港方。在尚未封顶时，港方已将这部分物业在香港预售，这5栋楼总共才140个单元，但广告一打出后，当天即有1800多人排队抢购，售价达港币2300—2500元／平方米。

分析:按照公生的分析,当年收入得400多的居民们,楼价居然卖2000多/平,必然会暴跌到合理的价格?
不论以前人均居住面积多少,时间过去都应该折旧?那么我们按公生的折旧理论算算.
东湖新村售价2500,1980年建成,到现在建筑物折旧就是2500*(70-23)/70=1678/平.
加上地价(公生会告诉大家,土地是国有的不能算入价钱中去,我们拿2000计算),最多应该4000元就可以了.
现实呢?
2010年,广州东湖新村均价11100 元/平米

呵呵...





为了避免广州第一穷人的理论对群众的误导

我先简单解释几句：

第一、你很喜欢拿货币发行量来说事，城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7％。30年增长了1000多倍，但是物价这三十年是否上涨了1000多倍呢？可见储蓄存款的增长并不能得出物价包括房价增长的幅度。

第二、收入也是一个概念，2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4％；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6％。年均都是增长14%左右，但是物价这三十年是否年均上涨了14%呢？简单统计可知实际上最近十年的CPI年均为2%，可见储蓄存款的增长并不能得出物价包括房价增长的幅度。而且以前的收入低是因为福利高，医疗，教育甚至住房都没有货币化，所以工资没有包含这些内容，少是正常的，现在，医疗，教育和住房都货币化了，都包含在工资里了，比以前多是正常的。

第三、人均住房面积确实是逐年增长的，但是由于计划生育的存在，人口的增长却有其瓶颈，人均住房面积越是增长，人口增长越是跟不上，住房过剩的问题越严重，你想想，以前一家两个小孩，人均4.5平米，两家人8个人一共36平米，到了1988的时候一家一个小孩，人均8平米，两家人6个人一共48平米，人越来越少，住房面积越来越大，到现在421的家庭结构，爷爷奶奶辈2套房子，父母1套房子，等到这一代的小孩长大后，自己也买1套，以后老人家都去世后，就有可能有四套房子。房子未来的趋势是过剩的。

第四、中国改革开放三十年来，由于经济基数低，走市场经济之路，重视GDP增长，结果经济发展速度迅猛，年均接近10%，但是随着经济总量的增大，经济过快增长带来的种种弊端，经济增长速度必然变慢，这个和现在美国当之无愧是世界第一，但是经济发展速度也有3%以下，甚至负增长一个道理。

第五、我的计算，不但考虑建筑的老化贬值，考虑了土地使用期的缩短贬值，更考虑了未来土地增值对剩余土地使用期价值重估的影响，还考虑了物价上涨建筑造价上涨对现有建筑价值重估的影响，还考虑了重要因素容积率的影响，还考虑了学位、楼层、环境等具体因素对物业价值的溢价折价的影响。你没有详细了解我的分析内容，也没有弄明白我的分析过程。

第六、东湖新村的个案，你也知道是卖给香港人的，当然按香港人的收入比来计算，怎么可能按国人的收入来计算。另外你只是简单机械静态地只按时间因素计算它的建筑和低价的现值，但是没有考虑地价升值和建筑造价涨价对当前房产价值的重估影响，更没有考虑容积率的影响。

附近容积率2.7的地价10000，

东湖新村8层按1.8的容积率计算，剩余40年土地使用期价值

10000*2.7/1.8*40/70=7907

而建筑剩余5年价值771 合计8679

考虑地处珠江边，二沙畔，东湖公园附近，东山老建筑群、临近省委军区等

给予10%的环境溢价

合计9546

我的公积金

有理说理 无理骂街

广州第一穷人虽然理论不行 数据应用也有问题

但至少有一点理性探讨的味道

值得尊敬 因而认真答复

有些人泼妇骂街说半天

还真的不如放屁

简直不知所“云”


只会胡说八道

没有道理可讲

什么时候有点理性分析

我再予回复

在此之前 就当做放屁

ffyy2007

长见识了

我的公积金

关于拆迁补偿的一些规定

想等待拆迁的同学值得一看




《城市房屋拆迁管理条例》


第三章 拆迁补偿与安置

第二十二条　　拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
　
第二十三条　　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

第二十四条　　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条　　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。


《广东省城市房屋拆迁管理规定》


　　第十二条　拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。

　　产权调换的面积以房屋所有权证的建筑面积为依据。房屋因为拆迁而影响了正常使用的，应予补偿，补偿标准由拆迁人与被拆迁人协商解决，协商不成的，由房屋拆迁主管部门裁定。

　　作价补偿的金额按照 所拆房屋建筑面积的重置价格 结合 成新 结算；或者由当地房地产交易所参考近期同类房屋市场交易价给予评估作价。采用的补偿结算方式由被拆迁人选定。


《房地产估价规范》

6．7征地和房屋拆迁补偿估价
6．7．1征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。
6．7．2征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6．7．3拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制走的实施细则和其他有关规定进行。
6．7．4 依照规走，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
6．7．5实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的 房屋重置价格 扣除土地价格后 结合建筑物 成新 估价。
6．7．6依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该 土地使用权的剩余年限  所对应的正常市场价格 进行。


土地：剩余几年使用期*所对应的正常市场价格

建筑：房屋重置价格（扣除土地价格后）*建筑物几成新


土地价格还要考虑对应一致的容积率

不一致的折算成一致的容积率

因为同样赔偿3600平米

一层楼、三层楼、九层楼、十八层楼、三十层楼

拆出来地面面积的价值是不一样的

分别是3600平、1200平、400平、200平、120平

既然拆出来最后的地面面积差异这么大

地面面积的价值是一定的

那么不同容积率的每平米的赔偿肯定是不同的

剩余使用期一样的前提下

楼层越高 赔偿越低

楼层越低 赔偿越高



容积率2.7以下的（九层以下）

或剩余使用年限不至于太短的（15年楼龄以下）

拆迁补偿相对都会高一些

而容积率2.7以上的（电梯楼）

或剩余使用年限太短的（15年楼龄以上）

拆迁补偿相对都会低一些


因为建筑的补偿不会太多



评估地价一般按照2.7的容积率来计算地价

譬如10000元/平的话



如果你的房子是3层楼或以下

譬如很老的棚户区或者别墅

容积率大约是1

70年地价是10000*2.7/1=27000元

30年楼龄大约剩余40年土地使用期

价值27000*40/70=15428元/平

这就是陈家祠的拆迁赔偿费1万5起的根本原因




如果你的房子是8层楼或9层的楼梯楼

譬如现在大多楼龄10几年20年的楼梯楼

容积率大约是2

70年地价是10000*2.7/2=13500元

20年楼龄大约剩余50年土地使用期

价值13500*50/70=9642元/平

这就是赤岗电视塔南广场拆迁赔偿费8800左右的根本原因

有差异主要是那边容积率2.7的地价不用10000



如果你的房子是19层楼或以上的电梯楼

譬如现在大多楼龄几年或10几年的电梯楼


容积率大约是4或以上

70年地价是10000*2.7/4=6750元

10年楼龄大约剩余60年土地使用期

价值6750*60/70=5786元/平

不过建筑比较新赔偿比较多

按4000的重置价格计 35年建筑寿命

4000*25/35=2857元/平

合计8643元/平

这是一些电梯楼的未来拆迁价值的现值

保佑地价大幅上升吧！


现在没拆到你

你就以为陈家祠都赔1万7

到时你不是赔更多钱 2万 3万 4万

告诉你 没有的！


只因拆迁时土地的价值最高

所以房子估价越低 补偿金额越高？

这个问题已经有记者提出疑问了

哪岂不是房子越破越旧估价越低

获得的拆迁补偿反而越高呢？

对于这个问题，国土房管局没有明确给出回答。


http://gzdaily.dayoo.com/html/2008-10/16/content_345207.htm



房子估价越低 补偿金额越高？

2008-10-16 广州日报

还有市民发现一个奇怪的现象：按照方案，如果越秀区某套住宅的评估价为4000元/平方米，能获得11277-4000=7277元/平方米的改造奖励，再加上4000×15％=600元的搬迁时限奖励，总共多得7877元的拆迁补偿，而另一处评估价为7350元/平方米的房产补偿才5029.5元/平方米，哪岂不是房子越破越旧估价越低，获得的拆迁补偿反而越高呢？对于这个问题，国土房管局没有明确给出回答。

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-17 23:09 编辑 ]

我的公积金

   

原帖由 anning_zs 于 2010-8-18 15:34 发表
现在补交土地出让金按成交价的1%
100万的房子,交1万元,就可以使用70年

这个补交1%是房改房的情况

因为房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿

相当于当时职工已经通过劳动支付了土地出让金

所以对此种房产象征性征收1%的土地出让金


但是，商品房70年到期是不是也如此简单呢，不是的。

看看经济适用房或限价房的规定就知道了

广州经济适用住房产权为有限产权，不得出租、出借，自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款，市住房保障办可优先回购。购房人缴纳土地收益等价款后，可以取得完全产权。土地收益等价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％计算。

按照广州市的相关规定，限价房5年内不得出租和转让，5年后出租或转让，须按市场价格与购买价格之间差价的70%补地价。

也就是说补交地价为

（市场价-经适房购入价）*80%
（市场价-限价房购入价）*70%

万松园经适房价格4438为市场价12213的37%左右

则补交地价为 市场价*（1-0.37）*80%=50%*市场价

不仅仅是房改房那么简单

市场价90平*12213元=110万

90平（12213元-4438元）*80%=56万

如果五年后房价还涨到2万

那补交地价为90平（20000元-4438元）*80%=112万


所以70年以后土地使用权到期

该补交多少地价可想而知


据测算，6月海珠区一手住宅均价为12213元/平方米，前进路、江南西路一带一手楼楼价也在1.1万元/平方米-1.3万元/平方米之间，所以购买90平方米左右三房单位的市民，可能要多付50多万元的房款。 万松园经适房销售均价为4438.09元/平方米，最高可上浮10%，即最高限价为4883元/平方米。

我的公积金

这几天来不及整理最近的思路

看到坛里吹嘘小新塘的拆迁赔偿

很眼红的样子  我就想发笑

这和路边的赌局有什么区别？

找几个托赢钱表演给你看

甚至你入场也让你赢几把

以前是忽悠你几十万买房

现在忽悠你上百万买房

甚至把下辈子都搭进去

就是为了赌房产的升值

新推房子升值是肯定的

二手房却走贬值不归路

你还以为老化贬值没关系

可以等拆迁 还很眼红拆迁可以赔1万7

就不想想为什么周边的二手电梯楼有的还卖不到1万7


拆迁的价值在于土地

而不是你的建筑 和 拆迁之后变成的那堆建筑垃圾

那堆建筑垃圾对他们没用 只有拆出来的空地对他们有用

所以你要掂量你那块地的价值 能拆出多少土地面积来


你在9层楼的楼梯楼房子 90平

你这一户型30户共用地面90平 拆出来

你的房子可以分得地面90/9=10平的面积

如果容积率2.7的70年的地价10000元/平 你又还剩下40年的使用期

那么这一块你拥有的土地价值是

10平*10000元/平*2.7*40/70年=15.43万元


你在30层楼的电梯楼房子 90平

你这一户型30户共用地面90平 拆出来

你的房子可以分得地面90/30=3平的面积

如果容积率2.7的70年的地价10000元/平 你又还剩下60年的使用期

那么这一块你拥有的土地价值是

3平*10000元/平*2.7*60/70年=6.94万元


所以理论上

楼层越低 土地价值越高

楼层越高 土地价值越低


事实上又如何呢？

千万不要被表象蒙住了眼睛

看着人家的拆迁款来做自己的发财梦



小新塘的拆迁

那些老房子价值又如何呢？

注意一句话：

四层以下“拆一补一”


为什么政府不敢说不管你有多少层

我都给你“拆一补一”呢

正说明了楼层越低

拆迁价值越大


根据报道

我们知道拆迁后盖出来的新房大约1万/平

那么四层以下“拆一补一”的意思

就是说1平米补偿1万

这种郊区的拆迁补偿标准1万

相比较陈家祠的1万7的标准

我们可以理解是吧


但是话外音就是说四层以上

不会给你“拆一补一”

也就是说不会赔你1万


而是会打折扣

楼层更低的情况呢？

当然赔得更多

看下面三层的情况

赔偿260+380=640平

价值640万

三层楼每层60多平按200平计

则三层楼每平米可以获赔3万2


获得5000万的那个人

估计拆了多少房子呢？

按三层楼每层60多平按200平计价值640万计

7.8套 不到8套房


从以上的理论分析和实践分析

我们都知道 拆迁时

楼层越低 每平米赔偿越高

楼层越高 每平米赔偿越低


所以如果你是住9层楼梯楼 甚至30层电梯楼

没什么好羡慕的 你们家200平的楼梯楼 甚至电梯楼

都不如人家三层200平老房子

人家卖得了640万

你却卖不了


因为你的房子

拆不出来多少地

不值多少钱


这就是政府和不怀好意的人士

宣扬拆迁老房子高额补偿

来忽悠老百姓入市买房

的一套把戏


和路边的骗局

没什么两样

利用人的贪婪

用一点小恩小惠来诱惑你失去更多

当然 失去之后才后悔莫及


还有 还有一点

杨箕村 猎德村 林和村 小新塘的农民房

理论上都是永久的集体土地使用权

但是你买来的那套商品房下面

是70年的国有土地使用权


政府用1万块买断他们近似永久的土地使用权

然后用一套70年土地使用权的商品房来回迁还给他们

你以为你届时剩下30年的土地使用权也能值这个价钱吗？



最多一户可回迁5000多平方米，保守估价超5000万元。

新合经济发展有限公司董事长简伟林保守估计，改造后的房价至少都值1万元/平方米

现在我只有一栋三层的房屋，每层约60平方米，加起来总共也未超200平方米。但改造后，我和儿子各有一套，面积分别为260平方米和380平方米，加起来近700平方米啊




广州小新塘旧村月底开拆迁 村民都将变百万富翁

2010年08月20日02:58 新快报


　　新快报讯 （记者 郭晓燕 实习生 陈超 通讯员 田禾 刘清源）前天上午，位于天河区东北部、被列入亚运前需改造的9条城中村之一的小新塘旧村（即新塘旧村）正式启动改造签约仪式，预计8月30日正式开拆。村民向记者透露，经过拆迁，户户村民都将有过百万元身家，最多一户可回迁5000多平方米，保守估价超5000万元。

　　四层以下“拆一补一”

　　前日上午，天河区新塘城中村整体改造开始签约，改造方案也正式与村民“见面”。按照方案，给予现有建筑面积四层以下拆一补一原则。8月12日，90%以上的业主通过改造方案。此次启动签约的是天河区新塘农工商联合公司和广州市新合经济发展有限公司，涉及面积78万多平方米和2135户。

　　记者同时了解到，改造分两阶段进行，第一阶段开拆时间为8月30日至9月5日，第二阶段为12月18日开拆。

　　回迁村民最高身家五千万

　　“按照规划，改造后建成的住宅区，将作为周边科学城、天河软件园等配套住宅。”有临近科技园区与奥体中心的天河东北部优势，加上入住人群主要为白领，新合经济发展有限公司董事长简伟林保守估计，改造后的房价至少都值1万元/平方米。此次改造范围，亦包括四个简姓祠堂中的两个。简伟林称，涉及的祠堂在不影响规划的情况下，将会原状保留。

　　“现在我只有一栋三层的房屋，每层约60平方米，加起来总共也未超200平方米。但改造后，我和儿子各有一套，面积分别为260平方米和380平方米，加起来近700平方米啊！”现场正在听简伟林介绍的村民简伯一脸兴奋。“村里每户平均至少能分到280平方米的面积，改造后户户都是百万富翁了！最阔"大地主"所拥有的面积更高达5000平方米呢，要变成半亿富翁啦！”