程灵素

      城中村改建项目，从项目的审批到新建楼盘面世都受到人们的关注。最近小编就盯上了黄埔区，听闻这里的城中村改建搞得如火如荼，而且正赶上文冲村改造中的一个项目——悦时代花园开放了销售中心。小编决定去悦时代花园一探究竟，看看变身之后的文冲村会是怎样的一番面貌。

地图上的悦时代花园，位于地铁5号线文冲站A出口处

项目位置图

       悦时代花园位于黄埔区大沙地东路南侧、石化路西侧、广新路北侧。小编从体育中心出发，乘坐地铁，历时45分钟左右到达文冲地铁站。在地铁站出口标示图中，小编找到了文冲悦时代花园的字样。

文冲地铁站的出口导示图

       小编走出地铁站，抬头之间就看见本次踩盘的主角——悦时代花园。

小编在地铁出口处拍摄到的悦时代花园实景图

悦时代花园实景图

360°看盘

       楼盘概况

       悦时代花园属于黄埔文冲城中村改造项目之一，与万科金色悦府一样，它的开发商也是广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司。若按商品房和回迁房划分，文冲村改造项目可分为三部分：万科金色悦府、文冲悦时代花园及文冲村村民回迁房。悦时代花园是文冲村改造中的第二个商品房项目。

       根据小编搜集到的信息，悦时代花园总共占地面积为9万多平米，拟规划建设15栋住宅以及一栋写字楼。销售GG告诉小编，项目规划带有幼儿园和小学，楼盘附近地块内还有几所小学和中学，但楼盘具体带不带学位目前还不确定。

悦时代花园整体规划图

       另据现场销售介绍，项目是以居住为主的商住小区，配套有综合文化活动中心、居民健身设施场所、物业管理、老年人服务站点、社区居委会、公共厕所、垃圾收集点和停车位等配套设施。项目总建筑面积约29.2万平方米，综合容积率2.99，规划居住户数为2505户。

      另外在悦时代花园的后面，小编还看到了几座正在建的楼座，楼盘工地上的工作人员告诉小编，那也属于悦时代花园这个楼盘。小编了解到，后面的那些已经建好的和正在建的几栋楼座属于文冲改造项目中的村民回迁安置房。

正在建的村民回迁房，后面是已建好已交楼的回迁安置房。

      小编踩盘时看到，在楼盘周围的道路护栏挂着一些有关文冲村回迁房的横幅。

文冲村改造项目回迁情况

       产品——77-133平米二三四房，2梯5户，吹风价1.5-1.6万/平米，诚意登记开盘可享额外97折

       悦时代花园共包括有6大栋高层洋房，目前推出的为楼盘最前面、离文冲地铁站最近的楼座，分为A座和B座，楼高33层，户型为77-133平米二三四房，每层2梯5户。小编从阳光家缘网上查询得知，悦时代花园2012年9月份取得预售证，可售住宅套数一共310套，70年大产权。

本期推出的产品

       当问起楼盘的价位时，销售GG称悦时代花园目前并没有出来具体的价位，但他根据周围楼盘的价位，估计悦时代的价位大概为1.5-1.6万/平米，带精装修。楼盘目前诚意登记中，诚意登记开盘时可以享受额外的97折。根据销售给出的吹风价，小编大概算了一下，以本期推出的最小户型为例，建筑面积77平米，每平米1.5万，再加上97折，一套房算下来大概是111万。

远观悦时代花园

      在样板间，那位销售GG亦步亦趋地跟着小编，连拍照片的机会都不给小编。楼盘的样板间为实景样板间，项目2梯5户，5种户型，销售GG说，由于01单元77平米户型和03单元84平米户型的空间布局相同，只是面积不同，所以这两个相同布局的户型，楼盘这边只设了一个样板间。

      4间样板房，其中包括交楼标准房和创意样板房，项目交楼标准为精装修，带立派厨房三件套，主卧带衣柜等。

      先来看看楼盘的户型如何，再欣赏一下楼盘的样板间。楼盘目前给出的都是二、三房户型图，不过楼盘也是有四房单位哦，销售GG说那些户型图马上就会出来了。

       户型——5种户型任选，户型方正、南北对流，部分房型可能会受到噪音和灰尘影响

       A座/B座01单元    建筑面积：77㎡   套内面积：62㎡   户型：2房2厅1卫   朝向：东北向/北向

       户型较为方正，入门处的玄关设计比较人性化，私密性较强。但由于本期推出的为紧邻文冲地铁出口处和繁忙的大道，而本单元户型，正好是面朝大路的，噪音和灰尘污染相对较大。

   

       A座/B座02单元    建筑面积：94㎡   套内面积：76㎡   户型：3房2厅1卫   朝向：北向/东北向

      小三房户型，总体较为方正，洗手间门口正对着一道屏障，设计比较人性化。但感觉主人房的空间布局比较局促。另外，还是本单元的朝向问题，和01单元的户型相同，可能会出现一定的噪音和灰尘问题。

       A座/B座03单元    建筑面积：84㎡   套内面积：67㎡   户型：2房2厅1卫   朝向：西南向/东南向

       户型方正，实用率79%左右，采光比较好，比较通透。小编感觉这个户型比较别扭地方的是，厨房门口正对着玄关处，从厨房到餐厅要拐一个90°的弯。主卧带270°飘窗设计，观景效果比较好。

       A座04单元    建筑面积：119㎡   套内面积：95㎡   户型：3房2厅2卫   朝向：西南向

        4.1米开间观景阳台和生活阳台比较大，主卧套内卫生间比公卫要大，儿童房空间较小，总体来看，户型比较方正，但空间布局有一些瑕疵。主卧套内有一些墙体标注为实体墙，是不能打通的，网友在看房时，一定要注意哦。

       A座/B座05单元    建筑面积：120㎡   套内面积：96㎡   户型：3房2厅2卫   朝向：南北对流

        南北对流，采光通风较好，带入户花园，主卧内带独立的衣帽间。本户型比较方正实用，功能区分也较为合理。     

        样板间美图上来喽！

程灵素

     配套——规划齐全，正在建，生活气息浓厚，目前整体环境有些混乱
     了解了悦时代的产品，下面就来看一下楼盘的配套情况。悦时代花园为城中村改造项目，整体的规划已经出来了，项目的规划配套是比较齐全的，但就目前来说，可能不那么理想。小编在踩盘时也看到，项目周围的一些城中村的老房子还正在拆迁，在项目的旁边，竟然有一些阿姨在摆地摊卖一些蔬菜什么的。

      先来说一下学校问题。前面也有说到悦时代花园有关学校的问题。现场的销售GG说悦时代花园项目内带有1所幼儿园和1所小学，另外附近还有几所小学：省一级石化小学、民办泰景中英文小学、万科城市花园小学，在万科金色月府那边还有省一级广州市第123中学、省一级广州市第86中学。销售GG突然话锋一转，告诉小编，项目目前还不确定带不带学位，毕竟有一些学校还在规划中，并未建好，但这些学校都是周围几个楼盘的配套学校，为这些楼盘服务的，所以业主们不用太担心孩子未来的学位问题。
     

     商业配套：悦时代花园周边商业气息还是蛮浓厚的，楼盘路对面就是好又多超市、KFC、屈臣氏等，附近的几条街带也都是一些琳琅满目的小商铺，看这些小商铺的样子，应该属于拆迁范围。

楼盘对面的好又多超市

楼盘对面的屈臣氏等店面

楼盘“隔壁”的店面

楼盘销售中心入口处的“菜市场”，暂且把这称为楼盘的配套吧

楼盘附近的超市

菜市场

菜摊

       交通情况：说到交通，当然绕不开地铁了，文冲地铁站A出口走出来就能看到悦时代花园，该项目算得上是地铁上盖。另外公交车出行也是很方便的，项目销售中心门口就正对着一个公交车站，周边的交通也很便捷。

地铁5号线文冲站A出口

楼盘销售中心门口的文冲市场站

黄埔区政府公交车站离项目也是很近的

楼盘附近的主要交通干道

周边路况

        其他配套：

楼盘旁边还有共用自行车哦~

程灵素

       周边环境——正在改造中的城中村，废墟瓦砾与新盘共存，颓败之中孕育新的“繁华”
       新生物往往代表着旧事物的毁灭，作为一个正在改造中的城中村，悦时代花园周边也充斥着许多旧事物的身影。但随着悦时代花园小区的不断完善，这些旧身影终将消失不见。

废墟之上的悦时代花园

       就楼盘自身来说，本期推出的产品紧邻繁华的交通道路，不可避免地会产生一些噪音和灰尘污染。文冲村目前仍处于拆迁阶段，楼盘的整体环境比较差。但等小区整个建起来之后，这边的环境将会有较大改观的。

悦时代花园与道路之间的距离~

楼盘附近的环境

悦时代销售中心门前的路况情况

          小编专门跑到悦时代后面，将要拆迁的文冲村里，用镜头记录下了那些终将逝去的，会成为记忆的东西~

悦时代旁边的一些老房子

将要拆迁的楼房

将要拆迁的楼房中，人们仍静静地生活着

       小编在文冲村里看见几处水塘，不知道这未来会不会成为悦时代花园规划里的观赏性“私家水域”，只是现在看来不怎么具有观赏性，水面上飘满了水草和各种生活垃圾。

后面就是村民的安置房

      文冲村的大祠堂，小编踩盘时正赶上祠堂里的喜宴结束，村里的老人们在祠堂里支起桌，下棋、打麻将。小编询问这个祠堂将来会不会拆迁，老人们都不愿说什么，具体拆不拆，让小编去问村委会。不过小编在祠堂墙壁上贴着的规划图上，看到了村民的安置房户型图以及大祠堂未来的归宿，按照规划图上显示，大祠堂会保留下来的。

上面有“保留陆氏宗祠”的字样

程灵素

      周边楼盘扫描——万科金色悦府、万科城市花园

      说到周边楼盘，小编听那位销售GG不止一次地指着一个方向说“那边万科的楼盘……”，万科金色悦府位于广州市黄埔区大沙地东路以北，靠近万科城市花园，和悦时代花园同属一个开发商——广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司，也是文冲村改造项目之一。项目占地10000多平方米，建筑面积80000多平方米，由4栋31层高的洋房组成，2梯6户，共720套。

       万科金色悦府2012年9月份开盘，开盘时的价位为1.4万—1.6万/平米，主要有83、85以及99平米三种户型。目前在售最后一栋，产品也是83、85以及99平米三种户型，售价1.6-1.8万/平米，每平米比开盘时上涨了近3000元。

       万科金色悦府周边配套和悦时代花园大致相同，只是它离附近的中学更近一些。

      万科城市花园为已经售罄的楼盘，该楼盘的主要卖点是它的园林配套，小区绿化率为36%，容积率仅为2.0，主要户型为70-145平米二三房，还有部分大户型4房单位。目前二手房价位大概为：77㎡2房120万左右；110㎡3房150万左右。洋房的物业管理费为2.1 元/平方/月。



      【小编评盘】
        悦时代花园作为城中村改造项目，楼盘预计的价位与周边的楼盘价位保持在同等的价位区间内。楼盘交通配套比较完善，出行较方便，生活配套方面也比较完善。但就目前的环境来说，可能不尽人意，而且楼盘周边的石化厂等可能是楼盘的一个硬伤。总体来说，悦时代花园是一个比较适合刚需家庭置业的楼盘。
      【优势】1.交通便利，地铁上盖，公交车站就在家门口。
                  2.5种户型可供选择，户型比较方正。
                  3.从未来规划方面来说，配套设施比较齐全，生活便利。
                  4.周边规划的学校从幼儿园到中学都有，比较齐全。
                 
      【劣势】1.本期推出的这一栋紧邻大道，噪音、灰尘影响会比较大。
                  2.楼盘周边的城中村还处于拆迁建设阶段，短时间内入住的话，环境方面不太理想。
                  3.周围有石化厂，空气质量会受到影响，是许多人比较担心的问题。
                  4.就目前黄埔区周边楼盘价位趋势和悦时代花园吹风价来说，短期内投资空间并不太大。
                  5.据悉，楼盘的物业管理费为2.8元/平米/月，相比周边楼盘比较贵。
              

       想了解更多楼盘信息，请点击：悦时代花园

花心思宝宝

1.5万的价格，我个人认为好过芳村的那几个炒得很热的楼盘。

dodosheng

写的好详细，小编辛苦啦，有空也去这个楼盘看下。

不见不散1225

这个吹风价不算高了，万科城市花园的二手楼都快1.6了，但管理费即将上调。

jinning

回复 花心思宝宝 的帖子

比荔湾的好呀，交通方不方便，离越秀这边有多远

bbs20080911

路过
该信息来自[广妈Android客户端]

663454413

   

1.5万的价格，我个人认为好过芳村的那几个炒得很热的楼盘。

芳村闻不到那空气哦...

663454413

...........

mina070403

买了对面的万科，悦时代太靠近马路，灰尘太大
该信息来自[广妈Android客户端]

xin0503

   

买了对面的万科，悦时代太靠近马路，灰尘太大
该信息来自[广妈Android客户端] ...

呵呵，以后可以做邻居啦~~

yuanyanglingzi

旁边就是石化了，交通非常便利，地铁上盖，但是石化实在太近太近

程灵素

   

那张购书中心的照片不是现在拍的吧， 小编，现在都拆完了

那是楼盘库里的图片，原来已经拆完了啊~

tengco

写的好详细，很用心，小编辛苦啦

恋痕

离石化太近了，这点伤不起啊

huangkf2

有没有133方四房的户型图，看看？

qytrista

住的地方千万不能离工厂太近，尤其是有污染的工厂，再便宜也不要买，这是铁的原则啊

夜帝

       每一个楼盘、每一个地块都有自己的发展、成熟期，黄埔区也需要这样一个阶段。悦时代花园现在的价位，相对于周边的楼盘，还是比较抵的。未来几年内，等文冲那边的配套都建好了，价位相应的也会上去的。短期内虽然上涨空间不是很大，但是在可预见的期限内，还是有很大的升值空间的。个人比较看好那边的房子，什么时间有空会去看看的。