果果080115

   

原帖由 小茹 于 2009-2-4 09:57 发表
果果妈很好人，顶~~~~~~~也给我几个推荐吧，呵呵短我

好啊,把你的大致要求和预算说一下啊!

果果080115

我今天有点小工作,等一会我干完再来更新啊!!

秋日1978

lz写的东西很实用，赞

angel.wong

等看拍卖房的~~~~~~~~~~

盼盼星

楼主介绍得真的很好啊，今年也是打算买房，但是BF一心要买一手的啊，不肯看二手的。看到你介绍的二手价好像跟一手的差别不大啊？我们现在租的也是海珠这边，就在江南新苑后面，很喜欢江南新苑的位置呢，想等它的新楼，但是也是有个变电站的，唉。不知楼主有没其他好楼盘介绍？我们想买的地段也是楼主看过的这边的呢

果果080115

工作的事情忙完了,间或着又回了很多短信,看看时间要吃中饭了哦.

果果080115

   

原帖由 盼盼星 于 2009-2-4 11:30 发表
楼主介绍得真的很好啊，今年也是打算买房，但是BF一心要买一手的啊，不肯看二手的。看到你介绍的二手价好像跟一手的差别不大啊？我们现在租的也是海珠这边，就在江南新苑后面，很喜欢江南新苑的位置呢，想等它的新楼 ...

是啊,在好地段的二手甚至贵过一手呢.
如果你也找这附近的,就看看我介绍的那些楼盘吧,但是房源就最好去网上找更新的,因为毕竟我看房已经是几个月前的事情了,现在有没有还两说呢.

盼盼星

我自己是很想买二手的，觉得可以省很多麻烦，但是有人说二手更麻烦，又怕出过事什么的，不知楼主是怎么去看房子的背景的呢？光听中介的可信吗？

隽儿妈咪

..．．

果果080115

   

原帖由 盼盼星 于 2009-2-4 11:57 发表
我自己是很想买二手的，觉得可以省很多麻烦，但是有人说二手更麻烦，又怕出过事什么的，不知楼主是怎么去看房子的背景的呢？光听中介的可信吗？

二手的交易起来是比一手麻烦一些,至少你要准备多些的时间去跑房管局,如果交给中介去办省事很多,当然相应也会多支出费用.房子的背景是指什么呢?户口和贷款那些都可以通过中介查到,如果不放心,也可以自己去公安局查,
楼龄不是太长的楼盘, 大的背景在网上都可以查到,你可以上搜房或焦点的小区论坛去看看.如果是具体到某一间房子有没有什么事情,我想要看卖家是不是一手业主了,一般我觉得一手业主的都不会很大问题,如果是10几的老房子,转手很多次的就要留意一下了.当然风水那些又另当别论.

果果080115

继续把关于二手房的一些东西说完啊.
买二手房交易的流程和整个过程需要的时间,也是各位MM很关心的问题,因为我自己卖过房子,又买了房子,所以很能深刻理解在这个过程当中,不管是作为买方还是卖方的那种急切心情.其实每个城市的流程都不是很一样,而且通过中介还是自己去办也大不相同.好象我以前在东莞卖房子时候程序就很复杂,相对来讲,感觉广州的程序算好很多了.
就以我这次通过中介买房为例来说说整个过程吧.(背景是:卖房无贷款,房产证在手,买方需贷款,因为情况不同,流程也会不一样,不可一概而论.)
1. 当买卖双方达成一致意见,决定交易后,通常中介会先帮你到房管局查册,就是看看这个房子有没有欠款,登记面积,房产证情况之类的.
2. 然后约定时间在中介处签定三方合同,版本是由中介提供的，基本内容都差不多,需要关心付款方式和时间,交楼时间, 交楼标准等,如果有带家私的,需要列名细,如果能附照片就更好了.签合同当天一般会交定金给对方,1-2万吧.
3. 次日就可以准备相关资料给中介去申请贷款了,他一般会根据你的情况,比如以前有没有欠款,第几套房之类帮你选择可以最优惠利率的银行,另外好象中行和工行是不用房产证原件抵押的,所以我选了中行.
4. 资料齐全之后,一般3个工作日贷款就可以审批下来,然后双方就可以去房产交易中心递件了,就是把所有资料交去交易中心,一般中介会准备好所有资料,填写好合同, 买卖双方只需要本人携带身份证出现在现场,然后签名就可以了.一般递件之后, 就需要支付首期给卖房了,首期是指总价减去你贷款额的差额, 最少是两成或者更多.
5. 递件后7个工作日,房产中心会出税单通知双方去交各种名目繁多的税费,然后开**给你.
6. 完税后3个工作日,就会出新的房产证,中介会拿新房产证到银行去抵押放款.
7. 这个流程之后, 如果你是申请快贷,会由中介做担保让银行3个工作日就放款给卖家;如果没有申请快贷,那么就还要等差不多20天银行做审批,申报之类的才能放款.
8. 全款放完就可以按照约定时间收楼了(当然有些约定首期之后就收楼的另论), 收楼不外乎看看水,电,气,排水是不是好的,然后结清水电煤气有线电视管理费等各种费用.为了避免不必要的纠纷,建议在开始签三方合同的时候就由中介收取卖方一些水电押金作为保证.

所以如果一切顺利,从签合同到收楼也就是个把月的时间,当然其中出现特别情况除外,比如资料不齐全,碰上节假日之类的都会拖延时间的.
而且卖家还在贷款,或者买家可以一次性付清等等,流程都不尽相同,具体情况还是要具体分析.

[ 本帖最后由 果果080115 于 2009-2-4 13:59 编辑 ]

果果080115

买二手房,除了房款以外,还有很多其他费用,其中由国家征收的那些有很多MM都开贴说过,网上也很容易查到,而且也没有得讨价还价, 我就不多说了,只是提醒,这些国家征收的税费都是根据房产交易中心的那份合同上房屋价格来收的,所以是可以合理报低价来避税的,中介一般会给你建议价格,因为他们经常做,知道报多少比较容易通过.
另外可以谈的就是中介费了,这个之前也说过，是可以讲价的,能讲到多少就要看个人本事了.还有就是中介会要求你递件之后就付清所有中介费,但是我建议为了保障自己的利益,还是等办好所有手续收楼之后再付清,毕竟这年头,钱在谁手里谁是大爷啊!
还有一笔不小的费用是按揭代理费,就是由专门的按揭公司去帮你申请贷款,一般大的中介公司都有自己的按揭团队，说起来都是他们一家的. 以满堂红的亿达按揭为例,快贷的按揭代理费是1.3%, 不用快贷是1.2%, 这个费用不知道有没有的讲价,估计应该也可以讲,不过我就傻了没有讲价.当然如果你是自己去银行办贷款或者不用贷款就可以省下这笔了.
还有一个就是关于首期款现在一般是做银行资金托管,这个是不用钱的. 通常就是民生,兴业这些小银行帮买卖双方各开一个帐户, 买房将首期存入自己帐户,由银行帮忙看着, 递件成功之后,银行直接转去卖家帐户.这样就可以防止递件不付钱或者付钱不递件等纠纷.
让我想想,好象就是这些,没有了.

[ 本帖最后由 果果080115 于 2009-2-4 14:21 编辑 ]

卓扬妈妈

我也一直想找这一带的房子，不过我的预算是不超过80万，100平方。比较难找呀。谢谢楼主，我可以参考了。

小碧

不错，很实用

果果080115

到其他版块逛了一下, 现在坐下来说说拍卖吧.
可能很多姐妹对于拍卖还不是很熟悉, 其实我自己也是一样, 甚至在这之前我都不知道原来还可以通过拍卖会买房子的.这次经历也算是积累一个人生经验吧,也是很有趣的.
说起来,最初了解到拍卖, 也是缘于一位MM在这里发贴说通过拍卖会买到一套便宜又合心意的房子,还是带重点小学的学位.那段时间正是我开始积极找房子的时间,所以我也马上过去那个网站去看,并且存在电脑里面.
几天之后,我就看到有一套蓝康的房子在拍卖,面积价钱都合适. 因为已经是第二次降价再拍了,所以起价比当时的市场价便宜差不多30%,很有诱惑力.而我当时已经跟中介去看过一套蓝康的房子,对那个小区和地段都很喜欢,又有这样的价格,马上跟LG商量准备参加拍卖.
接下来，我就给拍卖行打电话了解详细情况，得知由于原业主涉及其他官司, 法院查封房产并委托拍卖的.但是由于没有钥匙,所以看不到房子的实际情况,只能等拍下来之后一起清场.
毕竟是上百万的大事,没看到东西就掏钱总是不甘心,所以我们想办法跑到小区从外面看了几回,终是不得就里.最后我们鼓起勇气去了楼上同房号的一家敲门,希望可以看到户型.很好运气,碰到一个很好的MM,不但爽快的给我们看了,还告诉了一些原来业主的情况.看到户型朝向都很满意,装修那些就忽略不计,大不了自己重新装过. 我们坚定了参加竞拍的决心.
决定之后,我开始更详细的去了解相关信息,包括拍卖的程序,后续手续,付款方式,户口等等,甚至打电话到委托的法院去了解情况,拍卖行的电话都被我打了不下10遍,了解有没有什么人和我们竞争,  总之是花了很大心思.
拍卖很重要的一个问题是要确定心理价位,最怕现场一时冲动,竞出一个超出你预算的高价,因为拍卖房是要一次性付款给法院的,中间交易的所有费用和二手房一样都要买家承担,还要给拍卖行5%, 这些都是没得讲价, 不能贷款的. 所以一定要事先想好自己能承受多少钱,超过这个价钱就不能再举牌了.
我和LG仔细算了很长时间,把所有可能借到钱的亲友都想了一遍,最后确定了一个价位(其实，现在想想,我们那时候是保守了一点,没有想到竞争对手可能的实力,所以价钱定的比较低). 然后交了保证金(一般是起拍价的10%,拍到折合成房款,没拍到可以退回) 到拍卖行.

[ 本帖最后由 果果080115 于 2009-2-4 15:34 编辑 ]

E纤朵哆哆

我又来了，为以后准备，学到很多东西呢

jasmine871

学习了~~我也准备找房

jasmine871

为什么发不出去的

秋日1978

一直跟着lz学习
lz加油

果果080115

到了拍卖那天,两人都请假早早就到了拍卖行,一看参加的人还真不少, 登时有点傻眼,看来低价还是有吸引力(当然后来知道有一些是托儿). 办好手续领了号码牌就上去会议室等了.
数了数大概有6,7家参加.拍卖还没开始,就有一伙人到处忽悠,让大家都不要举牌,到时他们以起价拿下再私下转给需要买的人. 听他这么说,其他人都没有什么反应,好象表示同意,只有我们和旁边另外一对老夫妻很怀疑,特别是那对老夫妻说:"我们是真心买房的,不搞这些歪门邪道", 我LG也说他们是拍卖行的托儿,让我不要理.
真正的拍卖开始, 开始加价幅度的2万,场面很热烈,不到一分钟就突破了100万,然后就只有我们和那对老夫妻举牌了, 幅度变成1万, 几分钟之后就到了我们的心理价位,LG让我不要再举了.看我们不再加价,坐在我前面的一个男人开始举牌,继续和老夫妻竞争, 又十几轮后,男人也放弃.这时幅度调整为5000,拍卖师把目光投向我,当时我真想再举起了,可是这时的价格已经高出我们的预算很多, 加上看到老夫妻数次毫不犹豫的举牌,一幅志在必得的样子,我想最终都是竞争不过,所以放弃.本次拍卖铩羽而归.
虽然最后我买的价格算起来和当时的价格也差不多,不过当时现场没有竞到，还是很失望的,特别是自己花了很多心思.
另外后来我们知道,其实那房子法院是有保底价的,也就是说虽然起价低,但是如果达不到保底价他们还是会收回,为了避免流拍,所以拍卖行会找一些托儿来抬价,比如我上面说的那个男人就是了.所以，这行当的水还是很深的啊.
不过说来说去,还是没钱,所以底气不足啊,不然定高点心理价,也可以和人家多争几轮啊,哈哈!!

[ 本帖最后由 果果080115 于 2009-2-4 16:17 编辑 ]