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[买卖房记]

放款、收楼,我的二手房自主交易过程(委托公证、赎契、网签可报 ...

 
牛牛妈

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本帖最后由 dengcuiwen 于 2011-10-1 19:55 编辑

首先,感谢万能的妈网!买房的这段时间在这里学到了不少东西。现在,把我的交易过程贴出来,希望能对大家有一点用处。
      20116月中,在网上看到一房源:陈家祠地铁附近,2000年楼,小区管理,三房,83平方98万元,证未过5年,但自住已经有11年,省一级小学学位,附近也有多间较好的中学。这个房子平均1万多点一平米,相比同小区的其他房子在网上挂到1.9万一平方来说,价格相当吸引。这个房子基本满足我的要求:学位、地段、小区、三房、总价,所以,在网上看到此房源时,马上打电话约了中介第二天看房。
看房:
楼房共28层,房子位于8楼,有电梯上下,但电梯在1—9楼不停,相等于是楼梯楼了。作为裙楼的1-9层里面的房子格局并不太理想。我们看的这个房子向东、带精装修,缺点是楼梯楼、层数高、采光通风不好、阳台小。这也是为什么比同小区的房子便宜那么多的原因所在吧!
虽然这个房子有那么多的缺点,但也有很多我前面提到的优点,为了小朋友的学位,我还是非常的想买的,我老公就觉得不理想的地方太多,不太想,但他最终还是听我的。
中介也是抓住了我的这种心态吧,一直跟我说这个房子有多么的笋,说什么很快就会被人抢走,说什么谁谁谁又去看房了、很中意的……其实,这都是中介的惯用手段。
自主交易:
第二天早上上班,跟同事说起昨晚看房的事情,同事跟我说已经退休的我们办公室的另一个同事就是住在这个小区。于是,我马上打电话给这位老同事,咨询了一些情况,他非常好人,说要帮我去找这个业主谈谈。他问到业主的底价是88万元实收,可拆卸的电器如果要的话另外算钱,可以自主交易。听到这个价钱,我开心了一下,比中介放出来少了10万元啊,还可以省中介费。到了那个周末,我们直接去找业主谈,我们还价85万元,业主说要考虑一下,说有几个人在谈,要6月底才给我们答复。
跟业主谈后的第二天,我们去交易中心查册了,这个房子是有抵押的,查册不花钱,如果要打印出来就要花钱:房子信息30元、抵押情况40元,我们一共花了70元查册。
我这个人心急,加上没有买房经验,我怕房子被别人买走,等不到业主给我们答复的那一天,我就跟我的老同事说了我的底价90万元全包家具家电,叫我的老同事上去跟业主谈。不知我的老同事当时是怎么跟业主谈的,总之就是把我的底价跟业主说了,业主第二天就回话说卖给我们了(当时对这事有点不爽,感觉给高价了)。
630,我们约了业主,签了《定金合同》,给了2万元定金。因业主的房产证还抵押在银行,我们先付30万元给业主赎契,跟业主谈了很久,最后业主给我们在价格上少了2万元(按他的话说他去找按揭公司垫资赎契也是要付这个费用的)。也就是说我们的实际成交价是88万包所有家具家电,个人所得税卖家自付(因这个房产涉及赠予所得,有可能要交20%的个税,业主是家庭唯一住房且自住满5年、可以免征个税。但为保险起见,我们的还是写明了个税是业主自付的),其他税费费用我们付。
公证:
我们是约定网签后再给业主30万赎契的。2011.7.2去房地产交易中心打算网签的,但去到那里后,工作人员说要有房产证原件才给网签合同打印出来,网上预签约如果7天内不去交易中心打印出来也会失效。这样来,就是说我们要先给30万业主赎契,对我们来讲没有任何保障。后来商量说去旁边的公证处做公证。公证处的公证人员说如果要公证合同(合同价88万元),公证费要收2700元左右,按合同价计费的;如果做委托书收费是190元(可单方取消委托);如果做委托合同是600元(不可单方取消委托)。我们做了600元的那种委托合同(内容是业主委托我们买卖房子的。另外,BS一下公证处,公证处自己要留底的复印件,收我们的复印费而没票据的!)。要等一个星期后才出公证书。和业主约定出公证书当天给他打款赎契。
其实,现在看来,可以自己在网上存量房预签约,把7天内不去打印出来的话,可以重新提交,就还再有7天,依此类推,可以一直保证预签约有效的。这个是我后来才知道的,如果我早知道就不需要去做那个无用的公证,不用多花600多大元和浪费两个星期的时间!
赎契:
2011.7.13星期三公证书今天终于出来了,我们去领了公证书之后去银行和业主回合,在银行那里签了我们自己在网上下载的存量房买卖合同后,给业主的帐户打了30万元的款,业主给我们写了一张收款收据。银行告知下个星期五可以拿到房产证(如果我们是7.12日就能拿到公证书打款给业主的话,这个星期五就可以拿到房产证了的!)
公积金贷款申请:
2011.7.13给业主打款30万赎契后,当天下午5点左右赶到位于天河区华师后门附近的光大银行(事先已经和郑大源约好了时间,让他帮我做公积金贷款的)。赶到后,立马和业主到光大银行的前台各自新开了光大银行的账号:业主的用于收款,我老公的用于还贷。然后拿着开好的账号去光大的贷款室找郑大源、郑小姐办理一系列手续。被告知这两天内安排人上门评估,资料齐全15天内出同贷书。
这个之后有个小插曲,7.15小姐打电话过来说我老公的收入证明的落款日期打成了2010年的,立马找单位重新开了收入证明,当天送了过去。
后来问了郑小姐,房子的评估价是98万元,有点小开心。
公积金贷款申请的时候需要准备的材料:
卖方:1、房产证(我们申请的时候没有房产证原件,复印件也可以的);2、夫妻双方身份证;3、夫妻双方户口簿;4、婚姻证明(结婚证、离婚证、未婚证等);5、收款账号。
买方:1、夫妻双方身份证;2、夫妻双方户口簿;3、婚姻证明;4、收入证明;5、银行流水;6、买卖合同(并不需要网签合同);7、公积金缴存证明(免费查询);8、套数证明(去房管局查询,广州的每人每次要给40元);9、定金首期款收据(减去贷款金额的余额的收据);10、社保(外地户口需要提供)。
涂销:
2011.7.22星期五,业主打电话告知房产证已经出来了,约好下星期一(7.25)一起去银行拿证并去打印网签合同并递件。打电话给郑大源,被告知同贷书没有下来,不要去递件,否则会影响同贷书的发放!于是就打算只是去打印网签合同(我们自己已经提前在网上预签约好了,只是差打印出来)。结果去到交易中心,被告知打印网签合同当天就要递件!而同贷书没有下来,郑大源交待了不能递件的。等于白跑了一趟!当时想的是既然都一起去了交易中心,业主就去申请涂销抵押了。涂销要7天才能办好。
就涂销这事后来被郑大源教训了:涂销和递件是可以一起办的,如果提前办涂销、就要等涂销完了才能去递件!就这样又白浪费了一个星期的时间!
递件:
2011.7.26郑小姐短信通知我同贷书已经下来,可以约业主去递件了。但业主刚在前一天申请了涂销,那就得等涂销完后才能去递件了!郁闷啊!!!涂销要一个星期,于是我们约了85去递件。
2011.8.5是星期五,交易中心只是早上上班,下午不开门。我和老公早上8点半就到了交易中心那,郑大源的同事张先生850分到,交易中心9点钟开门,业主9点十分才到。可能因为星期五只上半天,当天递件的人并不多,我们也没排多久的队。
首先,要打印网签合同。因要缴纳5.5%的营业税,我们报低价了,报了50万元(其实我们50万元还报多了啊,我们在排队打印网签合同时,听到有人报了5300元一平方,后来工作人员跟他们说太低了,他们问要报多少,工作人员说不少于5500元一平方),递件顺利通过了,免征个税,但营业税要交。递件回执上写着8611点后出税单。
递件后在交易中心附近找了银行将第二笔款16万元打给了业主。也将郑大源的贷款金额的0.6%2400元按揭费1200元保险费给了郑大源的同事张先生。
为了1%的契税(一定是要在递件后的日期的套数证明才有效的),当天下午回东莞的房管局开了我的套数证明(免费,非常快)。
递件需要准备的材料:
卖方:1、房产证原件;2、夫妻双方身份证;3、夫妻双方户口簿;4、婚姻证明;5、有关房子的其他资料(原**等)。
买方:1、夫妻双方身份证;2、夫妻双方户口簿;3、婚姻证明;4、小孩的户口簿;5、未成年小孩的出生证明;6、网签合同(当场打印)。
完税:
2011.8.6上午11点,到交易中心完税,郑大源的同事郑先生比我们早到了半个小时。
契税:老公广州户口,在交易中心当场再查了一次套数证明(40元),全家首套交1%,刷了5000元。
营业税:交易全额的5.5%,刷了27500元。
交易手续费:买卖双方各250元,还有50元不知是什么费,合计刷了550元。
交完税费,出购房**。
把资料交回另外一个窗口,出回执,回执上写着823日出新证。
完税的那天是星期六,交易中心也是只上半天班,我们是最后一个搞定的,工作人员都很敬业,已经是下班了12点过一点了,还特地问了我们楼上是否还有其他人(完税在二楼、出回执在一楼)。赞一下!

出新证:
8.23星期二,今天是回执上写的出新证的日期,早上9点,和按揭郑先生约好了一起去了交易中心。带着身份证去就可以,在交易中心二楼的出证窗口,给了5元的印花税,工作人员在新房产证上盖了个印花税的章、和核对身份证信息后,就把新房产证拿到手了。
在工作人员手上的档案袋上看到有“电子自动归档”字样。
郑先生给我们说星期六就可以归档完,要归档好了才能去入押。于是跟郑先生约好了星期六去办入押手续。

归档:
8.23星期二领了新证,就天天在房管局的网站查归档进度,在网上查归档进度只需要新房产证的登记号就可以查。8.26星期五早上就查到了“档案处理完毕,可供利用”。房管局办事效率还不错,赞一个!
本来之前和按揭郑先生是约好了今天8.27星期六去入押的,但昨晚打电话给他,他说公积金借款合同、银行营业执照、银行行长的什么东西这些东西没准备好,所以今天去不了了。要等到下星期一8.29才能去入押了。郁闷啊……

入押:
    8月29日星期一下午一点,和按揭一起到交易中心入押,入押的窗口和递件的窗口是同一地方。只需要带夫妻双方身份证及复印件。房产证在按揭手上,按揭人员也带了一堆资料过去。排了很长的队才轮到,建议大家以后要办什么还是早上提早一点去的好。交了80元的入押登记费,在某份资料上按了手印,还有摄像留影,中间还出了点小错:房产证上面积83.21,公积金借款合同上写的房产面积是83.2100,但房产证后面的附图上标的是83.2125,公积金借款合同得拿回银行改了第二天再送过去,交易中心就先收下了入押的资料,但要等公积金借款合同送过去才出回执。如写的是83.21,不写那两个零就啥事也没有了。。。
    问了交易中心工作人员,说出回执后7个工作日出押。按揭人员说一般10天出押,出押后15天公积金中心放款给银行,银行收款后再放给原业主。


出押:
    出押需要银行的人也要到场,今天他们迟到了半个小时。本来回执上是写着9月9日出押,但9月9日是星期五,星期五银行的人不去荔湾区交易中心,据说是星期二、星期四去荔湾区,每个区不一样的时间安排。等到了今天9月13日才去办出押,出押其实就是出一本新的的证叫房产他项权证,是银行留存的,上面写着在哪家银行贷了多少款。今天又交了5元的印花税、是他项证上的印花税,房产证和他项证都让银行的人拿走了。房产证到时放款后还是给回我们的。按揭人员说10-15个工作日放款。


放款:
    9月26日,出押后第14天,早上打电话给郑大源问是否放款了,郑大源查询后答复已经放款,估计业主最晚27号可以查到钱。把已经放款的消息告诉了原业主,叫他们去查询一下。9月27日中午,原业主的老婆打电话告知还没有查询到款项,我赶紧又打电话问了郑小姐是怎么回事。郑小姐答复我,查询到的是公积金中心已经放款给银行,银行再放款给原业主要有一个工作时间,但一般不超过3天,让28号再去查查看。9月28日中午,原业主的老婆打电话告知钱已经到账了。终于放下了心头大石。跟原业主越好了9月29日去过户水、电、电视等。

收房:
    9月29日一早就去了新家,原业主先给了我们一套钥匙和门禁卡,他自己还有几袋东西没拿走,说好晚上拿走后再把剩余钥匙和门禁卡给我们。抄好水表、电表读数后,一起去了物管那里办理了水、物业过户。然后去了省有线电视,办理了有线电视过户。最后去了电力公司,办理了下个月的电扣款的账号变更。
    晚上,又冒雨去了新家,原业主把剩下的钥匙交给了我们。
    到此为止,由下定到收房,6.30-9.29,刚刚好历时3个月,终于完成了整个买房过程。












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狗仔050901 发表于262楼  查看完整内容

回复 dengcuiwen 的帖子 谢谢你楼主,你讲得太好啦!网签时是不是也需要业主签字,否则合同无效呀。我也是公积金贷款,那需要多久的时间呢?业主都没有给房产证给我,是不是需要问一个复印件或者知道具体地址可行不,然后再拿到房管局去查册吗?

YolandaDT 发表于313楼  查看完整内容

此言差矣啊!若是中介不私自报高价的话,何必跟业主私下交易呢?像楼主这样幸运的人极少了,你也不用替中介抱不平,放心,像咱们大多数的还是要乖乖被中介黑的。

gzedufang 发表于316楼  查看完整内容

你们老说中介黑你们,,,,,,,,,,,你们不觉得都像你这样,,,别人中介能不报复吗.

axui3909000 发表于383楼  查看完整内容

我的妈呀....
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楼主这个真的很笋啊,是怎样的格局呢?是不是 新光城市广场啊?
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juney 发表于 2011-8-14 12:36
楼主这个真的很笋啊,是怎样的格局呢?是不是 新光城市广场啊?


不是新光。主要因为是楼梯房、楼层高,采光通风不好,跟市场价也是接近的。

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楼主这个真的很笋啊
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是不是华福大厦?
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想问一下刷卡能用信用卡吗?
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真是厉害啦,卖的业主被你找到啦!佩服!

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谢谢LZ跟我们分享。我们这段时间正看中套房,业主也是做抵押了。正发愁怎么操作安全呢。
谢谢了
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yingling 发表于 2011-8-14 19:52
想问一下刷卡能用信用卡吗?


可以的。完税时刷卡,只要是银联的卡都可以吧
牛牛妈

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zsj99217 发表于 2011-8-14 17:56
是不是华福大厦?


不是华福啊。

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省了一大笔中介费,不错啊!!!

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98 到88, 厉害!还省了中介费,还报了低税。。。

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