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[谈房论市]

防坑指南:超详细收房流程和注意事项全解(教你跳过开发商和二手 ...

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  小编昨天无意中提起收楼一事,同事说她2年前的交楼顺序是先签名交钥匙再上去看房子。小编听到这里的感受是:

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  收楼时,不要被开发商,也不要为了早些装修入住而迫不及待签收啊!先签收、先交钱都是不合理的,遇到房子有问题合理拒签,维护自己的合法权益。

  接下来为大家介绍收房验房必知流程以及收楼验房注意事项(新房和二手房),一起去看看吧。

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新房收楼验收流程

一、通知

  开发商约定的收楼时限一般在收楼通知寄出30天内

二 、验收

  购房者应根据购房合同约定标准对房屋进行一一验收。

1)核实面积
  面积差不超过±3%

  商品房交付时,房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±3%时,按实际面积结算,多退少补
买受人(即购房者)请求解除合同的,不予支持
  面积差超过±3%

  买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
or
  买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人(即开发商)承担,所有权归买受人;
  房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人

2)验房注意事项
空鼓
手锤垫上几层纸敲击墙壁,检查前墙面空鼓情况。

验电
检查插座是否完好,是否通电。

测高度
测试房顶或地面有没有倾斜。

测墙壁地面
检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点。

检查防盗门
有无划痕,门边是否变形。

窗户
推拉窗和平开窗上的窗扇和纱窗,应推动开关灵活,相互无碰撞。

卫生间、厨房是否合格
闭存水试验、水表空转试验

厨房烟道
用纸卷点火后灭火冒烟,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

卫生间通风
应在吊顶下留通风口。

检查管道安装、通畅和密封
用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。

管道煤气(天然气)
用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏。

常用工具
一)量具
二)电钳工具
三)辅助工具
1.打火机 2.手电筒 3.塑料袋 4.报纸 5.皮锤等


三、提供证明

  开发商应主动向购房者出示三书一证一表。

三书
1、《建筑工程质量认定证书》
2、《住宅使用说明书》
3、《住宅质量保证书》
一证
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

一表
《竣工验收备案表》

注意
  有些楼盘可能仅《建筑工程质量认定证书》和《房地产开发商建设项目竣工综合验收合格证》。业主必需要看见另外3份资料才能签收。

  《住宅质量保证书》是开发商对房屋保修期、质量、保修范围等作出的承诺,具有法律效力。

  而《竣工验收备案表》是相关部门对该套房屋的质量验收备案情况表,是惟一权威机构对该套房屋的把关检验,看不到这张表就证明这套房屋不合格,因此该表对业主尤其重要。没有取得《竣工验收备案证》的房子不能办理房产证。

四、签署《验房交接表》

  购房者需要签一些验收表格,记录该套房子的验收情况,例如《验房交接表》等。据了解,有些开发商为了简化验收流程,同时也为了避免验收纠纷,会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把所有需要签名的表格签完,甚至以不给钥匙看房胁迫业主。

  律师提醒,这样做对业主是很没有保障的,业主无论如何都必须在看完房之后才能签字验收。

五、交合理费用
  物业管理费【应有市物价局批文】等

六、领取钥匙办理入住手续


如果遇上要前签名再交房的情况,
怎么办?


  如果开发商在约定时间内无法出示三书一证一表,购房者可以拒签《验房交接表》,开发商需向购房者支付逾期交房违约金

  如果开发商出示了三书一证一表,依然要购房者先签《验房交接表》才能交钥匙验房的话,开发商应该是顾虑这2个问题。1)实际面积与合同面积不符,开发商不想赔钱 2)房屋内部质量有问题,开发商不想负责。

  小编就这情况专门咨询过律师朋友。

 律师表示

  1)准备购买房子的购房者可在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里,不验房不收楼。

  2)如当初合同未有约定的,又急着收楼的购房者则可采取变通方法,在收楼文件如《验房交接表》中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样,验房时如出现什么情况,也可增加自我保护力度。

  3)如当初合同未有约定的,不急着收楼的购房可联合其他买家一起起诉,因为“未验房就要签《验房交接表》”的行为构成根本违约。(起诉程序比较复杂程序,需时颇长,判决需要几个月,申请执行又要1个多月)

  民事诉讼法规定,诉讼费由败诉方承担。(起诉方需垫付,可向败诉方索取银行同期利息)

财产案件受理费收费标准 (即诉讼费,全国通用)

1、不超过1万元的          50元/件
2、1万---10万元            标的物 ×2.5%+200元
3、10万—20万元           标的物 ×2%+300元
4、20万—50万元           标的物 ×1.5%+1300元
5、50万—100万元         标的物 ×1%+3800元
6、100万—200万元       标的物 ×0.9%+4800元
7、200万—500万元       标的物 ×0.8%+6800元
8、500万—1000万元     标的物 ×0.7%+11800元
9、1000万—2000万元   标的物 ×0.6%+21800元
10、2000万元以上         标的物 ×0.5%+41800元

  按公式计算,1套200万的房子诉讼费为2.28万。大量卖家一起起诉,开发商负担也不轻。


QQ截图20160929164331.png

二手房交楼
除上述外,还需要注意的是  

>>>>1、注意交楼附送物品清单
  二手房大多会带装修家具,因此在签约时要列出附送物品明细,最好标注型号品牌,这样收房的时候方便检验。

>>>>2、各项费用必须结清
  要检查原房主是否有欠款,水电、煤气、电视、电话、网络以及物业等要缴清。

>>>>3、收楼证明是否齐全
  尤其是新入住的新楼,要检查收楼证明是否齐全。

>>>>4、户籍是否迁出
  这种情况主要出现在名校物业上,及时要求对方把户籍迁出对后期的迁入很有必要。

结语

  买房对中国人来说是一件大事,不要到头来自己花了钱买房,被坑还得不到该有赔偿。了解更多交楼的常识,让自己有一个舒服的家安心的家。最后祝大家买的房子都能顺利交楼。



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和坑难6 发表于11楼  查看完整内容

MARK。顶下。
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二手房水电费用结清,这个是不是要过户之后,转名的时候才能查到的?

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MARK,很实用

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回复 幸运的瑾 的帖子

过户前可以去物业核实的。如果过户以后再看,发现欠费了,那时候前业主不认账了,到时有排烦啦!
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感谢小编,先占坑后慢慢看

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实用贴,准备买房的都该看看,防患于未然

【欧德罗129年答谢日】购买橱柜,送石英石台面   电话:18826409214   QQ:2833247930 微信:othello1888

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能早点遇上你就好了,月头刚收完,同样要先签名后看房子,唉,现在问题多多要整改,郁闷S了

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精明妈妈 爆料达人

超详细,好棒啊
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早点看到就好了,晚了四个月😔
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占位啊

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分享一下,有空我也来分享

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昨天才付了首付签了合同,明年中旬才交楼,好贴收藏有用
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回复 xinweiming 的帖子

好多开发商都是这样,最好是买房签约是就写明“不验房不收楼”,这样可以规避这个风险。
扫我啊~广州圈,广妈人的大本营华丽上线,我在这里等你来~
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